Der Streit um die Ent­las­tung des Ver­wal­ters – und die Beschwer des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Bei der Bemes­sung der Beschwer eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, der erfolg­los einen Beschluss über die Ent­las­tung des Ver­wal­ters ange­foch­ten hat, tritt der Wert, den die künf­ti­ge ver­trau­ens­vol­le Zusam­men­ar­beit mit dem Ver­wal­ter hat, regel­mä­ßig zu dem Wert etwai­ger Ersatz­an­sprü­che gegen die­sen hin­zu1.

Der Streit um die Ent­las­tung des Ver­wal­ters – und die Beschwer des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Wen­det sich ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den Ansatz einer Kos­ten­po­si­ti­on in der Jah­res­ab­rech­nung, bestimmt sich sei­ne Beschwer grund­sätz­lich nach dem Nenn­wert, mit dem die­se Posi­ti­on in sei­ner Ein­zel­ab­rech­nung ange­setzt ist2.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass sich das Inter­es­se an der Ent­las­tung oder Nicht­ent­las­tung des Ver­wal­ters nicht nur nach den mög­li­chen Ansprü­chen gegen die­sen bestimmt, wenn die Ent­las­tung wegen sol­cher Ansprü­che ver­wei­gert wor­den ist oder wer­den soll. Bei der Bemes­sung des Inter­es­ses auch zu berück­sich­ti­gen ist der wei­te­re Zweck, den die Ent­las­tung des Ver­wal­ters hat, näm­lich die Grund­la­ge für die wei­te­re ver­trau­ens­vol­le Zusam­men­ar­beit in der Zukunft zu legen3. Des­sen Wert ist, wenn beson­de­re Anhalts­punk­te für einen höhe­ren Wert feh­len, regel­mä­ßig mit 1.000 € anzu­set­zen4.

Dabei ist die­ser Zweck eines Ent­las­tungs­be­schlus­ses für die Bemes­sung der Beschwer auch dann von Bedeu­tung, wenn die Ent­las­tung des Ver­wal­ters aus Grün­den ver­sagt wer­den soll, die in unmit­tel­ba­rem Bezug zu einer Abrech­nungs­po­si­ti­on oder einer sons­ti­gen For­de­rung gegen den Ver­wal­ter ste­hen. Die Ent­las­tung des Ver­wal­ters beschränkt sich nicht auf die Bil­li­gung der bis­he­ri­gen Amts­füh­rung; sie wirkt zugleich in die Zukunft, indem die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dem Ver­wal­ter ihr Ver­trau­en für des­sen künf­ti­ge Tätig­keit aus­spre­chen5. Bei­de Zwe­cke ste­hen in einem untrenn­ba­ren Zusam­men­hang und bestim­men grund­sätz­lich gemein­sam die Beschwer des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, der einen Ent­las­tungs­be­schluss anficht. Der Wert, den die künf­ti­ge ver­trau­ens­vol­le Zusam­men­ar­beit mit dem Ver­wal­ter hat, tritt des­halb regel­mä­ßig – und so auch hier – zu dem Wert etwai­ger Ersatz­an­sprü­che gegen die­sen hin­zu.

Anders kann es aus­nahms­wei­se lie­gen, wenn der anfech­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine wei­te­re gute Zusam­men­ar­beit mit dem Ver­wal­ter aus­drück­lich nicht in Zwei­fel zieht, die Anfech­tung des Ent­las­tungs­be­schlus­ses also allein wegen bestimm­ter For­de­run­gen gegen den Ver­wal­ter ver­wei­gert wis­sen will. Für einen sol­chen Aus­nah­me­fall ist hier nichts ersicht­lich. Aus dem von der Rechts­be­schwer­de in Bezug genom­me­nen Vor­trag des Klä­gers im Schrift­satz vom 10.09.2013 ergibt sich – im Gegen­teil , dass er den Beschluss zu TOP 4b gera­de des­halb ange­foch­ten hat, weil er meint, der Ver­wal­ter habe infol­ge unwah­rer Behaup­tun­gen im Zusam­men­hang mit der angeb­li­chen Eil­be­dürf­tig­keit der Auf­zugs­re­pa­ra­tur die Ver­trau­ens­grund­la­ge zer­stört.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 17. März 2016 – V ZB 166/​13

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/​10, NJW-RR 2011, 1026 []
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.2015 – V ZB 198/​14, NJW-RR 2015, 1492 Rn. 11 []
  3. BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/​10, NJW-RR 2011, 1026 Rn. 10 []
  4. BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/​10, aaO, Rn. 12 []
  5. BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/​03, BGHZ 156, 19, 26 f. []