Der Streit um die Miethöhe – und sein Streitwert

Geht es um die Feststellung der Höhe der Miete, so bemisst sich der Streitwert nach § 3 ZPO mit dem 42-fachen streitigen Differenzbetrag. Es fehlt an einer planwidrigen Regelungslücke und damit an der Voraussetzung für eine Analogie zu § 41 Abs. 5 GKG, der nur Mieterhöhungen betrifft.

Damit folgt das Landgericht Hamburg im vorliegenden Fall dem Bundesgerichtshof¹ und wendet § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG auf den vorliegenden Streitfall nicht analog an. Gemäß §§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO ist dann der dreieinhalbfache Jahresbetrag des streitigen Betrages maßgeblich². Auch wenn das zitierte BGH, Urteil zur Minderung ergangen ist, so sind die dort aufgeführten Grundsätze auf das vorliegende Feststellungsbegehren mangels anderweitiger gesetzlicher Regelung übertragbar.

Eine direkte Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG scheidet aufgrund des entgegenstehenden Wortlautes aus.

Für die analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG fehlt es an der planwidrigen Regelungslücke. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen³. Hier liegt jedoch kein unbeabsichtigtes Abweichen des Gesetzgebers vor.

§ 41 Abs. 5 GKG regelt die Gebührenstreitwertfestsetzung für den Fall eines Anspruchs des Vermieters auf Erhöhung der Wohnraummiete. Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung die bisherige Rechtsprechung übernommen⁴. Die bloße Feststellung über die Höhe der Miete, ohne eine Erhöhung der Miete, wird nicht erfasst. Der Gesetzgeber hat in der Gesetzesbegründung von § 41 Abs. 5 GKG zum Ausdruck gebracht, dass diese Norm nur ein spezielles Rechtsproblem regeln solle und keine generelle Regelung für Klagen zwischen Mieter und Vermieter sein sollte⁵.

Aus den Erwägungen des Gesetzgebers geht nicht mit hinreichender Klarheit hervor, dass Streitigkeiten über die Höhe der Miete stets auf den streitigen Jahresbetrag beschränkt sein sollen. § 41 Abs. 5 GKG soll keine allgemeine Begrenzung des Streitwertes im Mietrecht schaffen. Eine planwidrige Regelungslücke besteht somit nicht, so dass § 41 Abs. 5 GKG analog nicht zur Anwendung kommt.

Der Gebührenstreitwert einer Feststellungsklage über die Höhe der Miete richtet sich vielmehr nach § 3 ZPO, begrenzt durch den Wert einer entsprechenden Leistungsklage⁶. Nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO ist der dreieinhalbfache Jahresbetrag anzusetzen.

Landgericht Hamburg, Beschluss vom 10. Dezember 2018 – 316 T 51/18

1. BGH, Urteil vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15[↩]
2. BeckOK Streitwert/Meyer, 25. Edition, Mietrecht-Miete, Rn. 1; vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.2004 – XII ZR 162/00, Rn. 12 ff[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 01.07.2014 – VI ZR 345/13, Rn. 14 ; vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, Rn. 22; vom 13.11.2001 – X ZR 134/00, Rn. 35[↩]
4. vgl. etwa OLG Hamburg, ZMR 1977, 248 f.; LG Hannover, MDR 1981, 232, 233; LG Ansbach, WuM 1979, 129 f.[↩]
5. BT-Drs. 15/1971, S. 154 f.[↩]
6. BeckOK Streitwert/Meyer, a.a.O vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.2004 a.a.O.[↩]