Der Stu­dent als Nach­fol­ge-Mie­ter

Unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen berech­tigt die ledig­lich „gefähr­det erschei­nen­de” wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit eines nach dem Tod des ursprüng­li­chen Mie­ters in ein unbe­fris­te­tes Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­te­nen Mie­ters den Ver­mie­ter zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung gemäß § 563 Abs. 4 BGB? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen.

Der Stu­dent als Nach­fol­ge-Mie­ter

Anlass hier­für bot ihm ein Fall aus dem würt­tem­ber­gi­schen Nür­tin­gen. Die ver­stor­be­ne Lebens­ge­fähr­tin des Stu­den­ten war Mie­te­rin einer Drei­zim­mer­woh­nung des Ver­mie­ters, die sie gemein­sam mit dem Stu­den­ten, bewohn­te. Die monat­li­che Net­to­mie­te belief sich auf 545 €; hin­zu kamen Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen von etwa 170 € monat­lich. Nach dem Tod der Mie­te­rin teil­te der sich in einem Aus­bil­dungs­ver­hält­nis befind­li­che Stu­den­ten mit, er sei in sei­ner Eigen­schaft als Lebens­ge­fähr­te der Ver­stor­be­nen in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­ten. Dar­auf­hin kün­dig­te der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Beru­fung auf einen in der Per­son des Stu­den­ten lie­gen­den wich­ti­gen Grund. Zur Begrün­dung führ­te er unter ande­rem aus, aus dem vom Stu­den­ten bezo­ge­nen Aus­bil­dungs­ge­halt sei die monat­lich zu ent­rich­ten­de Mie­te nebst Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung auf Dau­er nicht zu leis­ten.

Der Stu­dent wider­sprach der Kün­di­gung und erklär­te, er sei ohne wei­te­res in der Lage, die Mie­te und Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ent­rich­ten zu kön­nen. Außer­dem ver­lang­te er die Zustim­mung des Ver­mie­ters zu einer Unter­ver­mie­tung eines Teils der Woh­nung (§ 553 Abs. 1 BGB) an einen Arbeits­kol­le­gen, der sich (eben­falls) im zwei­ten Aus­bil­dungs­jahr befin­de und ein Gehalt in glei­cher Höhe bezie­he. Die geplan­te Unter­ver­mie­tung hät­te – so der Stu­dent – zugleich den Vor­teil, dass sich sein Arbeits­kol­le­ge an der Mie­te und den Neben­kos­ten sowie an Fahrt­kos­ten zur Arbeits­stel­le betei­li­gen wür­de. Der Ver­mie­ter ver­wei­ger­te die begehr­te Zustim­mung und wider­sprach der Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Nür­tin­gen hat sei­ne Kla­ge auf Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung abge­wie­sen und der auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­ten Wider­kla­ge des Ver­mie­ters statt­ge­ge­ben1. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung des Stu­den­ten hat­te vor dem Land­ge­richt Stutt­gart kei­nen Erfolg, weil die „gefähr­det erschei­nen­de” finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit des Stu­den­ten den Ver­mie­ter nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung nach § 563 Abs. 4 BGB berech­tigt habe2. Mit sei­ner vom Senat zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folg­te der Stu­dent sein Kla­ge­be­geh­ren wei­ter und begehr­te dane­ben die Abwei­sung der auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­ten Wider­kla­ge und erhielt nun Recht; der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass – ent­ge­gen einer ver­brei­te­ten Auf­fas­sung – eine dro­hen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­un­fä­hig­keit bezie­hungs­wei­se eine „gefähr­det erschei­nen­de” Leis­tungs­fä­hig­keit eines nach dem Tod des ursprüng­li­chen Mie­ters ein­ge­tre­te­nen (neu­en) Mie­ters nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len als wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt.

Tritt nach dem Tod des ursprüng­li­chen Mie­ters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeich­ne­ten Per­so­nen in ein Miet­ver­hält­nis ein, kann der Ver­mie­ter die­ses inner­halb eines Monats außer­or­dent­lich mit der gesetz­li­chen Frist kün­di­gen, wenn in der Per­son des Ein­ge­tre­te­nen ein wich­ti­ger Grund vor­liegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Die­ser Grund muss so beschaf­fen sein, dass er dem Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses unzu­mut­bar macht, was bei einer objek­tiv fest­ste­hen­den Unfä­hig­keit des (neu­en) Mie­ters zur voll­stän­di­gen oder pünkt­li­chen Leis­tung der Mie­te der Fall sein kann. Denn anders als bei der ursprüng­li­chen Begrün­dung des Miet­ver­hält­nis­ses über­lässt das Gesetz im Fall des § 563 BGB nicht dem Ver­mie­ter die Aus­wahl des (neu­en) Mie­ters. Aus die­sem Grund kann es für einen Ver­mie­ter – abhän­gig von den jewei­li­gen vom Ver­mie­ter dar­zu­le­gen­den Umstän­den des Ein­zel­falls – unzu­mut­bar sein, erst den Ein­tritt des Zah­lungs­ver­zugs mit den Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abwar­ten zu müs­sen, um dem ein­ge­tre­te­nen Mie­ter hier­auf­hin kün­di­gen zu kön­nen.

Eine zum Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung ledig­lich dro­hen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­un­fä­hig­keit bezie­hungs­wei­se „gefähr­det erschei­nen­de” Leis­tungs­fä­hig­keit des Mie­ters kann aller­dings nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len eine Unzu­mut­bar­keit der Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses für den Ver­mie­ter zu begrün­den. Ob eine dro­hen­de wirt­schaft­li­che Leis­tungs­un­fä­hig­keit oder „gefähr­det erschei­nen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit” vor­liegt, ist – anders als bei fest­ste­hen­der wirt­schaft­li­cher Leis­tungs­un­fä­hig­keit – auf­grund einer Pro­gno­se zu beur­tei­len, die natur­ge­mäß mit Unwäg­bar­kei­ten behaf­tet ist. Bei Fehl­ein­schät­zun­gen läuft der in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­te­ne (neue) Mie­ter aber Gefahr, sein von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­ga­ran­tie geschütz­tes Besitz­recht selbst dann zu ver­lie­ren, wenn sich nach­träg­lich her­aus­stel­len soll­te, dass die Beden­ken gegen sei­ne Leis­tungs­fä­hig­keit unbe­rech­tigt gewe­sen sind. Des­halb muss die auf eine bloß dro­hen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­un­fä­hig­keit oder „gefähr­det erschei­nen­de” Leis­tungs­fä­hig­keit des ein­ge­tre­te­nen Mie­ters gestütz­te Unzu­mut­bar­keit stets auf kon­kre­ten Anhalts­punk­ten und objek­ti­ven Umstän­den beru­hen, die nicht bloß die Erwar­tung recht­fer­ti­gen, son­dern viel­mehr den zuver­läs­si­gen Schluss zulas­sen, dass fäl­li­ge Miet­zah­lun­gen als­bald aus­blei­ben wer­den. Sol­che Anhalts­punk­te feh­len dann, wenn Geld­quel­len vor­han­den sind, die die Erbrin­gung der Miet­zah­lun­gen sicher­stel­len, wie dies etwa bei staat­li­chen Hil­fen oder sons­ti­gen Ein­künf­ten (z.B. Unter­miet­zah­lun­gen; Unter­stüt­zung Ver­wand­ter; Neben­tä­tig­keits­ver­gü­tun­gen) oder vor­han­de­nem Ver­mö­gen der Fall ist.

Vor­lie­gend hat das Land­ge­richt Stutt­gart in sei­nem Beru­fungs­ur­teil allein den Umstand, dass der Stu­dent zum Zeit­punkt der Kün­di­gung eine Aus­bil­dungs­ver­gü­tung bezog, für eine „gefähr­det erschei­nen­de” finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit aus­rei­chen las­sen, weil weder ein erfolg­rei­cher Abschluss der Aus­bil­dung noch eine abschlie­ßen­de Fest­an­stel­lung abseh­bar sei­en und damit die Erbrin­gung der Mie­te nicht dau­er­haft gesi­chert sei. Mit die­ser Sicht­wei­se stellt es jedoch über­höh­te Anfor­de­run­gen an die wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit eines nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in ein unbe­fris­te­tes Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­te­nen Mie­ters. Denn auch ein Ver­mie­ter, der mit einem von ihm selbst aus­ge­wähl­ten sol­ven­ten Mie­ter einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag abschließt, kann bei Ver­trags­schluss regel­mä­ßig nicht aus­schlie­ßen, dass des­sen finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit durch zukünf­ti­ge Ent­wick­lun­gen (etwa durch Ver­lust des Arbeits­plat­zes) her­ab­ge­setzt wer­den könn­te.

Auch im Übri­gen beruht die Annah­me des Land­ge­richts Stutt­gart, die finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit des Stu­den­ten sei nicht gesi­chert, auf rei­nen Mut­ma­ßun­gen und nicht auf objek­ti­ven und belast­ba­ren Anhalts­punk­ten. Viel­mehr hat es wesent­li­chen Vor­trag des Stu­den­ten zu sei­nen finan­zi­el­len Ver­hält­nis­sen (Rest­ver­mö­gen, Anspruch auf Sozi­al­leis­tun­gen) sowie den Umstand unbe­rück­sich­tigt gelas­sen, dass der Stu­dent wäh­rend der bis dahin knapp zwei Jah­re andau­ern­den Nut­zung der Woh­nung die geschul­de­te Mie­te stets voll­stän­dig und pünkt­lich ent­rich­tet hat­te. Eben­falls recht­feh­ler­haft hat es über­dies nicht in Betracht gezo­gen, dass der Stu­dent einen Teil der Miet­woh­nung einem Unter­mie­ter über­las­sen und hier­durch zusätz­li­che Ein­künf­te bezie­hen könn­te. Denn die vom Stu­den­ten ange­führ­ten Grün­de für sein Unter­ver­mie­tungs­be­geh­ren (Über­las­sung an Arbeits­kol­le­gen, damit die­ser sich an Miet- und Fahrt­kos­ten betei­ligt) sind jeden­falls nach sei­nem im Revi­si­ons­ver­fah­ren zugrun­de zu legen­den Vor­trag als berech­tig­tes Inter­es­se im Sin­ne von § 553 Abs. 1 BGB anzu­er­ken­nen. Nach alle­dem hat der Senat das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und das Ver­fah­ren an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 31. Janu­ar 2018 – VIII ZR 105/​17

  1. AG Nür­tin­gen, Urteil vom 31.05.2016 – 44 C 2148/​15
  2. LG Stutt­gart, Urteil vom 30.03.2017 – 5 S 195/​16