Der Über­bau als Grund­dienst­bar­keit

Die Pflicht des Nach­barn, einen Über­bau zu dul­den, kann nach einem Eigen­grenz­über­bau Inhalt einer Grund­dienst­bar­keit sein, um mög­li­che künf­ti­ge Strei­tig­kei­ten über das Eigen­tum an dem Bau­werk und über die Dul­dungs­pflicht des Nach­barn aus­zu­schlie­ßen.

Der Über­bau als Grund­dienst­bar­keit

Inhalt und Umfang einer Grund­dienst­bar­keit bestim­men sich nach der Ein­tra­gung im Grund­buch1. Bei deren Aus­le­gung ist vor­ran­gig auf den Wort­laut und den Sinn des Ein­trags und der in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt. Außer­halb die­ser Urkun­den lie­gen­de Umstän­de dür­fen nur inso­weit mit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind2. Ein von der Ein­tra­gung im Grund­buch abwei­chen­der Wil­le der die Dienst­bar­keit bestel­len­den Par­tei­en muss dage­gen bei der Aus­le­gung des Inhalts des ding­li­chen Rechts unbe­ach­tet blei­ben, weil sonst der Ein­tra­gung ihre eigen­stän­di­ge Bedeu­tung als rechts­be­grün­den­der Akt (§ 873 BGB) ent­zo­gen wür­de3.

Vor­lie­gend bezieht sich der Wort­laut sowohl der Ein­tra­gung im Grund­buch als auch der Bewil­li­gung in der nota­ri­el­len Urkun­de aus­schließ­lich auf die Pflicht zur Dul­dung des Über­baus in Form der Gara­ge. Ein dar­über hin­aus­ge­hen­des Wege­recht hat somit weder in der Grund­buch­ein­tra­gung, die den wesent­li­chen Inhalt der Grund­dienst­bar­keit schlag­wort­ar­tig kenn­zeich­nen muss4, noch in der zur nähe­ren Bezeich­nung des Inhalts des Rechts in Bezug genom­me­ne Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung einen Nie­der­schlag gefun­den.

Der sich aus dem Wort­laut der Ein­tra­gung erge­ben­de Inhalt der Dienst­bar­keit ent­spricht auch dem Sinn, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt. Die im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Pflicht, einen Über­bau zu dul­den, kann Inhalt einer Grund­dienst­bar­keit nach § 1018 BGB sein. Die gesetz­li­che Pflicht des Nach­barn, einen Über­bau bei Vor­lie­gen der in § 912 Abs. 1 BGB bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen zu dul­den, beruht aller­dings nicht auf einer ding­li­chen Eini­gung nach § 873 BGB und ist daher als sol­che nicht ein­tra­gungs­fä­hig5; wenn jedoch – wie ins­be­son­de­re nach einem frü­he­ren Eigen­grenz­über­bau – nicht ohne wei­te­res klar ist, wel­ches der bei­den Grund­stü­cke das Stamm­grund­stück und wel­ches das über­bau­te Grund­stück ist6, kön­nen sol­che Zwei­fel durch eine Ver­ein­ba­rung der Eigen­tü­mer der benach­bar­ten Grund­stü­cke und deren Ein­tra­gung in Form einer Grund­dienst­bar­keit beho­ben wer­den, um künf­ti­ge Strei­tig­kei­ten über das Eigen­tum am Bau­werk und über die Dul­dungs­pflicht des Nach­barn aus­zu­schlie­ßen7.

Schließ­lich ergibt sich aus dem der Bewil­li­gung bei­gefüg­ten Lage­plan, der eben­falls zur Aus­le­gung des Inhalts einer Grund­dienst­bar­keit her­an­zu­zie­hen ist8, nicht, dass mit der Bestel­lung der Grund­dienst­bar­keit auch ein Wege­recht für die Zufahrt zur Gara­ge bestellt wor­den ist. In dem bei­gefüg­ten Lage­plan (einem Flur­kar­ten­aus­zug) ist nur die Gara­ge, aber nicht die Zufahrt ein­ge­tra­gen. Aus der Dar­stel­lung der Gara­ge auf die­ser Kar­te ist zudem nur zu erken­nen, dass ein klei­ner Teil des Bau­werks die Gren­ze über­schrei­tet. Nicht zu erse­hen ist, dass das Ein­fah­ren in die Gara­ge mit Kraft­fahr­zeu­gen nur unter Inan­spruch­nah­me des Nach­bar­grund­stücks mög­lich ist und es daher der Begrün­dung eines Wege­rechts zur Behe­bung einer andern­falls bestehen­den Zugangs­not bedarf.

Nach dem Vor­ste­hen­den ist der Vor­trag der Klä­ger uner­heb­lich, dass die das ding­li­che Recht bestel­len­den Par­tei­en nicht nur den Über­bau der Gara­ge über die Gren­ze, son­dern auch deren wei­te­re Nut­zung als Abstell­platz für ein Fahr­zeug über die sich teil­wei­se auf dem Nach­bar­grund­stück befind­li­che Zufahrt absi­chern woll­ten. Die Nicht­be­rück­sich­ti­gung des Wil­lens der Ver­trags­par­tei­en bei der Ermitt­lung des Umfangs einer Grund­dienst­bar­keit im Beru­fungs­ur­teil ist vor dem Hin­ter­grund rechts­feh­ler­frei, dass der Inhalt eines ding­li­chen Rechts am Grund­stück stets in der Grund­buch­ein­tra­gung sei­nen Aus­druck gefun­den haben muss9. Die von den Klä­gern behaup­te­te Eini­gung kann nach der Ein­tra­gung im Grund­buch nicht Inhalt des ding­li­chen Rechts gewor­den sein.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Novem­ber 2013 – V ZR 24/​13

  1. BGH, Urteil vom 27.01.1960 – V ZR 148/​58, NJW 1960, 673; Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/​07, NJW 2008, 3703 Rn. 11
  2. st. Rspr.: vgl. BGH, Urteil vom 26.10.1984 – V ZR 67/​83, BGHZ 92, 351, 355; Urteil vom 07.07.2000 – V ZR 435/​98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/​00, NJW 2002, 1797, 1798
  3. BGH, Urteil vom 27.01.1960 – V ZR 148/​58, NJW 1960, 673; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/​00, NJW 2002, 1797, 1798
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/​61, BGHZ 35, 378, 381; Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/​06, WM 2006, 2226, 2228 Rn. 13
  5. BGH, Urteil vom 03.12.1954 – V ZR 93/​53, LM Nr. 1 zu § 912 BGB; Urteil vom 16.01.2004 – V ZR 243/​03, BGHZ 157, 301, 306
  6. zu den Kri­te­ri­en für die Ent­schei­dung die­ser Fra­ge: BGH, Urteil vom 23.02.1990 – V ZR 231/​88, BGHZ 110, 298, 302 f.
  7. vgl. OLG Düs­sel­dorf, OLGZ 1978, 19, 20; OLG Hamm, OLGZ 1984, 54, 59; Ters­tee­gen, RNotZ 2006, 433, 449
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 09.05.1972 – V ZB 19/​71, BGHZ 59, 11, 15; Münch­Komm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 17; Meikel/​Böhringer, GBO, 10. Aufl, Einl. G Rn. 103 mwN
  9. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/​00, NJW 2002, 1797, 1798