Der Überbau als Grunddienstbarkeit

Die Pflicht des Nachbarn, einen Überbau zu dulden, kann nach einem Eigengrenzüberbau Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, um mögliche künftige Streitigkeiten über das Eigentum an dem Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen.

Der Überbau als Grunddienstbarkeit

Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit bestimmen sich nach der Eintragung im Grundbuch1. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn des Eintrags und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind2. Ein von der Eintragung im Grundbuch abweichender Wille der die Dienstbarkeit bestellenden Parteien muss dagegen bei der Auslegung des Inhalts des dinglichen Rechts unbeachtet bleiben, weil sonst der Eintragung ihre eigenständige Bedeutung als rechtsbegründender Akt (§ 873 BGB) entzogen würde3.

Vorliegend bezieht sich der Wortlaut sowohl der Eintragung im Grundbuch als auch der Bewilligung in der notariellen Urkunde ausschließlich auf die Pflicht zur Duldung des Überbaus in Form der Garage. Ein darüber hinausgehendes Wegerecht hat somit weder in der Grundbucheintragung, die den wesentlichen Inhalt der Grunddienstbarkeit schlagwortartig kennzeichnen muss4, noch in der zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts in Bezug genommene Eintragungsbewilligung einen Niederschlag gefunden.

Der sich aus dem Wortlaut der Eintragung ergebende Inhalt der Dienstbarkeit entspricht auch dem Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Die im Grundbuch eingetragene Pflicht, einen Überbau zu dulden, kann Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB sein. Die gesetzliche Pflicht des Nachbarn, einen Überbau bei Vorliegen der in § 912 Abs. 1 BGB bestimmten Voraussetzungen zu dulden, beruht allerdings nicht auf einer dinglichen Einigung nach § 873 BGB und ist daher als solche nicht eintragungsfähig5; wenn jedoch – wie insbesondere nach einem früheren Eigengrenzüberbau – nicht ohne weiteres klar ist, welches der beiden Grundstücke das Stammgrundstück und welches das überbaute Grundstück ist6, können solche Zweifel durch eine Vereinbarung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke und deren Eintragung in Form einer Grunddienstbarkeit behoben werden, um künftige Streitigkeiten über das Eigentum am Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen7.

Schließlich ergibt sich aus dem der Bewilligung beigefügten Lageplan, der ebenfalls zur Auslegung des Inhalts einer Grunddienstbarkeit heranzuziehen ist8, nicht, dass mit der Bestellung der Grunddienstbarkeit auch ein Wegerecht für die Zufahrt zur Garage bestellt worden ist. In dem beigefügten Lageplan (einem Flurkartenauszug) ist nur die Garage, aber nicht die Zufahrt eingetragen. Aus der Darstellung der Garage auf dieser Karte ist zudem nur zu erkennen, dass ein kleiner Teil des Bauwerks die Grenze überschreitet. Nicht zu ersehen ist, dass das Einfahren in die Garage mit Kraftfahrzeugen nur unter Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks möglich ist und es daher der Begründung eines Wegerechts zur Behebung einer andernfalls bestehenden Zugangsnot bedarf.

Nach dem Vorstehenden ist der Vortrag der Kläger unerheblich, dass die das dingliche Recht bestellenden Parteien nicht nur den Überbau der Garage über die Grenze, sondern auch deren weitere Nutzung als Abstellplatz für ein Fahrzeug über die sich teilweise auf dem Nachbargrundstück befindliche Zufahrt absichern wollten. Die Nichtberücksichtigung des Willens der Vertragsparteien bei der Ermittlung des Umfangs einer Grunddienstbarkeit im Berufungsurteil ist vor dem Hintergrund rechtsfehlerfrei, dass der Inhalt eines dinglichen Rechts am Grundstück stets in der Grundbucheintragung seinen Ausdruck gefunden haben muss9. Die von den Klägern behauptete Einigung kann nach der Eintragung im Grundbuch nicht Inhalt des dinglichen Rechts geworden sein.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. November 2013 – V ZR 24/13

  1. BGH, Urteil vom 27.01.1960 – V ZR 148/58, NJW 1960, 673; Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 11[]
  2. st. Rspr.: vgl. BGH, Urteil vom 26.10.1984 – V ZR 67/83, BGHZ 92, 351, 355; Urteil vom 07.07.2000 – V ZR 435/98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798[]
  3. BGH, Urteil vom 27.01.1960 – V ZR 148/58, NJW 1960, 673; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 381; Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/06, WM 2006, 2226, 2228 Rn. 13[]
  5. BGH, Urteil vom 03.12.1954 – V ZR 93/53, LM Nr. 1 zu § 912 BGB; Urteil vom 16.01.2004 – V ZR 243/03, BGHZ 157, 301, 306[]
  6. zu den Kriterien für die Entscheidung dieser Frage: BGH, Urteil vom 23.02.1990 – V ZR 231/88, BGHZ 110, 298, 302 f.[]
  7. vgl. OLG Düsseldorf, OLGZ 1978, 19, 20; OLG Hamm, OLGZ 1984, 54, 59; Tersteegen, RNotZ 2006, 433, 449[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 09.05.1972 – V ZB 19/71, BGHZ 59, 11, 15; MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 17; Meikel/Böhringer, GBO, 10. Aufl, Einl. G Rn. 103 mwN[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798[]

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