Der Umla­ge­schlüs­sel im Wohungs­ei­gen­tum – und sei­ne Ände­rung

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dür­fen nach § 16 Abs. 3 WEG nur einen neu­en Ver­tei­lungs­schlüs­sel wäh­len, der den Inter­es­sen der Gemein­schaft und der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­mes­sen ist; außer­dem bedarf es eines wei­te­ren sach­li­chen Grun­des 1.

Der Umla­ge­schlüs­sel im Wohungs­ei­gen­tum – und sei­ne Ände­rung

Zwar ist nach der Recht­spre­chung des BGH eine Rege­lung der Tei­lungs­er­klä­rung, die den Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel für eine abän­dern­de Rege­lung durch einen Mehr­heits­be­schluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung öff­net, grund­sätz­lich wirk­sam 2. Gleich­wohl muss jedoch dem berech­tig­ten Inter­es­se der durch die bis­he­ri­ge Rege­lung begüns­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­mes­sen Rech­nung getra­gen wer­den. Eine Ände­rung durch Mehr­heits­ent­schei­dung ist des­halb nur zuläs­sig, wenn sach­li­che Grün­de vor­lie­gen und ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund der Neu­re­ge­lung gegen­über dem bis­he­ri­gen Rechts­zu­stand nicht unbil­lig benach­tei­ligt wer­den. In Bezug auf den Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel ist dies ins­be­son­de­re dann der Fall, wenn sich die Ver­hält­nis­se gegen­über frü­her in wesent­li­chen Punk­ten geän­dert haben oder die ursprüng­lich vor­ge­se­he­ne Ver­tei­lung – bei den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen nicht ange­mes­sen – sich nicht bewährt hat 3.

Die­se engen Vor­aus­set­zun­gen lagen in dem hier ent­schie­de­nen Fall, in dem der Umla­ge­schlüs­sel für die Müll­ent­sor­gungs­kos­ten geän­dert wer­den soll­te, nicht vor: Der Gesichts­punkt der unter­schied­li­chen Nut­zung von ein­zel­nen Wohn­ein­hei­ten war ent­we­der bei der Begrün­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums vor­her­seh­bar und hat dem tei­len­den Eigen­tü­mer trotz­dem kei­ne Ver­an­las­sung gege­ben, von dem pau­scha­lie­ren­den Ver­tei­lungs­schlüs­sel ent­spre­chend dem Ver­hält­nis der Wohn­flä­chen abzu­ge­hen. Soll­te sich dies spä­ter geän­dert haben, dürf­te der Gesichts­punkt maß­geb­lich sein, dass der Umfang der Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums aus­schließ­lich der pri­va­ten Ent­schei­dung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers unter­liegt und dem­entspre­chend auch sei­nem per­sön­li­chen Risi­ko­be­reich zuzu­rech­nen ist. Der­je­ni­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der sich ent­schließt, auf die Nut­zung sei­nes Son­der­ei­gen­tums wei­test­ge­hend zu ver­zich­ten, kann des­halb bei der Anwen­dung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel kei­ne beson­de­re Rück­sicht­nah­me auf sei­ne per­sön­li­chen Inter­es­sen erwar­ten. Es ist des­halb nicht gerecht­fer­tigt, einen sol­chen Mit­ei­gen­tü­mer bes­ser zu stel­len, und zu Las­ten ande­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die auf den Fort­be­stand des beim Erwerb ihres Mit­ei­gen­tums bestehen­den Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels ver­trau­en kön­nen 3 in die Rege­lung der Gemein­schafts­ord­nung ein­zu­grei­fen.

Land­ge­richt Ros­tock, Urteil vom 10. Juli 2015 – 1 S 160/​14

  1. a.A. BGH, Urteil vom 16.09.2011, V ZR 3/​11, ZMR 2012, 116[]
  2. vgl. BGHZ 95, 137 ff.[]
  3. vgl. BGH a.a.O.[][]