Der Unter­mie­ter und die Zwangs­ver­wal­tung

Die Erin­ne­rung des Unter­mie­ters oder Unter­päch­ters eines Mie­ters oder Päch­ters des Schuld­ners gegen die Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung ist unzu­läs­sig, weil das erfor­der­li­che Rechts­schutz­in­ter­es­se fehlt.

Der Unter­mie­ter und die Zwangs­ver­wal­tung

Ob ein Unter­mie­ter oder Unter­päch­ter des Schuld­ners nach § 9 Nr. 2 ZVG Betei­lig­ter eines Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­rens ist, wird unter­schied­lich beur­teilt. Teil­wei­se wird die Fra­ge bejaht 1. Zur Begrün­dung wird auf die Not­wen­dig­keit eines Schut­zes des Unter­mie­ters vor einem bös­wil­li­gen oder saum­se­li­gen Haupt­mie­ter ver­wie­sen 2. Teil­wei­se wird die Fra­ge ver­neint 3. Die Betei­lig­ten­stel­lung sei dem Mie­ter oder Päch­ter mit § 9 Nr. 2 ZVG nur ein­ge­räumt wor­den, um ihm die Mög­lich­keit zu ver­schaf­fen, in der Zwangs­ver­stei­ge­rung für ihn güns­ti­ge­re Bedin­gun­gen zu errei­chen 4. Der Unter­mie­ter oder Unter­päch­ter ste­he dage­gen in kei­ner recht­li­chen Bezie­hung zum Schuld­ner.

Die­se Fra­ge muss nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs hier aber nicht ent­schie­den wer­den.

Die Erin­ne­rung des Unter­mie­ters oder Unter­päch­ters eines Mie­ters oder Päch­ters des Schuld­ners gegen die Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung ist jeden­falls des­halb unzu­läs­sig, weil ihr das erfor­der­li­che Rechts­schutz­in­ter­es­se fehlt.

Die Rechts­stel­lung des Unter­mie­ters oder Unter­päch­ters wird durch die Anord­nung oder Nicht­an­ord­nung der Zwangs­ver­wal­tung unmit­tel­bar nicht berührt. Die Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung führt nach § 152 ZVG dazu, dass der Zwangs­ver­wal­ter anstel­le des Schuld­ners des­sen Rech­te als Ver­mie­ter oder Ver­päch­ter bestehen­der Miet- und Pacht­ver­trä­ge wahr­zu­neh­men und des­sen Pflich­ten gegen­über Mie­tern oder Päch­tern zu erfül­len hat. Das mag für die­se eine Beein­träch­ti­gung sein, weil der Zwangs­ver­wal­ter, anders als ein „nor­ma­ler“ Ver­mie­ter oder Ver­päch­ter, ver­pflich­tet ist, den größt­mög­li­chen Ertrag aus dem Grund­stück „her­aus­zu­ho­len“ 5. Für Unter­mie­ter oder Unter­päch­ter die­ser Mie­ter oder Päch­ter trifft das aber nicht zu. Für sie ändert sich durch die Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung nichts. Ihr Ver­trags­part­ner bleibt der Mie­ter oder Päch­ter des Schuld­ners. Die von Bur­chard beklag­te Gefähr­dung von Rech­ten des Unter­mie­ters 6 könn­te auch nur im Zwangsversteigerungs‑, nicht jedoch im Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren ein­tre­ten, um das es hier geht.

Ein Rechts­schutz­in­ter­es­se des Unter­mie­ters oder Unter­päch­ters an einer Erin­ne­rung gegen die Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung für das gemie­te­te Grund­stück ergibt sich auch nicht aus einer mit­tel­ba­ren Beein­träch­ti­gung sei­ner Rechts­stel­lung. Die­se ist zwar von dem Bestand des Haupt­miet- oder pacht­ver­hält­nis­ses abhän­gig. Das ist aber kei­ne Fol­ge der Anord­nung oder Nicht­an­ord­nung der Zwangs­ver­wal­tung, son­dern eine Schwä­che, die einer Unter­mie­te oder Unter­pacht stets und unab­hän­gig von einer Zwangs­ver­wal­tung anhaf­tet, weil sie nur eine abge­lei­te­te Rechts­stel­lung ver­mit­teln. Die­se ver­än­dert sich durch die Zwangs­ver­wal­tung nicht, weil der Zwangs­ver­wal­ter nach § 152 ZVG dem Haupt­mie­ter oder päch­ter gegen­über nur die Rech­te gel­tend machen kann, die dem Schuld­ner gegen die­sen zuste­hen. Mit deren Gel­tend­ma­chung muss ein Unter­mie­ter oder Unter­päch­ter auch rech­nen, wenn der Ver­mie­ter des Haupt­mie­ters ein „nor­ma­ler“ Ver­mie­ter ist.

Nichts ande­res ergibt sich dar­aus, dass die Erträ­ge aus einem Unter­miet- oder Unter­pacht­ver­trag auf Grund der Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung beschlag­nahmt und von dem Zwangs­ver­wal­ter ein­zu­zie­hen sein kön­nen.

Das ist nur bei einer hier nicht gege­be­nen Son­der­si­tua­ti­on der Fall. Erträ­ge aus einem Unter­miet- oder Unter­pacht­ver­hält­nis wer­den von der Beschlag­nah­me nach § 17 ZVG regel­mä­ßig nicht erfasst. Sie ste­hen viel­mehr dem Mie­ter oder Päch­ter, nicht dem Eigen­tü­mer zu 7. Anders ist es, wenn die Mie­ten oder Pach­ten dem Haupt­mie­ter (-päch­ter) nur der Form nach zuge­ord­net wer­den, wirt­schaft­lich hin­ge­gen dem Eigen­tü­mer zuste­hen. Dann wären die auf den Haupt­mie­ter oder päch­ter nur ver­la­ger­ten Mie­ten oder Pach­ten von der Beschlag­nah­me erfasst. Als Fol­ge des­sen unter­lä­gen sie auch dem Zugriff des Zwangs­ver­wal­ters, der sie ein­zie­hen könn­te und müss­te. Eine sol­che Ver­la­ge­rung von Mie­ten hat der Bun­des­ge­richts­hof zwar in dem Fall ange­nom­men, dass der Haupt­pacht­ver­trag nach § 138 Abs. 1 BGB nich­tig war, weil er dazu dien­te, die Mie­ten oder Pach­ten plan­mä­ßig und mit ein­ge­weih­ten Hel­fern dem Zugriff der Gläu­bi­ger zu ent­zie­hen 8. Eine der­ar­ti­ge Ver­la­ge­rung von Miet­ein­nah­men machen die Unter­mie­ter hier aber nicht gel­tend.

Ob ein sol­cher Son­der­fall vor­liegt, wäre auch nicht im Ver­fah­ren über eine Erin­ne­rung gegen die Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung zu prü­fen. Das Erin­ne­rungs­ver­fah­ren dient der Über­prü­fung der for­mel­len Vor­aus­set­zun­gen der Zwangs­voll­stre­ckung, aber nicht dazu, die aus­nahms­wei­se Ein­be­zie­hung an sich von der Zwangs­ver­wal­tung nicht Betrof­fe­ner fest­zu­stel­len. Die­se Fest­stel­lung könn­te zudem nicht mit den in dem streng for­ma­li­sier­ten Zwangs­voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zur Ver­fü­gung ste­hen­den begrenz­ten Mit­teln, son­dern, wie in den ver­gleich­ba­ren Fäl­len der §§ 767, 768 und 771 ZPO, nur in einem Ver­fah­ren vor dem Pro­zess­ge­richt getrof­fen wer­den. Das ist gewöhn­lich der Ein­zie­hungs­pro­zess, den der Zwangs­ver­wal­ter gegen den Unter­mie­ter füh­ren muss, wenn er meint, der Schuld­ner habe in Wirk­lich­keit ihm zuste­hen­de Miet­ein­nah­men auf einen Unter­mie­ter ver­la­gert. Die – in sol­chen Fäl­len meist zumin­dest zwei­fel­haf­te – Wirk­sam­keit des eige­nen Miet­ver­trags des Haupt­mie­ters kann aber auch in einem Rechts­streit über die Her­aus­ga­be des beschlag­nahm­ten Grund­stücks geklärt wer­den, wie ihn der Zwangs­ver­wal­ter hier gegen die Unter­mie­ter ein­ge­lei­tet hat. Denn das Besitz­recht des Unter­mie­ters gegen­über dem Eigen­tü­mer (bzw. sei­nem Insol­venz­ver­wal­ter) aus dem Unter­miet­ver­trag besteht nur, wenn auch der Haupt­miet­ver­trag Bestand hat 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 7. Juli 2011 – V ZB 9/​11

  1. Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 9 Rn. 15; Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 9 Anm.02.10; Hint­zen in Hintzen/​Wolf, Hand­buch zu Zwangs­voll­stre­ckung, Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, Rn. 11.68; Storz/​Kiderlen, Pra­xis des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens, 11. Aufl., Anm. B 1.03.1[]
  2. Bur­chard, ZZP 32 [1904], 89, 129 f.[]
  3. Rel­ler­mey­er in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 9 Rn.20; Jaeckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 9 Anm. 8 aE; Steiner/​Hagemann, ZVG, 9. Aufl., § 9 Rn. 87[]
  4. vgl. Begrün­dung der Vor­schrift in der Denk­schrift zum ZVG bei Hahn, Die gesamm­ten [sic] Mate­ria­li­en zu den Reichs­jus­tiz­ge­set­zen, Bd. 5, 1897, S. 36 f. = Ver­hand­lun­gen des Reichs­tags, 9. Legis­la­tur­pe­ri­ode, IV. Ses­si­on 1895/​1897, Anla­ge­band 5, Akten­stück 607 S. 2839[]
  5. so OLG Düs­sel­dorf, ZfIR 1999, 324, 325[]
  6. Bur­chard, ZZP 32 [1904], 89, 129[]
  7. BGH, Urteil vom 04.02.2005 – V ZR 294/​03, WM 2005, 610, 612[]
  8. BGH, Urteil vom 04.02.2005 – V ZR 294/​03, WM 2005, 610, 611[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2007 – II ZR 233/​05, NJW 2007, 2913, 2915 Rn. 18[]