Der ursprüng­lich nicht geneh­mi­gungs­fä­hi­ge Ver­kauf eines DDR-Grund­stücks

Ist der Ver­käu­fer eines in der DDR bele­ge­nen Grund­stücks von sei­ner Eigen­tums­ver­schaf­fungs­pflicht frei gewor­den, weil die Auf­las­sung nach der Grund­stücks­ver­kehrs­ord­nung nicht geneh­mi­gungs­fä­hig war, kann der Käu­fer die Über­eig­nung des Grund­stücks nach dem Weg­fall des Ver­sa­gungs­tat­be­stan­des auch dann nicht ver­lan­gen, wenn die­ses man­gels bekann­ter Erben des Ver­käu­fers gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 7 Ent­schG i.V.m. § 15 GBBerG in den Ent­schä­di­gungs­fonds des Bun­des abzu­füh­ren ist 1.

Der ursprüng­lich nicht geneh­mi­gungs­fä­hi­ge Ver­kauf eines DDR-Grund­stücks

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist ein Ver­äu­ße­rer von sei­ner Eigen­tums­ver­schaf­fungs­pflicht gemäß der damals in der DDR noch gel­ten­den Bestim­mung des § 275 BGB aF frei­ge­wor­den ist, wenn auf­grund des Inkraft­tre­tens der Ver­ord­nung über den Ver­kehr mit Grund­stü­cken vom 11.01.1963 2 mit der Auf­las­sung des ver­kauf­ten Grund­stücks auf abseh­ba­re Zeit nicht mehr zu rech­nen war 3.

So liegt es auch in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall: Nach § 2 der Ver­ord­nung in der damals gel­ten­den Fas­sung bedurf­te die – noch aus­ste­hen­de – Auf­las­sung der Grund­stü­cke, die der Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin 1940 gekauft haben soll, einer behörd­li­chen Geneh­mi­gung; denn die­se Bestim­mung fand auch auf Rechts­vor­gän­ge Anwen­dung, die bis zu dem Inkraft­tre­ten der Ver­ord­nung noch nicht ent­schie­den waren (§ 20 GVVO aF). Eine Geneh­mi­gung war jedoch wegen der zwin­gen­den Ver­sa­gungs­grün­de nach § 5 Abs. 2 Buchst. c und f GVVO aF nicht zu erlan­gen, weil W. als Ein­woh­ner West-Ber­lins „die ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung und volks­wirt­schaft­lich erfor­der­li­che Nut­zung des Grund­stücks nicht gewähr­leis­tet“ hät­te und durch den Erwerb daher „gesell­schaft­li­che Inter­es­sen“ ver­letzt wor­den wären. Damit war den Erben des 1945 ver­stor­be­nen Ver­käu­fers die Erfül­lung ihrer Pflicht zur Eigen­tums­ver­schaf­fung aus einem Umstand, den kei­ne Ver­trags­par­tei zu ver­tre­ten hat­te, nach­träg­lich unmög­lich gewor­den. Dass die Erben sich zuvor in Ver­zug befun­den hät­ten und daher gemäß § 287 Satz 2 BGB auch für eine durch Zufall ein­tre­ten­de Unmög­lich­keit der Leis­tung ver­ant­wort­lich gewe­sen wären, zeigt die Revi­si­on nicht auf.

Die ver­trag­li­che Ver­pflich­tung der Erben ist mit dem Weg­fall des Leis­tungs­hin­der­nis­ses im Zuge der Wie­der­ver­ei­ni­gung Deutsch­lands nicht wie­der auf­ge­lebt. Ist der Schuld­ner gemäß § 275 BGB aF von sei­ner Leis­tungs­pflicht frei gewor­den, bleibt es hier­bei auch dann, wenn die Leis­tung infol­ge einer uner­war­te­ten Ent­wick­lung wie­der mög­lich wird. Denn die Fra­ge, ob ein Leis­tungs­hin­der­nis zu einer dau­ern­den Unmög­lich­keit führt, ist nach dem Zeit­punkt des Ein­tritts des Hin­der­nis­ses zu beur­tei­len 4. Der Annah­me, es lie­ge ein der dau­ern­den Unmög­lich­keit gleich­zu­stel­len­des Leis­tungs­hin­der­nis vor, liegt die Wer­tung zugrun­de, dass es den Ver­trags­par­tei­en nicht zumut­bar ist, bis zu dem – nicht abseh­ba­ren – Weg­fall des Hin­der­nis­ses an das Rechts­ge­schäft gebun­den zu blei­ben. Bei den dar­aus fol­gen­den Kon­se­quen­zen – der Befrei­ung von den Leis­tungs­pflich­ten – muss es im Inter­es­se der Dis­po­si­ti­ons­frei­heit der Betei­lig­ten grund­sätz­lich auch dann blei­ben, wenn das Leis­tungs­hin­der­nis über­ra­schend weg­fällt 5.

In Aus­nah­me­fäl­len kann der Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) zwar die Ver­pflich­tung der Ver­trags­part­ner zu einem Neu­ab­schluss des Rechts­ge­schäfts begrün­den 6. Das Beru­fungs­ge­richt nimmt aber ohne Rechts­feh­ler an, dass der Klä­ge­rin ein sol­cher Anspruch nicht zusteht. Ein Anspruch auf Neu­ab­schluss des Rechts­ge­schäfts kommt nur in Betracht, wenn das Leis­tungs­hin­der­nis zu einem Zeit­punkt ent­fal­len ist, zu dem sich die wirt­schaft­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen nicht maß­geb­lich ver­än­dert haben, und wenn es bei­den Ver­trags­part­nern auch im Übri­gen zuzu­mu­ten ist, zu ihrer ursprüng­li­chen Dis­po­si­ti­on über den Kauf­ge­gen­stand zurück­zu­keh­ren. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind hier schon des­halb nicht gege­ben, weil sich die wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se und damit auch die Grund­stücks­prei­se von dem Erlass der Grund­stücks­ver­kehrs­ver­ord­nung im Jahr 1963 bis zu der Auf­he­bung der hier maß­geb­li­chen Ver­sa­gungs­tat­be­stän­de durch den Eini­gungs­ver­trag grund­le­gend ver­än­dert haben.

Es ist es dem Beklag­ten auch nicht unter dem Gesichts­punkt der Wie­der­gut­ma­chung von Tei­lungs­un­recht ver­wehrt, sich auf das Erlö­schen der Leis­tungs­pflicht des Ver­käu­fers zu beru­fen. Dabei kann zuguns­ten der Revi­si­on unter­stellt wer­den, dass die – ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts – nur ein­jäh­ri­ge Auf­ge­bots­frist des § 15 Abs. 3 Satz 1 GBBerG (i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Satz 1 Ent­schG) bereits abge­lau­fen und das Grund­stück daher an den Ent­schä­di­gungs­fonds (§ 9 Abs. 1 Satz 1 Ent­schG) abzu­füh­ren ist.

Nach der im Eini­gungs­ver­trag ent­hal­te­nen Rege­lung des Art. 232 § 1 EGBGB bleibt für die Schuld­ver­hält­nis­se, die vor dem 3.10.1990 ent­stan­den sind, das bis­he­ri­ge Recht des Bei­tritts­ge­biets maß­ge­bend. Das gilt auch für Fra­gen der Geneh­mi­gungs­be­dürf­tig­keit und fähig­keit von Rechts­ge­schäf­ten 7. Ver­fas­sungs­recht­lich ist dies unbe­denk­lich. Der Bun­des­ge­setz­ge­ber war im Rah­men der Schaf­fung der Vor­aus­set­zun­gen für den Bei­tritt nach Art. 23 Satz 2 GG befugt, an die in der DDR bestehen­den tat­säch­li­chen und recht­li­chen Ver­hält­nis­sen anzu­knüp­fen 8. Das gilt auch, soweit Recht­vor­schrif­ten der DDR zu einem Rechts­ver­lust geführt haben, der unter der Gel­tung bun­des­deut­schen Rechts nicht ein­ge­tre­ten wäre. Ob und inwie­weit hier­für eine Wie­der­gut­ma­chung gewährt wird, bestimmt sich allein nach dem zur Berei­ni­gung von DDRUn­recht geschaf­fe­nen Son­der­recht 9. Sieht die­ses – wie für Rechts­ver­lus­te auf­grund von § 5 Abs. 2 Buchst. c und f GVVO – kei­nen Aus­gleich vor, sind die Gerich­te nicht beru­fen, einen sol­chen durch Anwen­dung des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben oder im Rah­men der Aus­fül­lung ande­rer all­ge­mei­ner Rechts­be­grif­fe zu schaf­fen.

Etwas ande­res gilt hier nicht des­halb, weil im hier ent­schie­de­nen Fall das Grund­stück, auf den sich der Über­eig­nungs­an­spruch des Rechts­vor­gän­gers der Klä­ge­rin bezog, an den Ent­schä­di­gungs­fonds abzu­füh­ren sein dürf­te und des­halb ohne Nach­teil für einen Drit­ten auf die Klä­ge­rin über­tra­gen wer­den könn­te. Andern­falls ergä­be sich näm­lich eine zufäl­li­ge und damit gegen Art. 3 Abs. 1 GG ver­sto­ßen­de unglei­che Behand­lung im Übri­gen gleich­ge­la­ger­ter Sach­ver­hal­te. Wäh­rend Käu­fer von Grund­stü­cken, deren Eigen­tü­mer im Auf­ge­bots­ver­fah­ren nicht zu ermit­teln sind, das Eigen­tum erwer­ben könn­ten, blie­be es für alle übri­gen von den genann­ten Ver­sa­gungs­grün­den der GVVO betrof­fe­nen Käu­fer bei dem Erlö­schen ihres Über­eig­nungs­an­spruchs. Zu einer sol­chen, dem Gesetz­ge­ber ver­bo­te­nen Ungleich­be­hand­lung 10 darf auch die Rechts­an­wen­dung durch die Gerich­te nicht füh­ren.

Schließ­lich kann die Klä­ge­rin nichts dar­aus her­lei­ten, dass das Bun­des­amt für zen­tra­le Diens­te und offe­ne Ver­mö­gens­fra­gen sie über die Ein­lei­tung des Auf­ge­bots­ver­fah­rens nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Ent­schG i.V.m. § 15 GBBerG infor­miert und ihr Gele­gen­heit gege­ben hat, etwai­ge erbrecht­li­che Ansprü­che anzu­mel­den. Die Auf­for­de­rung erweckt in kei­ner Wei­se den Anschein, dass das Grund­stück nach Ablauf der Auf­ge­bots­frist an die Klä­ge­rin fal­len wird, und bie­tet des­halb kei­nen Anknüp­fungs­punkt für den von der Revi­si­on erho­be­nen Vor­wurf wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juni 2012 – V ZR 240/​11

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 25.03.1994 – V ZR 171/​92, WM 1994, 1250; und vom 03.07.1998 – V ZR 268/​97, VIZ 1998, 581[]
  2. GBl DDR II, S. 159; nach­fol­gend: GVVO aF[]
  3. BGH, Urtei­le vom 25.03.1994 – V ZR 171/​92, WM 1994, 1250; vom 03.07.1998 – V ZR 268/​97, VIZ 1998, 581, 582; und vom 16.03.2005 – IV ZR 246/​03, WM 2005, 1232, 1233[]
  4. BGH, Urteil vom 11.03.1982 – VII ZR 357/​80, BGHZ 83, 197, 200; BGH, Urteil vom 16.03.2005 IV ZR 246/​03, WM 2005, 1232, 1233[]
  5. vgl. Münch­Komm-BGB/Em­me­rich, 4. Aufl., Band 2, § 275 (aF) Rn. 41[]
  6. vgl. RGZ 158, 321, 331 f.[]
  7. BGH, Urteil vom 25.03.1994 – V ZR 171/​92, WM 1994, 1250, 1251[]
  8. vgl. BVerfG, ZOV 1992, 382, 384; BGH, Urteil vom 04.03.1994 – V ZR 287/​92, WM 1994, 1263, 1264[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2008 – V ZR 89/​07, NJW-RR 2008, 1045 Rn. 8[]
  10. vgl. BVerfGE 102, 254, 299[]