Der ver­bau­te Blick auf die Sky­line von Frankfurt

Ist im Kauf­ver­trag einer Eigen­tums­woh­nung ein „Sky­line-Blick“ zuge­si­chert wor­den, stellt die sicht­be­hin­dern­de Bebau­ung eine nach­ver­trag­li­che Pflicht­ver­let­zung des Bau­trä­gers dar, die den Käu­fer zur Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges berechtigt.

Der ver­bau­te Blick auf die Sky­line von Frankfurt

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Beru­fung des Bau­trä­gers zurück­ge­wie­sen, der sich damit gegen ein Urteil des Land­ge­richts Frank­furt am Main [1] gewehrt hat, das ihn zur Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges wegen eines nicht durch­gä­nig ein­ge­hal­te­nen Schall­schut­zes in der Woh­nung ver­ur­teilt hat­te. Die Klä­ger schlos­sen 2008 mit dem beklag­ten Bau­trä­ger einen Kauf­ver­trag über eine Eigen­tums­woh­nung in Frank­furt am Main zum Preis von rund 326.000,- Euro. Die Über­ga­be der Woh­nung, die u.a. mit einem Ver­kaufs­pro­spekt bewor­ben wor­den war, fand 2009 statt. In der Zeit danach errich­te­te der Bau­trä­ger unter­halb des Wohn­hau­ses und jen­seits eines angren­zen­den Parks ein wei­te­res drei­ge­schos­si­ges Gebäu­de. Hier­durch wur­de die freie Sicht auf die Frank­fur­ter Sky­line beschränkt, die von der im Erd­ge­schoss gele­ge­nen Woh­nung der Klä­ger aus mög­lich war. Wäh­rend das Pan­ora­ma von der Ter­ras­se der Woh­nung zuvor den Blick auf die Frank­fur­ter Innen­stadt mit den mar­kan­tes­ten Bau­ten bot, blieb nach der Errich­tung des gegen­über­lie­gen­den Gebäu­des allein die Sicht auf die Euro­päi­sche Zen­tral­bank und den Mes­se­turm. Der dazwi­schen lie­gen­de Bereich mit Ban­ken­vier­tel ein­schließ­lich des Com­merz­bank-Towers und der unte­ren Hälf­te des Fern­seh­turms wird nun­mehr ver­deckt. Den ver­bau­ten Blick sowie einen man­geln­den Schall­schutz in der Woh­nung nah­men die Klä­ger zum Anlass, vom Ver­trag zurück­zu­tre­ten und die Rück­ab­wick­lung zu ver­lan­gen. Das zunächst ange­ru­fe­ne Land­ge­richt [1] ver­ur­teil­te den Bau­trä­ger nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens antrags­ge­mäß, weil der Schall­schutz in der Woh­nung nicht durch­gän­gig ein­ge­hal­ten sei. Die Fra­ge, ob auch der ver­bau­te Sky­line-Blick zum Rück­tritt berech­ti­ge, ließ es offen. Gegen die­ses Urteil hat der Bau­trä­ger Beru­fung eingelegt.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main auf den ver­bau­ten Sky­line-Blick abge­stellt – und nicht wie das Land­ge­richt Frank­furt am Main auf den Schall­schutz. Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts sei unter Sky­line die Teil­an­sicht oder das Pan­ora­ma zu ver­ste­hen, das eine Stadt mit ihren höchs­ten Bau­wer­ken und Struk­tu­ren vor dem Hori­zont abzeich­ne. Die sicht­be­hin­dern­de Bebau­ung stel­le eine nach­ver­trag­li­che Pflicht­ver­let­zung des Bau­trä­gers dar, die die Klä­ger zur Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges berech­ti­ge. Die Klä­ger hät­ten erwar­ten kön­nen, dass von den Wohn- und Außen­be­rei­chen der erwor­be­nen Eigen­tums­woh­nung ein unver­bau­ter Blick auf die Frank­fur­ter Sky­line mög­lich sei. Dass die­ser Blick als Beschaf­fen­heit der Woh­nung ver­ein­bart gewe­sen sei, fol­ge aus dem Ver­kaufs­pro­spekt, in dem mit dem Begriff „Sky­line“ prä­gend gewor­ben wor­den sei. So fän­den sich dort u.a. die Aus­sa­gen „(…) auf der Süd­ter­ras­se über dem Park die Tür­me der Stadt fest im Blick (…)“ oder „Der Abend, die Stadt mit ihren Tür­men glüht, die Nacht auf der Ter­ras­se mit Freun­den (…)“ sowie „(…) pas­sen­de Büh­ne für den unver­bau­ba­ren Skyline-Blick (…)“.

Der beklag­te Bau­trä­ger kön­ne sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass er die Pflicht­ver­let­zung nicht ver­tre­ten müs­se, weil er selbst die sicht­be­hin­dern­de Bebau­ung geplant und aus­ge­führt habe.

Aus die­sen Grün­den hat der Bau­trä­ger die Eigen­tums­woh­nung gegen Rück­zah­lung des Kauf­prei­ses zurückzunehmen.

Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main, Urteil vom 12. Novem­ber 2015 – 3 U 4/​14

  1. LG Frank­furt a.M., Urteil vom 25.11.2013 – 2/​26 O 215/​11[][]