Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te nach dem Ver­mö­gens­ge­setz – und sei­ne Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht

Die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht nach § 3 Abs. 5 VermG ent­fällt nicht des­halb, weil die Behör­de nach § 31 Abs. 2 Satz 1 VermG ver­pflich­tet ist, Drit­te, deren recht­li­che Inter­es­sen durch den Aus­gang des Ver­fah­rens berührt wer­den kön­nen, über die Antrag­stel­lung zu infor­mie­ren.

Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te nach dem Ver­mö­gens­ge­setz – und sei­ne Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht

Ein Ver­stoß des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten gegen die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht nach § 3 Abs. 5 VermG kann ein Mit­ver­schul­den im Sin­ne des § 254 Abs. 1 BGB begrün­den [1].

In einem sol­chen Fall ist daher ein zur Anspruchs­kür­zung füh­ren­des Mit­ver­schul­den des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten gemäß § 254 Abs. 1 BGB im Hin­blick dar­auf anzu­neh­men, dass die­ser gegen die ihn nach § 3 Abs. 5 VermG tref­fen­de Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht ver­sto­ßen hat. Zu Recht rügt die Revi­si­on in die­sem Zusam­men­hang aller­dings, dass das Beru­fungs­ge­richt ohne wei­te­res zu Grun­de gelegt hat, dass die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht erst ab dem Zeit­punkt der Bewil­li­gung des Grund­pfand­rechts am 24.10.1994 ein­ge­setzt habe.

Nach § 3 Abs. 5 VermG hat sich der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te, bevor er eine Ver­fü­gung über einen rück­ga­be­be­las­te­ten Ver­mö­gens­wert trifft, bei dem Amt zur Rege­lung offe­ner Ver­mö­gens­fra­gen, in des­sen Bezirk der Ver­mö­gens­wert bele­gen ist, zu ver­ge­wis­sern, dass kei­ne Anmel­dung im Sin­ne des § 3 Abs. 3 VermG vor­liegt. Die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht legt dabei den Sorg­falts­maß­stab fest, den der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te anzu­le­gen hat, wenn er über den Ver­mö­gens­wert ver­fü­gen will, ohne gegen die in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG gere­gel­te Unter­las­sungs­pflicht zu ver­sto­ßen, wonach es dem Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten unter­sagt ist, ohne Zustim­mung des Berech­tig­ten ding­li­che Rechts­ge­schäf­te abzu­schlie­ßen oder lang­fris­ti­ge ver­trag­li­che Ver­pflich­tun­gen in Bezug auf den Ver­mö­gens­ge­gen­stand ein­zu­ge­hen [2]. Daher gilt die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht für jede Maß­nah­me, die von der Ver­fü­gungs­sper­re des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG erfasst wird [3].

Nach dem Wort­laut von § 3 Abs. 3 VermG gilt die Ver­fü­gungs­sper­re zwar nur für Rechts­ge­schäf­te. Nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung wer­den jedoch auch fak­ti­sche Maß­nah­men unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen von dem Unter­las­sungs­ge­bot erfasst. Dies ist dar­auf zurück­zu­füh­ren, dass fak­ti­sche Maß­nah­men weit­rei­chen­de­re Fol­gen für den Rück­über­tra­gungs­an­spruch haben kön­nen als die im Gesetz aus­drück­lich genann­ten schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen. Dass fak­ti­sche Maß­nah­men von dem Unter­las­sungs­ge­bot erfasst sein kön­nen, ergibt sich auch aus § 7 Abs. 6 VermG, wonach Wert­erhö­hun­gen auf Grund von Bebau­ung, Moder­ni­sie­rung oder Instand­set­zun­gen durch den Resti­tu­ti­ons­be­rech­tig­ten dann nicht aus­zu­glei­chen sind, wenn mit den ent­spre­chen­den Maß­nah­men gegen § 3 Abs. 3 VermG ver­sto­ßen wor­den ist [4]. In wel­chem Umfang Bau­maß­nah­men von der Ver­fü­gungs­sper­re erfasst wer­den, ist zwar im Ein­zel­nen umstrit­ten [5]. Einig­keit besteht jedoch dahin­ge­hend, dass tat­säch­li­che Ver­än­de­run­gen ver­bo­ten sind, wenn sie die künf­ti­ge Dis­po­si­ti­ons­frei­heit des Berech­tig­ten über den Ver­mö­gens­wert mehr als uner­heb­lich beein­träch­ti­gen. Danach ist der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te nicht befugt, den Ver­mö­gens­wert ganz oder teil­wei­se zu zer­stö­ren, zu beschä­di­gen oder in sei­ner Sub­stanz oder Nut­zungs­art zu ver­än­dern [6]. Des­halb unter­fal­len zum Bei­spiel der Abriss, der Teil­ab­riss, der Neu­bau oder der Umbau eines Gebäu­des oder die Errich­tung eines Anbaus dem Unter­las­sungs­ge­bot [7].

Vor­lie­gend hat der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te die Sub­stanz und die Nut­zungs­art des auf den streit­ge­gen­ständ­li­chen Flur­stü­cken befind­li­chen Gast­stät­ten­ge­bäu­des durch die über meh­re­re Jah­re andau­ern­de Sanie­rung und den Umbau zu einem Hotel ver­än­dert hat. Dar­über hin­aus hat der Klä­ger den Grund­be­sitz mit einem Grund­pfand­recht belas­tet. Die­se Maß­nah­men unter­la­gen grund­sätz­lich dem Unter­las­sungs­ge­bot des § 3 Abs. 3 VermG.

Das Unter­las­sungs­ge­bot und hier­an anknüp­fend die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht gemäß § 3 Abs. 5 VermG gel­ten – ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Anschluss­re­vi­si­on – auch dann, wenn die Geneh­mi­gung wegen offen­sicht­li­cher Unbe­gründ­etheit der Resti­tu­ti­ons­an­mel­dung erteilt oder auf­recht­erhal­ten wird. Auch in einem sol­chen Fall kann nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass nach Ertei­lung der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung noch eine – mög­li­cher­wei­se begrün­de­te – Anmel­dung erfolgt, sodass das Unter­las­sungs­ge­bot grund­sätz­lich bis zum Ende der Aus­schluss­frist des § 30a Abs. 1 Satz 1 VermG gilt und damit eine Ver­ge­wis­se­rung nach § 3 Abs. 5 VermG erfor­der­lich macht.

Die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht ent­fällt auch nicht des­halb, weil die Behör­de nach § 31 Abs. 2 VermG ver­pflich­tet ist, Drit­te, deren recht­li­che Inter­es­sen durch den Aus­gang des Ver­fah­rens berührt wer­den kön­nen, über die Antrag­stel­lung zu infor­mie­ren, wobei die­se Amts­pflicht auch den Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten schützt [8]. Da es dem Gesetz­ge­ber dar­auf ankam, die Posi­ti­on eines resti­tu­ti­ons­be­rech­tig­ten Antrag­stel­lers mög­lichst wir­kungs­voll zu schüt­zen, sieht das Ver­mö­gens­ge­setz in unter­schied­li­chen Zusam­men­hän­gen die­sem Schutz die­nen­de Vor­keh­run­gen vor, die neben­ein­an­der bestehen und sich nicht etwa gegen­sei­tig aus­schlie­ßen [9]. Daher berech­tigt eine bis­lang durch die Behör­de unter­blie­be­ne Benach­rich­ti­gung nach § 31 Abs. 2 VermG den Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten nicht zu der Annah­me, dass kein Resti­tu­ti­ons­an­trag gestellt wor­den sei und er sich nicht ver­ge­wis­sern müs­se [10].

Im Hin­blick dar­auf, dass der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te mit einer Nach­fra­ge bei dem Amt zur Rege­lung offe­ner Ver­mö­gens­fra­gen Gewiss­heit über die Fra­ge erlan­gen kann, ob er dem Unter­las­sungs­ge­bot des § 3 Abs. 3 VermG unter­liegt, begrün­det sein Ver­stoß gegen die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht grund­sätz­lich ein Mit­ver­schul­den im Sin­ne des § 254 Abs. 1 BGB bei der Scha­dens­ver­ur­sa­chung [11].

Soweit dies mit der Begrün­dung in Abre­de gestellt wird, die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht die­ne aus­schließ­lich dem Schutz des Resti­tu­ti­ons­be­rech­tig­ten und habe nicht den Zweck, die benach­rich­ti­gungs­pflich­ti­ge Behör­de vor den Fol­gen einer Amts­pflicht­ver­let­zung zu schüt­zen, ver­mag der Bun­des­ge­richts­hof dem nicht zu fol­gen. Die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht dient neben dem Schutz des Resti­tu­ti­ons­be­rech­tig­ten auch der Rechts­si­cher­heit für den Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten, der nach erfolg­ter Aus­kunft über das Vor­lie­gen einer Anmel­dung im Sin­ne des § 3 Abs. 3 VermG weiß, ob er die beab­sich­tig­te Ver­fü­gung ohne wei­te­res vor­neh­men darf oder ob er hier­zu die Zustim­mung des berech­tig­ten Antrag­stel­lers nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG benö­tigt, ohne die er sich scha­dens­er­satz­pflich­tig macht [12]. Aus die­sem Grund begrün­det ein Ver­stoß gegen die Ver­ge­wis­se­rungs­pflicht ein Ver­schul­den des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten in eige­ner Ange­le­gen­heit. Nach § 254 BGB führt die­ses „Ver­schul­den gegen sich selbst“ zu einer Anspruchs­kür­zung, weil es im Ver­hält­nis zwi­schen Schä­di­ger und Geschä­dig­tem unbil­lig erscheint, dass jemand für den von ihm erlit­te­nen Scha­den trotz eige­ner Mit­ver­ant­wor­tung vol­len Ersatz for­dert [13].

Aller­dings durf­te der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te im hier ent­schie­de­nen Fall auf Grund der ihm erteil­ten Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung noch im glei­chen Monat mit der Sanie­rung begin­nen, ohne sich erneut gemäß § 3 Abs. 5 VermG über das Vor­lie­gen von Resti­tu­ti­ons­an­mel­dun­gen zu erkun­di­gen. Er konn­te auf Grund der unmit­tel­bar zuvor erteil­ten Geneh­mi­gung dar­auf ver­trau­en, dass zu die­sem Zeit­punkt kei­ne Anmel­dung vor­lag bezie­hungs­wei­se noch kein Resti­tu­ti­ons­ver­fah­ren anhän­gig war [14]. Der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te durf­te die Sanie­rung grund­sätz­lich auch fort­set­zen, ohne sich erneut über die Anmel­dung von Resti­tu­ti­ons­an­sprü­chen zu ver­ge­wis­sern, solan­ge er kei­ne neue Ver­fü­gung im Sin­ne von § 3 Abs. 3, 5 VermG vor­nahm.

Im Hin­blick auf den Zweck des Unter­las­sungs­ge­bots stellt die Fort­set­zung einer bereits begon­ne­nen Maß­nah­me aller­dings nur dann kei­ne neue Ver­fü­gung im Sin­ne von § 3 Abs. 3, 5 VermG dar, wenn die Maß­nah­me nicht zu einer wei­te­ren Ver­än­de­rung des Objekts in der Wei­se führt, dass das Resti­tu­ti­ons­in­ter­es­se des Berech­tig­ten beein­träch­tigt wer­den kann [15].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2015 – III ZR 27/​14

  1. Bestä­ti­gung BGH, Urteil vom 21.10.1999 – III ZR 130/​98, BGHZ 143, 18, 31 f[]
  2. BGH, Urteil vom 16.12 2005 – V ZR 195/​04, NJW-RR 2006, 733 Rn. 11; Was­muth in Rechts­hand­buch Ver­mö­gen und Inves­ti­tio­nen in der ehe­ma­li­gen DDR, Stand Okto­ber 2013, B 100 § 3 VermG Rn. 471[]
  3. vgl. Was­muth aaO Rn. 474[]
  4. vgl. dazu Rapp in Kim­me, Offe­ne Ver­mö­gens­fra­gen, Stand Juni 2009, § 3 VermG Rn. 75[]
  5. zur Dar­stel­lung des Mei­nungs­stands vgl. Rapp aaO Rn. 76 ff[]
  6. BGH, Urteil vom 21.10.1999 – III ZR 130/​98, BGHZ 143, 18, 31; BGH, Urteil vom 15.04.1994 – V ZR 79/​93, BGHZ 126, 1, 5 f; Redeker/​HirtschuIz/​Tank in Fieberg/​Reichenbach/​Messerschmidt/​Neuhaus, VermG, § 3 Rn. 242 [Stand Sep­tem­ber 2013]; Säcker-Busche in Säcker, Ver­mö­gens­recht, 1995, § 3 Rn. 125[]
  7. Redeker/​HirtschuIz/​Tank aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 21.10.1999 aaO S. 24; Redeker/​Hirtschulz in Fieberg/​Reichenbach/​Messerschmidt/​Neuhaus, VermG, § 31 Rn. 28a [Stand März 2013][]
  9. vgl. dazu BGH, Urteil vom 17.06.2004 – III ZR 335/​03, WM 2005, 618, 620[]
  10. Was­muth aaO Rn. 473[]
  11. BGH, Urteil vom 21.10.1999 aaO S. 31 f[]
  12. Redeker/​Hirtschulz/​Tank aaO § 3 Rn. 357; Was­muth aaO Rn. 471[]
  13. BGH, Urtei­le vom 27.11.2008 – VII ZR 206/​06, BGHZ 179, 55, Rn. 31; und vom 18.04.1997 – V ZR 28/​96, BGHZ 135, 235, 240[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 04.03.1999 – III ZR 29/​98, VIZ 1999, 346, 347[]
  15. BGH, Urteil vom 19.02.1993 – V ZR 269/​91, BGHZ 121, 347, 356; BezG Dres­den, VIZ 1992, 146, 147; Was­muth aaO Rn. 333; vgl. auch KG, VIZ 1992, 143, 144[]