Der ver­kauf­te Miet­ver­trag

For­mu­lar­mä­ßi­ge Ver­trags­über­nah­me­klau­seln, die dem Ver­wen­der das Recht ein­räu­men, sei­ne ver­trag­li­che Stel­lung als Ver­mie­ter von Gewer­be­räu­men jeder­zeit auf eine ande­re Per­son zu über­tra­gen, stel­len nicht gene­rell eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung dar. Viel­mehr ist, wenn der Mie­ter Unter­neh­mer ist, eine am Maß­stab des § 307 BGB aus­ge­rich­te­te Prü­fung der Umstän­de des Ein­zel­falls von­nö­ten.

Der ver­kauf­te Miet­ver­trag

Dabei ist auf der Ver­mie­ter­sei­te ein grund­sätz­li­ches Inter­es­se eines gewerb­li­chen, als Gesell­schaft orga­ni­sier­ten Ver­mie­ters anzu­er­ken­nen, einen wirt­schaft­lich für sinn­voll erach­te­ten künf­ti­gen Wan­del der Rechts­form oder Rechts­in­ha­ber­schaft durch die Mög­lich­keit einer Bestands­über­nah­me zu erleich­tern. Dem wird ein Inter­es­se des Mie­ters ent­ge­gen­zu­hal­ten sein, sich über Zuver­läs­sig­keit und Sol­venz des Ver­mie­ters zu ver­ge­wis­sern. Die­ses Mie­ter­in­ter­es­se wird um so eher Beach­tung for­dern, je stär­ker das Ver­trags­ver­hält­nis von einem beson­de­ren Inter­es­se des Mie­ters an der Per­son eines bestimm­ten Ver­mie­ters (mit-) geprägt wird. 1.

Eine sol­che Ver­trags­über­nah­me­klau­sel in Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis­sen hält einer Inhalts­kon­trol­le am Maß­stab der §§ 307, 309 BGB stand.

Das Klau­sel­ver­bot des § 309 Nr. 10 BGB ist unan­wend­bar. Danach sind Bestim­mun­gen in Kauf‑, Dienst- oder Werk­ver­trä­gen grund­sätz­lich unwirk­sam, wenn ein Drit­ter anstel­le des Ver­wen­ders in den Ver­trag ein­tritt oder ein­tre­ten kann. Der Miet­ver­trag zählt indes nicht zu den dort genann­ten Ver­trags­ty­pen; auch gilt § 309 BGB nicht gegen­über Ver­trags­part­nern, die Unter­neh­mer sind (§ 310 Abs. 1 Satz 1, § 14 BGB).

Auch § 307 BGB führt nicht zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel:

Die Fra­ge, inwie­weit Ver­trags­über­tra­gungs­klau­seln – über den unmit­tel­ba­ren Anwen­dungs­be­reich des § 309 Nr. 10 BGB hin­aus – nach Maß­ga­be des § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirk­sam sind, wird unter­schied­lich beant­wor­tet.

Unter der Gel­tung des AGBG (§ 11 Nr. 13 AGBG) wur­de teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten, Ver­trags­über­tra­gungs­klau­seln sei­en auch im kauf­män­ni­schen Ver­kehr stets unwirk­sam 2. Nach heu­te wohl h. M. ist die Fra­ge auf­grund einer Prü­fung der jewei­li­gen typi­schen Umstän­de des Ein­zel­falls zu ent­schei­den 3. Dabei wird als Indiz für die Unwirk­sam­keit der Klau­sel ihre Ein­sei­tig­keit gewer­tet, wenn der Ver­wen­der für sich selbst eine wesent­lich vor­teil­haf­te­re Nach­fol­ge­re­ge­lung vor­ge­se­hen hat; auch wird die Lang­fris­tig­keit des Ver­trags als Unwirk­sam­keits­in­diz ange­se­hen 4.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass Ver­trags­über­tra­gungs­klau­seln, die for­mu­lar­mä­ßig das Geneh­mi­gungs­er­for­der­nis des § 415 Abs. 1 BGB erset­zen sol­len, jeden­falls dann zu bean­stan­den sind, wenn dem Kun­den des Klau­sel­ver­wen­ders nach der Art des geschlos­se­nen Ver­trags die Per­son sei­nes Ver­trags­part­ners typi­scher­wei­se nicht gleich­gül­tig sein kann, er viel­mehr dar­an inter­es­siert sein muss, sich über Zuver­läs­sig­keit und Sol­venz des Drit­ten, auf den der Ver­trag über­tra­gen wer­den soll, Gewiss­heit zu ver­schaf­fen. Die­se Vor­aus­set­zung hat der Bun­des­ge­richts­hof bei einem auf meh­re­re Jah­re abge­schlos­se­nen Auto­ma­ten-Auf­stell­ver­trag, der neben miet­ver­trag­li­chen Ele­men­ten auch per­so­nen­be­zo­ge­ne Merk­ma­le auf­weist, bejaht 5.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs stel­len for­mu­lar­mä­ßi­ge Ver­trags­über­tra­gungs­klau­seln jeden­falls dann, wenn sie – wie hier – gegen­über einem Unter­neh­mer ver­wandt wer­den, nicht gene­rell eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung dar. Das ergibt sich bereits aus einem Umkehr­schluss aus § 309 Nr. 10 BGB, der sol­che Klau­seln gera­de nicht all­ge­mein, son­dern nur dann miss­bil­ligt, wenn sie Kauf‑, Dienst- oder Werk­ver­trä­ge betref­fen und gegen­über Ver­trags­part­nern ver­wandt wer­den, die kei­ne Unter­neh­mer sind. Han­delt es sich, wie hier, um die Ermäch­ti­gung des Ver­wen­ders zur Über­tra­gung eines Miet­ver­trags und ist der Geschäfts­part­ner Unter­neh­mer, ist eine am Maß­stab des § 307 BGB aus­ge­rich­te­te Prü­fung der Umstän­de des Ein­zel­falls von­nö­ten, die sich vor­ran­gig an den vom Bun­des­ge­richts­hof bereits auf­ge­zeig­ten Kri­te­ri­en ori­en­tie­ren kann.

Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung im Zwei­fel anzu­neh­men, wenn eine Bestim­mung mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung, von der abge­wi­chen wird, nicht zu ver­ein­ba­ren ist. Rich­tig ist zwar, dass die freie, weil an kei­ne Zustim­mung des einen Ver­trags­part­ners gebun­de­ne Über­tra­gung der Rech­te und Pflich­ten aus einem Ver­trag durch den ande­ren Ver­trags­part­ner auf einen Drit­ten dem gel­ten­den Recht fremd ist (vgl. § 415 BGB). Dem trägt, wie gezeigt, das Klau­sel­ver­bot des § 309 Nr. 10 BGB Rech­nung. Indes erweist sich gera­de das Miet­recht gegen­über der Mög­lich­keit eines vom Wil­len des Mie­ters unab­hän­gi­gen Wech­sels in der Per­son des Ver­mie­ters ten­den­zi­ell auf­ge­schlos­se­ner, wie , so der Bun­des­ge­richts­hof, die in § 565 BGB (Ein­tritt des Ver­mie­ters bei gewerb­li­cher Zwi­schen­ver­mie­tung in den vom Zwi­schen­ver­mie­ter geschlos­se­nen Miet­ver­trag) und §§ 566, 578 BGB (Ein­tritt des Erwer­bers in den vom Ver­äu­ße­rer geschlos­se­nen Miet­ver­trag über Grund­stü­cke oder Räu­me) gere­gel­ten Fäl­le eines gesetz­li­chen Über­gangs der Ver­mie­ter­stel­lung bei bestehen­dem Miet­ver­trag zei­gen.

Von daher erscheint es sach­ge­recht, die Fra­ge nach der Unan­ge­mes­sen­heit einer dem Ver­mie­ter for­mu­lar­mä­ßig zuer­kann­ten Ver­trags­über­tra­gung auf Drit­te an eine Abwä­gung der betei­lig­ten Inter­es­sen zu knüp­fen. Dabei wird, wie auch der vor­lie­gen­de Fall zeigt, auf der Ver­mie­ter­sei­te ein grund­sätz­li­ches Inter­es­se eines gewerb­li­chen, als Gesell­schaft orga­ni­sier­ten Ver­mie­ters anzu­er­ken­nen sein, einen wirt­schaft­lich für sinn­voll erach­te­ten künf­ti­gen Wan­del der Rechts­form oder Rechts­in­ha­ber­schaft durch die Mög­lich­keit einer Bestands­über­nah­me (hier: der Über­nah­me von Miet­ver­trä­gen der AG durch eine mit dem Vor­stand die­ser AG zumin­dest teil­wei­se per­so­nen­iden­ti­sche GbR, die zugleich Eigen­tü­me­rin der bis­lang von der AG ver­mie­te­ten Räu­me ist) zu erleich­tern.

Dem wird ein Inter­es­se des Mie­ters ent­ge­gen­zu­hal­ten sein, sich über Zuver­läs­sig­keit und Sol­venz des Ver­mie­ters zu ver­ge­wis­sern. Die­ses Inter­es­se des Mie­ters wird um so eher Beach­tung for­dern, je stär­ker das Ver­trags­ver­hält­nis von einem beson­de­ren Inter­es­se des Mie­ters an der Per­son eines bestimm­ten Ver­mie­ters (mit-) geprägt wird. Ein sol­ches Inter­es­se des Mie­ters kann sich ins­be­son­de­re aus der Rechts­per­sön­lich­keit des bis­he­ri­gen Ver­mie­ters (etwa bei natür­li­chen Per­so­nen oder Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten mit per­sön­lich kon­tak­tier­ba­ren Gesell­schaf­tern als Ansprech­part­nern) erge­ben; es kann sich aber auch aus Beson­der­hei­ten der Ver­trags­ge­stal­tung (etwa bei der Inan­spruch­nah­me per­sön­li­chen Ver­trau­ens) her­lei­ten.

Ein solch per­so­na­ler Ein­schlag des Miet­ver­hält­nis­ses ist hier – im kon­kre­ten, vom BGH ent­schie­de­nen Fall – nicht dar­ge­tan. Die bis­he­ri­ge Ver­mie­te­rin war eine AG. Gegen­stand des Ver­tra­ges ist die ent­gelt­li­che Über­las­sung eines Laden­ge­schäfts in einem von der AG betrie­be­nen Ein­kaufs­park. Auch ande­re per­so­nen­be­zo­ge­ne Merk­ma­le, auf die etwa der Bun­des­ge­richts­hof für die Unan­ge­mes­sen­heit von for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­ten Ver­trags­über­nah­me­klau­seln bei Auto­ma­ten­auf­stell­ver­trä­gen abge­ho­ben hat (Fach­kun­de des Auf­stel­lers bei Aus­wahl der Auto­ma­ten und Ein­schät­zung des Publi­kums­ge­schmacks; ver­läss­li­cher Repa­ra­tur- und Stö­rungs­dienst; zuver­läs­si­ge Abrech­nung) sind nicht erkenn­bar.

Gegen das Ver­mie­ter­in­ter­es­se abzu­wä­gen bleibt damit nur das all­ge­mei­ne Inter­es­se des Mie­ters an einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­trags­er­fül­lung, die frei­lich nicht bloß die ein­ma­li­ge Ein­räu­mung des Miet­ge­brauchs, son­dern auch die Ver­pflich­tung umfasst, die ver­mie­te­ten Gewer­be­räu­me in einem zur Wahr­neh­mung der Gebrauchs­rech­te taug­li­chen Zustand zu erhal­ten. Die erfolg­rei­che Durch­set­zung die­ses Inter­es­ses wird – von beson­ders gela­ger­ten Aus­nah­me­fäl­len abge­se­hen – aus der Sicht des Mie­ters aber regel­mä­ßig nicht an eine bestimm­te Per­son als Ver­mie­ter geknüpft sein. Dies gilt umso mehr, als sei­ne Zah­lungs­pflicht bei Miet­män­geln bereits kraft Geset­zes gemin­dert ist und § 108 InsO den Mie­ter gegen das Risi­ko einer Insol­venz des Ver­mie­ters sichert. Auch der Aspekt einer lang­fris­ti­gen Bin­dung des Mie­ters ver­mag eine Unan­ge­mes­sen­heit der Ver­trags­über­tra­gungs­klau­sel ange­sichts einer nur fünf­jäh­ri­gen Lauf­zeit des Miet­ver­trags nicht zu begrün­den; die dem Mie­ter ein­ge­räum­te Opti­on einer zwei­ma­li­gen Ver­län­ge­rung dient sei­nem eige­nen Schutz und kann schon des­halb nicht gegen die Wirk­sam­keit der Klau­sel strei­ten.

Schließ­lich führt auch der Gesichts­punkt einer gro­ben Ein­sei­tig­keit, wel­che die Unwirk­sam­keit einer sol­chen Klau­sel indi­zie­ren kann, hier zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis: In § 16 Nr. 1 des Miet­ver­trags wird dem Mie­ter aus­drück­lich die Über­tra­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auf eine ande­re, mit ihm ver­bun­de­ne Gesell­schaft gestat­tet. Die­se Klau­sel bleibt zwar hin­ter dem dem Ver­mie­ter in § 16 Nr. 6 des Miet­ver­trags ein­ge­räum­ten Ver­trags­über­tra­gungs­recht inso­weit zurück, als die Über­tra­gung der Mie­ter­stel­lung nur auf eine mit dem bis­he­ri­gen Mie­ter "ver­bun­de­ne" Gesell­schaft – nicht, wie die Über­tra­gung der Ver­mie­ter­stel­lung, auf (jede) "ande­re Gesell­schaft" – gestat­tet wird. Indes erscheint die­ser Unter­schied nicht so gra­vie­rend, dass er die Unan­ge­mes­sen­heit der Ver­trags­über­tra­gungs­klau­sel begrün­den könn­te.

Auch aus § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB lässt sich eine Unwirk­sam­keit die­ser Klau­sel nicht her­lei­ten. So kann schon zwei­fel­haft sein, ob mit der dem Ver­mie­ter ein­ge­räum­ten Befug­nis zur Über­tra­gung des Miet­ver­trags wesent­li­che Rech­te, die sich aus der Natur gera­de eines Miet­ver­tra­ges erge­ben, ein­ge­schränkt wer­den. Die Not­wen­dig­keit der Zustim­mung des Ver­trags­part­ners zu einer Über­tra­gung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses ist kein spe­zi­fisch miet­recht­li­ches Pro­blem; es stellt sich im Grund­satz für alle syn­al­lag­ma­ti­schen Ver­trä­ge glei­cher­ma­ßen. Die Fra­ge kann indes hier dahin­ste­hen. Jeden­falls wird, wie die vor­ste­hen­den Aus­füh­run­gen zei­gen, die ver­trag­li­che Stel­lung des Mie­ters durch die­se Klau­sel nicht so ein­ge­schränkt, dass die Errei­chung des Ver­trags­zwecks durch sie gefähr­det wäre.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Juni 2010 – XII ZR 171/​08

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 29.02.1984 – VIII ZR 350/​82, ZIP 1984, 841, vom 11.07.1984 – VIII ZR 35/​83, ZIP 1984, 1093; und vom 21.03.1990 – VIII ZR 196/​89, NJW-RR 1990, 1076[]
  2. vgl. etwa Koch/​Stübing All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen § 11 Nr. 13 Rdn. 14; Coester/​Waltjen in Schlos­ser/­Coes­ter-Walt­jen/Gra­ba AGBG § 11 Nr. 13 Rdn. 12[]
  3. vgl. etwa MünchKomm/​Kieninger BGB 5. Aufl. § 309 Nr. 10 Rdn. 9; Palandt/​Grüneberg BGB § 309 Rdn. 93; Ulmer/​Brandner/​Hensen AGB-Recht § 309 Nr. 10 BGB Rdn. 11[]
  4. MünchKomm/​Kieninger aaO; Ulmer/​Brandner/​Hensen aaO[]
  5. BGH Urtei­le vom 29.02.1984 – VIII ZR 350/​82, ZIP 1984, 841; vom 11.07.1984 – VIII ZR 35/​83, ZIP 1984, 1093; und vom 21.03.1990 – VIII ZR 196/​89, NJW-RR 1990, 1076[]