Der verlorene Wohnungsschlüssel

Wie weit reicht der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels? Mit dieser Frage musste sich aktuell der Bundesgerichtshof in einem Fall befassen, in dem der Vermieter die Kosten für den Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage vom Mieter ersetzt verlangte:

Der verlorene Wohnungsschlüssel

Der Mieter hat seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB)1 und ist daher dem Vermieter gegenüber – grundsätzlich – zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet. Vom Verschuldensvorwurf hat sich der Mieter vorliegend nicht entlastet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat zum Verbleib des Schlüssels nichts vorgetragen.

Der Vermieter kann als Schadensersatz vom Mieter Freistellung (Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Allerdings steht der Wohnungseigentümergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu, solange die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist.

Zwar besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber auch darüber hinaus gehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen2. Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat3 So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet4.

Diese Schutz- und Obhutspflicht erstreckt sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen5. Denn zwischen den Wohnungseigentümern besteht eine Schutz- und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 Abs. 2 BGB). Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten Schlüssel. Daher ist der Vermieter als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließanlage verpflichtet wie der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter. Da dem Vermieter das Verschulden des Mieters nach § 278 BGB zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für den durch den Verlust eines dem Mieter ausgehändigten Schlüssels entstandenen Schaden.

Schließlich kann der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist6.

Jedoch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Geldbetrages. Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen7. Dies setzt aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlt es im vorliegenden Streitfall.

Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, soll der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels allerdings zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit „Schließanlage“ sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt. Der Eigentümer könne deshalb seinen Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen8.

Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit9. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage10. Die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung11. Solange die Schließanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden12, denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar13. Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe14.

Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist15. Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer – über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende – Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.

Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die „substantielle Funktionalität“ der Sachgesamtheit „Schließanlage“ wertet, vermengt es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Während im ersten Fall schon aufgrund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sachschadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen fehlt es im hier entschiedenen Fall.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

  1. vgl. KG, NJW-RR 2008, 1245; Flatow, NZM 2011, 660, 661; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. – VI 262a; Schmid, MDR 2010, 1367, 1369[]
  2. BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 22.04.1999 – V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 f.; Armbrüster, ZMR 1997, 395, 397[]
  3. Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.[]
  4. BayObLG, NJW 1970, 1551; KG, NZM 2002, 869; LG Dortmund, NZM 2000, 1016; Bärmann/Klein, aaO Rn. 48 mwN; Kirchhoff, ZMR 1989, 323, 324; Schmid, aaO[]
  5. vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310; Schmid, aaO S. 1368[]
  6. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 BGB Rn. 35 mwN; Flatow, aaO; Ruthe, NZM 2000, 365; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 546 Rn. 6; Schmid, aaO; KG, aaO S. 1246; LG Berlin, ZMR 2000, 535, 536; LG Münster, WuM 1989, 508; LG Mannheim, WuM 1977, 121[]
  7. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23.03.1976 – VI ZR 41/74, BGHZ 66, 239, 241 [zur Beschädigung eines Kfz][]
  8. KG, aaO; LG Münster, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 546 BGB Rn. 121[]
  9. LG Wiesbaden, NZM 1999, 308, AG Ludwigsburg, WuM 2010 355; AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Ruthe, aaO S. 366; Flatow, aaO S. 662; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 161, 162; Zich, MietRB 2004, 302, 303; Schmidt/Harz/Harsch, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 535 Rn. 284d[]
  10. LG Wiesbaden, aaO; AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Ruthe, aaO; Flatow, aaO[]
  11. AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 94 Rn. 22[]
  12. Ruthe, aaO; Drasdo, aaO; Schmidt/Harz/Harsch, aaO[]
  13. LG Wiesbaden, aaO[]
  14. Flatow, aaO[]
  15. Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb.2005, § 249 Rn. 218; MünchKomm-BGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mwN[]