Der ver­lo­re­ne Woh­nungs­schlüs­sel

Wie weit reicht der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters gegen den Mie­ter wegen eines ver­lo­re­nen Woh­nungs­schlüs­sels? Mit die­ser Fra­ge muss­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall befas­sen, in dem der Ver­mie­ter die Kos­ten für den Aus­tausch der Schließ­an­la­ge einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge vom Mie­ter ersetzt ver­lang­te:

Der ver­lo­re­ne Woh­nungs­schlüs­sel

Der Mie­ter hat sei­ne miet­ver­trag­li­che Neben­pflicht zur Obhut über den nicht mehr auf­find­ba­ren Schlüs­sel ver­letzt (§ 241 Abs. 2 BGB) 1 und ist daher dem Ver­mie­ter gegen­über – grund­sätz­lich – zum Scha­dens­er­satz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB ver­pflich­tet. Vom Ver­schul­dens­vor­wurf hat sich der Mie­ter vor­lie­gend nicht ent­las­tet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat zum Ver­bleib des Schlüs­sels nichts vor­ge­tra­gen.

Der Ver­mie­ter kann als Scha­dens­er­satz vom Mie­ter Frei­stel­lung (Zah­lung an die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft) ver­lan­gen kann, soweit er wegen des abhan­den gekom­me­nen Schlüs­sels sei­ner­seits Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus­ge­setzt ist. Aller­dings steht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft der gel­tend gemach­te Scha­dens­er­satz­an­spruch nicht zu, solan­ge die Schließ­an­la­ge nicht aus­ge­tauscht wor­den ist.

Zwar besteht nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zwi­schen den Mit­glie­dern einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein gesetz­li­ches Schuld­ver­hält­nis, durch das die Ver­hal­tens­pflich­ten des § 14 WEG begrün­det wer­den, aber auch dar­über hin­aus gehen­de Treue- und Rück­sicht­nah­me­pflich­ten im Sin­ne von § 241 Abs. 2 BGB fol­gen kön­nen. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat im Rah­men die­ser recht­li­chen Son­der­ver­bin­dung für das Ver­schul­den von Hilfs­per­so­nen nach § 278 BGB ein­zu­ste­hen 2. Dies gilt auch für Fremd­nut­zer, denen er die Woh­nung über­las­sen hat 3 So ist in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und in der Lite­ra­tur aner­kannt, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den übri­gen Mit­ei­gen­tü­mern nach § 278 BGB für das Ver­schul­den sei­ner Mie­ter und Unter­mie­ter haf­tet 4.

Die­se Schutz- und Obhuts­pflicht erstreckt sich auch auf Schließ­an­la­gen, die im Gemein­schafts­ei­gen­tum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ste­hen 5. Denn zwi­schen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern besteht eine Schutz- und Obhuts­pflicht hin­sicht­lich der im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Gegen­stän­de (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 Abs. 2 BGB). Zu die­ser Schließ­an­la­ge gehö­ren auch die hier­für gefer­tig­ten Schlüs­sel. Daher ist der Ver­mie­ter als Mit­ei­gen­tü­mer gegen­über der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in glei­cher Wei­se zur Obhut über die ihm aus­ge­hän­dig­ten Schlüs­sel der Schließ­an­la­ge ver­pflich­tet wie der Mie­ter im Rah­men des Miet­ver­hält­nis­ses gegen­über dem Ver­mie­ter. Da dem Ver­mie­ter das Ver­schul­den des Mie­ters nach § 278 BGB zuzu­rech­nen ist, haf­tet er gegen­über der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für den durch den Ver­lust eines dem Mie­ter aus­ge­hän­dig­ten Schlüs­sels ent­stan­de­nen Scha­den.

Schließ­lich kann der Ver­lust des Woh­nungs­schlüs­sels einer Schließ­an­la­ge aus Sicher­heits­grün­den den Aus­tausch der gesam­ten Schließ­an­la­ge erfor­der­lich machen, falls eine miss­bräuch­li­che Ver­wen­dung des nicht auf­find­ba­ren Schlüs­sels durch Unbe­fug­te zu befürch­ten ist 6.

Jedoch hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen den Ver­mie­ter kei­nen Anspruch auf Zah­lung des für den Aus­tausch der Schließ­an­la­ge erfor­der­li­chen Geld­be­tra­ges. Zwar kann ein Geschä­dig­ter den für die Besei­ti­gung eines Sach­scha­dens erfor­der­li­chen Auf­wand im Hin­blick auf § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB grund­sätz­lich auch fik­tiv abrech­nen 7. Dies setzt aber vor­aus, dass ein erstat­tungs­fä­hi­ger Ver­mö­gens­scha­den ent­stan­den ist. Hier­an fehlt es im vor­lie­gen­den Streit­fall.

Nach einer in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur teil­wei­se ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, der auch das Beru­fungs­ge­richt folgt, soll der Ver­lust eines ein­zel­nen, zu einer Schließ­an­la­ge gehö­ren­den Schlüs­sels aller­dings zu einem Sach­scha­den an der Schließ­an­la­ge füh­ren. Denn die Sach­ge­samt­heit "Schließ­an­la­ge" sei durch den Ver­lust des Schlüs­sels und die damit ver­bun­de­ne Miss­brauchs­ge­fahr in ihrer Funk­ti­on beein­träch­tigt. Der Eigen­tü­mer kön­ne des­halb sei­nen Scha­den abs­trakt berech­nen und die (fik­ti­ven) Kos­ten eines Aus­tau­sches der Schließ­an­la­ge gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB als den zur Wie­der­her­stel­lung erfor­der­li­chen Geld­be­trag ver­lan­gen 8.

Die Gegen­mei­nung sieht in dem Ver­lust eines Schlüs­sels kei­ne Beschä­di­gung der Schließ­an­la­ge als Sach­ge­samt­heit 9. Der Ver­lust eines nach­lie­fer­ba­ren Schlüs­sels sei kein Ein­griff in die Sach­sub­stanz der Schließ­an­la­ge 10. Die Miet­sa­che erlei­de durch den Ver­lust des Schlüs­sels auch kei­ne Wert­min­de­rung 11. Solan­ge die Schließ­an­la­ge nicht erneu­ert wor­den sei, bestehe kein Scha­den 12, denn allein die Sor­ge, es kön­ne mit dem ver­lo­re­nen Schlüs­sel Miss­brauch getrie­ben wer­den, sei nicht kom­mer­zia­li­sier­bar 13. Der Aus­tausch der Schließ­an­la­ge sei eine Maß­nah­me der Scha­dens­ver­hü­tung, für die Scha­dens­er­satz erst nach Durch­füh­rung ver­langt wer­den kön­ne, da sich der Geschä­dig­te andern­falls die blo­ße Besorg­nis wei­te­rer Schä­den in Geld bezah­len lie­ße 14.

Der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung gebührt der Vor­zug. Eine Sache oder Sach­ge­samt­heit ist nur dann beschä­digt, wenn ihre Sach­sub­stanz ver­letzt ist 15. Der Ver­lust eines Schlüs­sels führt aber bei der gebo­te­nen wer­ten­den Betrach­tung nicht zu einer – über die hier nicht streit­ge­gen­ständ­li­che Ein­bu­ße des ver­lo­re­nen Schlüs­sels hin­aus­ge­hen­de – Beein­träch­ti­gung der Sach­sub­stanz der Schließ­an­la­ge.

Dass die Schließ­an­la­ge in ihrer Siche­rungs­funk­ti­on beein­träch­tigt ist, wenn sich Unbe­fug­te mit dem ver­lo­ren gegan­ge­nen Schlüs­sel Zutritt ver­schaf­fen könn­ten, ist kei­ne unmit­tel­ba­re Fol­ge eines Sub­stanz­ein­griffs. Dies zeigt sich schon dar­an, dass die­se Funk­ti­ons­be­ein­träch­ti­gung durch einen neu ange­fer­tig­ten Schlüs­sel und die damit ver­bun­de­ne Kom­pen­sa­ti­on der ein­ge­büß­ten Sach­sub­stanz nicht besei­tigt wer­den könn­te. Soweit das Beru­fungs­ge­richt die durch den Ver­lust des Schlüs­sels beding­te Funk­ti­ons­be­ein­träch­ti­gung als Ein­griff in die "sub­stan­ti­el­le Funk­tio­na­li­tät" der Sach­ge­samt­heit "Schließ­an­la­ge" wer­tet, ver­mengt es die Ver­let­zung der Sach­sub­stanz und die Beein­träch­ti­gung der Siche­rungs­funk­ti­on der Schließ­an­la­ge. Wäh­rend im ers­ten Fall schon auf­grund der scha­dens­recht­li­chen Dif­fe­renz­hy­po­the­se vom Vor­lie­gen eines Sach­scha­dens aus­zu­ge­hen ist, bedarf es bei der beschrie­be­nen Beein­träch­ti­gung der Siche­rungs­funk­ti­on einer wer­ten­den Betrach­tung unter Ein­be­zie­hung der Ver­kehrs­auf­fas­sung, ob sich das wegen einer Miss­brauchs­ge­fahr bestehen­de Sicher­heits­ri­si­ko zu einem Ver­mö­gens­scha­den ver­fes­tigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abs­trak­te Gefähr­dungs­po­ten­ti­al stellt regel­mä­ßig kei­nen erstat­tungs­fä­hi­gen Ver­mö­gens­scha­den dar. Ein ersatz­fä­hi­ger Scha­den ent­steht viel­mehr erst dann, wenn sich der Geschä­dig­te aus objek­ti­ver Sicht unter den kon­kret gege­be­nen Ein­zel­fall­um­stän­den zur Besei­ti­gung einer fort­be­stehen­den Miss­brauchs­ge­fahr ver­an­lasst sehen darf, die Schließ­an­la­ge zu erset­zen, und die­sen Aus­tausch auch tat­säch­lich vor­nimmt. In einem sol­chen Fall hat sich das Gefähr­dungs­po­ten­ti­al in einer Ver­mö­gens­ein­bu­ße rea­li­siert. An die­sen Vor­aus­set­zun­gen fehlt es im hier ent­schie­de­nen Fall.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/​13

  1. vgl. KG, NJW-RR 2008, 1245; Fla­tow, NZM 2011, 660, 661; Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – VI 262a; Schmid, MDR 2010, 1367, 1369[]
  2. BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/​06, NJW 2007, 292 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 22.04.1999 – V ZB 28/​98, BGHZ 141, 224, 228 f.; Arm­brüs­ter, ZMR 1997, 395, 397[]
  3. Bärmann/​Klein, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.[]
  4. BayO­bLG, NJW 1970, 1551; KG, NZM 2002, 869; LG Dort­mund, NZM 2000, 1016; Bärmann/​Klein, aaO Rn. 48 mwN; Kirch­hoff, ZMR 1989, 323, 324; Schmid, aaO[]
  5. vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310; Schmid, aaO S. 1368[]
  6. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 11. Aufl., § 546 BGB Rn. 35 mwN; Fla­tow, aaO; Ruthe, NZM 2000, 365; Schach in Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 7. Aufl., § 546 Rn. 6; Schmid, aaO; KG, aaO S. 1246; LG Ber­lin, ZMR 2000, 535, 536; LG Müns­ter, WuM 1989, 508; LG Mann­heim, WuM 1977, 121[]
  7. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23.03.1976 – VI ZR 41/​74, BGHZ 66, 239, 241 [zur Beschä­di­gung eines Kfz][]
  8. KG, aaO; LG Müns­ter, aaO; Lützenkirchen/​Lützenkirchen, Miet­recht, § 546 BGB Rn. 121[]
  9. LG Wies­ba­den, NZM 1999, 308, AG Lud­wigs­burg, WuM 2010 355; AG Rhein­bach, NZM 2005, 822; Ruthe, aaO S. 366; Fla­tow, aaO S. 662; Dras­do, NJW-Spe­zi­al 2011, 161, 162; Zich, MietRB 2004, 302, 303; Schmidt/​Harz/​Harsch, Fach­an­walts­kom­men­tar Miet­recht, 4. Aufl., § 535 Rn. 284d[]
  10. LG Wies­ba­den, aaO; AG Lud­wigs­burg, aaO; AG Rhein­bach, aaO; Ruthe, aaO; Fla­tow, aaO[]
  11. AG Lud­wigs­burg, aaO; AG Rhein­bach, aaO; Koss­man­n/­Mey­er-Abich, Hand­buch der Wohn­raum­mie­te, 7. Aufl., § 94 Rn. 22[]
  12. Ruthe, aaO; Dras­do, aaO; Schmidt/​Harz/​Harsch, aaO[]
  13. LG Wies­ba­den, aaO[]
  14. Fla­tow, aaO[]
  15. Staudinger/​Schiemann, BGB, Neubearb.2005, § 249 Rn. 218; Münch­Komm-BGB/Oet­ker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mwN[]