Der ver­lo­re­ne Woh­nungs­schlüs­sel – und die Haus-Schließ­an­la­ge

Die Scha­dens­er­satz­pflicht des Mie­ters, der einen zu einer Schließ­an­la­ge gehö­ren­den Schlüs­sel ver­lo­ren hat (oder beim Aus­zug nicht zurück­gibt), umfasst die Kos­ten des Aus­tau­sches der gesam­ten Schließ­an­la­ge, wenn die­ser Aus­tausch wegen bestehen­der Miss­brauchs­ge­fahr aus Sicher­heits­grün­den erfor­der­lich war und die Schließ­an­la­ge auch tat­säch­lich aus­ge­tauscht wur­de.

Der ver­lo­re­ne Woh­nungs­schlüs­sel – und die Haus-Schließ­an­la­ge

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit mie­te­te der Beklag­te ab dem 1. März 2010 eine Eigen­tums­woh­nung des Klä­gers. In dem von den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Über­ga­be­pro­to­koll ist ver­merkt, dass dem Beklag­ten zwei Woh­nungs­schlüs­sel über­ge­ben wur­den. Das Miet­ver­hält­nis ende­te ein­ver­nehm­lich am 31. Mai 2010. Der Beklag­te gab nur einen Woh­nungs­schlüs­sel zurück. Nach­dem der Klä­ger die Haus­ver­wal­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dar­über infor­miert hat­te, dass der Beklag­te den Ver­bleib des zwei­ten Schlüs­sels nicht dar­le­gen kön­ne, ver­lang­te die­se mit Schrei­ben vom 21. Juli 2010 vom Klä­ger die Zah­lung eines Kos­ten­vor­schus­ses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicher­heits­grün­den für not­wen­dig erach­te­ten Aus­tausch der Schließ­an­la­ge. Sie kün­dig­te an, den Aus­tausch der Schließ­an­la­ge nach Zah­lungs­ein­gang zu beauf­tra­gen. Der Klä­ger hat den ver­lang­ten Betrag nicht gezahlt; die Schließ­an­la­ge wur­de bis heu­te nicht aus­ge­tauscht. Der Klä­ger (der Ver­mie­ter) begehrt vom Beklag­ten (sei­nem ehe­ma­li­gen Mie­ter) unter Abzug von des­sen Miet­kau­ti­ons­gut­ha­ben Zah­lung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zin­sen an die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Hei­del­berg hat der Kla­ge in Höhe von 968 € nebst Zin­sen statt­ge­ge­ben [1]. Das Land­ge­richt Hei­del­berg hat die Beru­fung des Beklag­ten zurück­ge­wie­sen und aus­ge­führt, der Beklag­te habe wegen des feh­len­den Schlüs­sels sei­ne Obhuts- und Rück­ga­be­pflicht ver­letzt, die sich auf den Schlüs­sel als mit­ver­mie­te­tes Zube­hör erstreckt habe [2]. Dem Klä­ger, so das Land­ge­richt Hei­del­berg wei­ter, sei durch die Inan­spruch­nah­me sei­tens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein Scha­den ent­stan­den, der die Kos­ten der Erneue­rung der Schließ­an­la­ge umfas­se, weil die­se auf­grund bestehen­der Miss­brauchs­ge­fahr in ihrer Funk­ti­on beein­träch­tigt sei. Es kom­me aber nicht dar­auf an, ob die Schließ­an­la­ge bereits aus­ge­wech­selt wor­den oder dies auch nur beab­sich­tigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* kön­ne der Gläu­bi­ger bei Beschä­di­gung einer Sache Scha­dens­er­satz in Geld ver­lan­gen und sei in des­sen Ver­wen­dung frei. Dies gel­te auch bei Beschä­di­gung einer Sach­ge­samt­heit wie einer Schließ­an­la­ge.

Dies sah der Bun­des­ge­richts­hof nun jedoch anders und wies die Kla­ge ab: Die­S­cha­dens­er­satz­pflicht des Mie­ters, der einen zu einer Schließ­an­la­ge gehö­ren­den Schlüs­sel ver­lo­ren hat, kön­ne, so der Bun­des­ge­richts­hof, zwar auch die Kos­ten des Aus­tau­sches der Schließ­an­la­ge umfas­sen, wenn der Aus­tausch wegen bestehen­der Miss­brauchs­ge­fahr aus Sicher­heits­grün­den erfor­der­lich ist. Ein Ver­mö­gens­scha­den liegt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs inso­weit aber erst vor, wenn die Schließ­an­la­ge tat­säch­lich aus­ge­tauscht wor­den ist. Dar­an fehlt es aber im vor­lie­gen­den Fall.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/​13

  1. AG Hei­del­berg, Urteil vom 31.08.2012 – 27 C 221/​10[]
  2. LG Hei­del­berg, Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/​12[]