Der ver­meint­li­che Ver­wal­ter

Der Beschluss einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, mit dem sie ihren ver­meint­li­chen Ver­wal­ter zur gericht­li­chen Gel­tend­ma­chung von das Gemein­schafts­ei­gen­tum betref­fen­den Gewähr­leis­tungs­an­sprü­chen ermäch­tigt, ist inter­es­sen­ge­recht aus­zu­le­gen. Han­delt es sich bei dem ver­meint­li­chen Ver­wal­ter um eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, die nicht wirk­sam zum Ver­wal­ter bestellt wer­den kann1, ist der Beschluss dahin aus­zu­le­gen, dass die Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ermäch­tigt wird.

Der ver­meint­li­che Ver­wal­ter

Mit die­ser Begrün­dung kor­ri­gier­te der Bun­des­ge­richts­hofs jetzt ein Beru­fungs­ur­teil des Ober­lan­des­ge­richts Naum­burg, das eben­so wie das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Land­ge­richt Hal­le mit – nach Ansicht des BGH – nicht trag­fä­hi­ger Begrün­dung die gegen­tei­li­ge, for­ma­lis­ti­sche Auf­fas­sung ver­tre­ten hat­te.

Im Ansatz rich­tig, so der BGH, geht das Beru­fungs­ge­richt davon aus, dass die GbR nicht Ver­wal­te­rin der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft war, da ihre zum 1. Febru­ar 2002 erfolg­te Bestel­lung unwirk­sam war. Denn eine GbR kann nicht Ver­wal­te­rin einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sein1.

Das OLG Naum­burg legt in sei­nem Beru­fungs­ur­teil den Beschluss vom 21. Juni 2002 dahin aus, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht die GbR, son­dern die nicht exis­ten­te Ver­wal­te­rin zur gericht­li­chen Gel­tend­ma­chung der Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che ermäch­tigt habe. Die­se Aus­le­gung hält der recht­li­chen Nach­prü­fung unab­hän­gig davon nicht stand, ob sie – wie die Aus­le­gung von Son­der­nach­fol­ger bin­den­den Beschlüs­sen2 – revi­si­ons­recht­lich unein­ge­schränkt oder ledig­lich inso­weit über­prüf­bar ist, als gesetz­li­che Aus­le­gungs­re­geln, Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze ver­letzt sind oder wesent­li­cher Aus­le­gungs­stoff außer Acht gelas­sen wor­den ist. Denn das OLG Naum­burg weicht nach Ansicht des BGH von aner­kann­ten Aus­le­gungs­grund­sät­zen ab. Es hat ins­be­son­de­re den Grund­satz der inter­es­sen­ge­rech­ten Aus­le­gung ver­letzt3. Die vom BGH vor­zu­neh­men­de Aus­le­gung ergibt, dass die GbR ermäch­tigt wor­den ist, das selb­stän­di­ge Beweis­ver­fah­ren durch­zu­füh­ren.

Das Beru­fungs­ge­richt ent­nimmt bereits zu Unrecht dem Wort­laut des Beschlus­ses, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur einen Ver­wal­ter und nicht die GbR ermäch­ti­gen woll­ten. Dass in dem Beschluss mehr­fach von „Ver­wal­ter” und nicht von „GbR” die Rede ist, erklärt sich ohne wei­te­res dar­aus, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Unter­schied zwi­schen „Ver­wal­ter” und „GbR” nicht gese­hen haben. Sie sind davon aus­ge­gan­gen, dass die GbR ihre Ver­wal­te­rin ist. Dem­entspre­chend ist zu Beginn des Pro­to­kolls der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung die GbR als „HVW” = Haus­ver­wal­ter bezeich­net.

Das Beru­fungs­ge­richt will offen­bar den Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dahin ver­ste­hen, dass eine unlös­ba­re Ver­knüp­fung zwi­schen der Ermäch­ti­gung der GbR und ihrer wirk­sa­men Funk­ti­on als Ver­wal­te­rin gewollt sei. Das ent­spricht nicht der Inter­es­sen­la­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die­se waren in ers­ter Linie dar­an inter­es­siert, ihre Rech­te aus den Män­geln zu wah­ren. Dazu wur­de die GbR u.a. zur Durch­füh­rung des selb­stän­di­gen Beweis­ver­fah­rens ermäch­tigt. Die Beauf­tra­gung der GbR war zwar dar­auf zurück­zu­füh­ren, dass sie als Ver­wal­te­rin fun­gier­te. Der Umstand, dass die GbR Ver­wal­te­rin sein soll­te, war jedoch kei­ne Bedin­gung für die Ermäch­ti­gung der GbR, son­dern ledig­lich damals vor­aus­ge­setz­te Grund­la­ge für den ent­spre­chen­den Beschluss. Die Ermäch­ti­gung der GbR behielt ihre Berech­ti­gung und ent­sprach den Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch dann, wenn sie nicht Ver­wal­te­rin war. Denn die Ermäch­ti­gung erfüll­te den von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ver­folg­ten Zweck, die Rech­te aus den Män­geln zu wah­ren. Das vom Beru­fungs­ge­richt dage­gen vor­ge­brach­te Argu­ment, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hät­ten mit ent­spre­chen­der Kos­ten­fol­ge kei­ne zwei Per­so­nen – die GbR und den Ver­wal­ter – beauf­tra­gen wol­len, ist ver­fehlt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat nur eine Per­son beauf­tragt. Sie hat­te wirk­sam kei­nen Ver­wal­ter bestellt. Sobald ein Ver­wal­ter bestellt wor­den wäre, hät­ten die ent­spre­chen­den Maß­nah­men getrof­fen wer­den kön­nen, um eine inter­es­sen­ge­rech­te Lösung zu fin­den, wie es dann auch tat­säch­lich mit der Grün­dung der OHG gesche­hen ist. Die vom Beru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Aus­le­gung führt letzt­lich dazu, einen Wil­len der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­neh­men, eine unwirk­sa­me Ermäch­ti­gung eines nicht exis­ten­ten Ver­wal­ters sei einer wirk­sa­men Ermäch­ti­gung der GbR vor­zu­zie­hen. Das ist fern­lie­gend und nicht inter­es­sen­ge­recht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Mai 2009 – VII ZR 206/​07

  1. BGH, Beschlüs­se vom 18. Mai 1989 – V ZB 4/​89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Janu­ar 2006 – V ZB 132/​05, NJW 2006, 2189
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 10. Sep­tem­ber
    1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 289
  3. vgl. BGH, Urteil vom 31. Okto­ber 1997
    V ZR 248/​96, NJW 1998, 535, 536; Urteil vom 11. Mai 1995 – VII ZR 116/​94, BauR 1995, 697 = ZfBR 1995, 259 m.w.N.