Der ver­meint­li­che Wohn­raum im Kel­ler – und die arg­lis­ti­ge Täu­schung

Die objek­ti­ve Sei­te einer arg­lis­ti­gen Täu­schung ist gege­ben, wenn Kel­ler­räu­me als Wohn­raum ange­prie­sen wer­den, obwohl die für eine sol­che Nut­zung erfor­der­li­che bau­recht­li­che Geneh­mi­gung fehlt; nichts ande­res gilt, wenn die Wohn­raum­nut­zung zwar nicht geneh­mi­gungs­be­dürf­tig, aber anzei­ge­pflich­tig ist, damit die Bau­be­hör­de prü­fen kann, ob sie ein Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren ein­lei­tet.

Der ver­meint­li­che Wohn­raum im Kel­ler – und die arg­lis­ti­ge Täu­schung

Die objek­ti­ve Sei­te einer arg­lis­ti­gen Täu­schung ist regel­mä­ßig gege­ben, wenn Räu­me als Wohn­raum ange­prie­sen wer­den, obwohl die für eine sol­che Nut­zung not­wen­di­ge bau­recht­li­che Geneh­mi­gung nicht vor­liegt. Denn die Bau­be­hör­de kann die Nut­zung jeden­falls bis zur Ertei­lung der Geneh­mi­gung unter­sa­gen – und zwar unab­hän­gig davon, ob eine Geneh­mi­gung unter Zulas­sung einer Aus­nah­me hät­te erteilt wer­den kön­nen 1.

Aller­dings hat das Gericht die Geneh­mi­gungs­be­dürf­tig­keit der mit der Nut­zung der Kel­ler­räu­me ein­her­ge­hen­den Nut­zungs­än­de­rung zu prü­fen 2. Mit der hier ein­schlä­gi­gen Rege­lung des § 2 Nr. 4 Abs. 4 c) des Ers­ten Geset­zes zum Büro­kra­tie­ab­bau vom 13.03.2007 des Lan­des Nord­rhein-West­fa­len ((GVBl.NRW 2007, 133) (Büro­kra­tie­ab­bau­ge­setz I) hat es sich nicht befasst. Danach bedarf eine Nut­zungs­än­de­rung abwei­chend von § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW in der Regel kei­ner Bau­ge­neh­mi­gung mehr. Erfor­der­lich ist aller­dings eine Anzei­ge, der die Bau­un­ter­la­gen bei­zu­fü­gen sind. Erklärt die Bau­auf­sichts­be­hör­de dar­auf nicht inner­halb von zwei Wochen die Durch­füh­rung des Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens, kann die Nut­zungs­än­de­rung "auf­ge­nom­men" wer­den.

Vor die­sem Hin­ter­grund steht eine feh­len­de Anzei­ge der (beab­sich­tig­ten) Nut­zungs­än­de­rung zivil­recht­lich dem Feh­len einer not­wen­di­gen Geneh­mi­gung gleich, weil auch die­ser Umstand Anlass zu bau­be­hörd­li­chem Ein­grei­fen geben kann und daher eben­so wie eine feh­len­de, aber erfor­der­li­che Geneh­mi­gung zu offen­ba­ren ist.

Die unter­las­se­ne Prü­fung von § 2 Nr. 4 Abs. 4 c) Büro­kra­tie­ab­bau­ge­setz I wirkt sich vor­lie­gend jedoch nicht aus. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat der Beklag­te zu 1 bei sei­ner per­sön­li­chen Anhö­rung erklärt, dass die Nut­zung der in Rede ste­hen­den Kel­ler­räu­me als Wohn­raum "nicht mit der Stadt abge­spro­chen" gewe­sen ist. Auf die­ser Grund­la­ge kann nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass die Nut­zungs­än­de­rung ange­zeigt wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Juni 2014 – V ZR 55/​13

  1. vgl. auch BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, NJW 2013, 2182 Rn. 9 f. mwN zur Fra­ge des Sach­man­gels[]
  2. zur dahin­ge­hen­den Prü­fungs­pflicht der Zivil­ge­rich­te vgl. nur BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, aaO, Rn. 10[]