Der vom ver­stor­be­nen Nieß­brau­cher abge­schlos­se­ne Miet­ver­trag

Die Eigen­tü­mer eines mit einem Nieß­brauch belas­te­ten Grund­stücks sind nach dem Tode des Nieß­brau­chers auch dann gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zur vor­zei­ti­gen Kün­di­gung eines von dem Nieß­brau­cher abge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges berech­tigt, wenn sie neben wei­te­ren Per­so­nen Mit­er­ben des Nieß­brau­chers sind.

Der vom ver­stor­be­nen Nieß­brau­cher abge­schlos­se­ne Miet­ver­trag

Hat ein Nieß­brau­cher ein Grund­stück über die Dau­er des Nieß­brauchs hin­aus ver­mie­tet oder ver­pach­tet, so fin­den gemäß § 1056 Abs. 1 BGB nach Been­di­gung des Nieß­brauchs die für den Fall der Ver­äu­ße­rung von ver­mie­te­tem Wohn­raum gel­ten­den Vor­schrif­ten der §§ 566, 566 a, 566 b Abs. 1 BGB und der §§ 566 c bis 566 e, 567 b BGB ent­spre­chen­de Anwen­dung. Dar­aus folgt, dass in die­sem Fall der Eigen­tü­mer des belas­te­ten Grund­stücks nach Been­di­gung des Nieß­brauchs anstel­le des Nieß­brau­chers in die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein­tritt (§ 1056 Abs. 1 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB). Dadurch soll ver­hin­dert wer­den, dass der Mie­ter sein vom Nieß­brau­cher abge­lei­te­tes Besitz­recht (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit dem Ende des Nieß­brauchs ver­liert 1. Denn das recht­li­che Schick­sal eines auf unbe­stimm­te Zeit abge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges ist vom Bestand des Nieß­brauchs grund­sätz­lich unab­hän­gig 2. Ein von einem Nieß­brau­cher abge­schlos­se­ner Miet­ver­trag besteht daher fort, wenn der Nieß­brauch durch den Tod des Nieß­brau­chers endet 3.

Abwei­chend von den all­ge­mei­nen miet­recht­li­chen Rege­lun­gen gewährt § 1056 Abs. 2 BGB dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer jedoch das Recht, das Miet- oder Pacht­ver­hält­nis unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist zu kün­di­gen. Die­ses außer­or­dent­li­che Kün­di­gungs­recht trägt dem Umstand Rech­nung, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gem. §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in ein Miet­ver­hält­nis ein­tre­ten muss, an dem er ursprüng­lich nicht betei­ligt war. Ihm soll die Mög­lich­keit gege­ben wer­den, sich von die­sem Ver­trag, der ihm – ver­gleich­bar einem Ver­trag zu Las­ten Drit­ter – durch die Rege­lung der §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB "auf­ge­drängt" wor­den ist, zu lösen.

Nach herr­schen­der Mei­nung in Recht­spre­chung und Schrift­tum schei­det ein vor­zei­ti­ges Kün­di­gungs­recht des Eigen­tü­mers nach § 1056 Abs. 2 BGB jedoch aus, wenn er per­sön­lich an den Miet­ver­trag gebun­den ist, etwa weil er den Miet­ver­trag schon selbst vor Bestel­lung des Nieß­brauchs abge­schlos­sen hat­te und der Nieß­brau­cher für die Dau­er sei­nes Rechts in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten war (§ 567 Satz 1 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB) oder wenn der Eigen­tü­mer dem vom Nieß­brau­cher abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag per­sön­lich bei­getre­ten ist 4. Das­sel­be gel­te auch, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer den Nieß­brau­cher als Allein­er­be beerbt habe, da er in die­sem Fall nach erbrecht­li­chen Grund­sät­zen durch Uni­ver­sal­suk­zes­si­on unmit­tel­ba­rer Ver­trags­part­ner des Mie­ters gewor­den sei und daher bereits gemäß §§ 1967 Abs. 1, 1922 BGB erbrecht­lich für die Erfül­lung des Miet­ver­tra­ges als Nach­lass­ver­bind­lich­keit haf­te 5. Kön­ne der Erbe näm­lich in die­sem Fall den Miet- oder Pacht­ver­trag gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kün­di­gen, wür­de sich eine zu Guns­ten des Mie­ters erlas­se­ne Schutz­vor­schrift in ein durch nichts gerecht­fer­tig­tes Haf­tungs­pri­vi­leg des Erben ver­keh­ren 3.

Die letzt­ge­nann­te Auf­fas­sung, die im Schrift­tum auf Kri­tik gesto­ßen ist 6, steht im vor­lie­gen­den Fall dem Kün­di­gungs­recht der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer jedoch nicht ent­ge­gen. Denn das Kün­di­gungs­recht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB ent­fällt zumin­dest dann nicht, wenn zwi­schen dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und dem Erben des Nieß­brau­chers kei­ne Per­so­nen­iden­ti­tät besteht, etwa weil – wie im hier zu ent­schei­den­den Fall – die Mit­ei­gen­tü­mer des belas­te­ten Grund­stücks Teil einer noch wei­te­re Per­so­nen umfas­sen­den Mit­er­ben­ge­mein­schaft sind.

Der Zweck des § 1056 Abs. 2 BGB recht­fer­tigt es, dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer das außer­or­dent­li­che Kün­di­gungs­recht jeden­falls dann zu ver­weh­ren, wenn er nicht nur im Wege des gesetz­li­chen Ver­trags­über­gangs nach §§ 1056 Abs. 1, 566 BGB in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten, son­dern dar­über hin­aus an dem Miet­ver­hält­nis per­sön­lich betei­ligt ist, weil er selbst vor Bestel­lung des Nieß­brauchs das Miet­ver­hält­nis ein­ge­gan­gen (vgl. §§ 567 Satz 1, 566 BGB) oder er dem Miet­ver­trag zu einem spä­te­ren Zeit­punkt bei­getre­ten ist 7. In die­sen Fäl­len wird der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht ohne sein Ein­ver­ständ­nis in einen zwi­schen drit­ten Per­so­nen abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag hin­ein­ge­drängt. Er hat viel­mehr durch sei­ne eige­ne schuld­recht­li­che Betei­li­gung an dem Miet­ver­trag gegen­über dem Mie­ter den Ein­druck erweckt, dass das Miet­ver­hält­nis unab­hän­gig vom Bestand des Nieß­brauchs fort­be­steht.

Eine ver­gleich­ba­re Situa­ti­on ergibt sich, wenn der allei­ni­ge Grund­stücks­ei­gen­tü­mer Allein­er­be des Nieß­brau­chers ist. Zwar ist die­ser dem Mie­ter weder bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges noch zu einem ande­ren Zeit­punkt wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses als Ver­trags­part­ner begeg­net, so dass der Mie­ter nicht dar­auf ver­trau­en konn­te, dass nach dem Tode des Nieß­brau­chers das Miet­ver­hält­nis bis zu dem ver­ein­bar­ten Ende fort­be­stehen bleibt. Ist der Erbe des Nieß­brau­chers aller­dings – aus­nahms­wei­se – tat­säch­lich in der Lage, die Gebrauchs­über­las­sungs­pflicht des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erfül­len, weil er unab­hän­gig von sei­ner erbrecht­li­chen Stel­lung Eigen­tü­mer des Miet­grund­stücks ist, ist es gerecht­fer­tigt, ihm das außer­or­dent­li­che Kün­di­gungs­recht aus § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu ver­weh­ren. Dafür spricht zwar nicht eine beson­de­re Schutz­wür­dig­keit des Mie­ters. Für ihn dürf­te es meist ein blo­ßer Zufall sein, dass sein Ver­trags­part­ner gera­de von dem oder den Eigen­tü­mern des Miet­grund­stücks beerbt wur­de. Ver­ei­ni­gen sich jedoch die miet­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen mit der tat­säch­li­chen Mög­lich­keit, die­se zu erfül­len, in einer Per­son, wie es der Fall ist, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer Allein­er­be des Nieß­brau­chers ist, wäre es treu­wid­rig (§ 242 BGB), wenn sich der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer auf die for­ma­len Rechts­po­si­tio­nen beru­fen und das Miet­ver­hält­nis gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kün­di­gen könn­te. Dafür spricht auch der Rechts­ge­dan­ke des § 185 Abs. 2 Satz 1 Alt. 3 BGB, wonach die Ver­fü­gung eines Nicht­be­rech­tig­ten wirk­sam wird, wenn er von dem Berech­tig­ten beerbt wird und die­ser für die Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten unbe­schränkt haf­tet 8.

Im vor­lie­gen­den Fall konn­ten die Beklag­ten daher die Miet­ver­trä­ge gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kün­di­gen. Die Nieß­brau­che­rin wur­de nicht von den Beklag­ten allein, son­dern auch von ihrem wei­te­ren Sohn F. beerbt. Die Beklag­ten bil­den daher zusam­men mit F. eine Mit­er­ben­ge­mein­schaft (§ 2032 Abs. 1 BGB), die für gemein­schaft­li­che Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten, zu denen auch die Ver­pflich­tun­gen aus dem Miet­ver­trag, soweit sie nach dem Erlö­schen des Nieß­brauchs auf die Erben über­ge­gan­gen sind, gehö­ren, gemäß § 2058 BGB als Gesamt­schuld­ner haf­tet. Aller­dings ist das Miet­grund­stück nicht in den Nach­lass gefal­len, weil es bereits zuvor von der Nieß­brau­che­rin an ihre Söh­ne über­eig­net wor­den war. Die aus den Beklag­ten und F. bestehen­de Mit­er­ben­ge­mein­schaft könn­te daher die Gebrauchs­ge­wäh­rungs­pflicht aus § 535 Abs. 1 BGB aus tat­säch­li­chen Grün­den nicht erfül­len. Sind jedoch die Beklag­ten auf­grund ihrer erbrecht­li­chen Stel­lung nicht ver­pflich­tet, den Klä­ge­rin­nen den Gebrauch der Miet­sa­che zu gewäh­ren, besteht kein Grund, ihnen als Mit­ei­gen­tü­mer des Miet­grund­stücks die Kün­di­gungs­mög­lich­keit nach § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu ver­weh­ren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Okto­ber 2010 – XII ZR 25/​09

  1. MünchKommBGB/​Pohlmann 5. Aufl. § 1056 Rn. 1[]
  2. BGHZ 109, 111 = NJW 1990, 443, 444; MünchKommBGB/​Pohlmann 5. Aufl. § 1056 Rn. 8; aA Erman/​Ronke BGB 7. Aufl. § 1056 Rn. 1[]
  3. BGH aaO[][]
  4. BGHZ 109, 111 = NJW 1990, 443, 445 mwN; MünchKommBGB/​Pohlmann 4. Aufl. § 1056 Rn. 15 mwN.; Staudinger/​Frank BGB [Stand: 2009] § 1056 Rn. 21[]
  5. BGH aaO; LG Stutt­gart NJW-RR 1989, 1171, 1172; Staudinger/​Frank BGB [Stand: 2009] § 1056 Rn. 22; Erman/​Michalski BGB 12. Aufl. § 1056 Rn. 2; Prütting/​Wegen/​Weinreich/​Eickmann BGB 5. Aufl. § 1056 Rn. 2; Jau­er­nig BGB 13. Aufl. § 1056 Rn. 1[]
  6. aus­führ­lich Wacke in Fest­schrift Gern­hu­ber 1993, 489, 521 ff.; Schu­bert JR 1990, 419, 420; ein Kün­di­gungs­recht beja­hend MünchKommBGB/​Pohlmann 4. Aufl. § 1056 Rn. 16 ff.; RGRK-Rothe BGB 12. Aufl. § 1056 Rn. 3; Ennec­ce­rus-Wolf­f/Rai­ser § 118 I Fn. 8[]
  7. MünchKommBGB/​Pohlmann 4. Aufl. § 1056 Rn. 15[]
  8. vgl. Wacke in Fest­schrift Gern­hu­ber 1993, 489, 524 f.[]