Der Vor­er­be als Ver­mie­ter – und die Kün­di­gung durch den Nach­er­ben

Das Recht des Nach­er­ben, ein vom Vor­er­ben über ein zum Nach­lass gehö­ren­des Grund­stück abge­schlos­se­nes und bei Ein­tritt der Nach­erb­fol­ge noch bestehen­des Wohn­raum­miet­ver­hält­nis außer­or­dent­lich unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kün­di­gen, setzt ein berech­tig­tes Inter­es­se des Nach­er­ben an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses vor­aus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der Vor­er­be als Ver­mie­ter – und die Kün­di­gung durch den Nach­er­ben

Dem vor­ge­nann­ten Kün­di­gungs­recht des Nach­er­ben steht ein im Wohn­raum­miet­ver­trag zwi­schen dem Vor­er­ben und dem Mie­ter ver­ein­bar­ter Aus­schluss des Rechts des Ver­mie­ters zur ordent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses grund­sätz­lich nicht ent­ge­gen.

Dem Nach­er­ben ist nach Treu und Glau­ben eine Kün­di­gung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB aller­dings ver­wehrt, wenn er ent­we­der unab­hän­gig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB per­sön­lich an den Miet­ver­trag gebun­den ist oder er dem Abschluss des Miet­ver­trags durch den Vor­er­ben zuge­stimmt hat oder der Abschluss eines für den Ver­mie­ter unkünd­ba­ren Miet­ver­trags über den Nach­erb­fall hin­aus einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung des Nach­las­ses ent­spro­chen hat, so dass der Nach­er­be gegen­über dem Vor­er­ben ver­pflich­tet gewe­sen wäre, dem Miet­ver­trag zuzu­stim­men 1.

Gemäß § 2135 BGB fin­det auf ein vom Vor­er­ben über ein zum Nach­lass gehö­ren­des Grund­stück abge­schlos­se­nes und bei Ein­tritt der Nach­erb­fol­ge noch bestehen­des Miet­ver­hält­nis die Vor­schrift des § 1056 BGB ent­spre­chen­de Anwen­dung. Die­se Ver­wei­sung auf § 1056 Abs. 1 BGB und die dar­in ange­ord­ne­te ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 566 BGB bewir­ken, dass der Nach­er­be bei Ein­tritt der Nach­erb­fol­ge als Ver­mie­ter in das vom Vor­er­ben begrün­de­te Miet­ver­hält­nis ein­tritt. Nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist der Nach­er­be berech­tigt, das Miet­ver­hält­nis unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist zu kün­di­gen.

Gemäß § 573d Abs. 1 BGB sind §§ 573, 573a BGB ent­spre­chend anwend­bar, wenn ein Miet­ver­hält­nis – wie hier bei der Kün­di­gung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB – außer­or­dent­lich mit gesetz­li­cher Frist gekün­digt wer­den kann. Dies bedeu­tet, dass ein Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum auch in die­sem Fall nur bei Vor­lie­gen eines berech­tig­ten Inter­es­ses an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gekün­digt wer­den kann. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB hat der Ver­mie­ter dabei die Grün­de für ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Kün­di­gung im Kün­di­gungs­schrei­ben anzu­ge­ben.

Vor­lie­gend wur­de die erklär­te ordent­li­che Kün­di­gung mit dem ein­ge­tre­te­nen Zah­lungs­ver­zug und unpünkt­li­chen Miet­zah­lun­gen begrün­det. Die­se Anga­ben genüg­ten zum berech­tig­ten Inter­es­se; eines zusätz­li­chen Hin­wei­ses auf den Nach­erb­fall oder auf die Vor­schrif­ten der §§ 2135, 1056 BGB im Kün­di­gungs­schrei­ben bedurf­te es nicht.

Die Begrün­dungs­pflicht des § 573 Abs. 3 BGB ver­langt, dass der Kün­di­gungs­grund – das berech­tig­te Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses – so genau beschrie­ben ist, dass er von ande­ren Kün­di­gungs­grün­den unter­schie­den wer­den kann; der Mie­ter kann sich dann dar­auf beschrän­ken, die­sen kon­kre­ten Kün­di­gungs­grund zu prü­fen und sich gege­be­nen­falls dage­gen zu ver­tei­di­gen, denn nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB wer­den ande­re Grün­de als die in der Kün­di­gung ange­ge­be­nen nur berück­sich­tigt, wenn sie nach­träg­lich ent­stan­den sind 2. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts dient die Begrün­dungs­pflicht nicht dazu, den Mie­ter schon im Vor­feld eines etwai­gen spä­te­ren Kün­di­gungs­pro­zes­ses auf recht­li­che Ver­tei­di­gungs­mög­lich­kei­ten hin­zu­wei­sen.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall bestand bei Zugang der Kün­di­gung auch ein gemäß § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB für die Kün­di­gung der Nach­er­ben erfor­der­li­ches berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses. Die Mie­te­rin befand sich bei Zugang der Kün­di­gung mit der Zah­lung der Mie­te für die Mona­te Mai und Juni 2012 in Ver­zug. befand. Denn auf­grund der ein­ge­tre­te­nen Nach­erb­fol­ge hat­te sie die Mie­te an die Nach­er­ben zu zah­len und konn­te nicht mehr mit befrei­en­der Wir­kung auf das vom Vor­er­ben benann­te Miet­kon­to leis­ten. Zwar müs­sen die Nach­er­ben die Ent­rich­tung der Mie­te, soweit die sie vor Kennt­nis vom Ein­tritt des Nach­erb­falls auf das vom Vor­er­ben benann­te Kon­to erbracht hat, nach § 566c Satz 1 in Ver­bin­dung mit §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB gegen sich gel­ten las­sen. Nach der rechts­feh­ler­frei­en und in der Revi­si­ons­in­stanz unan­ge­grif­fen geblie­be­nen Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts hat die jedoch mit der Über­sen­dung des noch vom Vor­er­ben erwirk­ten und auf die Nach­er­ben umge­schrie­be­nen Ver­säum­nis­ur­teils im März 2012 Kennt­nis vom Ein­tritt des Nach­erb­falls erlangt, so dass sie die Mie­te für die Mona­te Mai und Juni nicht mehr mit befrei­en­der Wir­kung auf das im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne Kon­to leis­ten konn­te.

Dass die die für Mai und Juni 2012 aus­ste­hen­den Miet­zah­lun­gen im April und Mai 2013 und somit noch inner­halb der Schon­frist begli­chen hat, führt nicht zur Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, denn die­se für die frist­lo­se Kün­di­gung vor­ge­se­he­ne Hei­lungs­mög­lich­keit ist nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auf die ordent­li­che Kün­di­gung nicht (ana­log) anwend­bar 3.

Hier­ge­gen kann nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch nicht ein­ge­wandt wer­den, die habe die Mie­ten bis August 2012 bei "nicht unkom­pli­zier­ter Rechts­la­ge" an einen nicht mehr Emp­fangs­be­rech­tig­ten gezahlt; hier­aus ergibt sich nicht, dass es sich bei der – unge­ach­tet der Kennt­nis vom Ein­tritt der Nach­erb­fol­ge – unter­blie­be­nen Miet­zah­lung für die Mona­te Mai und Juni 2012 um eine nur uner­heb­li­che und des­halb im Rah­men von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht kün­di­gungs­re­le­van­te Pflicht­ver­let­zung gehan­delt habe.

Der Umstand, dass der mit dem Vor­er­ben abge­schlos­se­ne Miet­ver­trag einen Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung bis Ende Febru­ar 2024 vor­sieht, steht einer Kün­di­gung der Nach­er­ben als Nach­er­ben gemäß §§ 2135, 1056 Abs. 2, § 573d Abs. 1, 2 BGB, wie das Beru­fungs­ge­richt rich­tig gese­hen hat, gleich­falls nicht ent­ge­gen. Denn die­se gesetz­li­che Rege­lung räumt dem Nach­er­ben grund­sätz­lich die Mög­lich­keit ein, das Wohn­raum­miet­ver­hält­nis bei Bestehen eines berech­tig­ten Inter­es­ses außer­or­dent­lich unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Kün­di­gungs­frist zu kün­di­gen. Für den ver­gleich­ba­ren Fall des Eigen­tü­mers, auf den das Miet­ver­hält­nis nach Been­di­gung des Nieß­brauchs gemäß § 1056 Abs. 1 BGB über­geht, hat der Bun­des­ge­richts­hof dies bereits ent­schie­den 4. Für den in das Miet­ver­hält­nis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB ein­tre­ten­den Nach­er­ben gilt nichts ande­res.

Aller­dings ist dem in das Miet­ver­hält­nis gemäß § 1056 Abs. 1 BGB ein­tre­ten­den Eigen­tü­mer nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nach Treu und Glau­ben eine Kün­di­gung nach § 1056 Abs. 2 BGB ver­wehrt, wenn er unab­hän­gig von § 1056 Abs. 1 BGB per­sön­lich an den Miet­ver­trag gebun­den ist, etwa wenn er ihn vor der Bewil­li­gung des Nieß­brauchs noch als Eigen­tü­mer selbst abge­schlos­sen hat­te, wenn er dem Miet­ver­trag bei­getre­ten war oder Allein­er­be des Ver­mie­ters gewor­den ist 5.

Die­se Grund­sät­ze sind auf den hier vor­lie­gen­den Fall des Ein­tritts eines Nach­er­ben in das Miet­ver­hält­nis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB zu über­tra­gen. Eine Kün­di­gung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist dem Nach­er­ben etwa auch dann ver­wehrt, wenn er dem Abschluss des Miet­ver­trags durch den Vor­er­ben zuge­stimmt hat oder der Abschluss eines für den Ver­mie­ter unkünd­ba­ren Miet­ver­trags über den Nach­erb­fall hin­aus einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung des Nach­las­ses 6 ent­spro­chen hat, so dass der Nach­er­be gegen­über dem Vor­er­ben ver­pflich­tet gewe­sen wäre, dem Miet­ver­trag zuzu­stim­men (§ 2120 Satz 1 BGB) 7.

Inso­weit käme es – da hier eine Zustim­mung der Nach­er­ben zum Miet­ver­trag nicht vor­liegt – dar­auf an, ob der hier vom Vor­er­ben mit unge­wöhn­li­chen Bedin­gun­gen (lang­jäh­ri­ger Kün­di­gungs­aus­schluss zu Las­ten des Ver­mie­ters, lang­jäh­ri­ger Ver­zicht auf das Recht zur Miet­erhö­hung, Her­ab­set­zung der Mie­te im Hin­blick auf vor­ge­se­he­ne – die Gesamt­sum­me der Mie­t­her­ab­set­zung betrags­mä­ßig nicht errei­chen­de – Mie­ter­in­ves­ti­tio­nen) abge­schlos­se­ne Miet­ver­trag unter Berück­sich­ti­gung der Pflicht des Vor­er­ben zur Erhal­tung des Nach­las­ses in sei­ner Wert­sub­stanz wirt­schaft­lich betrach­tet ange­mes­sen und daher als Maß­nah­me ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung anzu­se­hen war und schließ­lich dar­auf, ob die vor­ge­se­he­nen Inves­ti­tio­nen tat­säch­lich getä­tigt wor­den sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 278/​13

  1. Bestä­ti­gung und Fort­füh­rung des BGH, Urteils vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/​11, NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 284/​13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 f. mwN[]
  3. BGH, Urtei­le vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04, NZM 2005, 334 unter – II 2 ad mwN; vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/​12, BGHZ 195, 64 Rn. 28[]
  4. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/​11, NZM 2012, 558 Rn. 12[]
  5. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/​11, aaO Rn. 13 mwN[]
  6. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 10.02.1993 – IV ZR 274/​91, NJW 1993, 1582 unter 3[]
  7. Münch­Komm-BGB/Grun­sky, 6. Aufl., § 2135 Rn. 3; Kum­mer in Prütting/​Wegen/​Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 2135 Rn. 5; Beck­OK-BGB/­Lit­zen­bur­ger, Stand 1.05.2015, § 2135 Rn. 1; juris­PK-/B. Hamdan/​M. Ham­dan, 7. Aufl., § 2135 Rn. 14; NK-BGB/Gierl, 4. Aufl., § 2135 Rn. 7; Palandt/​Weidlich, BGB, 74. Aufl., § 2135 Rn. 2; RGRK/​Johannsen, 12. Aufl., § 2135 Rn. 5[]