Der Vorerbe als Vermieter – und die Kündigung durch den Nacherben

Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der Vorerbe als Vermieter - und die Kündigung durch den Nacherben

Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummietvertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht entgegen.

Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen1.

Gemäß § 2135 BGB findet auf ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Mietverhältnis die Vorschrift des § 1056 BGB entsprechende Anwendung. Diese Verweisung auf § 1056 Abs. 1 BGB und die darin angeordnete entsprechende Anwendung des § 566 BGB bewirken, dass der Nacherbe bei Eintritt der Nacherbfolge als Vermieter in das vom Vorerben begründete Mietverhältnis eintritt. Nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist der Nacherbe berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.

Gemäß § 573d Abs. 1 BGB sind §§ 573, 573a BGB entsprechend anwendbar, wenn ein Mietverhältnis – wie hier bei der Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB – außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum auch in diesem Fall nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gekündigt werden kann. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dabei die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung im Kündigungsschreiben anzugeben.

Vorliegend wurde die erklärte ordentliche Kündigung mit dem eingetretenen Zahlungsverzug und unpünktlichen Mietzahlungen begründet. Diese Angaben genügten zum berechtigten Interesse; eines zusätzlichen Hinweises auf den Nacherbfall oder auf die Vorschriften der §§ 2135, 1056 BGB im Kündigungsschreiben bedurfte es nicht.

Die Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Kündigungsgrund – das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses – so genau beschrieben ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann; der Mieter kann sich dann darauf beschränken, diesen konkreten Kündigungsgrund zu prüfen und sich gegebenenfalls dagegen zu verteidigen, denn nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB werden andere Gründe als die in der Kündigung angegebenen nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts dient die Begründungspflicht nicht dazu, den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bestand bei Zugang der Kündigung auch ein gemäß § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung der Nacherben erforderliches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Die Mieterin befand sich bei Zugang der Kündigung mit der Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 in Verzug. befand. Denn aufgrund der eingetretenen Nacherbfolge hatte sie die Miete an die Nacherben zu zahlen und konnte nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das vom Vorerben benannte Mietkonto leisten. Zwar müssen die Nacherben die Entrichtung der Miete, soweit die sie vor Kenntnis vom Eintritt des Nacherbfalls auf das vom Vorerben benannte Konto erbracht hat, nach § 566c Satz 1 in Verbindung mit §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Nach der rechtsfehlerfreien und in der Revisionsinstanz unangegriffen gebliebenen Würdigung des Berufungsgerichts hat die jedoch mit der Übersendung des noch vom Vorerben erwirkten und auf die Nacherben umgeschriebenen Versäumnisurteils im März 2012 Kenntnis vom Eintritt des Nacherbfalls erlangt, so dass sie die Miete für die Monate Mai und Juni nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das im Mietvertrag angegebene Konto leisten konnte.

Dass die die für Mai und Juni 2012 ausstehenden Mietzahlungen im April und Mai 2013 und somit noch innerhalb der Schonfrist beglichen hat, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, denn diese für die fristlose Kündigung vorgesehene Heilungsmöglichkeit ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die ordentliche Kündigung nicht (analog) anwendbar3.

Hiergegen kann nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nicht eingewandt werden, die habe die Mieten bis August 2012 bei “nicht unkomplizierter Rechtslage” an einen nicht mehr Empfangsberechtigten gezahlt; hieraus ergibt sich nicht, dass es sich bei der – ungeachtet der Kenntnis vom Eintritt der Nacherbfolge – unterbliebenen Mietzahlung für die Monate Mai und Juni 2012 um eine nur unerhebliche und deshalb im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht kündigungsrelevante Pflichtverletzung gehandelt habe.

Der Umstand, dass der mit dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis Ende Februar 2024 vorsieht, steht einer Kündigung der Nacherben als Nacherben gemäß §§ 2135, 1056 Abs. 2, § 573d Abs. 1, 2 BGB, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, gleichfalls nicht entgegen. Denn diese gesetzliche Regelung räumt dem Nacherben grundsätzlich die Möglichkeit ein, das Wohnraummietverhältnis bei Bestehen eines berechtigten Interesses außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Für den vergleichbaren Fall des Eigentümers, auf den das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1 BGB übergeht, hat der Bundesgerichtshof dies bereits entschieden4. Für den in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Nacherben gilt nichts anderes.

Allerdings ist dem in das Mietverhältnis gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten war oder Alleinerbe des Vermieters geworden ist5.

Diese Grundsätze sind auf den hier vorliegenden Fall des Eintritts eines Nacherben in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB zu übertragen. Eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist dem Nacherben etwa auch dann verwehrt, wenn er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses6 entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (§ 2120 Satz 1 BGB)7.

Insoweit käme es – da hier eine Zustimmung der Nacherben zum Mietvertrag nicht vorliegt – darauf an, ob der hier vom Vorerben mit ungewöhnlichen Bedingungen (langjähriger Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters, langjähriger Verzicht auf das Recht zur Mieterhöhung, Herabsetzung der Miete im Hinblick auf vorgesehene – die Gesamtsumme der Mietherabsetzung betragsmäßig nicht erreichende – Mieterinvestitionen) abgeschlossene Mietvertrag unter Berücksichtigung der Pflicht des Vorerben zur Erhaltung des Nachlasses in seiner Wertsubstanz wirtschaftlich betrachtet angemessen und daher als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen war und schließlich darauf, ob die vorgesehenen Investitionen tatsächlich getätigt worden sind.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 278/13

  1. Bestätigung und Fortführung des BGH, Urteils vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN []
  2. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 f. mwN []
  3. BGH, Urteile vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter – II 2 ad mwN; vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 28 []
  4. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 12 []
  5. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/11, aaO Rn. 13 mwN []
  6. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10.02.1993 – IV ZR 274/91, NJW 1993, 1582 unter 3 []
  7. MünchKomm-BGB/Grunsky, 6. Aufl., § 2135 Rn. 3; Kummer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 2135 Rn. 5; BeckOK-BGB/Litzenburger, Stand 1.05.2015, § 2135 Rn. 1; jurisPK-/B. Hamdan/M. Hamdan, 7. Aufl., § 2135 Rn. 14; NK-BGB/Gierl, 4. Aufl., § 2135 Rn. 7; Palandt/Weidlich, BGB, 74. Aufl., § 2135 Rn. 2; RGRK/Johannsen, 12. Aufl., § 2135 Rn. 5 []