Der WEG-Ver­wal­ter als Pro­zess­stand­schaf­ter

Macht der Ver­wal­ter Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im eige­nen Namen gel­tend, kann das für eine gewill­kür­te Pro­zess­stand­schaft erfor­der­li­che schutz­wür­di­ge Eigen­in­ter­es­se nicht mehr aus der sich aus dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz erge­ben­den Rechts- und Pflich­ten­stel­lung des Ver­wal­ters her­ge­lei­tet wer­den.

Der WEG-Ver­wal­ter als Pro­zess­stand­schaf­ter

Vor Aner­ken­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als eines (teil-)rechtsfähigen Rechts­sub­jekts 1 konn­ten dem Ver­band weder Rech­te kraft Geset­zes zuste­hen noch Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf die­sen zur Rechts­aus­übung über­tra­gen wer­den. Daher bestand nicht nur im Inter­es­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, son­dern viel­fach auch im Inter­es­se des Schuld­ners ein erheb­li­ches prak­ti­sches Bedürf­nis, Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über das Rechts­in­sti­tut der gewill­kür­ten Ver­fah­rens­stand­schaft zu bün­deln 2. Vor die­sem Hin­ter­grund wur­de das neben der hier­für not­wen­di­gen Ermäch­ti­gung erfor­der­li­che schutz­wür­di­ge Eigen­in­ter­es­se des Ver­wal­ters aus des­sen Pflicht her­ge­lei­tet, die ihm oblie­gen­den Auf­ga­ben ord­nungs­ge­mäß und rei­bungs­los zu erfül­len 3.

Ob dar­an im Lich­te der nun­mehr gege­be­nen Par­tei­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft fest­zu­hal­ten ist, wird nicht ein­heit­lich beur­teilt 4. Der Bun­des­ge­richts­hof ver­neint die Fra­ge.

Das für eine gewill­kür­te Pro­zess­stand­schaft erfor­der­li­che schutz­wür­di­ge Eigen­in­ter­es­se des Ver­wal­ters einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann nicht mehr aus der die­sem durch das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz zuge­wie­se­nen Rechts- und Pflich­ten­stel­lung her­ge­lei­tet wer­den. Infol­ge der nun­mehr bestehen­den Rechts- und Par­tei­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist die­se nun­mehr ohne wei­te­res selbst in der Lage, Ansprü­che – zumal ohne Ent­ste­hen eines Mehr­ver­tre­tungs­zu­schla­ges nach Nr. 1008 des Ver­gü­tungs­ver­zeich­nis­ses zum RVG – durch­zu­set­zen, so dass das Bedürf­nis für ein Tätig­wer­den des Ver­wal­ters im eige­nen Namen ent­fal­len ist. Das gilt umso mehr, als einer der tra­gen­den Grün­de, die zur Aner­ken­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Rechts­sub­jekt geführt haben, gera­de dar­in bestand, die Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums im Rechts­ver­kehr zu erleich­tern 5.

Aller­dings trifft es zu, dass der Ver­wal­ter (nach wie vor) gehal­ten ist, für eine effek­ti­ve Anspruchs­durch­set­zung Sor­ge zu tra­gen 6. Nur gilt es zu beden­ken, dass die nun­mehr rechts- und par­tei­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch ihre Orga­ne han­delt und sich vor die­sem Hin­ter­grund die Pflich­ten­stel­lung des Ver­wal­ters ver­scho­ben hat. Danach ist der Ver­wal­ter nicht (mehr) gehal­ten, eine effek­ti­ve Anspruchs­durch­set­zung durch ein Han­deln im eige­nen Namen sicher­zu­stel­len. Viel­mehr ist er als Organ der durch ihn reprä­sen­tier­ten Gemein­schaft nun­mehr ver­pflich­tet, dafür Sor­ge zu tra­gen, dass der Ver­band sei­ne Rech­te selbst durch­setzt; von ihm ist nur noch ein Han­deln für den Ver­band gefor­dert 7. Fol­ge­rich­tig ist im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren bewusst davon Abstand genom­men wor­den, in § 48 WEG eine Rege­lung auf­zu­neh­men, die eine aus der Rechts­stel­lung des Ver­wal­ters nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz her­ge­lei­te­te Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis vor-aus­ge­setzt hät­te. Die zunächst ins­be­son­de­re im Hin­blick auf die Pro­zess­stand­schaft des Ver­wal­ters in Haus­geld­sa­chen in Absatz 2 Satz 1 zur Fra­ge der Bei­la­dung vor­ge­se­he­ne Rege­lung hat der Gesetz­ge­ber unter Hin­weis auf die (Teil-)Rechtsfähigkeit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für hin­fäl­lig erach­tet 8.

Aus den Rege­lun­gen in § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 3 WEG folgt nichts ande­res. Dass der Ver­wal­ter dem Ver­band gegen­über berech­tigt und ver­pflich­tet ist, Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch­zu­füh­ren (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG), lässt kei­nen Schluss dar­auf zu, dass er dies auch im eige­nen Namen soll tun kön­nen. Viel­mehr ist die Vor­schrift im Lich­te der nun­mehr gege­be­nen Rechts- und Par­tei­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dahin aus­zu­le­gen, dass der Ver­wal­ter zur Durch­set­zung der Beschlüs­se als deren Organ tätig wer­den darf und muss.

Aus § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG kann schon des­halb nichts für die hier in Rede ste­hen­de Zuläs­sig­keit einer gewill­kür­ten Pro­zess­stand­schaft zur Durch­set­zung von Rech­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gewon­nen wer­den, weil Rege­lungs­ge­gen­stand der Vor­schrift nur Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind. Davon abge­se­hen bringt die Vor­schrift – eben­so wie die Ansprü­che der Gemein­schaft betref­fen­de Rege­lung des § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG – ledig­lich zum Aus­druck, dass der Ver­wal­ter nicht kraft Geset­zes Ansprü­che gericht­lich gel­tend machen kann, son­dern es grund­sätz­lich Sache der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist, dar­über zu befin­den, ob ein Pro­zess geführt wer­den soll oder nicht 9. Zur Fra­ge der Pro­zess­stand­schaft ver­hält sich auch die­se Vor­schrift nicht. Auch inso­weit ver­bleibt es daher bei dem Grund­satz, dass Ansprü­che der rechts­fä­hi­gen Gemein­schaft von die­ser selbst durch­zu­set­zen sind.

Auch das Argu­ment, bei Zugrun­de­le­gung der hier ver­folg­ten Rechts­auf­fas­sung wer­de das Ver­fah­ren jeden­falls bei grö­ße­ren Woh-nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten „unnö­tig ver­kom­pli­ziert“, weil in das Urteils­ru­brum sämt­li­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­ge­nom­men wer­den müss­ten, trifft schon die Prä­mis­se nicht zu. Klagt der Ver­band, muss nach § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG i.V.m. Absatz 5 der Rege­lung ledig­lich die Bezeich­nung „Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft“ gefolgt von einer das Grund­stück näher bestim­men­den pos­ta­li­schen oder katas­ter­mä­ßi­ge Bezeich­nung ange­ge­ben wer­den 10. Die Anga­be sämt­li­cher Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG bei der Beschluss­män­gel­kla­ge erfor­der­lich, die sich gegen die (übri­gen) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer rich­tet, nicht aber, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft eige­ne oder ihr zur Aus­übung zuste­hen­de Rech­te im eige­nen Namen gel­tend macht.

Kann nach allem eine Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis des Ver­wal­ters nicht mehr aus des­sen Rechts- und Pflich­ten­stel­lung nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz her­ge­lei­tet wer­den, kann die Befug­nis, Rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in eige­nem Namen gel­tend zu machen, nur noch aus ande­ren Grün­den in Betracht gezo­gen wer­den. So wird ein eige­nes schutz­wür­di­ges Inter­es­sen des Ver­wal­ters an der Durch­set­zung von Rech­ten des Ver­ban­des etwa dann gege­ben sein, wenn sich der Ver­wal­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen­über scha­dens­er­satz­pflich­tig gemacht hat und ihn die Gemein­schaft vor die­sem Hin­ter­grund zur Scha­dens­mi­ni­mie­rung ermäch­tigt, auf eige­ne Kos­ten einen (zwei­fel­haf­ten) Anspruch der Gemein­schaft gegen Drit­te durch­zu­set­zen. Bei der hier ver­folg­ten Durch­set­zung von Haus­geld­for­de­run­gen und einer Son­der­um­la­ge sind jedoch kei­ne Umstän­de ersicht­lich, die ein schutz­wür­di­ges Eigen­in­ter­es­se des Klä­gers begrün­den könn­ten.

Der Ver­nei­nung der Pro­zess­stand­schaft steht schließ­lich nicht der BGH-Beschluss vom 4. März 2010 11 ent­ge­gen. Dort hat­te der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall, in dem der Ver­wal­ter Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im eige­nen Namen auf­grund einer ihm vor Aner­ken­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als eines (teil-)rechtsfähigen Ver­ban­des erteil­ten Ermäch­ti­gung ein WEG-Ver­fah­ren ange­strengt hat­te, aus über­gangs­recht­li­chen Erwä­gun­gen die zunächst gege­be­ne Ver­fah­rens­stand­schaft des Ver­wal­ters als fort­be­stehend behan­delt. Damit ist der vor­lie­gen­de Fall jedoch schon des­halb nicht ver­gleich­bar, weil die hier in Rede ste­hen­den Ansprü­che erst erheb­li­che Zeit nach der Mit­te des Jah­res 2005 erfolg­ten Aner­ken­nung der Rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft 12 ent­stan­den und auch erst lan­ge nach die­ser Aner­ken­nung gericht­lich gel­tend gemacht wor­den sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Janu­ar 2011 – V ZR 145/​10

  1. dazu grund­le­gend BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 158 ff.; nun­mehr § 10 Abs. 6 WEG[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 04.03.2010 – V ZB 130/​09, NJW-RR 2010, 807 mwN[]
  3. BGH, Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/​87, BGHZ 104, 197, 199; Urteil vom 22.01.2004 – V ZB 51/​03, NJW 2004, 937, 938[]
  4. beja­hend OLG Mün­chen, NZM 2008, 653; OLG Hamm, NZM 2009, 90 f.; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 125; vgl. auch Spielbauer/​Then, WEG, § 27 Rn. 42; zumin­dest im Regel­fall ver­nei­nend LG Karls­ru­he, ZWE 2009, 410, 411; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., Anh. 2 § 10 Rn. 62 u. § 43 Rn. 149; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 27 Rn. 245; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, BGB, 5. Aufl., § 27 WEG Rn. 33; Timme/​Knop, WEG, § 27 Rn. 291; Wen­zel, NJW 2007, 1905, 1909; Zöller/​Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., vor § 50 Rn. 49[]
  5. Klein in Bär­mann, aaO, § 43 Rn. 149[]
  6. so Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, aaO, § 27 Rn. 125[]
  7. zutref­fend Mer­le in Bär­mann, aaO, § 27 Rn. 245; Timme/​Knop, aaO, § 27 Rn. 291; vgl. auch Wen­zel, NJW 2007, 1905, 1909[]
  8. vgl. Beschluss­emp­feh­lung des Rechts­aus­schus­ses BT-Drucks. 16/​3843 S. 28 unter Bezug­nah­me auf BT-Drucks. 16/​887 S. 75; dazu auch LG Karls­ru­he, Urteil vom 21.07.2009 – 11 S 86/​09, inso­weit in ZWE 2009, 410 f. nicht wie­der­ge­ge­ben[]
  9. vgl. nur Mer­le in Bär­mann, aaO, § 27 Rn. 242[]
  10. vgl. auch BT-Drucks. 16/​887 S. 62; Klein in Bär­mann, aaO, § 10 Rn. 214[]
  11. BGH, Beschluss ovm 04.03.2010 – V ZB 130/​09, NJW 2010, 807[]
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 158 ff.[]