Der WEG-Ver­wal­ter als Zustel­lungs­be­voll­mäch­tig­ter

Der Ver­wal­ter ist als Zustel­lungs­be­voll­mäch­tig­ter gemäß § 45 Abs. 1 WEG aus­ge­schlos­sen, wenn im Zeit­punkt der Ent­schei­dung des Gerichts über die Durch­füh­rung der Zustel­lung in der Sache begrün­de­te Umstän­de ersicht­lich sind, die die kon­kre­te Gefahr einer nicht sach­ge­rech­ten Infor­ma­ti­on der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer recht­fer­ti­gen.

Der WEG-Ver­wal­ter als Zustel­lungs­be­voll­mäch­tig­ter

Nach der Vor­schrift des § 45 Abs. 1 WEG, die auch bei gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der Anwen­dung fin­det 1, ist der Ver­wal­ter Zustel­lungs­ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wenn die­se Beklag­te sind; eine Aus­nah­me gilt nur dann, wenn er als Geg­ner der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an dem Ver­fah­ren betei­ligt isto­der wenn auf Grund des Streit­ge­gen­stan­des die Gefahr besteht, er wer­de die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht sach­ge­recht unter­rich­ten. Umstrit­ten ist, ob für einen Aus­schluss des Ver­wal­ters als Zustel­lungs­ver­tre­ter die abs­trak­te Gefahr nicht sach­ge­rech­ter Unter­rich­tung aus­reicht oder ob die Zustel­lungs­voll­macht nur bei einer kon­kre­ten Inter­es­sen­ge­fähr­dung ent­fällt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies bis­lang offen gelas­sen 2.

Teil­wei­se wird ver­tre­ten, eine die Zustel­lungs­ver­tre­tung aus­schlie­ßen­de Gefahr nicht sach­ge­rech­ter Unter­rich­tung sei bereits dann anzu­neh­men, wenn vor der Zustel­lung die Mög­lich­keit nicht sach­ge­rech­ter Unter­rich­tung im Hin­blick auf den Streit­ge­gen­stand nicht fern lie­ge. Das gel­te unab­hän­gig davon, ob ein Kon­flikt zwi­schen den Inter­es­sen des Ver­wal­ters und denen der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tat­säch­lich schon auf­ge­tre­ten sei oder ob die Eigen­tü­mer­mehr­heit in dem Pro­zess auf sei­ner Sei­te ste­he 3.

Nach über­wie­gen­der Auf­fas­sung ist der Ver­wal­ter als Zustel­lungs­ver­tre­ter nur dann aus­ge­schlos­sen, wenn eine kon­kre­te Gefahr der sach­wid­ri­gen Infor­ma­ti­on besteht. Eine sol­che Gefahr sei erst dann gege­ben, wenn ein ech­ter Kon­flikt zwi­schen den Inter­es­sen des Ver­wal­ters und den übri­gen von ihm ver­tre­te­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­tre­te, etwa wenn das Ver­trau­ens­ver­hält­nis zwi­schen dem Ver­wal­ter und eini­gen oder allen von ihm ver­tre­te­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach­hal­tig gestört sei 4.

Der Bun­des­ge­richts­hof hält die Auf­fas­sung der vor­herr­schen­den Mei­nung für zutref­fend. Mit der in § 45 Abs. 1 WEG nor­mier­ten grund­sätz­li­chen Zustel­lungs­be­voll­mäch­ti­gung des Ver­wal­ters für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer woll­te der Gesetz­ge­ber den mit Zustel­lun­gen ver­bun­de­nen Auf­wand für das Gericht und auch die zu Las­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­ste­hen­den Kos­ten gering hal­ten 5. Die rein for­ma­le Beur­tei­lung der Fra­ge eines Inter­es­sen­kon­flikts abs­trakt anhand des Ver­fah­rens­ge­gen­stan­des lie­fe dem ange­streb­ten Ver­ein­fa­chungs- und Kos­ten­ent­las­tungs­ef­fekt zuwi­der. Sie hät­te zudem die wenig pra­xis­na­he Fol­ge, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 45 Abs. 2 WEG einen Ersatz­zu­stel­lungs­ver­tre­ter – der auch das Haf­tungs­ri­si­ko trägt 6 – bestel­len müss­ten, selbst wenn auf­grund eines unge­stör­ten Ver­trau­ens­ver­hält­nis­ses sicher­ge­stellt ist, dass der Ver­wal­ter sie über den Ver­lauf eines gegen sie anhän­gi­gen Ver­fah­rens ord­nungs­ge­mäß unter­rich­ten wird. Um die Infor­ma­ti­ons­rech­te der Eigen­tü­mer zu wah­ren, genügt es, den Ver­wal­ter nur dann als Zustel­lungs­ver­tre­ter aus­zu­schlie­ßen, wenn kon­kret ein Kon­flikt zwi­schen den Inter­es­sen des Ver­wal­ters und den übri­gen von ihm ver­tre­te­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­tritt 7. Solan­ge hin­ge­gen für das Gericht im Zeit­punkt der Ent­schei­dung über die Durch­füh­rung der Zustel­lung 8 kei­ne in der Sache begrün­de­ten Umstän­de ersicht­lich sind, die kon­kret die Gefahr einer nicht sach­ge­rech­ten Infor­ma­ti­on der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer recht­fer­ti­gen, ist der Ver­wal­ter taug­li­cher Zustel­lungs­ver­tre­ter.

Danach war die Zustel­lungs­be­rech­ti­gung des Ver­wal­ters im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nicht nach § 45 Abs. 1 Halb­satz 2 WEG aus­ge­schlos­sen. Allein der Umstand, dass Gegen­stand des Ver­fah­rens die Beschluss­fas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Bestel­lung des Ver­wal­ters ist und der Streit­ge­gen­stand somit auch des­sen Rechts­stel­lung betrifft, begrün­det für sich genom­men nicht die kon­kre­te Gefahr, der Ver­wal­ter wer­de die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über das anhän­gi­ge Ver­fah­ren nicht sach­ge­recht unter­rich­ten 9. Umstän­de, die das Vor­lie­gen einer sol­chen Gefahr nahe­leg­ten, sind weder vor­ge­tra­gen noch sonst ersicht­lich, zumal die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Zustel­lungs­voll­macht des Ver­wal­ters ver­tei­di­gen. Letzt­lich bestä­tigt auch der spä­te­re Gesche­hens­ab­lauf die Ein­schät­zung des Amts­ge­richts, dass die Gefahr einer nicht sach­ge­rech­ten Unter­rich­tung nicht gege­ben war 10. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat der Ver­wal­ter die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über den anhän­gi­gen Rechts­streit durch Über­mitt­lung der Kla­ge­schrif­ten tat­säch­lich infor­miert.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 170/​11

  1. BT-Drucks. 16/​887, S. 36[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 136/​10, ZWE 2011, 218, 219; Beschluss vom 14.05.2009 – V ZB 172/​08, NJW 2009, 2135, 2136[]
  3. Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 45 Rn. 18; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rn. 235; wohl auch Spielbauer/​Then, WEG, § 45 Rn. 8[]
  4. BayO­bLG, NJW-RR 1989, 1168, 1169; NJW-RR 2002, 732, 733; LG Dres­den, ZMR 2010, 629, 630; Suil­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 45 Rn. 15 f.; Scheel in BeckOK/​WEG, Edi­ti­on 22, § 45 Rn. 6; Elzer in Tim­me, WEG, § 45 Rn. 34; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 45 WEG Rn. 5; Brie­se­meis­ter, ZWE 2009, 270, 273[]
  5. BT-Drucks. 16/​887, S. 37[]
  6. vgl. Hogen­schurz, ZMR 2005, 764 f.[]
  7. Suil­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 45 Rn. 16, BayO­bLG, NJW-RR 2002, 732, 733[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 136/​10, ZWE 2011, 218, 219[]
  9. vgl. Suil­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 45 Rn. 17; aA Riecke/​Schmidt/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 45 Rn. 5[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 14.05.2009 – V ZB 172/​08, NJW 2009, 2135, 2136[]