Der wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist nur anzu­se­hen, wer (neben einem durch Vor­mer­kung gesi­cher­ten Eigen­tums­er­werbs­an­spruch) den Besitz an der erwor­be­nen Woh­nung durch Über­ga­be erlangt hat.

Der wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist in der Ent­ste­hungs­pha­se einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft jeden­falls im Innen­ver­hält­nis zwi­schen dem tei­len­den Eigen­tü­mer und den Erst­erwer­bern eine vor­ver­la­ger­te Anwen­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes gebo­ten, sobald die Käu­fer eine recht­lich ver­fes­tig­te Erwerbs­po­si­ti­on besit­zen und infol­ge des ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Über­gangs der Las­ten und Nut­zun­gen der Woh­nung ein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an haben, die mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Mit­wir­kungs­rech­te an der Ver­wal­tung der Woh­nungs­an­la­ge vor­zei­tig aus­zu­üben.

Bei­des ist anzu­neh­men, wenn ein wirk­sa­mer, auf die Über­eig­nung von Woh­nungs­ei­gen­tum gerich­te­ter Erwerbs­ver­trag vor­liegt, der Über­eig­nungs­an­spruch durch eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung gesi­chert ist und der Besitz an der Woh­nung auf den Erwer­ber über­ge­gan­gen ist.

Im hier ent­schie­de­nen Fall sind zwar vor­der­grün­dig die bereits genann­ten Vor­aus­set­zun­gen erfüllt, unter denen der Bun­des­ge­richts­hof einen Erwer­ber als wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­se­hen hat 1. Es bestan­den näm­lich wirk­sa­me, durch Vor­mer­kung gesi­cher­te Über­eig­nungs­an­sprü­che und die Erwer­be­rin­nen hat­ten schon vor dem Jahr 2013 jeweils Allein­be­sitz an den erwor­be­nen Ein­hei­ten begrün­det, indem sie jeweils ein­zel­ne Gegen­stän­de in den erwor­be­nen Woh­nun­gen unter­brach­ten und dem ver­äu­ßern­den Bau­trä­ger, durch die Aus­wechs­lung der Haus­tür den Zutritt zu dem Haus ver­wehr­ten. Den zitier­ten Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­richts­hofs lagen aber Sach­ver­hal­te zugrun­de, in denen die Woh­nun­gen zuvor über­ge­ben wor­den waren. Die Fra­ge, ob der Bau­trä­ger dem Erwer­ber den Besitz ver­schaf­fen muss, stell­te sich daher nicht. Hier­von ist der Bun­des­ge­richts­hof aber aus­ge­gan­gen; denn er hat das Bedürf­nis für die Aner­ken­nung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft maß­geb­lich dar­aus abge­lei­tet, dass die Wohn­an­la­ge schon ab Bezugs­fer­tig­keit und Über­ga­be der ver­kauf­ten Woh­nun­gen bewirt­schaf­tet und ver­wal­tet wer­den muss, was sinn­vol­ler­wei­se unter Mit­wir­kung der Erwer­ber erfol­gen soll­te 2.

Auch in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur wird die ver­bo­te­ne Eigen­macht zwar nicht erör­tert, eine Über­ga­be aber meist still­schwei­gend vor­aus­ge­setzt. Die Maß­geb­lich­keit der Besitz­er­lan­gung als sol­che wird näm­lich häu­fig mit der Vor­schrift des § 446 BGB begrün­det 3; die­se Bestim­mung regelt den Über­gang der Kos­ten und Las­ten infol­ge der kauf­ver­trag­lich geschul­de­ten Über­ga­be der ver­kauf­ten Sache. Teils wird auch aus­drück­lich eine Eini­gung zwi­schen Bau­trä­ger und Erwer­ber über den Besitz­über­gang gefor­dert, die mit der Ver­schaf­fung unmit­tel­ba­ren Besit­zes – etwa der Aus­hän­di­gung der Woh­nungs­schlüs­sel – ein­her­ge­hen soll 4. Als aus­rei­chend ist es aber auch ange­se­hen wor­den, dass der Erwer­ber die Woh­nung durch eige­nen Bezug oder wil­lent­li­che Nut­zungs­über­las­sung an drit­te Per­so­nen tat­säch­lich in Besitz nimmt; es kom­me weder auf die Abnah­me in der ver­trag­lich vor­ge­se­he­nen Form 5 noch auf die Ein­hal­tung der ver­trag­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für die tat­säch­lich erfolg­te Besitz­ein­räu­mung an 6.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs ist als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur anzu­se­hen, wer (neben einem durch Vor­mer­kung gesi­cher­ten Eigen­tums­er­werbs­an­spruch) den Besitz an der erwor­be­nen Woh­nung durch Über­ga­be erlangt hat. Dar­an fehlt es hier.

Geklärt hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits, dass die mit­glied­schaft­li­che Stel­lung – anders als es die Revi­si­on für rich­tig hält – nur ins­ge­samt über­ge­hen kann. Wird der Bau­trä­ger von den Kos­ten und Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums befreit, ver­liert er zugleich das Stimm- und Anfech­tungs­recht 7. Dass die Wil­lens­bil­dung in der Gemein­schaft auf die Erwer­ber über­geht, ist erklär­tes Ziel der Aner­ken­nung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die dem Demo­kra­ti­sie­rungs­in­ter­es­se der Erwer­ber Rech­nung tra­gen soll 8. Infol­ge­des­sen bedarf es der Über­ga­be der Wohn­ein­heit, die der Bau­trä­ger als Ver­käu­fer gemäß § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB schul­det; um die­se ver­trag­li­che Ver­pflich­tung zu erfül­len, muss er dem Erwer­ber den unmit­tel­ba­ren Besitz ver­schaf­fen 9. Wie das Beru­fungs­ge­richt zu Recht her­vor­hebt, kann der Bau­trä­ger sei­ne mit­glied­schaft­li­che Stel­lung nicht ohne oder gegen sei­nen Wil­len ver­lie­ren und auf die­se Wei­se aus der Gemein­schaft gedrängt wer­den. Ist die Über­ga­be erfolgt, ist es uner­heb­lich, ob die ver­trag­li­chen Vor­aus­set­zun­gen hier­für vor­la­gen 10 und ob dar­in im Hin­blick auf die werk­ver­trag­li­chen Pflich­ten eine Abnah­me zu sehen ist 11.

Die Belan­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ste­hen dem nicht ent­ge­gen. Ins­be­son­de­re wird es dem Ver­band durch das Erfor­der­nis der Über­ga­be nicht über Gebühr erschwert, zu ermit­teln, wer die mit­glied­schaft­li­chen Rech­te und Pflich­ten inne­hat, also zu Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen ein­ge­la­den wer­den muss, dort das Stimm­recht aus­üben darf und die Kos­ten und Las­ten zu tra­gen hat 12.

Hat der Erwer­ber die Woh­nung bereits bezo­gen, kann der Ver­band grund­sätz­lich von einer erfolg­ten Über­ga­be aus­ge­hen, da eine sol­che dem Ein­zug (zumin­dest still­schwei­gend) in aller Regel vor­aus­geht. In die­sem Fall kann der Käu­fer die Erfül­lung sei­ner mit­glied­schaft­li­chen Pflich­ten im Ver­hält­nis zu dem Ver­band nicht unter Hin­weis auf eine unter­blie­be­ne Über­ga­be ver­wei­gern, weil dies im Wider­spruch zu sei­nem eige­nen Ver­hal­ten – näm­lich dem Ein­zug in die Woh­nung – stün­de. Nur wenn der Bau­trä­ger sei­ner­seits plau­si­ble Grün­de dafür mit­teilt, dass der Ein­zug ohne vor­he­ri­ge Über­ga­be erfolgt ist, ist im Zwei­fel die Grund­buch­ein­tra­gung maß­geb­lich und infol­ge­des­sen der Bau­trä­ger wei­ter­hin als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen.

Ist die Woh­nung – wie hier – noch nicht bezo­gen, ist schon die Besitz­be­grün­dung durch den Erwer­ber als sol­che nach außen nicht ohne wei­te­res erkenn­bar. Es obliegt den Par­tei­en des Bau­trä­ger­ver­trags, dem Ver­band eine schon im Vor­feld des Ein­zugs erfolg­te ein­ver­nehm­li­che Über­ga­be mit­zu­tei­len. Im Zwei­fel ist auch hier die Grund­buch­ein­tra­gung maß­geb­lich und der Bau­trä­ger als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen. Bei einer gegen ihn gerich­te­ten Zah­lungs­kla­ge hat der Bau­trä­ger dar­zu­le­gen und unter Beweis zu stel­len, dass die Vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, unter denen ein Über­gang der mit­glied­schaft­li­chen Stel­lung auf den Erwer­ber anzu­neh­men ist.

Aller­dings ist der ver­äu­ßern­de Bau­trä­ger im Fal­le einer ver­bo­te­nen Eigen­macht durch die fort­be­stehen­de Haf­tung im Außen­ver­hält­nis nicht schutz­los. Ihm ste­hen sei­ne Rech­te als ein­ge­tra­ge­ner Eigen­tü­mer und Besitz­stö­rungs­an­sprü­che zu sowie ggf. Regress­an­sprü­che im Innen­ver­hält­nis zu sei­nen Ver­trags­part­nern.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Dezem­ber 2015 – V ZR 80/​15

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 Rn. 14; Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 275/​14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vor­ge­se­hen zum Abdruck in BGHZ[]
  2. BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 aE u. Rn.20; vgl. auch Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 6 aE: Besitz­ein­räu­mung[]
  3. Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 53; Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 17; BeckOGK/​Falk­ner, § 10 WEG Rn. 68.4; Wen­zel, NZM 2008, 625, 626[]
  4. OLG Hamm, FGPrax 2003, 111, 112; so auch Brandau/​Hesse, ZfIR 2015, 322, 323, aller­dings unter unzu­tref­fen­der Her­an­zie­hung von § 854 Abs. 2 BGB[]
  5. so BayO­bLGZ 2003, 182, 186[]
  6. so OLG Düs­sel­dorf, NZM 1998, 517[]
  7. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 18[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 Rn.20; Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 275/​14, NJW 2015, 2877 Rn. 15[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 234/​94, NJW 1996, 586, 587[]
  10. inso­weit zutref­fend OLG Düs­sel­dorf, NZM 1998, 517[]
  11. vgl. BayO­bLGZ 2003, 181, 186[]
  12. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 275/​14, NJW 2015, 2877 Rn. 16, vor­ge­se­hen zum Abdruck in BGHZ[]