Der Win­ter­gar­ten des Mie­ters

Zu den wesent­li­chen Bestand­tei­len eines Gebäu­des gehö­ren nach § 94 Abs. 2 BGB die zur Her­stel­lung des Gebäu­des ein­ge­füg­ten Sachen.

Der Win­ter­gar­ten des Mie­ters

Das sind in ers­ter Linie die ver­wen­de­ten Bau­stof­fe und Bau­ele­men­te, dar­über hin­aus aber auch die­je­ni­gen Gegen­stän­de, deren Ein­fü­gung dem Gebäu­de erst sei­ne beson­de­re Eigen­art gibt.

Ob die­se Vor­aus­set­zung vor­liegt, beur­teilt sich nach der Ver­kehrs­an­schau­ung, die für das betref­fen­de Gebäu­de nach des­sen Wesen, Zweck und Beschaf­fen­heit besteht 1.

Nicht erfor­der­lich ist eine fes­te Ver­bin­dung mit dem Gebäu­de 2.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war inso­weit anknüp­fend an die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wonach sol­che Tei­le "zur Her­stel­lung" ein­ge­fügt sind, ohne die das Gebäu­de nach der Ver­kehrs­an­schau­ung noch nicht fer­tig gestellt ist 2, dar­auf abzu­stel­len, dass sich aus der sta­ti­schen Berech­nung bzw. der die­ser zu ent­neh­men­den Skiz­ze des Win­ter­gar­tens und dem der vor­ge­leg­ten Kar­te zu ent­neh­men­den Stand­ort des Win­ter­gar­tens im unmit­tel­ba­ren Anschluss an das Gebäu­de erken­nen las­se, dass erst der Win­ter­gar­ten das Gebäu­de nach außen hin abschlie­ße. Im Übri­gen wür­de es bereits genü­gen, wenn der Win­ter­gar­ten dem Gebäu­de sei­ne beson­de­re Eigen­art gibt. Ob er "schlicht an das Haus gesetzt wor­den" ist, ist in die­sem Zusam­men­hang uner­heb­lich, da es für die Annah­me einer Bestand­teils­ei­gen­schaft im Sin­ne von § 94 Abs. 2 BGB einer fes­ten Ver­bin­dung mit dem Gebäu­de nicht bedarf.

Aller­dings ging der Bun­des­ge­richts­hof hier davon aus, dass der Win­ter­gar­ten nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck mit dem Gebäu­de ver­bun­den wor­den und Schein­be­stand­teil im Sin­ne des § 95 Abs. 1 BGB gewor­den sei.

Nach § 95 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB gehö­ren sol­che Sachen nicht zu den Bestand­tei­len eines Grund­stücks oder Gebäu­des, die nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck mit dem Grund und Boden ver­bun­den oder in ein Gebäu­de ein­ge­fügt sind. Da die Vor­schrift die Bestand­teils­ei­gen­schaft ins­ge­samt aus­schließt, stellt sie eine Aus­nah­me gegen­über den §§ 93 und 94 BGB dar. Sind die Vor­aus­set­zun­gen des § 95 BGB erfüllt, ist es daher uner­heb­lich, dass auch die Tat­be­stands­merk­ma­le der §§ 93 oder 94 BGB vor­lie­gen 3. Schein­be­stand­tei­le blei­ben, obwohl mit einem Grund­stück ver­bun­den oder in ein Gebäu­de ein­ge­fügt, recht­lich selb­stän­di­ge beweg­li­che Sachen 4 und kön­nen des­halb nach §§ 929 ff. BGB über­eig­net wer­den 5.

Die Ver­bin­dung erfolgt dann zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck, wenn ihre spä­te­re Auf­he­bung von Anfang an beab­sich­tigt ist 6. Maß­ge­bend ist die inne­re Wil­lens­rich­tung des Ein­fü­gen­den im Zeit­punkt der Ver­bin­dung der Sache, soweit die­se mit dem nach außen in Erschei­nung tre­ten­den Sach­ver­halt ver­ein­bar ist 7. Der Annah­me eines auf eine nur vor­über­ge­hen­de Zweck­be­stim­mung gerich­te­ten Wil­lens steht nicht ent­ge­gen, dass das Gebäu­de in mas­si­ver Bau­art errich­tet ist und daher ohne Zer­stö­rung nicht ent­fernt wer­den kann 8. Ver­bin­det ein Mie­ter, Päch­ter oder in ähn­li­cher Wei­se schuld­recht­lich Berech­tig­ter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach stän­di­ger Recht­spre­chung regel­mä­ßig eine Ver­mu­tung dafür, dass dies man­gels beson­de­rer Ver­ein­ba­run­gen nur in sei­nem Inter­es­se für die Dau­er des Ver­trags­ver­hält­nis­ses und damit zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck geschieht 9.

Dies ver­kennt das Ober­lan­des­ge­richt Köln 10, wenn es meint, es lägen kei­ne Anhalts­punk­te für eine nur vor­über­ge­hen­de Ein­brin­gung des Win­ter­gar­tens vor. Es hät­te der zwi­schen den Par­tei­en umstrit­te­nen Fra­ge nach­ge­hen müs­sen, ob der Win­ter­gar­ten durch die Mie­te­rin oder ob er im Auf­trag des Beklag­ten errich­tet wor­den war. Die Beweis­last für ihre Behaup­tung, dass der Win­ter­gar­ten von der Mie­te­rin in Auf­trag gege­ben und bezahlt wor­den sei, trifft die sich auf den Aus­nah­me­tat­be­stand des § 95 BGB beru­fen­de Klä­ge­rin 11. Soll­te die Beweis­auf­nah­me erge­ben, dass die Mie­te­rin den Win­ter­gar­ten hat errich­ten las­sen, so sprä­che eine Ver­mu­tung für einen nur vor­über­ge­hen­den Zweck. Es wäre dann Sache des Ver­mie­ters, die­se Ver­mu­tung zu erschüt­tern, etwa indem er dar­legt und erfor­der­li­chen­falls beweist, dass die Mie­te­rin bei der Errich­tung des Win­ter­gar­tens den Wil­len gehabt habe, das Bau­werk bei Been­di­gung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses in sein Eigen­tum über­ge­hen zu las­sen 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Sep­tem­ber 2016 – V ZR 110/​15

  1. BGH, Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 285/​86, NJW 1987, 3178[]
  2. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 233/​10, NJW-RR 2011, 1458[][]
  3. RGZ 109, 128, 129; Staudinger/​Jickeli/​Stieper, BGB [2012], § 94 Rn. 3[]
  4. BGH, Urteil vom 05.05.2006 – V ZR 139/​05, NJW-RR 2006, 1160 Rn. 7[]
  5. BGH, Urteil vom 31.10.1986 – V ZR 168/​85, NJW 1987, 774[]
  6. Palandt/​Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 95 Rn. 2[]
  7. BGH, Urteil vom 20.05.1988 – V ZR 269/​86, BGHZ 104, 298, 301; Urteil vom 20.09.1968 – V ZR 55/​66, NJW 1968, 2331[]
  8. BGH, Urteil vom 10.07.1953 – V ZR 22/​52, BGHZ 10, 171, 176; Urteil vom 22.12 1995 – V ZR 334/​94, NJW 1996, 916, 917, inso­weit nicht abge­druckt in BGHZ 131, 368[]
  9. BGH, Urteil vom 20.05.1988 – V ZR 269/​86, BGHZ 104, 298, 301; Urteil vom 22. De- zem­ber 1995 – V ZR 334/​94, NJW 1996, 916, 917, inso­weit nicht abge­druckt in BGHZ 131, 368; BGH, Urteil vom 11.04.2013 – III ZR 249/​12 14[]
  10. OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2015 – 16 U 170/​14[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 231/​10, NJW 2012, 778 Rn. 39[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 22.12 1995 – V ZR 334/​94, NJW 1996, 916, 917, inso­weit nicht abge­druckt in BGHZ 131, 368[]
  13. BVerfGE 47, 182, 187;…

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