Der Wintergarten des Mieters

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören nach § 94 Abs. 2 BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Der Wintergarten des Mieters

Das sind in erster Linie die verwendeten Baustoffe und Bauelemente, darüber hinaus aber auch diejenigen Gegenstände, deren Einfügung dem Gebäude erst seine besondere Eigenart gibt.

Ob diese Voraussetzung vorliegt, beurteilt sich nach der Verkehrsanschauung, die für das betreffende Gebäude nach dessen Wesen, Zweck und Beschaffenheit besteht1.

Nicht erforderlich ist eine feste Verbindung mit dem Gebäude2.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war insoweit anknüpfend an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach solche Teile “zur Herstellung” eingefügt sind, ohne die das Gebäude nach der Verkehrsanschauung noch nicht fertig gestellt ist3, darauf abzustellen, dass sich aus der statischen Berechnung bzw. der dieser zu entnehmenden Skizze des Wintergartens und dem der vorgelegten Karte zu entnehmenden Standort des Wintergartens im unmittelbaren Anschluss an das Gebäude erkennen lasse, dass erst der Wintergarten das Gebäude nach außen hin abschließe. Im Übrigen würde es bereits genügen, wenn der Wintergarten dem Gebäude seine besondere Eigenart gibt. Ob er “schlicht an das Haus gesetzt worden” ist, ist in diesem Zusammenhang unerheblich, da es für die Annahme einer Bestandteilseigenschaft im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB einer festen Verbindung mit dem Gebäude nicht bedarf.

Allerdings ging der Bundesgerichtshof hier davon aus, dass der Wintergarten nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Gebäude verbunden worden und Scheinbestandteil im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB geworden sei.

Nach § 95 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB gehören solche Sachen nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in ein Gebäude eingefügt sind. Da die Vorschrift die Bestandteilseigenschaft insgesamt ausschließt, stellt sie eine Ausnahme gegenüber den §§ 93 und 94 BGB dar. Sind die Voraussetzungen des § 95 BGB erfüllt, ist es daher unerheblich, dass auch die Tatbestandsmerkmale der §§ 93 oder 94 BGB vorliegen4. Scheinbestandteile bleiben, obwohl mit einem Grundstück verbunden oder in ein Gebäude eingefügt, rechtlich selbständige bewegliche Sachen5 und können deshalb nach §§ 929 ff. BGB übereignet werden6.

Die Verbindung erfolgt dann zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist7. Maßgebend ist die innere Willensrichtung des Einfügenden im Zeitpunkt der Verbindung der Sache, soweit diese mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt vereinbar ist8. Der Annahme eines auf eine nur vorübergehende Zweckbestimmung gerichteten Willens steht nicht entgegen, dass das Gebäude in massiver Bauart errichtet ist und daher ohne Zerstörung nicht entfernt werden kann9. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach ständiger Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht10.

Dies verkennt das Oberlandesgericht Köln11, wenn es meint, es lägen keine Anhaltspunkte für eine nur vorübergehende Einbringung des Wintergartens vor. Es hätte der zwischen den Parteien umstrittenen Frage nachgehen müssen, ob der Wintergarten durch die Mieterin oder ob er im Auftrag des Beklagten errichtet worden war. Die Beweislast für ihre Behauptung, dass der Wintergarten von der Mieterin in Auftrag gegeben und bezahlt worden sei, trifft die sich auf den Ausnahmetatbestand des § 95 BGB berufende Klägerin12. Sollte die Beweisaufnahme ergeben, dass die Mieterin den Wintergarten hat errichten lassen, so spräche eine Vermutung für einen nur vorübergehenden Zweck. Es wäre dann Sache des Vermieters, diese Vermutung zu erschüttern, etwa indem er darlegt und erforderlichenfalls beweist, dass die Mieterin bei der Errichtung des Wintergartens den Willen gehabt habe, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in sein Eigentum übergehen zu lassen13.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. September 2016 – V ZR 110/15

  1. BGH, Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 285/86, NJW 1987, 3178 []
  2. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 233/10, NJW-RR 2011, 1458 []
  3. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 233/10, NJW-RR 2011, 1458 []
  4. RGZ 109, 128, 129; Staudinger/Jickeli/Stieper, BGB [2012], § 94 Rn. 3 []
  5. BGH, Urteil vom 05.05.2006 – V ZR 139/05, NJW-RR 2006, 1160 Rn. 7 []
  6. BGH, Urteil vom 31.10.1986 – V ZR 168/85, NJW 1987, 774 []
  7. Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 95 Rn. 2 []
  8. BGH, Urteil vom 20.05.1988 – V ZR 269/86, BGHZ 104, 298, 301; Urteil vom 20.09.1968 – V ZR 55/66, NJW 1968, 2331 []
  9. BGH, Urteil vom 10.07.1953 – V ZR 22/52, BGHZ 10, 171, 176; Urteil vom 22.12 1995 – V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 131, 368 []
  10. BGH, Urteil vom 20.05.1988 – V ZR 269/86, BGHZ 104, 298, 301; Urteil vom 22. De- zember 1995 – V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 131, 368; BGH, Urteil vom 11.04.2013 – III ZR 249/12 14 []
  11. OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2015 – 16 U 170/14 []
  12. vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 231/10, NJW 2012, 778 Rn. 39 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 22.12 1995 – V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 131, 368 []
  14. BVerfGE 47, 182, 187; 49, 212, 215 []
  15. BFH/NV 2001, 1450 []