Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als mit­tel­ba­rer Hand­lungs­stö­rer

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der an sei­nem Woh­nungs­ei­gen­tum einen Nieß­brauch bestellt hat, kann grund­sätz­lich als mit­tel­ba­rer Hand­lungs­stö­rer von den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf Unter­las­sung in Anspruch genom­men wer­den, wenn der Nieß­brau­cher das Woh­nungs­ei­gen­tum in einer Wei­se nutzt, die mit dem in der Tei­lungs­er­klä­rung ver­ein­bar­ten Zweck unver­ein­bar ist.

Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als mit­tel­ba­rer Hand­lungs­stö­rer

Die­ses Urteil betrifft zwar einen Nieß­brauch­fall. Die Argu­men­ta­ti­on des Bun­des­ge­richts­hof kann aber genau­so bei einer ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nung grei­fen:

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer u.a. einen den Ver­ein­ba­run­gen ent­spre­chen­den Gebrauch der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le ver­lan­gen. Wer­den die in der Norm genann­ten Gebrauchs­re­ge­lun­gen nicht ein­ge­hal­ten, liegt hier­in eine Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung, die Vor­aus­set­zung für einen Unter­las­sungs­an­spruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist 1. Von Letz­te­rem geht das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus; die Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung, nach der der Spitz­bo­den nicht zu Wohn­zwe­cken dient, sieht es als Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter an. Infol­ge­des­sen ist die Nut­zung eines sol­chen Raums zu wie hier – nicht nur vor­über­ge­hen­den Wohn­zwe­cken nicht gestat­tet. Aller­dings kann sich eine nach dem ver­ein­bar­ten Zweck aus­ge­schlos­se­ne Nut­zung als zuläs­sig erwei­sen, wenn sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­wei­se nicht mehr stört als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung 2. Dies ver­neint das Beru­fungs­ge­richt zu Recht. Denn die Wohn­an­la­ge erfährt jeden­falls bei einer Ver­grö­ße­rung um eine wei­te­re Wohn­ein­heit typi­scher­wei­se eine inten­si­ve­re Nut­zung, mit der eine erhöh­te Aus- und Abnut­zung ver­bun­den ist 3.

Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist auch als Stö­rer im Sin­ne von § 1004 Abs. 1 BGB anzu­se­hen. Weil die Nieß­brau­cher den Spitz­bo­den als sepa­ra­te Woh­nung ver­mie­ten, kann der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur als mit­tel­ba­rer Hand­lungs­stö­rer zu der Unter­las­sung ver­pflich­tet sein. Als sol­cher wird ange­se­hen, wer die Beein­träch­ti­gung durch einen ande­ren in adäqua­ter Wei­se durch sei­ne Wil­lens­be­tä­ti­gung ver­ur­sacht und in der Lage ist, die unmit­tel­bar auf­tre­ten­de Stö­rung zu ver­hin­dern 4. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind erfüllt.Die Beein­träch­ti­gung wird adäquat durch Wil­lens­be­tä­ti­gung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ver­ur­sacht.

Aller­dings liegt der Schwer­punkt sei­nes Ver­hal­tens in einem Unter­las­sen, weil er gegen das Ver­hal­ten der Nieß­brau­cher nicht ein­schrei­tet. Im Hin­blick auf den unmit­tel­ba­ren Hand­lungs­stö­rer ist aner­kannt, dass des­sen Haf­tung nur durch ein pflicht­wid­ri­ges Unter­las­sen begrün­det wird 5; mit ande­ren Wor­ten muss den in Anspruch Genom­me­nen eine Hand­lungs­pflicht tref­fen 6. Dies gilt auch für den mit­tel­ba­ren Hand­lungs­stö­rer. Für die­sen kann sich eine der­ar­ti­ge Hand­lungs­pflicht aus der Rechts­stel­lung als Eigen­tü­mer 7 oder als Betriebs­in­ha­ber 8 erge­ben.

Geht es – wie hier – um das Ver­hält­nis von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter­ein­an­der, ist eine spe­zi­el­le Rechts­pflicht zum Han­deln in § 14 Nr. 2 WEG nor­miert; nach der zwei­ten Alter­na­ti­ve die­ser Bestim­mung hat jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für einen den Ver­ein­ba­run­gen ent­spre­chen­den Gebrauch des Son­der­ei­gen­tums durch die Per­so­nen zu sor­gen, denen er die Benut­zung der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le über­las­sen hat. Hier­von wird auch die Besitz­über­tra­gung auf­grund eines Nieß­brauchs erfasst 9. Denn vor­aus­ge­setzt wird grund­sätz­lich nur die bewuss­te Über­las­sung der Nut­zung durch den Eigen­tü­mer, ohne dass sich dies auf bestimm­te Arten der Nut­zungs­über­las­sung – wie etwa die Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung – beschränk­te. Zweck der Norm ist es näm­lich, im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuein­an­der die Erfül­lung der wech­sel­sei­ti­gen Pflich­ten sicher­zu­stel­len 10. Wegen die­ser Ziel­set­zung ist die Bestim­mung ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on – unab­hän­gig davon anwend­bar, ob der Eigen­tü­mer den Nieß­brauch bestellt oder ob ihm das Eigen­tum von vorn­her­ein nur unter Vor­be­halt des Nieß­brauchs über­tra­gen wird; nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts ist hier ohne­hin ers­te­res anzu­neh­men.

Auch ist davon aus­zu­ge­hen, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Lage ist, die unmit­tel­bar auf­tre­ten­de Stö­rung zu ver­hin­dern. Die Haf­tung aus § 1004 Abs. 1 BGB schei­det näm­lich nur aus, wenn fest­steht, dass der Klä­ger einen ihm zuer­kann­ten Unter­las­sungs­an­spruch unter kei­nen Umstän­den durch­zu­set­zen ver­mag; denn zu einer Leis­tung, die unstrei­tig nicht mög­lich ist oder der der Ein­wand des § 275 Abs. 3 BGB ent­ge­gen­steht , darf nie­mand ver­ur­teilt wer­den 11. Ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on lie­gen die­se Vor­aus­set­zun­gen nicht vor.

Soweit nicht – wie hier – ein Nieß­brau­cher, son­dern ein Mie­ter des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers unmit­tel­ba­rer Stö­rer ist, ent­spricht es stän­di­ger Recht­spre­chung, dass ein gegen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerich­te­ter Unter­las­sungs­an­spruch nicht an des­sen miet­ver­trag­li­chen Bin­dun­gen schei­tert. Die wech­sel­sei­ti­gen Rech­te und Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den dadurch, dass der in Anspruch genom­me­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer miet­ver­trag­lich gebun­den ist, weder erwei­tert noch beschränkt. Viel­mehr muss der ver­mie­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer alles in sei­ner Macht Ste­hen­de unter­neh­men, damit sein Mie­ter einem berech­tig­ten Unter­las­sungs­be­geh­ren der ande­ren Eigen­tü­mer Fol­ge leis­tet. Alles wei­te­re kann dem Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren über­las­sen wer­den 12. Selbst bei einem unkünd­ba­ren Gebrauchs­über­las­sungs­ver­hält­nis ist es nicht aus­ge­schlos­sen, dass sich der Eigen­tü­mer mit den Mie­tern güt­lich einigt und sie – erfor­der­li­chen­falls unter finan­zi­el­len Opfern – zu einer Auf­ga­be der zu unter­las­sen­den Nut­zung ver­an­lasst 13.

Nichts ande­res gilt für eine Über­las­sung auf­grund eines Nieß­brauchs. Eben­so wenig wie durch das Ein­ge­hen einer lang­fris­ti­gen miet­ver­trag­li­chen Bin­dung kann sich der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sei­nen aus dem Gemein­schafts­ver­hält­nis erwach­sen­den Pflich­ten durch die Bestel­lung eines Nieß­brauchs ent­zie­hen. Das gilt auch, wenn die Nieß­brau­cher das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­mie­tet haben, weil nicht aus­ge­schlos­sen ist, dass sie das Miet­ver­hält­nis – jeden­falls im Ver­hand­lungs­we­ge – been­den könn­ten. Dabei kann hier dahin­ste­hen, ob der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Bestel­ler des Nieß­brauchs sei­ner­seits den Nieß­brau­cher gemäß § 1053 i.V.m. § 1036 Abs. 2 BGB auf Unter­las­sung in Anspruch neh­men könn­te. Denn nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­ne Bemü­hun­gen unter­nom­men, um die Nieß­brau­cher zu der Been­di­gung der geson­der­ten Ver­mie­tung des Spitz­bo­dens als selb­stän­di­ge Wohn­ein­heit zu ver­an­las­sen; im Gegen­teil erach­tet er sie selbst für zuläs­sig und macht sich damit die Rechts­po­si­ti­on der Nieß­brau­cher zu eigen. Aus die­sem Grund steht schon nicht fest, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Nieß­brau­cher nicht im Ver­hand­lungs­we­ge zu der Been­di­gung der geson­der­ten Ver­mie­tung des Spitz­bo­dens bewe­gen könn­te. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on ergibt sich dies ins­be­son­de­re nicht aus dem Umstand, dass die Nieß­brau­cher ihrer­seits in einem Par­al­lel­pro­zess von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Unter­las­sung in Anspruch genom­men wer­den. Denn es steht nicht fest, dass sie auch nach einer Ver­ur­tei­lung des hie­si­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers an ihrer bis­he­ri­gen Rechts­auf­fas­sung fest­hal­ten und sich Ver­hand­lun­gen ver­schlie­ßen werden.Die Beein­träch­ti­gung wird adäquat durch Wil­lens­be­tä­ti­gung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ver­ur­sacht.

Aller­dings liegt der Schwer­punkt sei­nes Ver­hal­tens in einem Unter­las­sen, weil er gegen das Ver­hal­ten der Nieß­brau­cher nicht ein­schrei­tet. Im Hin­blick auf den unmit­tel­ba­ren Hand­lungs­stö­rer ist aner­kannt, dass des­sen Haf­tung nur durch ein pflicht­wid­ri­ges Unter­las­sen begrün­det wird 5; mit ande­ren Wor­ten muss den in Anspruch Genom­me­nen eine Hand­lungs­pflicht tref­fen 6. Dies gilt auch für den mit­tel­ba­ren Hand­lungs­stö­rer. Für die­sen kann sich eine der­ar­ti­ge Hand­lungs­pflicht aus der Rechts­stel­lung als Eigen­tü­mer 7 oder als Betriebs­in­ha­ber 8 erge­ben.

Geht es – wie hier – um das Ver­hält­nis von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter­ein­an­der, ist eine spe­zi­el­le Rechts­pflicht zum Han­deln in § 14 Nr. 2 WEG nor­miert; nach der zwei­ten Alter­na­ti­ve die­ser Bestim­mung hat jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für einen den Ver­ein­ba­run­gen ent­spre­chen­den Gebrauch des Son­der­ei­gen­tums durch die Per­so­nen zu sor­gen, denen er die Benut­zung der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le über­las­sen hat. Hier­von wird auch die Besitz­über­tra­gung auf­grund eines Nieß­brauchs erfasst 9. Denn vor­aus­ge­setzt wird grund­sätz­lich nur die bewuss­te Über­las­sung der Nut­zung durch den Eigen­tü­mer, ohne dass sich dies auf bestimm­te Arten der Nut­zungs­über­las­sung – wie etwa die Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung – beschränk­te. Zweck der Norm ist es näm­lich, im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuein­an­der die Erfül­lung der wech­sel­sei­ti­gen Pflich­ten sicher­zu­stel­len 10. Wegen die­ser Ziel­set­zung ist die Bestim­mung ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on – unab­hän­gig davon anwend­bar, ob der Eigen­tü­mer den Nieß­brauch bestellt oder ob ihm das Eigen­tum von vorn­her­ein nur unter Vor­be­halt des Nieß­brauchs über­tra­gen wird; nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts ist hier ohne­hin ers­te­res anzu­neh­men.

Auch ist davon aus­zu­ge­hen, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Lage ist, die unmit­tel­bar auf­tre­ten­de Stö­rung zu ver­hin­dern. Die Haf­tung aus § 1004 Abs. 1 BGB schei­det näm­lich nur aus, wenn fest­steht, dass der Klä­ger einen ihm zuer­kann­ten Unter­las­sungs­an­spruch unter kei­nen Umstän­den durch­zu­set­zen ver­mag; denn zu einer Leis­tung, die unstrei­tig nicht mög­lich ist oder der der Ein­wand des § 275 Abs. 3 BGB ent­ge­gen­steht , darf nie­mand ver­ur­teilt wer­den 11. Ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on lie­gen die­se Vor­aus­set­zun­gen nicht vor.

Soweit nicht – wie hier – ein Nieß­brau­cher, son­dern ein Mie­ter des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers unmit­tel­ba­rer Stö­rer ist, ent­spricht es stän­di­ger Recht­spre­chung, dass ein gegen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerich­te­ter Unter­las­sungs­an­spruch nicht an des­sen miet­ver­trag­li­chen Bin­dun­gen schei­tert. Die wech­sel­sei­ti­gen Rech­te und Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den dadurch, dass der in Anspruch genom­me­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer miet­ver­trag­lich gebun­den ist, weder erwei­tert noch beschränkt. Viel­mehr muss der ver­mie­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer alles in sei­ner Macht Ste­hen­de unter­neh­men, damit sein Mie­ter einem berech­tig­ten Unter­las­sungs­be­geh­ren der ande­ren Eigen­tü­mer Fol­ge leis­tet. Alles wei­te­re kann dem Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren über­las­sen wer­den 12. Selbst bei einem unkünd­ba­ren Gebrauchs­über­las­sungs­ver­hält­nis ist es nicht aus­ge­schlos­sen, dass sich der Eigen­tü­mer mit den Mie­tern güt­lich einigt und sie – erfor­der­li­chen­falls unter finan­zi­el­len Opfern – zu einer Auf­ga­be der zu unter­las­sen­den Nut­zung ver­an­lasst 13.

Nichts ande­res gilt für eine Über­las­sung auf­grund eines Nieß­brauchs. Eben­so wenig wie durch das Ein­ge­hen einer lang­fris­ti­gen miet­ver­trag­li­chen Bin­dung kann sich der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sei­nen aus dem Gemein­schafts­ver­hält­nis erwach­sen­den Pflich­ten durch die Bestel­lung eines Nieß­brauchs ent­zie­hen. Das gilt auch, wenn die Nieß­brau­cher das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­mie­tet haben, weil nicht aus­ge­schlos­sen ist, dass sie das Miet­ver­hält­nis – jeden­falls im Ver­hand­lungs­we­ge – been­den könn­ten. Dabei kann hier dahin­ste­hen, ob der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Bestel­ler des Nieß­brauchs sei­ner­seits den Nieß­brau­cher gemäß § 1053 i.V.m. § 1036 Abs. 2 BGB auf Unter­las­sung in Anspruch neh­men könn­te. Denn nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­ne Bemü­hun­gen unter­nom­men, um die Nieß­brau­cher zu der Been­di­gung der geson­der­ten Ver­mie­tung des Spitz­bo­dens als selb­stän­di­ge Wohn­ein­heit zu ver­an­las­sen; im Gegen­teil erach­tet er sie selbst für zuläs­sig und macht sich damit die Rechts­po­si­ti­on der Nieß­brau­cher zu eigen. Aus die­sem Grund steht schon nicht fest, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Nieß­brau­cher nicht im Ver­hand­lungs­we­ge zu der Been­di­gung der geson­der­ten Ver­mie­tung des Spitz­bo­dens bewe­gen könn­te. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on ergibt sich dies ins­be­son­de­re nicht aus dem Umstand, dass die Nieß­brau­cher ihrer­seits in einem Par­al­lel­pro­zess von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Unter­las­sung in Anspruch genom­men wer­den. Denn es steht nicht fest, dass sie auch nach einer Ver­ur­tei­lung des hie­si­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers an ihrer bis­he­ri­gen Rechts­auf­fas­sung fest­hal­ten und sich Ver­hand­lun­gen ver­schlie­ßen wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Mai 2014 – V ZR 131/​13

  1. vgl. Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 120[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – – V ZA 1/​11, ZWE 2011, 396, 397 mwN[]
  3. vgl. BayO­bLG, ZMR 2004, 925 f.; OLG Hamm, NZM 1998, 873; OLGR Köln 1995, 163, 164, jeweils mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2000 – – V ZR 39/​99, BGHZ 144, 200, 203 f. mwN; Urteil vom 27.01.2006 – – V ZR 26/​05, NJW 2006, 992 f.[]
  5. BGH, Urteil vom 01.12 2006 – – V ZR 112/​06, NJW 2007, 432 Rn. 9[][]
  6. vgl. für den Zustands­stö­rer BGH, Urteil vom 01.12 2006 – – V ZR 112/​06, aaO Rn. 17[][]
  7. BGH, Urteil vom 07.04.2000 – – V ZR 39/​99, BGHZ 144, 200, 204 mwN[][]
  8. BGH, Urteil vom 30.10.1981 – – V ZR 191/​80, NJW 1982, 440 f.[][]
  9. eben­so Beck­OK-WEG/D­ötsch, Ed.19, § 14 Rn. 100[][]
  10. vgl. KG, NZM 2000, 681; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 15; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Auf­la­ge, § 14 Rn. 43; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 51[][]
  11. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.04.2000 – – V ZR 39/​99, BGHZ 144, 200, 204 f.; und vom 21.06.1974 – – V ZR 164/​72, BGHZ 62, 388, 393[][]
  12. BGH, Beschluss vom 04.05.1995 – – V ZB 5/​95, BGHZ 129, 329, 335 f. mwN[][]
  13. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.04.2000 – V ZR 39/​99, BGHZ 144, 200, 204 f.; vom 21.06.1974 – V ZR 164/​72, BGHZ 62, 388, 393 f.; vom 11.11.1966 – V ZR 191/​63, NJW 1967, 246[][]