Der Wohnungseigentümer als mittelbarer Handlungsstörer

Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.

Der Wohnungseigentümer als mittelbarer Handlungsstörer

Dieses Urteil betrifft zwar einen Nießbrauchfall. Die Argumentation des Bundesgerichtshof kann aber genauso bei einer vermieteten Eigentumswohnung greifen:

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer u.a. einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Werden die in der Norm genannten Gebrauchsregelungen nicht eingehalten, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist1. Von Letzterem geht das Berufungsgericht zutreffend aus; die Regelung in der Teilungserklärung, nach der der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken dient, sieht es als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an. Infolgedessen ist die Nutzung eines solchen Raums zu wie hier – nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken nicht gestattet. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung2. Dies verneint das Berufungsgericht zu Recht. Denn die Wohnanlage erfährt jedenfalls bei einer Vergrößerung um eine weitere Wohneinheit typischerweise eine intensivere Nutzung, mit der eine erhöhte Aus- und Abnutzung verbunden ist3.

Der Wohnungseigentümer ist auch als Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB anzusehen. Weil die Nießbraucher den Spitzboden als separate Wohnung vermieten, kann der Wohnungseigentümer nur als mittelbarer Handlungsstörer zu der Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern4. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.Die Beeinträchtigung wird adäquat durch Willensbetätigung des Wohnungseigentümers verursacht.

Allerdings liegt der Schwerpunkt seines Verhaltens in einem Unterlassen, weil er gegen das Verhalten der Nießbraucher nicht einschreitet. Im Hinblick auf den unmittelbaren Handlungsstörer ist anerkannt, dass dessen Haftung nur durch ein pflichtwidriges Unterlassen begründet wird5; mit anderen Worten muss den in Anspruch Genommenen eine Handlungspflicht treffen6. Dies gilt auch für den mittelbaren Handlungsstörer. Für diesen kann sich eine derartige Handlungspflicht aus der Rechtsstellung als Eigentümer7 oder als Betriebsinhaber8 ergeben.

Geht es – wie hier – um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander, ist eine spezielle Rechtspflicht zum Handeln in § 14 Nr. 2 WEG normiert; nach der zweiten Alternative dieser Bestimmung hat jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen hat. Hiervon wird auch die Besitzübertragung aufgrund eines Nießbrauchs erfasst9. Denn vorausgesetzt wird grundsätzlich nur die bewusste Überlassung der Nutzung durch den Eigentümer, ohne dass sich dies auf bestimmte Arten der Nutzungsüberlassung – wie etwa die Vermietung oder Verpachtung – beschränkte. Zweck der Norm ist es nämlich, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen10. Wegen dieser Zielsetzung ist die Bestimmung entgegen der Ansicht der Revision – unabhängig davon anwendbar, ob der Eigentümer den Nießbrauch bestellt oder ob ihm das Eigentum von vornherein nur unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen wird; nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist hier ohnehin ersteres anzunehmen.

Auch ist davon auszugehen, dass der Wohnungseigentümer in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Die Haftung aus § 1004 Abs. 1 BGB scheidet nämlich nur aus, wenn feststeht, dass der Kläger einen ihm zuerkannten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchzusetzen vermag; denn zu einer Leistung, die unstreitig nicht möglich ist oder der der Einwand des § 275 Abs. 3 BGB entgegensteht , darf niemand verurteilt werden11. Entgegen der Ansicht der Revision liegen diese Voraussetzungen nicht vor.

Soweit nicht – wie hier – ein Nießbraucher, sondern ein Mieter des Wohnungseigentümers unmittelbarer Störer ist, entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass ein gegen den Wohnungseigentümer gerichteter Unterlassungsanspruch nicht an dessen mietvertraglichen Bindungen scheitert. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden12. Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einigt und sie – erforderlichenfalls unter finanziellen Opfern – zu einer Aufgabe der zu unterlassenden Nutzung veranlasst13.

Nichts anderes gilt für eine Überlassung aufgrund eines Nießbrauchs. Ebenso wenig wie durch das Eingehen einer langfristigen mietvertraglichen Bindung kann sich der Wohnungseigentümer seinen aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsenden Pflichten durch die Bestellung eines Nießbrauchs entziehen. Das gilt auch, wenn die Nießbraucher das Wohnungseigentum vermietet haben, weil nicht ausgeschlossen ist, dass sie das Mietverhältnis – jedenfalls im Verhandlungswege – beenden könnten. Dabei kann hier dahinstehen, ob der Wohnungseigentümer als Besteller des Nießbrauchs seinerseits den Nießbraucher gemäß § 1053 i.V.m. § 1036 Abs. 2 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen könnte. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Wohnungseigentümer keine Bemühungen unternommen, um die Nießbraucher zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit zu veranlassen; im Gegenteil erachtet er sie selbst für zulässig und macht sich damit die Rechtsposition der Nießbraucher zu eigen. Aus diesem Grund steht schon nicht fest, dass der Wohnungseigentümer die Nießbraucher nicht im Verhandlungswege zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens bewegen könnte. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich dies insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Nießbraucher ihrerseits in einem Parallelprozess von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Denn es steht nicht fest, dass sie auch nach einer Verurteilung des hiesigen Wohnungseigentümers an ihrer bisherigen Rechtsauffassung festhalten und sich Verhandlungen verschließen werden.Die Beeinträchtigung wird adäquat durch Willensbetätigung des Wohnungseigentümers verursacht.

Allerdings liegt der Schwerpunkt seines Verhaltens in einem Unterlassen, weil er gegen das Verhalten der Nießbraucher nicht einschreitet. Im Hinblick auf den unmittelbaren Handlungsstörer ist anerkannt, dass dessen Haftung nur durch ein pflichtwidriges Unterlassen begründet wird14; mit anderen Worten muss den in Anspruch Genommenen eine Handlungspflicht treffen15. Dies gilt auch für den mittelbaren Handlungsstörer. Für diesen kann sich eine derartige Handlungspflicht aus der Rechtsstellung als Eigentümer16 oder als Betriebsinhaber17 ergeben.

Geht es – wie hier – um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander, ist eine spezielle Rechtspflicht zum Handeln in § 14 Nr. 2 WEG normiert; nach der zweiten Alternative dieser Bestimmung hat jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen hat. Hiervon wird auch die Besitzübertragung aufgrund eines Nießbrauchs erfasst18. Denn vorausgesetzt wird grundsätzlich nur die bewusste Überlassung der Nutzung durch den Eigentümer, ohne dass sich dies auf bestimmte Arten der Nutzungsüberlassung – wie etwa die Vermietung oder Verpachtung – beschränkte. Zweck der Norm ist es nämlich, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen19. Wegen dieser Zielsetzung ist die Bestimmung entgegen der Ansicht der Revision – unabhängig davon anwendbar, ob der Eigentümer den Nießbrauch bestellt oder ob ihm das Eigentum von vornherein nur unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen wird; nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist hier ohnehin ersteres anzunehmen.

Auch ist davon auszugehen, dass der Wohnungseigentümer in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Die Haftung aus § 1004 Abs. 1 BGB scheidet nämlich nur aus, wenn feststeht, dass der Kläger einen ihm zuerkannten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchzusetzen vermag; denn zu einer Leistung, die unstreitig nicht möglich ist oder der der Einwand des § 275 Abs. 3 BGB entgegensteht , darf niemand verurteilt werden20. Entgegen der Ansicht der Revision liegen diese Voraussetzungen nicht vor.

Soweit nicht – wie hier – ein Nießbraucher, sondern ein Mieter des Wohnungseigentümers unmittelbarer Störer ist, entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass ein gegen den Wohnungseigentümer gerichteter Unterlassungsanspruch nicht an dessen mietvertraglichen Bindungen scheitert. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden21. Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist es nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einigt und sie – erforderlichenfalls unter finanziellen Opfern – zu einer Aufgabe der zu unterlassenden Nutzung veranlasst22.

Nichts anderes gilt für eine Überlassung aufgrund eines Nießbrauchs. Ebenso wenig wie durch das Eingehen einer langfristigen mietvertraglichen Bindung kann sich der Wohnungseigentümer seinen aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsenden Pflichten durch die Bestellung eines Nießbrauchs entziehen. Das gilt auch, wenn die Nießbraucher das Wohnungseigentum vermietet haben, weil nicht ausgeschlossen ist, dass sie das Mietverhältnis – jedenfalls im Verhandlungswege – beenden könnten. Dabei kann hier dahinstehen, ob der Wohnungseigentümer als Besteller des Nießbrauchs seinerseits den Nießbraucher gemäß § 1053 i.V.m. § 1036 Abs. 2 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen könnte. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Wohnungseigentümer keine Bemühungen unternommen, um die Nießbraucher zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit zu veranlassen; im Gegenteil erachtet er sie selbst für zulässig und macht sich damit die Rechtsposition der Nießbraucher zu eigen. Aus diesem Grund steht schon nicht fest, dass der Wohnungseigentümer die Nießbraucher nicht im Verhandlungswege zu der Beendigung der gesonderten Vermietung des Spitzbodens bewegen könnte. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich dies insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Nießbraucher ihrerseits in einem Parallelprozess von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Denn es steht nicht fest, dass sie auch nach einer Verurteilung des hiesigen Wohnungseigentümers an ihrer bisherigen Rechtsauffassung festhalten und sich Verhandlungen verschließen werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Mai 2014 – V ZR 131/13

  1. vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 120 []
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – – V ZA 1/11, ZWE 2011, 396, 397 mwN []
  3. vgl. BayObLG, ZMR 2004, 925 f.; OLG Hamm, NZM 1998, 873; OLGR Köln 1995, 163, 164, jeweils mwN []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2000 – – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 203 f. mwN; Urteil vom 27.01.2006 – – V ZR 26/05, NJW 2006, 992 f. []
  5. BGH, Urteil vom 01.12 2006 – – V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 9 []
  6. vgl. für den Zustandsstörer BGH, Urteil vom 01.12 2006 – – V ZR 112/06, aaO Rn. 17 []
  7. BGH, Urteil vom 07.04.2000 – – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 mwN []
  8. BGH, Urteil vom 30.10.1981 – – V ZR 191/80, NJW 1982, 440 f. []
  9. ebenso BeckOK-WEG/Dötsch, Ed.19, § 14 Rn. 100 []
  10. vgl. KG, NZM 2000, 681; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 15; Klein in Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 14 Rn. 43; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 51 []
  11. vgl. BGH, Urteile vom 07.04.2000 – – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f.; und vom 21.06.1974 – – V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393 []
  12. BGH, Beschluss vom 04.05.1995 – – V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 335 f. mwN []
  13. vgl. BGH, Urteile vom 07.04.2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f.; vom 21.06.1974 – V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393 f.; vom 11.11.1966 – V ZR 191/63, NJW 1967, 246 []
  14. BGH, Urteil vom 01.12 2006 – – V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 9 []
  15. vgl. für den Zustandsstörer BGH, Urteil vom 01.12 2006 – – V ZR 112/06, aaO Rn. 17 []
  16. BGH, Urteil vom 07.04.2000 – – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 mwN []
  17. BGH, Urteil vom 30.10.1981 – – V ZR 191/80, NJW 1982, 440 f. []
  18. ebenso BeckOK-WEG/Dötsch, Ed.19, § 14 Rn. 100 []
  19. vgl. KG, NZM 2000, 681; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 15; Klein in Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 14 Rn. 43; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 51 []
  20. vgl. BGH, Urteile vom 07.04.2000 – – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f.; und vom 21.06.1974 – – V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393 []
  21. BGH, Beschluss vom 04.05.1995 – – V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 335 f. mwN []
  22. vgl. BGH, Urteile vom 07.04.2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 204 f.; vom 21.06.1974 – V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 393 f.; vom 11.11.1966 – V ZR 191/63, NJW 1967, 246 []