Der Woh­nungs­käu­fer – und die Voll­macht zur Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums

Eine Klau­sel, mit der dem jewei­li­gen Erwer­ber eines in einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge befind­li­chen Rei­hen­hau­ses eine unwi­der­ruf­li­che Voll­macht erteilt wird, das sei­nem aus­schließ­li­chen Son­der­nut­zungs­recht unter­lie­gen­de Gemein­schafts­ei­gen­tum für alle Erwer­ber abzu­neh­men, hält einer Inhalts­kon­trol­le stand, wenn schüt­zens­wer­te Belan­ge der ande­ren Erwer­ber – hier bei fak­ti­scher Real­tei­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums – nicht beein­träch­tigt wer­den.

Der Woh­nungs­käu­fer – und die Voll­macht zur Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums

Eine der­ar­ti­ge Klau­sel ist nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam. Da es sich um Klau­seln han­delt, die für eine Viel­zahl von Ver­trä­gen vor­for­mu­liert sind, sind die­se nach § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam, wenn sie den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen. Die nota­ri­el­le Beur­kun­dung steht dem For­mu­lar­cha­rak­ter nicht ent­ge­gen.

Von einer unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung ist im Zwei­fel aus­zu­ge­hen, wenn eine Bestim­mung mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung, von der abge­wi­chen wird, nicht zu ver­ein­ba­ren ist, oder wesent­li­che Rech­te so ein­ge­schränkt wer­den, dass die Errei­chung des Ver­trags­zwecks gefähr­det ist (§ 307 Abs. 2 BGB).

Ob eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung vor­liegt, ist zunächst aus­ge­hend von den Vor­schrif­ten des dis­po­si­ti­ven Rechts zu beur­tei­len, die ohne die Klau­sel gel­ten wür­den. Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung setzt vor­aus, dass die Abwei­chung vom dis­po­si­ti­ven Recht Nach­tei­le von eini­gem Gewicht begrün­det. Sie liegt vor, wenn der Ver­wen­der durch ein­sei­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tung miss­bräuch­lich eige­ne Inter­es­sen auf Kos­ten sei­nes Ver­trags­part­ners durch­zu­set­zen ver­sucht, ohne von vorn­her­ein auch des­sen Belan­ge hin­rei­chend zu berück­sich­ti­gen und ihm einen ange­mes­se­nen Aus­gleich zuzu­ge­ste­hen. Zur Beur­tei­lung bedarf es einer umfas­sen­den Wür­di­gung, in die die Inter­es­sen bei­der Par­tei­en und die Anschau­un­gen der betei­lig­ten Ver­kehrs­krei­se ein­zu­be­zie­hen sind. Aus­zu­ge­hen ist dabei von Gegen­stand, Zweck und Eigen­art des Ver­tra­ges, wobei der gesam­te Ver­trags­in­halt zu berück­sich­ti­gen ist1. Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung kann sich auch aus der Unklar­heit oder Undurch­schau­bar­keit der Rege­lung erge­ben (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB). Das Trans­pa­renz­ge­bot ver­pflich­tet den Ver­wen­der, Rech­te und Pflich­ten sei­nes Ver­trags­part­ners in den All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen mög­lichst klar, ein­fach und prä­zi­se dar­zu­stel­len2.

Die Abnah­me stellt zwar ein ori­gi­nä­res Erwer­ber­recht dar. Dem ein­zel­nen Erwer­ber darf des­halb grund­sätz­lich nicht die Mög­lich­keit genom­men wer­den, selbst frei dar­über zu ent­schei­den, ob er die erbrach­ten Leis­tun­gen als im Wesent­li­chen ver­trags­ge­mäß aner­ken­nen möch­te3. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist daher eine von einem Bau­trä­ger in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Erwerbs­ver­trags ver­wen­de­te Klau­sel, die die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen vom Bau­trä­ger bestimm­ba­ren Erst­ver­wal­ter ermög­licht, unwirk­sam4.

Wei­ter­hin kom­men ver­drän­gen­de, unwi­der­ruf­li­che Voll­mach­ten grund­sätz­lich nicht in Betracht, bedeu­ten sie doch eine "Selbstent­mün­di­gung" des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers5.

Hier lie­gen die Din­ge jedoch anders, da durch die Klau­seln schüt­zens­wer­te Belan­ge der nicht begüns­tig­ten Erwer­ber nicht beein­träch­tigt wer­den.

Das Son­der­nut­zungs­recht hat sowohl eine nega­ti­ve als auch eine posi­ti­ve Kom­po­nen­te: einer­seits wer­den durch die Ein­räu­mung des Son­der­nut­zungs­rechts die übri­gen nicht berech­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vom wei­te­ren Gebrauch der gemein­schaft­li­chen Sache aus­ge­schlos­sen, ande­rer­seits wird die aus­schließ­li­che Nut­zungs­be­fug­nis den berech­tig­ten Rei­hen­haus­ei­gen­tü­mern allein zuge­wie­sen. Die Gewäh­rung eines sol­chen Son­der­nut­zungs­rechts ist gem. §§ 13 Abs. 2, 14, 15 WEG zuläs­sig. Es führt im kon­kre­ten Fall zur fak­ti­schen Real­tei­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums6 und ord­net die­ses dem jewei­li­gen Son­der­ei­gen­tü­mer des Rei­hen­hau­ses zu. Die Zuwei­sung der Son­der­nut­zungs­rech­te ist hin­rei­chend bestimmt. Auf die­se Tei­lungs­er­klä­rung neh­men die nota­ri­el­len Erwer­ber­ver­trä­ge Bezug.

In einem sol­chen Fall ist eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung der übri­gen Gemein­schafts­ei­gen­tü­mer durch eine Klau­sel, mit wel­cher dem jewei­li­gen son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten Eigen­tü­mer eine unwi­der­ruf­li­che Voll­macht zur Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums erteilt wird, nicht gege­ben. Die schüt­zens­wer­ten Belan­ge der wei­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den durch die­se Klau­sel nicht berührt. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben weder im Hin­blick auf eine Nut­zung noch hin­sicht­lich der Kos­ten einer Män­gel­be­sei­ti­gung ein eige­nes Inter­es­se an der Man­gel­frei­heit des der Son­der­nut­zung zuge­wie­se­nen Gemein­schafts­ei­gen­tums bei Abnah­me.

Durch die Tei­lungs­er­klä­rung ist die Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums, das einer Son­der­nut­zung unter­liegt, dau­er­haft einem oder meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zuge­wie­sen und einer Nut­zung durch die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dau­er­haft ent­zo­gen.

Wirt­schaft­li­che Inter­es­sen der übri­gen Eigen­tü­mer begrün­den hier kei­ne Unan­ge­mes­sen­heit der Rege­lung der Abnah­me des der Son­der­nut­zung zuge­wie­se­nen Gemein­schafts­ei­gen­tums. Nach III § 8 Nr. 2 der Tei­lungs­er­klä­rung hat der Rei­hen­haus­ei­gen­tü­mer den Gegen­stand, der sei­nem aus­schließ­li­chen Son­der­nut­zungs­recht unter­fällt, u.a. instand zu set­zen. Damit sind die ande­ren Erwer­ber wirt­schaft­lich von even­tu­el­len Män­geln des der Son­der­nut­zung zuge­wie­se­nen Gemein­schafts­ei­gen­tums bei Abnah­me nicht betrof­fen. Die ver­blei­ben­de Gefahr, dass der ver­pflich­te­te Woh­nungs­ei­gen­tü­mer insol­vent wird und er des­halb Män­gel des der Son­der­nut­zung zuge­wie­se­nen Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht mehr auf eige­ne Kos­ten instand set­zen kann, begrün­det noch kei­ne Unan­ge­mes­sen­heit der Abnah­me­klau­sel für das zur Son­der­nut­zung zuge­wie­se­ne Gemein­schafts­ei­gen­tum.

Im Übri­gen steht durch die Zuwei­sung des Son­der­nut­zungs­rechts an den jewei­li­gen Son­der­ei­gen­tü­mer allein die­sem die Gel­tend­ma­chung der Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che zu, sind doch die übri­gen Gemein­schafts­ei­gen­tü­mer von der Nut­zung die­ses Gemein­schafts­ei­gen­tums aus­ge­schlos­sen.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 12. Mai 2015 – 10 U 114/​14

  1. Palandt/​Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 307 Rn. 12 m.w.N. []
  2. BGH, Urteil vom 15.04.2010 – Xa ZR 89/​09 25 m.w.N., NJW 2010, 2942 []
  3. OLG Stutt­gart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/​14 []
  4. BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/​12, NJW 2013, 3360 7 ff. []
  5. vgl. OLG Karls­ru­he, Urteil vom 27.09.2011 – 8 U 106/​10, BauR 2012, 138 83 f.; Hogen­schurz, MDR 2012, S. 487 []
  6. Bärmann/​Klein WEG 12. Auf­la­ge 2013, § 13 Rn. 95 ff. []