Der Wohnungskäufer – und die Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Eine Klausel, mit der dem jeweiligen Erwerber eines in einer Wohnungseigentumsanlage befindlichen Reihenhauses eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt wird, das seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen, hält einer Inhaltskontrolle stand, wenn schützenswerte Belange der anderen Erwerber – hier bei faktischer Realteilung des Gemeinschaftseigentums – nicht beeinträchtigt werden.

Der Wohnungskäufer – und die Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Eine derartige Klausel ist nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Da es sich um Klauseln handelt, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind, sind diese nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Die notarielle Beurkundung steht dem Formularcharakter nicht entgegen.

Von einer unangemessenen Benachteiligung ist im Zweifel auszugehen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist, oder wesentliche Rechte so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (§ 307 Abs. 2 BGB).

Ob eine unangemessene Benachteiligung vorliegt, ist zunächst ausgehend von den Vorschriften des dispositiven Rechts zu beurteilen, die ohne die Klausel gelten würden. Eine unangemessene Benachteiligung setzt voraus, dass die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht begründet. Sie liegt vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Zur Beurteilung bedarf es einer umfassenden Würdigung, in die die Interessen beider Parteien und die Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise einzubeziehen sind. Auszugehen ist dabei von Gegenstand, Zweck und Eigenart des Vertrages, wobei der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen ist1. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch aus der Unklarheit oder Undurchschaubarkeit der Regelung ergeben (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB). Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglichst klar, einfach und präzise darzustellen2.

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Die Abnahme stellt zwar ein originäres Erwerberrecht dar. Dem einzelnen Erwerber darf deshalb grundsätzlich nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte3. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist daher eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, unwirksam4.

Weiterhin kommen verdrängende, unwiderrufliche Vollmachten grundsätzlich nicht in Betracht, bedeuten sie doch eine „Selbstentmündigung“ des Wohnungseigentümers5.

Hier liegen die Dinge jedoch anders, da durch die Klauseln schützenswerte Belange der nicht begünstigten Erwerber nicht beeinträchtigt werden.

Das Sondernutzungsrecht hat sowohl eine negative als auch eine positive Komponente: einerseits werden durch die Einräumung des Sondernutzungsrechts die übrigen nicht berechtigten Wohnungseigentümer vom weiteren Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache ausgeschlossen, andererseits wird die ausschließliche Nutzungsbefugnis den berechtigten Reihenhauseigentümern allein zugewiesen. Die Gewährung eines solchen Sondernutzungsrechts ist gem. §§ 13 Abs. 2, 14, 15 WEG zulässig. Es führt im konkreten Fall zur faktischen Realteilung des Gemeinschaftseigentums6 und ordnet dieses dem jeweiligen Sondereigentümer des Reihenhauses zu. Die Zuweisung der Sondernutzungsrechte ist hinreichend bestimmt. Auf diese Teilungserklärung nehmen die notariellen Erwerberverträge Bezug.

In einem solchen Fall ist eine unangemessene Benachteiligung der übrigen Gemeinschaftseigentümer durch eine Klausel, mit welcher dem jeweiligen sondernutzungsberechtigten Eigentümer eine unwiderrufliche Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums erteilt wird, nicht gegeben. Die schützenswerten Belange der weiteren Wohnungseigentümer werden durch diese Klausel nicht berührt. Die übrigen Wohnungseigentümer haben weder im Hinblick auf eine Nutzung noch hinsichtlich der Kosten einer Mängelbeseitigung ein eigenes Interesse an der Mangelfreiheit des der Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums bei Abnahme.

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Durch die Teilungserklärung ist die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, das einer Sondernutzung unterliegt, dauerhaft einem oder mehreren Wohnungseigentümern zugewiesen und einer Nutzung durch die anderen Wohnungseigentümer dauerhaft entzogen.

Wirtschaftliche Interessen der übrigen Eigentümer begründen hier keine Unangemessenheit der Regelung der Abnahme des der Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums. Nach III § 8 Nr. 2 der Teilungserklärung hat der Reihenhauseigentümer den Gegenstand, der seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterfällt, u.a. instand zu setzen. Damit sind die anderen Erwerber wirtschaftlich von eventuellen Mängeln des der Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums bei Abnahme nicht betroffen. Die verbleibende Gefahr, dass der verpflichtete Wohnungseigentümer insolvent wird und er deshalb Mängel des der Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums nicht mehr auf eigene Kosten instand setzen kann, begründet noch keine Unangemessenheit der Abnahmeklausel für das zur Sondernutzung zugewiesene Gemeinschaftseigentum.

Im Übrigen steht durch die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an den jeweiligen Sondereigentümer allein diesem die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche zu, sind doch die übrigen Gemeinschaftseigentümer von der Nutzung dieses Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen.

Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 12. Mai 2015 – 10 U 114/14

  1. Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 307 Rn. 12 m.w.N.[]
  2. BGH, Urteil vom 15.04.2010 – Xa ZR 89/09 25 m.w.N., NJW 2010, 2942[]
  3. OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14[]
  4. BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12, NJW 2013, 3360 7 ff.[]
  5. vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.09.2011 – 8 U 106/10, BauR 2012, 138 83 f.; Hogenschurz, MDR 2012, S. 487[]
  6. Bärmann/Klein WEG 12. Auflage 2013, § 13 Rn. 95 ff.[]
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