Der wuche­ri­sche Grund­stücks­kauf

Bei der Prü­fung, ob bei einem Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag ein auf­fäl­li­ges bzw. beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung besteht, sind die von dem Ver­käu­fer über­nom­me­nen, übli­cher­wei­se von dem Käu­fer zu tra­gen­den Erwerbs­ne­ben­kos­ten von des­sen Leis­tung abzu­zie­hen 1.

Der wuche­ri­sche Grund­stücks­kauf

Ein gegen­sei­ti­ger Ver­trag ist als wucher­ähn­li­ches Rechts­ge­schäft nach § 138 Abs. 1 BGB sit­ten­wid­rig, wenn zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis besteht und außer­dem min­des­tens ein wei­te­rer Umstand hin­zu­kommt, der den Ver­trag bei Zusam­men­fas­sung der sub­jek­ti­ven und der objek­ti­ven Merk­ma­le als sit­ten­wid­rig erschei­nen lässt. Dies ist ins­be­son­de­re der Fall, wenn eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten her­vor­ge­tre­ten ist. Ist das Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung beson­ders grob, lässt dies den Schluss auf eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten zu 2. Aus­ge­hend von dem für die Annah­me eines beson­ders gro­ben Äqui­va­lenz­miss­ver­hält­nis­ses bestehen­den Erfor­der­nis, dass der Wert der Leis­tung knapp dop­pelt so hoch ist wie der Wert der Gegen­leis­tung, ist die­se Vor­aus­set­zung grund­sätz­lich erst ab einer Ver­kehrs­wert­ü­ber- oder unter­schrei­tung von 90 % erfüllt 3.

Bei der Prü­fung, ob bei einem Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag ein auf­fäl­li­ges bzw. beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung besteht, sind nach stän­di­ger Recht­spre­chung des XI. Zivil­se­nats des Bun­des­ge­richts­hofs die – wie hier – in dem Kauf­preis ent­hal­te­nen und daher nicht zusätz­lich von dem Käu­fer zu zah­len­den Erwerbs­ne­ben­kos­ten von des­sen Leis­tung abzu­zie­hen 4.

Anlass, von der Recht­spre­chung des XI. Zivil­se­nats, die auch in der ober­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung Zustim­mung erfah­ren hat 5 abzu­wei­chen, besteht nicht. Viel­mehr schließt sich der V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs ihr an, weil sie rich­tig ist.

Bei der Fra­ge, ob zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung ein beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis besteht, das die Ver­mu­tung einer ver­werf­li­chen Gesin­nung iSd § 138 Abs. 1 BGB begrün­det, ist eine wirt­schaft­li­che Betrach­tungs­wei­se ange­zeigt. Wenn der Ver­käu­fer zusätz­li­che Leis­tun­gen über­nimmt, muss dies auch im Rah­men des Wer­te­ver­gleichs von Leis­tung und Gegen­leis­tung berück­sich­tigt wer­den. Liegt bei­spiels­wei­se der zwi­schen den Par­tei­en ver­ein­bar­te Kauf­preis mehr als 90 % über dem Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie, ver­pflich­tet sich der Ver­käu­fer aber, ander­wei­ti­ge Ver­bind­lich­kei­ten des Käu­fers zu til­gen, redu­ziert sich – wirt­schaft­lich gese­hen – der Auf­wand des Käu­fers ent­spre­chend. Ist dies in einem Umfang der Fall, dass die 90-Pro­zent­gren­ze unter­schrit­ten wird, ist es nicht mehr gerecht­fer­tigt, von einer ver­werf­li­chen Gesin­nung des Ver­käu­fers aus­zu­ge­hen.

Nicht anders ist es, wenn der Ver­käu­fer die Erwerbs­ne­ben­kos­ten – hier­zu gehört auch die Grund­er­werbs­steu­er 6 – trägt. Fehlt es an einer Ver­ein­ba­rung der Kauf­ver­trags­par­tei­en, sind die­se Kos­ten gemäß § 448 Abs. 2 BGB im Innen­ver­hält­nis von dem Käu­fer zu tra­gen. Ent­spre­chend die­ser gesetz­li­chen Rege­lung ist es auch in der Pra­xis üblich, in nota­ri­el­len Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen eine – dekla­ra­to­ri­sche – Klau­sel des Inhalts auf­zu­neh­men, dass der Käu­fer die mit dem Ver­trag und des­sen Aus­füh­rung ver­bun­de­nen Kos­ten und Abga­ben (Grund­er­werb­steu­er sowie Notar- und Gerichts­kos­ten) allein trägt 7. Ver­pflich­tet sich abwei­chend von die­ser übli­chen Kos­ten­tra­gungs­re­gel der Ver­käu­fer zur Zah­lung der Erwerbs­ne­ben­kos­ten, redu­ziert sich der Auf­wand des Käu­fers ent­spre­chend. Des­halb sind bei der Prü­fung, ob bei einem Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag ein auf­fäl­li­ges bzw. beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung besteht, die von dem Ver­käu­fer über­nom­me­nen, übli­cher­wei­se von dem Käu­fer zu tra­gen­den Erwerbs­ne­ben­kos­ten von des­sen Leis­tung abzu­zie­hen 8.

Ob der Kauf­preis tat­säch­lich in Höhe der Erwerbs­ne­ben­kos­ten gerin­ger aus­ge­fal­len wäre, wenn der Käu­fer die­se Kos­ten getra­gen hät­te, ist recht­lich uner­heb­lich. Auch wenn sich dies nicht fest­stel­len lässt, führt die Kos­ten­über­nah­me durch den Ver­käu­fer zu einer Ände­rung des Wer­te­ver­hält­nis­ses zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung.

Besteht – wie hier bei einer Ver­kehrs­wert­über­schrei­tung von 79, 18 % – zwar kein beson­ders gro­bes, aber jeden­falls ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung, kommt die Anwen­dung des § 138 Abs. 1 BGB zwar in Betracht, wenn wei­te­re Umstän­de hin­zu­tre­ten, die in Ver­bin­dung mit einem auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis den Vor­wurf der sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung begrün­den 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Janu­ar 2016 – V ZR 278/​14

  1. Anschluss an BGH, Urteil vom 18.04.2000 – XI ZR 193/​99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26.02.2008 – XI ZR 74/​06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10.12 2013 – XI ZR 508/​12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 24[]
  2. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12, NJW 2014, 1652 Rn. 5[]
  3. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12, NJW 2014, 1652 Rn. 8[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 18.04.2000 – XI ZR 193/​99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26.02.2008 – XI ZR 74/​06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10.12 2013 – XI ZR 508/​12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 24[]
  5. OLG Bran­den­burg, Urteil vom 09.05.2012 – 4 U 92/​10 51; iE eben­so OLG Hamm, Urteil vom 22.03.2007 – 22 U 183/​04 51[]
  6. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873 Rn. 21[]
  7. vgl. Beck´sches Notar-Hand­buch/Krauß, 6. Aufl., A I.IX. 01., S. 119 f.; Würz­bur­ger Notarhandbuch/​Hertel, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, 4. Rn. 484 ff.[]
  8. vgl. zu den Aus­wir­kun­gen auf die Berech­nung der Grund­er­werbs­steu­er in die­sem Fall BFH, ZNotP 2013, 436 Rn. 16[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12, NJW 2014, 1652 Rn. 10; BGH, Urteil vom 10.12 2013 – XI ZR 508/​12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 16[]