Der Zeichenfehler im Grundbuch – und der Fortführungsnachweis

Die Berichtigung eines Zeichenfehlers (also einer graphisch falschen Darstellung des richtigen Vermessungszahlenwerks in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters) durch die Vermessungsbehörde hat das Grundbuchamt stets als Berichtigung tatsächlicher Art zu behandeln; es darf den Vollzug eines Fortführungsnachweises der Vermessungsbehörde nicht deshalb ablehnen, weil ein auf den Grenzverlauf bezogener Zeichenfehler berichtigt wird1.

Der Zeichenfehler im Grundbuch – und der Fortführungsnachweis

Im Ausgangspunkt ist das Liegenschaftskataster das amtliche Verzeichnis der Grundstücke im Sinne von § 2 Abs. 2 GBO (vgl. § 10 Abs. 6 Satz 1 SächsVermKatG). Es gibt über die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks Auskunft2. Demgegenüber ist das Grundbuch der Spiegel der privaten dinglichen Rechte an Grundstücken; es hat die Aufgabe, über die das Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse möglichst erschöpfend und zuverlässig Auskunft zu geben3. Die Grundstücke werden gemäß § 2 Abs. 2 GBO im Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster benannt. Durch diese Bezugnahme des Grundbuchs auf das Liegenschaftskataster wird die Auffindbarkeit der Grundstücke in der Natur ermöglicht und gewährleistet; im Rechtsverkehr wird auf diese Weise Klarheit darüber geschaffen, auf welchen konkreten Teil der Erdoberfläche sich ein eingetragenes Recht bezieht4. Liegenschaftskataster und Grundbuch müssen deshalb übereinstimmen. So muss sich beispielsweise ein im Grundbuch gebuchtes Flurstück in dem Liegenschaftskataster wiederfinden und umgekehrt.Im Ausgangspunkt ist das Liegenschaftskataster das amtliche Verzeichnis der Grundstücke im Sinne von § 2 Abs. 2 GBO (vgl. § 10 Abs. 6 Satz 1 SächsVermKatG). Es gibt über die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks Auskunft2. Demgegenüber ist das Grundbuch der Spiegel der privaten dinglichen Rechte an Grundstücken; es hat die Aufgabe, über die das Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse möglichst erschöpfend und zuverlässig Auskunft zu geben3. Die Grundstücke werden gemäß § 2 Abs. 2 GBO im Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster benannt. Durch diese Bezugnahme des Grundbuchs auf das Liegenschaftskataster wird die Auffindbarkeit der Grundstücke in der Natur ermöglicht und gewährleistet; im Rechtsverkehr wird auf diese Weise Klarheit darüber geschaffen, auf welchen konkreten Teil der Erdoberfläche sich ein eingetragenes Recht bezieht4. Liegenschaftskataster und Grundbuch müssen deshalb übereinstimmen. So muss sich beispielsweise ein im Grundbuch gebuchtes Flurstück in dem Liegenschaftskataster wiederfinden und umgekehrt.

Diese Übereinstimmung von Liegenschaftskataster und Grundbuch wird durch regelmäßigen gegenseitigen Datenaustausch gewährleistet, der in Teilen automatisiert erfolgen kann (vgl. § 127 Abs. 1 Nr. 1 GBO, § 11 Abs. 5 Satz 2 SächsVermKatG).

Das Grundbuchamt einerseits hat der das Liegenschaftskataster führenden Behörde (in Sachsen: untere Vermessungsbehörde, § 4 Abs. 4 SächsVermKatG) unter anderem Veränderungen der grundbuchmäßigen Bezeichnung des Grundstücks und die Eintragung eines Eigentümers mitzuteilen (§ 55 Abs. 3 GBO; vgl. Nr. XVIII der Anordnung über Mitteilungen in Zivilsachen). Die Vermessungsbehörde andererseits teilt dem Grundbuchamt Veränderungen im Liegenschaftskataster durch Fortführungsnachweise mit (vgl. § 14 SächsVermKatG, § 9 Abs. 1 der Durchführungsverordnung zum SächsVermKatG vom 06.07.2011, im Folgenden: SächsVermKatGDVO).

Ein solcher Fortführungsnachweis der Vermessungsbehörde ist kein behördliches Eintragungsersuchen gemäß § 38 GBO, sondern ein feststellender Verwaltungsakt, der die Grundlage für die von dem Grundbuchamt zu treffende Entscheidung über die Aufnahme der Veränderung in das Grundbuch bildet5. Gemäß § 9 Abs. 1 SächsVermKatGDVO hat die Vermessungsbehörde unter anderem dann, wenn die Fortführung wie hier – die Änderung eines Ordnungsmerkmals, den Verlauf einer Flurstücksgrenze oder die Angaben zur Nutzung betrifft, einen Fortführungsnachweis zu erstellen, der den Zustand des betroffenen Flurstücks im Liegenschaftskataster vor und nach der Änderung nachweist. Er ist den Betroffenen schriftlich oder durch Offenlegung bekannt zu geben (§ 9 Abs. 2 SächsVermKatGDVO). Eine Mehrfertigung des bestandskräftigen Fortführungsnachweises übergibt die Vermessungsbehörde dem zuständigen Grundbuchamt (§ 9 Abs. 4 Satz 1 SächsVermKatGDVO), das aufgrund dieser Mehrfertigung die Bestandsangaben im Grundbuch ändert und der Vermessungsbehörde den Vollzug der Eintragung mitteilt6.

Änderungen tatsächlicher Art hat das Grundbuchamt aufgrund der dargestellten Kompetenzverteilung zwischen Grundbuch- und Vermessungsamt ohne weiteres in das Grundbuch zu übernehmen7. Beispielsweise hat es einen Fortführungsnachweis der Vermessungsbehörde, mit dem der Flächeninhalt aufgrund einer Neuvermessung korrigiert wird, ohne eigene Nachprüfung zu vollziehen, indem es die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts vermerkte Größenangabe von Amts wegen berichtigt8; dasselbe gilt für die in einem Fortführungsnachweis ausgewiesene Änderung der Wirtschaftsart bzw. der tatsächlichen Nutzung9. Hierfür zuständig ist gemäß § 12c Abs. 2 Nr. 2 GBO der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle. Keine Bindung erzeugt ein Fortführungsnachweis dagegen im Hinblick auf Verfügungen und Eintragungen, die zugleich eine Berichtigung rechtlicher Art oder eine Berichtigung eines Irrtums über das Eigentum betreffen (vgl. § 12c Abs. 2 Nr. 2 GBO); hierüber entscheidet in eigener Zuständigkeit das Grundbuchamt5 durch den Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1h RpflG). Dieser muss prüfen, ob der Vollzug zu Rechtsänderungen führt und es deswegen noch der Erfüllung weiterer Voraussetzungen bedarf10. Lehnt der Rechtspfleger den Vollzug eines Fortführungsnachweises ab, muss im Liegenschaftskataster der vorherige Zustand wiederhergestellt werden11.

Danach ist entscheidend, ob der hier zu beurteilende Fortführungsnachweis eine Berichtigung tatsächlicher oder rechtlicher Art betrifft. Dass die neuen Flurstücksnummern und die Änderungen der tatsächlichen Nutzung als Änderungen tatsächlicher Art in das Grundbuch übernommen werden müssten, zieht das Beschwerdegericht zutreffend nicht in Zweifel. Es sieht aber die in dem Fortführungsnachweis enthaltene Behebung des Zeichenfehlers als Berichtigung rechtlicher Art an.

Unter einem Zeichenfehler versteht man eine graphisch falsche Darstellung des Vermessungszahlenwerks in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters12. Gemäß § 10 Abs. 1 SächsVermKatG besteht das (digitalisierte) Liegenschaftskataster aus den Bestandsdaten und den Daten der Liegenschaftskatasterakten. Letztere umfassen gemäß § 10 Abs. 4 SächsVermKatG die vermessungstechnischen Unterlagen und die sonstigen Unterlagen, die für die Flurstücksentwicklung von dauernder Bedeutung sind, also das sogenannte Vermessungszahlenwerk13. Hierzu gehören alle Messdaten und die aus ihnen (in der Regel rechnerisch) abgeleiteten Maße einschließlich der Lagekoordinaten im jeweiligen Bezugs- und Abbildungssystem für die im Liegenschaftskataster nachgewiesenen Vermessungs, Grenz, Gebäude- und sonstigen Punkte, die im Zuge von Katastervermessungen ermittelt werden (Vermessungszahlen14). Die Liegenschaftskarte wird aus dem Vermessungszahlenwerk als dem „Basismaterial“ des Liegenschaftskatasters abgeleitet15. Als „Präsentationsebene“ des Liegenschaftskatasters stellt sie die Vermessungszahlen graphisch dar (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1 SächsVermKatGDVO: „Präsentationsausgabe“).

Weil eine solche Berichtigung die Eigentumsverhältnisse nicht berührt und keine Rechtsänderung bewirkt, stellt sie im Grundsatz eine tatsächliche Berichtigung dar. Das Beschwerdegericht meint jedoch, nicht ausschließen zu können, dass auf der Grundlage der unrichtigen Liegenschaftskarte ein gutgläubiger Erwerb erfolgt sei, weil vor der Fortführung der Liegenschaftskarte Verfügungen über eines der betroffenen Grundstücke erfolgt seien. Da die ursprünglich unrichtige Liegenschaftskarte richtig geworden sein könne, dürfe sie nicht ohne Zustimmung der Betroffenen berichtigt werden16. Das Beschwerdegericht stützt diese Überlegungen unter anderem auf ein Urteil des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 01.03.197317, das sich allerdings nicht mit der Verfahrensweise des Grundbuchamts, sondern (im Rahmen einer Amtshaftungsklage) mit den Pflichten der Vermessungsbehörde bei der Berichtigung der Grenzdarstellung in der Liegenschaftskarte befasst.

Richtigerweise hat das Grundbuchamt die Berichtigung eines Zeichenfehlers (also einer graphisch falschen Darstellung des richtigen Vermessungszahlenwerks in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters) durch die Vermessungsbehörde stets als Berichtigung tatsächlicher Art zu behandeln; es darf den Vollzug eines Fortführungsnachweises der Vermessungsbehörde nicht deshalb ablehnen, weil ein auf den Grenzverlauf bezogener Zeichenfehler berichtigt wird.

Ob die graphisch falsche Darstellung in der Liegenschaftskarte überhaupt einen gutgläubigen Erwerb nach sich gezogen haben kann, lässt sich mit guten Gründen bezweifeln. Zwar erstreckt sich die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs (§ 891 BGB) auch auf den sich aus dem Liegenschaftskataster ergebenden Grenzverlauf18. Es spricht aber viel dafür, dass unter „dem Liegenschaftskataster“ in diesem Sinne nicht allein die Flurkarte19, sondern das Liegenschaftskataster als Ganzes zu verstehen ist20. So verstanden gehörte auch das auf den Grenzverlauf bezogene Vermessungszahlenwerk zu dem Inhalt des Grundbuchs, der zugunsten eines Erwerbers gemäß § 892 BGB als richtig gilt. Der Grenzverlauf kann zwar in aller Regel über die in Spalte 3 b des Bestandsverzeichnisses des Grundbuchs eingetragene Parzellennummern in Verbindung mit der Katasterkarte erschlossen werden21. Stimmen aber (ausnahmsweise) Vermessungszahlenwerk und Liegenschaftskarte nicht überein, bezöge sich die Richtigkeitsvermutung wohl auf den Grenzverlauf, wie er aus dem Vermessungszahlenwerk hervorgeht, und nicht auf die daraus (graphisch fehlerhaft) abgeleitete Liegenschaftskarte. Zudem dürfte in solchen Fällen bei einem Verkauf des Grundstücks auch der Kaufgegenstand nach dem Vermessungszahlenwerk zu bestimmen sein, da der Verkäufer eines Grundstücks dieses gewöhnlich nur in dem aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkaufen will22; dabei wird er sich im Zweifel nicht allein auf die Liegenschaftskarte, sondern vor allem auf die dieser zugrundeliegenden Basisdaten des Liegenschaftskatasters stützen wollen.

Dies bedarf hier jedoch keiner abschließenden Entscheidung. Selbst wenn ein gutgläubiger Erwerb möglich sein sollte und im konkreten Fall stattgefunden haben könnte, ist das Grundbuchamt an einen Fortführungsnachweis gebunden, soweit dieser einen Zeichenfehler berichtigt.

Eines „Vollzugs“ durch das Grundbuchamt bedarf es insoweit nicht, weil die Berichtigung eines Zeichenfehlers für sich genommen keine Eintragung in das Grundbuch erforderlich macht. Deshalb ist – anders als das Beschwerdegericht meint – eine darauf bezogene Bewilligung der Betroffenen gemäß § 19 GBO nicht erforderlich; das Grundbuch wird auch nicht gemäß § 22 GBO berichtigt. Vielmehr vollzieht sich die graphische Korrektur der Grenzdarstellung in der Liegenschaftskarte auf der Ebene des Liegenschaftskatasters, das von den Vermessungsbehörden in eigener Zuständigkeit geführt und verantwortet wird. Eintragungen in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs können zwar dadurch erforderlich werden, dass – wie hier – gleichzeitig eine Zerlegung von Flurstücken erfolgt und daher neue Flurstücksnummern eingetragen werden müssen. Die Berichtigung des Zeichenfehlers erfolgt in diesem Fall aber nur anlässlich der Flurstückszerlegung.

Zutreffend ist zudem der Verweis darauf, dass sich selbst wenn ein gutgläubiger Erwerb erfolgt wäre – durch einen Zeichenfehler in der Liegenschaftskarte nichts an dem Grenzverlauf änderte, wie er sich aus der maßgeblichen Grenzfeststellung ergibt. Das Liegenschaftskataster hat die verbindlich festgestellte Grenze wiederzugeben. Ob sich die materiellen Eigentumsverhältnisse durch gutgläubigen Erwerb oder Ersitzung den unrichtigen Einzeichnungen angepasst haben, ist ohne Belang23. Die Sicherung einer vermessungstechnisch möglichst exakten Darstellung der (festgestellten) Grundstücksgrenze in der Liegenschaftskarte als der Präsentationsebene des Liegenschaftskatasters obliegt den Vermessungsbehörden im öffentlichen Interesse24. Sie darf nicht durch das Grundbuchamt blockiert werden.

Der Rechtsschutz der betroffenen Grundstückseigentümer gegen die Berichtigung eines Zeichenfehlers im Liegenschaftskataster wird in erster Linie gewährleistet, indem der Fortführungsnachweis vor den Verwaltungsgerichten zur Überprüfung gestellt werden kann. Zur Verfolgung der Rechte aus einem vermeintlichen gutgläubigen Erwerb steht der Zivilrechtsweg offen. Der betroffene Grundstückseigentümer kann seinen Nachbarn mit der Behauptung, die aus dem (fortgeführten) Liegenschaftskataster hervorgehende Grenze entspreche aufgrund eines gutgläubigen Erwerbs nicht (mehr) den Eigentumsverhältnissen, auf Feststellung seines Eigentums an der fraglichen Fläche sowie auf Grenzfeststellung in Anspruch nehmen25.

Schließlich hat das Grundbuchamt aufgrund der Bindung an den Fortführungsnachweis nicht zu prüfen, ob die Vermessungsbehörde ihrerseits den Zeichenfehler berichtigen durfte. Deshalb kann dahinstehen, ob die in einer älteren Entscheidung vertretene Ansicht des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs17 zutrifft, wonach die Vermessungsbehörde einen solchen Zeichenfehler nur mit Zustimmung der Betroffenen berichtigen darf26. Ebenso kann offen bleiben, wie bei der Berichtigung sogenannter Aufnahmefehler zu verfahren ist, wenn also die Grenze sowohl in dem Vermessungszahlenwerk als auch in der Liegenschaftskarte aufgrund vermessungstechnischer Fehler von Anfang an falsch dargestellt wird27.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20. Juli 2017 – V ZB 47/16

  1. Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 01.03.1973 – III ZR 69/70, VersR 1973, 617[]
  2. vgl. Lemke/Schneider, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 2 GBO Rn. 6; KEHE/Keller, GBR, 7. Aufl., § 2 GBO Rn. 3; Meikel/Nowak, GBO, 11. Aufl., § 2 Rn. 10[][]
  3. BGH, Beschluss vom 06.03.1981 – V ZB 18/80, NJW 1981, 1563[][]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662 Rn. 8 mwN[][]
  5. vgl. BVerwG, NJW 1966, 609 f.[][]
  6. vgl. Nr. 33, 34 der sächsischen VwV Grundbuchsachen vom 27.05.2005, SächsJMBl. S. 2, geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 08.12 2015, SächsJMBl. S. 167[]
  7. vgl. KEHE/Keller, GBR, 7. Aufl., § 2 GBO Rn. 11[]
  8. vgl. BayObLGZ 1976, 106, 109 ff.: 0, 0514 ha statt zuvor 0, 0614 ha; Meikel/Nowak, GBO, 11. Aufl., § 2 Rn. 21; unzutreffend OLG Oldenburg, Rpfleger 1992, 387: Nachprüfung durch das Grundbuchamt erforderlich[]
  9. vgl. z.B. OLG München, DNotZ 2012, 142, 143 f.: „Gebäude- und Freifläche“ statt zuvor „Grünland“[]
  10. z.B. der Erklärung von Auflassungen oder Bewilligungen oder etwa der Neufestsetzung von Uferlinien; vgl. BayObLGZ 1981, 324, 329[]
  11. vgl. Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 22 Rn. 12[]
  12. vgl. OVG Sachsen-Anhalt, NotBZ 2016, 194, 196; OVG Greifswald, NotBZ 2008, 433, 434; Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 22 Rn. 118[]
  13. vgl. Kriegel/Herzfeld, Katasterkunde in Einzeldarstellungen, Heft 8 [2010], Anm.09.1[]
  14. Kriegel/Herzfeld, aaO, Anm. 9.3[]
  15. vgl. zum Ganzen OVG Sachsen-Anhalt, NotBZ 2016, 194, 196; Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 22 Rn. 22; Gomille in: Praxis der Kommunalverwaltung, Niedersächsisches Gesetz über das amtliche Vermessungswesen [2014] Nr. 3.03.02.03.02.; Kriegel/Herzfeld, aaO, Anm.09.3 und 9.4[]
  16. zu dieser Fallkonstellation zweifelnd auch Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 22 Rn. 22 f.[]
  17. BGH, Urteil vom 01.03.1973 – III ZR 69/70, VersR 1973, 617[][]
  18. BGH, Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662 Rn. 8 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 12.10.2012 – V ZR 187/11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 14; Urteil vom 08.11.2013 – V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 11[]
  19. so allerdings BGH, Urteil vom 01.03.1973 – III ZR 69/70, VersR 1973, 617; in diese Richtung auch BGH, Urteil vom 08.11.2013 – V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 12; zustimmend Kummer/Möllering in: Praxis der Kommunalverwaltung, Vermessungs- und Geoinformationsrecht Sachsen-Anhalt [2005] Nr. 6.02.3[]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662 Rn. 8 mwN; Gomille in: Praxis der Kommunalverwaltung, Niedersächsisches Gesetz über das amtliche Vermessungswesen [2014] Nr. 3.03.02.03.3., Nr. 3.03.02.03.05.03.; Kriegel/Herzfeld, Katasterkunde in Einzeldarstellungen, Heft 2 [2009], Anm.02.02.[]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662 Rn. 8[]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2008 – V ZR 174/06, NotBZ 2008, 229 Rn. 10[]
  23. vgl. OVG NRW, NJW 1993, 217; OVG Greifswald, NotBZ 2008, 433, 434; BayVGH, BayVBl.2011, 149, 150 f.[]
  24. vgl. dazu OVG NRW, NJW 1993, 217, 218; OVG Sachsen-Anhalt, NotBZ 2016, 194, 197[]
  25. vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, NJW 1993, 217, 218; VG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.12 2013 – 7 K 1234/1020 ff.[]
  26. ablehnend die ständige Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte unter Hinweis auf die Vermessungsgesetze der Länder, vgl. nur OVG NRW, NJW 1993, 217, 218; OVG Mecklenburg-Vorpommern, NotBZ 2008, 433, 434; BayVGH, BayVBl.2011, 149, 150; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24.11.2011 – OVG 10 B 14.09 40[]
  27. vgl. dazu Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 22 Rn. 114 ff.[]

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