Die abge­tre­te­ne Siche­rungs­grund­schuld – und die Ein­re­de aus dem Siche­rungs­ver­trag

Ist eine Siche­rungs­grund­schuld, gegen die dem Eigen­tü­mer eine Ein­re­de auf Grund des Siche­rungs­ver­trags mit einem frü­he­ren Gläu­bi­ger zustand, vor dem für die Anwend­bar­keit von § 1192 Abs. 1a BGB maß­geb­li­chen Stich­tag von einem Drit­ten gut­gläu­big ein­re­de­frei erwor­ben wor­den, führt eine wei­te­re Abtre­tung an einen Drit­ten nach dem Stich­tag nicht dazu, dass die Ein­re­de wie­der erho­ben wer­den kann.

Die abge­tre­te­ne Siche­rungs­grund­schuld – und die Ein­re­de aus dem Siche­rungs­ver­trag

§ 1192 Abs. 1a BGB zufol­ge kön­nen Ein­re­den, die dem Eigen­tü­mer auf Grund des Siche­rungs­ver­trags mit dem bis­he­ri­gen Gläu­bi­ger gegen eine Siche­rungs­grund­schuld zuste­hen oder sich aus dem Siche­rungs­ver­trag erge­ben, auch jedem Erwer­ber der Grund­schuld ent­ge­gen­ge­setzt wer­den; § 1157 Satz 2 BGB, der auf die Vor­schrif­ten über den guten Glau­ben ver­weist, fin­det inso­weit kei­ne Anwen­dung. Zu den Ein­re­den, die dem Eigen­tü­mer auf Grund des Siche­rungs­ver­trags mit dem vor­he­ri­gen Gläu­bi­ger zuste­hen – die also im Zeit­punkt des Über­gangs bereits ver­wirk­licht sind – zählt unter ande­rem die feh­len­de Valu­tie­rung 1.

Der Schuld­ner könn­te dem Grund­schuld­gläu­bi­ger gemäß § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB Ein­re­den aus dem mit dem ursprüng­li­chen Grund­schuld­gläu­bi­ger geschlos­se­nen Siche­rungs­ver­trag ent­ge­gen­set­zen, obwohl der jet­zi­ge Grund­schuld­gläu­bi­ger die Grund­schuld von drit­ter Sei­te erwor­ben hat. Denn es besteht Einig­keit dar­über, dass § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB weit aus­zu­le­gen ist, soweit der Siche­rungs­ver­trag "mit dem bis­he­ri­gen Gläu­bi­ger" maß­geb­lich ist; dar­un­ter ist ein frü­he­rer Grund­schuld­gläu­bi­ger zu ver­ste­hen, der nicht zugleich Ver­äu­ße­rer der Grund­schuld sein muss 2.

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs reicht allein die Kennt­nis von dem Siche­rungs­cha­rak­ter der Grund­schuld nicht aus, um die Bös­gläu­big­keit hin­sicht­lich der feh­len­den Valu­tie­rung zu begrün­den 3.

Bei einer wei­te­ren Abtre­tung muss sich der neue (nicht gut­gläu­bi­ge) Grund­schuld­gläu­bi­ger nicht gemäß § 1192 Abs. 1a BGB feh­len­de Valu­tie­rung der Grund­schuld ent­ge­gen­hal­ten las­sen, obwohl der zwi­schen­zeit­li­che Grund­schuld­gläu­bi­ger als Zeden­tin die Grund­schuld vor dem 19.08.2008 gut­gläu­big ein­re­de­frei erwor­ben hat (§ 1192 Abs. 1, § 1157 Satz 2, § 892 BGB).

Ob eine Ein­re­de trotz eines gut­gläu­bi­gen Erwerbs vor dem 19.08.2008 bei einer erneu­ten Abtre­tung nach die­sem Tag wie­der erho­ben wer­den kann, wird aller­dings unein­heit­lich beur­teilt. Teil­wei­se wird ver­tre­ten, ein Gläu­bi­ger, der die Grund­schuld samt For­de­rung nach dem Stich­tag erwor­ben habe, sei auch sol­chen Ein­re­den aus dem Siche­rungs­ver­trag mit einem bis­he­ri­gen Gläu­bi­ger aus­ge­setzt, die sich sein Rechts­vor­gän­ger auf­grund eines gut­gläu­bi­gen Erwerbs vor dem Stich­tag nicht ent­ge­gen­hal­ten las­sen muss­te 4. Ande­re mei­nen dage­gen, es blei­be bei der Ein­re­de­frei­heit 5.

Die letz­te­re Auf­fas­sung hält der Bun­des­ge­richts­hof für rich­tig. Zwar schließt § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB hin­sicht­lich der in der Norm auf­ge­führ­ten Ein­re­den einen gut­gläu­bi­gen Erwerb gemäß § 1157 Satz 2, § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB aus. Seit dem Erwerb durch das Bank­haus war die Grund­schuld indes ein­re­de­frei. Dem­zu­fol­ge hat der Beklag­te die Grund­schuld so erwor­ben, wie sie (jetzt) ist, näm­lich ein­re­de­frei; dazu bedurf­te es des guten Glau­bens nicht (mehr). Dies ent­spricht dem all­ge­mein aner­kann­ten sachen­recht­li­chen Grund­satz, dass ein ein­mal voll­ende­ter ein­re­de­frei­er Erwerb des ding­li­chen Rechts auch für einen wei­te­ren selbst einen bös­gläu­bi­gen – Rechts­nach­fol­ger fort­wirkt 6. Es gibt kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass der Gesetz­ge­ber von die­sem Grund­satz abwei­chen woll­te; die auf Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB bezo­ge­ne Geset­zes­be­grün­dung weist sogar aus­drück­lich dar­auf hin, dass Grund­schuld­ver­äu­ße­run­gen aus der Zeit vor Inkraft­tre­ten der Rechts­än­de­rung nicht ein­be­zo­gen wür­den, weil es sich um bereits abge­schlos­se­ne Tat­be­stän­de han­de­le, in die nicht nach­träg­lich ein­ge­grif­fen wer­den sol­le 7.

Auch wei­te­re hilfs­wei­se ange­stell­ten Erwä­gun­gen tra­gen das Ergeb­nis nicht. Selbst wenn der Abtre­tungs­emp­fän­ger die Siche­rungs­grund­schuld auf Geheiß des bös­gläu­bi­gen Siche­rungs­neh­mer erwor­ben haben soll­te, war sie zu die­sem Zeit­punkt ein­re­de­frei.

Rich­tig ist zwar, dass zwi­schen den Schuld­ner und dem ursprüng­li­chen Grund­schuld­gläu­bi­ger wei­ter­hin der schuld­recht­li­che Siche­rungs­ver­trag besteht. Hät­te der zwi­schen­zeit­li­che Grund­schuld­gläu­bi­ger die Grund­schuld zunächst wie­der an den ursprüng­li­chen abge­tre­ten und wäre die Abtre­tung in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den, hät­te der Schuld­ner ihm die feh­len­de Valu­tie­rung (erneut) ent­ge­gen­hal­ten kön­nen. Hät­te der ursprüng­li­che Grund­schuld­gläu­bi­ger sei­ner­seits die Grund­schuld nach dem 19.08.2008 an den jetz­ten Gläu­bi­ger abge­tre­ten, wäre er als "bis­he­ri­ger Gläu­bi­ger" im Sin­ne von § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB anzu­se­hen gewe­sen; dann hät­te der Grund­schuld­schuld­ner dem jetz­ten Grund­schuld­gläu­bi­ger die Ein­re­de auch dann ent­ge­gen­set­zen kön­nen, wenn die­ser inso­weit gut­gläu­big gewe­sen wäre. Ein (erneu­ter) ding­li­cher Rechts­er­werb des ursprüng­li­chen Gläu­bi­gers hat aber nicht statt­ge­fun­den; er ist nicht noch­mals Grund­schuld­gläu­bi­ger im Sin­ne von § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB gewor­den. Infol­ge­des­sen war die Grund­schuld bei der nach dem 19.08.2008 erfolg­ten Abtre­tung nicht (erneut) ein­re­de­be­haf­tet.

Auch wenn der zwi­schen­zeit­li­che Gläu­bi­ger die Abtre­tung an den neu­en Gläu­bi­ger in Erfül­lung des Rück­ge­währ­an­spruchs des ursprüng­li­chen Gläu­bi­gers und auf des­sen Wei­sung vor­ge­nom­men hat, kön­nen wer­ten­de Über­le­gun­gen die Anwen­dung von § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB nicht recht­fer­ti­gen. Dafür spricht zunächst, dass es an einer abge­kürz­ten Abtre­tungs­ket­te schon dann fehlt, wenn der Rück­ge­währ­an­spruch wie es häu­fig der Fall ist abge­tre­ten wor­den ist. Ent­schei­dend ist jedoch, dass das Immo­bi­li­ar­sa­chen­recht aus Grün­den der Rechts­klar­heit und Rechts­si­cher­heit in beson­de­rer Wei­se for­ma­li­siert ist, soweit der ding­li­che Rechts­er­werb wie es bei einer Buch­grund­schuld der Fall ist – die Ein­tra­gung in das Grund­buch erfor­dert. Ein unter­blie­be­ner ding­li­cher Rechts­er­werb kann des­halb abge­se­hen von dem Son­der­fall einer vor­sätz­li­chen sit­ten­wid­ri­gen Schä­di­gung (§§ 242, 826 BGB) nicht durch Wer­tun­gen ersetzt wer­den. Nichts ande­res lässt sich aus dem von den Klä­gern in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof her­an­ge­zo­ge­nen Gehei­ß­er­werb bei beweg­li­chen Sachen her­lei­ten. Dabei wird die Über­ga­be einer beweg­li­chen Sache (§ 929 Satz 1 BGB) an den Erwer­ber durch die Über­ga­be an einen Drit­ten "auf Geheiß" des Erwer­bers vor­ge­nom­men. Fol­ge ist ein ding­li­cher Rechts­er­werb des Anwei­sen­den 8. Dage­gen kann es einen ding­li­chen Zwi­schen­er­werb bei einer Buch­grund­schuld nur infol­ge der Ein­tra­gung in das Grund­buch geben, an der es gera­de fehlt.

Schließ­lich muss sich der jet­zi­ge Grund­schuld­gläu­bi­ger die Ein­re­de auch nicht gemäß § 242 BGB ent­ge­gen­hal­ten las­sen. Ist § 1192a Abs. 1 Satz 1 BGB – wie aus­ge­führt – nicht anwend­bar, so muss er die Ein­re­de im Grund­satz selbst dann nicht gegen sich gel­ten las­sen, wenn er Kennt­nis von der Nichtva­lu­tie­rung gehabt haben soll­te. Anders läge es nur dann, wenn er mit dem ursprüng­li­chen Grund­schuld­gläu­bi­ger kol­lu­siv zusam­men­ge­wirkt haben soll­te, um den Grund­schuld­schuld­ner vor­sätz­lich und sit­ten­wid­rig zu schä­di­gen (§§ 826, 242 BGB) 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Okto­ber 2013 – V ZR 147/​12

  1. BT-Drucks. 16/​9821, S. 17; Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1192 Rn. 3[]
  2. Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1192 Rn. 3; Wel­len­ho­fer, JZ 2009, 1077, 1081[]
  3. BGH, Urteil vom 21.04.1972 – V ZR 52/​70, BGHZ 59, 1 ff.; Urteil vom 15.01.1988 – V ZR 183/​86, BGHZ 103, 72, 82, jeweils mwN[]
  4. Staudinger/​Wolfsteiner, BGB [2009], § 1192 Rn. 49[]
  5. Lemke/​Regenfus, Immo­bi­li­en­recht, § 1192 BGB Rn. 6[]
  6. RGZ 135, 357, 361 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1986 – V ZR 238/​84, NJW-RR 1987, 139, 140 unter II. 1a) a.E.; BGH, Urteil vom 16.01.2001 – XI ZR 41/​00, NJW-RR 2001, 1097 f.; Erman/​Wenzel, 13. Aufl., § 1157 Rn. 6; Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 892 Rn. 71; Münch­Komm-BGB/Eick­mann, 6. Aufl., § 1157 Rn. 14; zu hier nicht ein­schlä­gi­gen – Aus­nah­men sie­he Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 892 Rn. 39 mwN[]
  7. BT-Drucks. 16/​9821, S. 18[]
  8. BGH, Urteil vom 09.11.1998 – II ZR 144/​97, NJW 1999, 425; Has­sold, Zur Leis­tung im Drei­per­so­nen­ver­hält­nis [1981], S. 74 f.[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 04.07.1986 – V ZR 238/​84, NJW-RR 1987, 139, 140 unter II. 1a[]