Ist eine Sicherungsgrundschuld, gegen die dem Eigentümer eine Einrede auf Grund des Sicherungsvertrags mit einem früheren Gläubiger zustand, vor dem für die Anwendbarkeit von § 1192 Abs. 1a BGB maßgeblichen Stichtag von einem Dritten gutgläubig einredefrei erworben worden, führt eine weitere Abtretung an einen Dritten nach dem Stichtag nicht dazu, dass die Einrede wieder erhoben werden kann.
§ 1192 Abs. 1a BGB zufolge können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen eine Sicherungsgrundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 BGB, der auf die Vorschriften über den guten Glauben verweist, findet insoweit keine Anwendung. Zu den Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem vorherigen Gläubiger zustehen – die also im Zeitpunkt des Übergangs bereits verwirklicht sind – zählt unter anderem die fehlende Valutierung1.
Der Schuldner könnte dem Grundschuldgläubiger gemäß § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB Einreden aus dem mit dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger geschlossenen Sicherungsvertrag entgegensetzen, obwohl der jetzige Grundschuldgläubiger die Grundschuld von dritter Seite erworben hat. Denn es besteht Einigkeit darüber, dass § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB weit auszulegen ist, soweit der Sicherungsvertrag „mit dem bisherigen Gläubiger“ maßgeblich ist; darunter ist ein früherer Grundschuldgläubiger zu verstehen, der nicht zugleich Veräußerer der Grundschuld sein muss2.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht allein die Kenntnis von dem Sicherungscharakter der Grundschuld nicht aus, um die Bösgläubigkeit hinsichtlich der fehlenden Valutierung zu begründen3.
Bei einer weiteren Abtretung muss sich der neue (nicht gutgläubige) Grundschuldgläubiger nicht gemäß § 1192 Abs. 1a BGB fehlende Valutierung der Grundschuld entgegenhalten lassen, obwohl der zwischenzeitliche Grundschuldgläubiger als Zedentin die Grundschuld vor dem 19.08.2008 gutgläubig einredefrei erworben hat (§ 1192 Abs. 1, § 1157 Satz 2, § 892 BGB).
Ob eine Einrede trotz eines gutgläubigen Erwerbs vor dem 19.08.2008 bei einer erneuten Abtretung nach diesem Tag wieder erhoben werden kann, wird allerdings uneinheitlich beurteilt. Teilweise wird vertreten, ein Gläubiger, der die Grundschuld samt Forderung nach dem Stichtag erworben habe, sei auch solchen Einreden aus dem Sicherungsvertrag mit einem bisherigen Gläubiger ausgesetzt, die sich sein Rechtsvorgänger aufgrund eines gutgläubigen Erwerbs vor dem Stichtag nicht entgegenhalten lassen musste4. Andere meinen dagegen, es bleibe bei der Einredefreiheit5.
Die letztere Auffassung hält der Bundesgerichtshof für richtig. Zwar schließt § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB hinsichtlich der in der Norm aufgeführten Einreden einen gutgläubigen Erwerb gemäß § 1157 Satz 2, § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB aus. Seit dem Erwerb durch das Bankhaus war die Grundschuld indes einredefrei. Demzufolge hat der Beklagte die Grundschuld so erworben, wie sie (jetzt) ist, nämlich einredefrei; dazu bedurfte es des guten Glaubens nicht (mehr). Dies entspricht dem allgemein anerkannten sachenrechtlichen Grundsatz, dass ein einmal vollendeter einredefreier Erwerb des dinglichen Rechts auch für einen weiteren selbst einen bösgläubigen – Rechtsnachfolger fortwirkt6. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber von diesem Grundsatz abweichen wollte; die auf Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB bezogene Gesetzesbegründung weist sogar ausdrücklich darauf hin, dass Grundschuldveräußerungen aus der Zeit vor Inkrafttreten der Rechtsänderung nicht einbezogen würden, weil es sich um bereits abgeschlossene Tatbestände handele, in die nicht nachträglich eingegriffen werden solle7.
Auch weitere hilfsweise angestellten Erwägungen tragen das Ergebnis nicht. Selbst wenn der Abtretungsempfänger die Sicherungsgrundschuld auf Geheiß des bösgläubigen Sicherungsnehmer erworben haben sollte, war sie zu diesem Zeitpunkt einredefrei.
Richtig ist zwar, dass zwischen den Schuldner und dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger weiterhin der schuldrechtliche Sicherungsvertrag besteht. Hätte der zwischenzeitliche Grundschuldgläubiger die Grundschuld zunächst wieder an den ursprünglichen abgetreten und wäre die Abtretung in das Grundbuch eingetragen worden, hätte der Schuldner ihm die fehlende Valutierung (erneut) entgegenhalten können. Hätte der ursprüngliche Grundschuldgläubiger seinerseits die Grundschuld nach dem 19.08.2008 an den jetzten Gläubiger abgetreten, wäre er als „bisheriger Gläubiger“ im Sinne von § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB anzusehen gewesen; dann hätte der Grundschuldschuldner dem jetzten Grundschuldgläubiger die Einrede auch dann entgegensetzen können, wenn dieser insoweit gutgläubig gewesen wäre. Ein (erneuter) dinglicher Rechtserwerb des ursprünglichen Gläubigers hat aber nicht stattgefunden; er ist nicht nochmals Grundschuldgläubiger im Sinne von § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB geworden. Infolgedessen war die Grundschuld bei der nach dem 19.08.2008 erfolgten Abtretung nicht (erneut) einredebehaftet.
Auch wenn der zwischenzeitliche Gläubiger die Abtretung an den neuen Gläubiger in Erfüllung des Rückgewähranspruchs des ursprünglichen Gläubigers und auf dessen Weisung vorgenommen hat, können wertende Überlegungen die Anwendung von § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB nicht rechtfertigen. Dafür spricht zunächst, dass es an einer abgekürzten Abtretungskette schon dann fehlt, wenn der Rückgewähranspruch wie es häufig der Fall ist abgetreten worden ist. Entscheidend ist jedoch, dass das Immobiliarsachenrecht aus Gründen der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit in besonderer Weise formalisiert ist, soweit der dingliche Rechtserwerb wie es bei einer Buchgrundschuld der Fall ist – die Eintragung in das Grundbuch erfordert. Ein unterbliebener dinglicher Rechtserwerb kann deshalb abgesehen von dem Sonderfall einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung (§§ 242, 826 BGB) nicht durch Wertungen ersetzt werden. Nichts anderes lässt sich aus dem von den Klägern in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof herangezogenen Geheißerwerb bei beweglichen Sachen herleiten. Dabei wird die Übergabe einer beweglichen Sache (§ 929 Satz 1 BGB) an den Erwerber durch die Übergabe an einen Dritten „auf Geheiß“ des Erwerbers vorgenommen. Folge ist ein dinglicher Rechtserwerb des Anweisenden8. Dagegen kann es einen dinglichen Zwischenerwerb bei einer Buchgrundschuld nur infolge der Eintragung in das Grundbuch geben, an der es gerade fehlt.
Schließlich muss sich der jetzige Grundschuldgläubiger die Einrede auch nicht gemäß § 242 BGB entgegenhalten lassen. Ist § 1192a Abs. 1 Satz 1 BGB – wie ausgeführt – nicht anwendbar, so muss er die Einrede im Grundsatz selbst dann nicht gegen sich gelten lassen, wenn er Kenntnis von der Nichtvalutierung gehabt haben sollte. Anders läge es nur dann, wenn er mit dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger kollusiv zusammengewirkt haben sollte, um den Grundschuldschuldner vorsätzlich und sittenwidrig zu schädigen (§§ 826, 242 BGB)9.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 147/12
- BT-Drucks. 16/9821, S. 17; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1192 Rn. 3[↩]
- Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1192 Rn. 3; Wellenhofer, JZ 2009, 1077, 1081[↩]
- BGH, Urteil vom 21.04.1972 – V ZR 52/70, BGHZ 59, 1 ff.; Urteil vom 15.01.1988 – V ZR 183/86, BGHZ 103, 72, 82, jeweils mwN[↩]
- Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2009], § 1192 Rn. 49[↩]
- Lemke/Regenfus, Immobilienrecht, § 1192 BGB Rn. 6[↩]
- RGZ 135, 357, 361 ff.; BGH, Urteil vom 04.07.1986 – V ZR 238/84, NJW-RR 1987, 139, 140 unter II. 1a) a.E.; BGH, Urteil vom 16.01.2001 – XI ZR 41/00, NJW-RR 2001, 1097 f.; Erman/Wenzel, 13. Aufl., § 1157 Rn. 6; MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 892 Rn. 71; MünchKomm-BGB/Eickmann, 6. Aufl., § 1157 Rn. 14; zu hier nicht einschlägigen – Ausnahmen siehe MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 892 Rn. 39 mwN[↩]
- BT-Drucks. 16/9821, S. 18[↩]
- BGH, Urteil vom 09.11.1998 – II ZR 144/97, NJW 1999, 425; Hassold, Zur Leistung im Dreipersonenverhältnis [1981], S. 74 f.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 04.07.1986 – V ZR 238/84, NJW-RR 1987, 139, 140 unter II. 1a[↩]
