Die Abstands­zah­lung auf eine unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel

Zahlt der Mie­ter auf­grund einer unwirk­sa­men Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­klau­sel an den Ver­mie­ter einen Abgel­tungs­be­trag für nicht durch­ge­führ­te Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, so unter­liegt der sich hier­aus erge­ben­de Berei­che­rungs­an­spruch des Mie­ters der kur­zen Ver­jäh­rung des § 548 Abs. 2 BGB 1.

Die Abstands­zah­lung auf eine unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall benach­tei­lig­te die im Miet­ver­trag bestimm­te Rege­lung über die Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren den Mie­ter unan­ge­mes­sen, weil sie dem Mie­ter auch wäh­rend des Bestehens des Miet­ver­hält­nis­ses eine bestimm­te Aus­füh­rungs­art vor­schreibt 2. Damit bestand für die vom Klä­ger zur Abgel­tung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren geleis­te­te Zah­lung kein Rechts­grund.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs unter­lie­gen sämt­li­che Ansprü­che, die der Mie­ter wegen der Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gegen den Ver­mie­ter erhebt, der kur­zen Ver­jäh­rung nach § 548 Abs. 2 BGB, mit­hin auch ein Anspruch aus unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung 3. Es macht dabei kei­nen Unter­schied, ob der Mie­ter – jeweils in Ver­ken­nung der Unwirk­sam­keit der Reno­vie­rungs­klau­sel – die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­führt bezie­hungs­wei­se durch­füh­ren lässt und vom Ver­mie­ter anschlie­ßend den hier­für auf­ge­wen­de­ten Betrag for­dert, oder ob der Mie­ter an den Ver­mie­ter einen Abgel­tungs­be­trag für die nicht durch­ge­führ­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zahlt. Sowohl die geld­wer­te Sach­leis­tung als auch der Abgel­tungs­be­trag die­nen der Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che und sind des­halb als Auf­wen­dun­gen auf die Miet­sa­che im Sin­ne des § 548 Abs. 2 BGB anzu­se­hen.

Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung, die bei­den Fall­ge­stal­tun­gen sei­en hin­sicht­lich der Ver­jäh­rung des­halb unter­schied­lich zu betrach­ten, weil es sich bei der Rück­for­de­rung eines Abgel­tungs­be­trags nicht um einen Anspruch han­de­le, der vom Zustand der Miet­sa­che zur Zeit der Rück­ga­be abhän­ge, trifft nicht zu. Auch der Berei­che­rungs­an­spruch nach rechts­grund­los durch­ge­führ­ter Reno­vie­rung durch den Mie­ter selbst ist dem Grun­de nach von dem Zustand der Miet­sa­che bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses unab­hän­gig. Unge­ach­tet des­sen han­delt es sich in bei­den Fall­ge­stal­tun­gen um Ansprü­che, die im Zusam­men­hang mit dem Zustand der Miet­sa­che ste­hen, denn ihnen ist gemein­sam, dass es sich bei dem Geld­be­trag, der kon­di­ziert wer­den soll, um eine Auf­wen­dung des Mie­ters han­delt, die er im Zusam­men­hang mit dem Zustand der Miet­sa­che erbracht hat. Über den Ersatz sol­cher Auf­wen­dun­gen soll nach dem Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 BGB – unab­hän­gig von der (anspruchs-)rechtlichen Ein­ord­nung – nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses als­bald Klar­heit herr­schen 4.

Auch gibt es kei­nen sach­li­chen Grund, der es recht­fer­ti­gen wür­de, den Mie­ter, der die Miet­sa­che infol­ge einer (von ihm uner­kannt) unwirk­sa­men Klau­sel selbst reno­viert, hin­sicht­lich der Ver­jäh­rung sei­nes Berei­che­rungs­an­spruchs anders zu behan­deln als den Mie­ter, der zur Abgel­tung einer ver­meint­li­chen Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung an den Ver­mie­ter einen Geld­be­trag zahlt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 12/​12

  1. Bestä­ti­gung und Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/​10, NJW 2011, 1866[]
  2. BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/​11, WuM 2012, 194 Rn. 9 ff. mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/​10, NJW 2011, 1866 Rn. 13 ff. mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/​10, aaO Rn. 14 f.[]