Die Abstandszahlung auf eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB¹.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall benachteiligte die im Mietvertrag bestimmte Regelung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter auch während des Bestehens des Mietverhältnisses eine bestimmte Ausführungsart vorschreibt². Damit bestand für die vom Kläger zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen geleistete Zahlung kein Rechtsgrund.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterliegen sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB, mithin auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung³. Es macht dabei keinen Unterschied, ob der Mieter – jeweils in Verkennung der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel – die Schönheitsreparaturen selbst durchführt beziehungsweise durchführen lässt und vom Vermieter anschließend den hierfür aufgewendeten Betrag fordert, oder ob der Mieter an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zahlt. Sowohl die geldwerte Sachleistung als auch der Abgeltungsbetrag dienen der Verbesserung der Mietsache und sind deshalb als Aufwendungen auf die Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB anzusehen.

Die gegenteilige Auffassung, die beiden Fallgestaltungen seien hinsichtlich der Verjährung deshalb unterschiedlich zu betrachten, weil es sich bei der Rückforderung eines Abgeltungsbetrags nicht um einen Anspruch handele, der vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhänge, trifft nicht zu. Auch der Bereicherungsanspruch nach rechtsgrundlos durchgeführter Renovierung durch den Mieter selbst ist dem Grunde nach von dem Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig. Ungeachtet dessen handelt es sich in beiden Fallgestaltungen um Ansprüche, die im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache stehen, denn ihnen ist gemeinsam, dass es sich bei dem Geldbetrag, der kondiziert werden soll, um eine Aufwendung des Mieters handelt, die er im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erbracht hat. Über den Ersatz solcher Aufwendungen soll nach dem Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 BGB – unabhängig von der (anspruchs-)rechtlichen Einordnung – nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit herrschen⁴.

Auch gibt es keinen sachlichen Grund, der es rechtfertigen würde, den Mieter, der die Mietsache infolge einer (von ihm unerkannt) unwirksamen Klausel selbst renoviert, hinsichtlich der Verjährung seines Bereicherungsanspruchs anders zu behandeln als den Mieter, der zur Abgeltung einer vermeintlichen Renovierungsverpflichtung an den Vermieter einen Geldbetrag zahlt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 12/12

1. Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866[↩]
2. BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/11, WuM 2012, 194 Rn. 9 ff. mwN[↩]
3. BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 13 ff. mwN[↩]
4. BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10, aaO Rn. 14 f.[↩]