Die all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel in der Tei­lungs­er­klä­rung – und die unent­zieh­ba­ren Rech­te des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Beschlüs­se, die auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel mit der erfor­der­li­chen Mehr­heit gefasst wer­den, sind im All­ge­mei­nen nur inso­weit mate­ri­ell über­prüf­bar, als das "Ob" und das "Wie" der Ände­rung nicht will­kür­lich sein dür­fen; einer wei­ter­rei­chen­den Kon­trol­le unter­lie­gen dage­gen Beschluss­ge­gen­stän­de, die unver­zicht­ba­re oder unent­zieh­ba­re, aber ver­zicht­ba­re ("mehr­heits­fes­te") Rech­te der Son­der­ei­gen­tü­mer betref­fen.

Die all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel in der Tei­lungs­er­klä­rung – und die unent­zieh­ba­ren Rech­te des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Zu den unent­zieh­ba­ren, aber ver­zicht­ba­ren ("mehr­heits­fes­ten") Rech­ten eines Son­der­ei­gen­tü­mers gehört die Zweck­be­stim­mung sei­nes Woh­nungs­o­der Teil­ei­gen­tums; sie darf durch einen auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel gefass­ten Mehr­heits­be­schluss nur mit Zustim­mung des Son­der­ei­gen­tü­mers geän­dert oder ein­ge­schränkt wer­den 1.

Ein auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel gefass­ter Beschluss, durch den die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung des Woh­nungs­ei­gen­tums (z.B. an Feri­en­gäs­te) ver­bo­ten wird, ist nur dann recht­mä­ßig, wenn alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre Zustim­mung erteilt haben. d)) Jeden­falls auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel kann gegen die Stim­men der Min­der­heit beschlos­sen wer­den, dass die Über­las­sung einer Woh­nung an Drit­te der Ver­wal­tung anzu­zei­gen ist.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall strit­ten die Par­tei­en einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Klä­ge­rin ist Eigen­tü­me­rin einer der ins­ge­samt acht Woh­nun­gen. Die Beklag­ten sind die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Tei­lungs­er­klä­rung ent­hält eine Rege­lung, wonach den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auch die vor­über­ge­hen­de oder wech­seln­de Ver­mie­tung ihrer Woh­nun­gen (z.B. an Feri­en­gäs­te) gestat­tet ist. Eine Öff­nungs­klau­sel sieht vor, dass die Tei­lungs­er­klä­rung mit einer Mehr­heit von 75 % aller Mit­ei­gen­tums­an­tei­le geän­dert wer­den kann. Mit einer sol­chen Mehr­heit fass­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 29.03.2017 fol­gen­den Beschluss zur Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung: "Die Woh­nun­gen dür­fen grund­sätz­lich nur zu Wohn­zwe­cken genutzt oder zu Wohn­zwe­cken ver­mie­tet wer­den. Die Über­las­sung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te, vor Ort befris­tet Täti­ge oder ande­re Mie­ter mit Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen von kur­zer Dau­er ist nicht zuläs­sig. Aus­ge­schlos­sen ist eben­falls eine Nut­zung zur Beher­ber­gung von Per­so­nen oder als Unter­kunft für Beschäf­tig­te gemäß Rund­erlass des Nie­der­säch­si­schen Minis­te­ri­ums des Inne­ren vom 17.12.2013 (‘Werks­woh­nun­gen’). Die Über­las­sung einer Woh­nung an Drit­te ist der Haus­ver­wal­tung anzu­zei­gen."

Auf die Beschluss­män­gel­kla­ge der Klä­ge­rin hat das Amts­ge­richt Papen­burg die Nich­tig­keit des Beschlus­ses fest­ge­stellt 2. Nach­dem die Beru­fung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor dem Land­ge­richt Aurich eben­falls erfolg­los geblie­ben ist 3, woll­ten sie mit der von dem Land­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on wei­ter­hin die Abwei­sung der Kla­ge errei­chen. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te jedoch die Ent­schei­dung der Vor­in­stan­zen und wies auch die Revi­si­on der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zurück:

Das Land­ge­richt Aurich hält den Beschluss für nich­tig. Die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te sei Teil der gemäß § 13 Abs. 1 WEG zuläs­si­gen Woh­nungs­nut­zung. Auf der Grund­la­ge einer in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Öff­nungs­klau­sel dür­fe nicht in den Kern­be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums ein­ge­grif­fen wer­den. Einen sol­cher­ma­ßen unzu­läs­si­gen Ein­griff ent­hal­te der Beschluss. Denn durch den umfas­sen­den Aus­schluss der Kurz­zeit­ver­mie­tung wer­de das grund­recht­lich geschütz­te Recht der Klä­ge­rin, ihr Woh­nungs­ei­gen­tum zu ver­mie­ten, in gra­vie­ren­der Wei­se ein­ge­schränkt. Zudem feh­le es an der erfor­der­li­chen Bestimmt­heit, weil jeden­falls unklar sei, wel­cher Zeit­raum bei einer Ver­mie­tung an "vor Ort befris­tet Täti­ge oder ande­re Mie­ter mit Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen von kur­zer Dau­er" unzu­läs­sig sein sol­le.

Die Revi­si­on hat­te kei­nen Erfolg. Der Beschluss­män­gel­kla­ge ist zu Recht statt­ge­ge­ben wor­den, befand der Bun­des­ge­richts­hof. Dabei konn­te es für den Bun­des­ge­richts­hof dahin­ste­hen, ob der ange­foch­te­ne Beschluss die aus­rei­chen­de inhalt­li­che Bestimmt­heit ver­mis­sen lässt, soweit es nicht um Feri­en­gäs­te, son­dern um die zuläs­si­ge Dau­er ande­rer kurz­zei­ti­ger Miet­ver­hält­nis­se geht; denn der Beschluss kann aus mate­ri­el­len Grün­den ins­ge­samt kei­nen Bestand haben.

Rechts­feh­ler­frei legt das Beru­fungs­ge­richt sei­nen Über­le­gun­gen zugrun­de, dass der Beschluss kei­ne Gebrauchs­re­ge­lung im Sin­ne von § 15 Abs. 2 WEG, son­dern die Ände­rung einer Ver­ein­ba­rung gemäß § 15 Abs. 1 WEG zum Gegen­stand hat. Die­nen näm­lich Ein­hei­ten wie hier zu Wohn­zwe­cken, ist dies als Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter anzu­se­hen. Die zuläs­si­ge Wohn­nut­zung umfasst auch die Ver­mie­tung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te 4; hier ent­hielt die Gemein­schafts­ord­nung bis­lang sogar eine aus­drück­li­che Erlaub­nis sol­cher Ver­mie­tungs­for­men. Die Ände­rung einer Ver­ein­ba­rung durch Mehr­heits­be­schluss bedarf der for­mel­len Legi­ti­ma­ti­on durch Kom­pe­tenz­zu­wei­sung, die sich ent­we­der aus dem Gesetz oder aus einer Ver­ein­ba­rung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) erge­ben kann 5. Hier erlaubt es die in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­ne all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die Rege­lun­gen der Gemein­schafts­ord­nung mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit zu ändern; die Beschluss­kom­pe­tenz ist daher gege­ben.

Im Aus­gangs­punkt zutref­fend nimmt das Beru­fungs­ge­richt wei­ter an, dass der for­mell legi­ti­mier­te und mit der erfor­der­li­chen qua­li­fi­zier­ten Mehr­heit gefass­te Beschluss einer mate­ri­el­len Kon­trol­le unter­liegt.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat eine Öff­nungs­klau­sel ledig­lich die Funk­ti­on, zukünf­ti­ge Mehr­heits­ent­schei­dun­gen for­mell zu legi­ti­mie­ren, ohne sie mate­ri­ell zu recht­fer­ti­gen. Des­halb ist ein Ände­rungs­be­schluss auf der Grund­la­ge einer Öff­nungs­klau­sel nicht schon dann recht­mä­ßig, wenn er die Anfor­de­run­gen der Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge erfüllt. Viel­mehr sind ins­be­son­de­re zum Schutz der Min­der­heit bestimm­te fun­da­men­ta­le inhalt­li­che Schran­ken zu beach­ten. Fun­da­men­ta­le Schran­ken erge­ben sich aus den gesetz­li­chen Bestim­mun­gen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kern­be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts zäh­len­den Vor­schrif­ten, wozu u.a. unent­zieh­ba­re und unver­zicht­ba­re Indi­vi­du­al­rech­te gehö­ren. Denn was selbst durch Ver­ein­ba­rung nicht gere­gelt wer­den könn­te, ent­zieht sich auch einer Rege­lung im Beschluss­we­ge auf­grund einer Öff­nungs­klau­sel; ein gleich­wohl gefass­ter Beschluss ist nich­tig 6, und zwar trotz bestehen­der Beschluss­kom­pe­tenz aus mate­ri­el­len Grün­den.

Wei­ter geklärt hat der Bun­des­ge­richts­hof, dass die durch eine Öff­nungs­klau­sel legi­ti­mier­te Mehr­heits­macht dar­über hin­aus auch durch sol­che Indi­vi­du­al­rech­te begrenzt wird, die zwar eben­falls zu den unent­zieh­ba­ren Mit­glied­schafts­rech­ten gehö­ren, aber ver­zicht­bar sind. Einen in sol­che Rech­te ein­grei­fen­den Beschluss hat der Bun­des­ge­richts­hof nur dann als wirk­sam ange­se­hen, wenn die hier­von nach­tei­lig betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men; bis dahin sei er schwe­bend unwirk­sam und bei Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung end­gül­tig unwirk­sam 7. Die­se Ent­schei­dung betraf das soge­nann­te Belas­tungs­ver­bot und kon­kret die Auf­bür­dung einer zuvor der Gemein­schaft oblie­gen­den Instand­hal­tungs­pflicht auf einen Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten.

Auch hier geht es wie im Fal­le des Belas­tungs­ver­bots um einen Ein­griff in ein ver­zicht­ba­res Indi­vi­du­al­recht. Denn zwei­fel­los könn­te auf das den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bis­lang ein­ge­räum­te Indi­vi­du­al­recht zur kurz­zei­ti­gen Ver­mie­tung ver­zich­tet wer­den. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits geklärt, dass es recht­lich zuläs­sig ist, die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung im Wege der Ver­ein­ba­rung zu ver­bie­ten 8; mit Öff­nungs­klau­seln hat­te er sich dabei nicht zu befas­sen.

Maß­geb­lich ist daher, ob und ggf. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel mate­ri­ell dazu berech­tigt, das ver­zicht­ba­re Indi­vi­du­al­recht auf kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung durch Mehr­heits­be­schluss zu beschrän­ken. Dar­über besteht kei­ne Einig­keit.

Das Land­ge­richt Ber­lin hat jeden­falls ein Ver­bot von Ver­mie­tun­gen für einen Zeit­raum unter 14 Tagen als zuläs­sig ange­se­hen; hier­durch wer­de nicht in den wesent­li­chen Inhalt der Nut­zung des Woh­nungs­ei­gen­tums ein­ge­grif­fen 9. Teils wird im Anschluss an die Recht­spre­chung aus der Zeit vor der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts 10 für maß­geb­lich gehal­ten, ob es sach­li­che Grün­de für die Beschrän­kung gibt und kein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unbil­lig beein­träch­tigt wird; ein sach­li­cher Grund soll vor­lie­gen, wenn die Feri­en­ver­mie­tung bereits nach­weis­lich zu erheb­li­chen Stö­run­gen in der Wohn­an­la­ge geführt hat 11.

Nach der Gegen­auf­fas­sung kann das Recht des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zur kurz­zei­ti­gen Ver­mie­tung des Son­der­ei­gen­tums auf der Grund­la­ge einer Öff­nungs­klau­sel nur mit Zustim­mung der betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­ge­schränkt wer­den 12. Unei­nig­keit besteht über die Rechts­fol­ge der feh­len­den Zustim­mung. Teils wird der Beschluss als schwe­bend unwirk­sam ange­se­hen 13, wäh­rend ande­re die Rechts­fi­gur der schwe­ben­den Unwirk­sam­keit aus grund­sätz­li­chen Erwä­gun­gen ableh­nen und sol­che Beschlüs­se für anfecht­bar hal­ten 14.

Der Bun­des­ge­richts­hof sieht einen auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel gefass­ten Beschluss, durch den die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung des Woh­nungs­ei­gen­tums (z.B. an Feri­en­gäs­te) ver­bo­ten wird, nur dann als recht­mä­ßig an, wenn alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre Zustim­mung erteilt haben.

Im All­ge­mei­nen sind Beschlüs­se, die auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel mit der erfor­der­li­chen Mehr­heit gefasst wer­den, nur inso­weit mate­ri­ell über­prüf­bar, als das "Ob" und das "Wie" der Ände­rung nicht will­kür­lich sein dür­fen. Die­sen Maß­stab hat der Bun­des­ge­richts­hof für Ände­run­gen des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels aus dem Gebot ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung abge­lei­tet 15. Er gilt aber auch in ande­ren Berei­chen, weil die all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern einen wei­ten Gestal­tungs­spiel­raum eröff­nen soll 16. Einer wei­ter­rei­chen­den Kon­trol­le unter­lie­gen dage­gen wie ein­gangs aus­ge­führt Beschluss­ge­gen­stän­de, die unver­zicht­ba­re oder unent­zieh­ba­re, aber ver­zicht­ba­re ("mehr­heits­fes­te") Rech­te der Son­der­ei­gen­tü­mer betref­fen. Eine sol­cher­ma­ßen "abge­stuf­te Inhalts­kon­trol­le" 17 dient dazu, die Ein­hal­tung fun­da­men­ta­ler inhalt­li­cher Schran­ken zum Schutz der Min­der­heit sicher­zu­stel­len 18.

Zu den in die­sem Sin­ne unent­zieh­ba­ren, aber ver­zicht­ba­ren ("mehr­heits­fes­ten") Rech­ten eines Son­der­ei­gen­tü­mers gehört die Zweck­be­stim­mung sei­nes Woh­nungs­o­der Teil­ei­gen­tums; sie darf durch einen auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel gefass­ten Mehr­heits­be­schluss nur mit Zustim­mung des Son­der­ei­gen­tü­mers geän­dert oder ein­ge­schränkt wer­den.

Da die Zweck­be­stim­mung vor­gibt, wie die Ein­heit zuläs­si­ger­wei­se genutzt wer­den darf, hat sie aus Sicht des Son­der­ei­gen­tü­mers ent­schei­den­den Ein­fluss auf den Wert sei­ner Ein­heit. Wird sie geän­dert oder ein­ge­schränkt, betrifft dies die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums in sub­stan­zi­el­ler Wei­se 19. Der­ar­ti­ge Ein­grif­fe bedür­fen jeden­falls der Zustim­mung des Eigen­tü­mers der Ein­heit, deren Zweck­be­stim­mung geän­dert wer­den soll. Dies ergibt sich aus einer ver­fas­sungs­kon­for­men Aus­le­gung der all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel 20, die dem Umstand Rech­nung trägt, dass das Son­der­ei­gen­tum als ech­tes Eigen­tum im Sin­ne von § 903 BGB und Art. 14 GG aus­ge­stal­tet ist. Daher darf eine Woh­nung nicht ohne den Wil­len des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zum Kel­ler umge­wan­delt wer­den. Eben­so wenig darf die Zweck­be­stim­mung einer Teil­ei­gen­tums­ein­heit geän­dert wer­den, wenn der Teil­ei­gen­tü­mer nicht ein­ver­stan­den ist 21; bei­spiels­wei­se berech­tigt eine all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel nicht dazu, eine als Gast­stät­te die­nen­de Teil­ei­gen­tums­ein­heit ohne Zustim­mung des Teil­ei­gen­tü­mers mit der Zweck­be­stim­mung Büro zu ver­se­hen, weil die Mehr­heit den Gast­stät­ten­be­trieb als stö­rend emp­fin­det.

Auch Ver­mie­tungs­ver­bo­te grei­fen in die Zweck­be­stim­mung des Woh­nungs­ei­gen­tums ein. Ob und ggf. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ein gene­rel­les (also sowohl auf kurz- als auch auf lang­fris­ti­ge Ver­mie­tun­gen bezo­ge­nes) Ver­mie­tungs­ver­bot ver­ein­bart wer­den kann, wird unter­schied­lich beant­wor­tet 22. Jeden­falls wäre es rechts­wid­rig, wenn ein gene­rel­les Ver­mie­tungs­ver­bot auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel beschlos­sen wür­de, obwohl ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht zuge­stimmt haben 23. Es führ­te näm­lich zu einer mas­si­ven Ein­schrän­kung des in § 13 Abs. 1 WEG gewähr­leis­te­ten Rechts jedes Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, mit den im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­len nach Belie­ben zu ver­fah­ren und sie ins­be­son­de­re zu ver­mie­ten. Ein sol­cher Beschluss könn­te nur dann recht­mä­ßig sein, wenn nicht nur die aktu­ell ver­mie­ten­den, son­dern alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men; denn auch die Zweck­be­stim­mung sol­cher Ein­hei­ten, die im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung von den Eigen­tü­mern selbst genutzt wer­den, wür­de ein­ge­schränkt, wenn eine Ver­mie­tung fort­an unter­blei­ben müss­te.

Hier haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zwar kein gene­rel­les, son­dern ein spe­zi­el­les Ver­mie­tungs­ver­bot beschlos­sen, mit dem nur bestimm­te, näm­lich kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tun­gen unter­sagt wer­den. Aber auch ein sol­ches Ver­bot kann nur mit Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beschlos­sen wer­den. Denn es ver­engt die zuvor wei­te Zweck­be­stim­mung der Ein­hei­ten und schränkt wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­führt das bestehen­de Recht jedes ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, mit sei­nem Son­der­ei­gen­tum nach Belie­ben zu ver­fah­ren, dau­er­haft in erheb­li­cher Wei­se ein. Nicht anders wäre es zu beur­tei­len, wenn die qua­li­fi­zier­te Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre Ein­hei­ten kurz­zei­tig ver­mie­te­te und die Min­der­heit gegen deren Wil­len an einer Dau­er­nut­zung hin­dern woll­te, um das Geprä­ge einer Feri­en­an­la­ge zu schaf­fen. Hier wie dort soll pri­mär die zuläs­si­ge Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums ein­ge­schränkt wer­den; dar­über darf aber soweit nichts ande­res ver­ein­bart ist der Son­der­ei­gen­tü­mer frei ent­schei­den, und er darf sich dar­auf ver­las­sen, dass sei­ne auf das Son­der­ei­gen­tum bezo­ge­nen Nut­zungs­be­fug­nis­se nicht ohne sein Zutun ein­ge­schränkt wer­den. Infol­ge­des­sen dür­fen auch Ver­mie­tun­gen von beson­ders kur­zer Dau­er oder bestimm­ter Art wie etwa die Ver­mie­tung als Feri­en­o­der Werks­woh­nung nur mit Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­bo­ten wer­den; andern­falls ent­stün­den im Übri­gen erheb­li­che Abgren­zungs­und Wer­tungs­pro­ble­me.

Ent­ge­gen einer teil­wei­se ver­tre­te­nen Auf­fas­sung kann auch nicht ange­nom­men wer­den, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit der Ver­ein­ba­rung einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel vor­ab in jeg­li­che Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung ein­ge­wil­ligt hät­ten 24. Eine all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel ist als sol­che zwar nicht zu bean­stan­den. Dar­aus kann aber nicht auf eine Zustim­mung zu allen künf­tig denk­ba­ren Rege­lun­gen und damit auch zu ein­schnei­den­den Ände­run­gen die­ser Art geschlos­sen wer­den; die Gewäh­rung recht­li­cher Gestal­tungs­macht trägt ihre Beschrän­kung auf das gebo­te­ne Maß als imma­nen­te Schran­ke in sich 25. Bestä­tigt wird dies durch die Über­le­gung, dass eine spe­zi­el­le Öff­nungs­klau­sel, die eine Ände­rung der Zweck­be­stim­mung durch Mehr­heits­be­schluss ohne Zustim­mung des Son­der­ei­gen­tü­mers aus­drück­lich erlaub­te, jeden­falls unge­wöhn­lich wäre und erheb­li­chen Ein­fluss auf den Wert des Son­der­ei­gen­tums haben könn­te 26. Dies spricht umso mehr dafür, dass eine all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel nicht als unwi­der­ruf­li­che, vor­weg­ge­nom­me­ne Zustim­mung zu Beschlüs­sen die­ser Art ver­stan­den wer­den kann.

Die Eigen­tums­rech­te der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den anders als die Beklag­ten mei­nen hier­durch nicht außer Acht gelas­sen. Aller­dings erfor­dern Rege­lun­gen, die wie das Ver­bot der kurz­zei­ti­gen Ver­mie­tung in einer rei­nen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge die Zweck­be­stim­mung aller Ein­hei­ten betref­fen, eine all­stim­mi­ge Beschluss­fas­sung; die­se zu errei­chen, kann sich gera­de in grö­ße­ren Anla­gen als schwie­rig erwei­sen. Den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ste­hen aber ggf. ande­re Rechts­schutz­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung. Was die Kurz­zeit­ver­mie­tung angeht, müs­sen damit ein­her­ge­hen­de Stö­run­gen wie Über­be­le­gung, fort­wäh­ren­de Ver­stö­ße gegen die Haus­ord­nung oder Lärm­be­läs­ti­gun­gen durch Feri­en­gäs­te nicht hin­ge­nom­men wer­den; sie kön­nen einen Unter­las­sungs­an­spruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begrün­den 27. Sol­che Stö­run­gen machen die Beklag­ten aller­dings soweit ersicht­lich nicht gel­tend. Der von ihnen vor­nehm­lich ange­führ­te Umstand, dass die kurz­zei­ti­gen Mie­ter den ande­ren Bewoh­nern unbe­kannt sind, stellt für sich genom­men kei­ne Stö­rung dar.

Schließ­lich kann auch nicht ein­ge­wen­det wer­den, dass all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­seln damit ent­wer­tet wür­den. Ihre prak­ti­sche Bedeu­tung ist vor­nehm­lich des­halb gesun­ken, weil mit der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts in wich­ti­gen Berei­chen gesetz­li­che Öff­nungs­klau­seln geschaf­fen und zwin­gend aus­ge­stal­tet wor­den sind 28; es war erklär­tes Ziel des Gesetz­ge­bers, durch die gesetz­li­che Erwei­te­rung der Beschluss­kom­pe­ten­zen die Mehr­heits­macht zu stär­ken 29. Für ver­ein­bar­te Öff­nungs­klau­seln ver­blie­ben sind jeden­falls in Tei­len jene Anwen­dungs­be­rei­che, in denen sie seit jeher als eher pro­ble­ma­tisch ange­se­hen wor­den sind 30. Gleich­wohl sind ver­ein­bar­te Öff­nungs­klau­seln etwa für Gebrauchso­der Kos­ten­re­ge­lun­gen von Bedeu­tung; auch bezo­gen auf "mehr­heits­fes­te" Rech­te kön­nen sie Mehr­heits­ent­schei­dun­gen for­mell und mate­ri­ell legi­ti­mie­ren, bei­spiels­wei­se dann, wenn ein Son­der­ei­gen­tü­mer die Zweck­be­stim­mung sei­ner Ein­heit ändern möch­te.

Nach alle­dem erweist sich der Beschluss als rechts­wid­rig, weil jeden­falls die Zustim­mung der Klä­ge­rin fehl­te. Soweit die Beklag­ten sich dar­auf beru­fen, der ver­äu­ßern­den Bau­trä­ge­rin sei bekannt gewe­sen, dass sie auf eine ruhi­ge, har­mo­ni­sche Gemein­schaft Wert leg­ten, hat dies kei­nen Ein­fluss auf das Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der; dar­an ändert es nichts, dass der Lebens­ge­fähr­te der Klä­ge­rin die Ver­kaufs­ver­hand­lun­gen für die Bau­trä­ge­rin führ­te. Der wei­te­re Vor­trag der Beklag­ten, wonach die Rege­lung, die den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auch die vor­über­ge­hen­de Ver­mie­tung gestat­tet, in "kol­lu­si­vem Zusam­men­wir­ken" mit der Klä­ge­rin nach­träg­lich in die Tei­lungs­er­klä­rung ein­ge­fügt wor­den sei, ver­hilft ihnen schon des­halb nicht zum Erfolg, weil die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung auch ohne die aus­drück­li­che Erlaub­nis zuläs­sig gewe­sen wäre 4. Dass die Vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, unter denen die Klä­ge­rin einer Anpas­sung der Gemein­schafts­ord­nung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zustim­men müss­te, ergibt sich aus dem Vor­brin­gen der Beklag­ten jeden­falls nicht.

Wegen des Beschluss­man­gels ist der Kla­ge im Ergeb­nis zu Recht ins­ge­samt statt­ge­ge­ben wor­den.

Das gilt zunächst bezo­gen auf das Ver­bot der kurz­zei­ti­gen Ver­mie­tung.

Bis­lang ist der Bun­des­ge­richts­hof bei Ein­grif­fen in unent­zieh­ba­re, aber ver­zicht­ba­re ("mehr­heits­fes­te") Rech­te davon aus­ge­gan­gen, dass die feh­len­de Zustim­mung nach­tei­lig betrof­fe­ner Son­der­ei­gen­tü­mer die schwe­ben­de Unwirk­sam­keit eines gleich­wohl gefass­ten Beschlus­ses zur Fol­ge hat 31. Ob dar­an fest­ge­hal­ten wer­den kann, erscheint dem Bun­des­ge­richts­hof ange­sichts der dar­auf bezo­ge­nen Kri­tik zwei­fel­haft 32; denn § 23 Abs. 4 WEG sieht schwe­bend unwirk­sa­me Beschlüs­se nicht vor, und es erge­ben sich eben­so wie bei unter eine Bedin­gung gestell­ten Beschlüs­sen 33 Beden­ken im Hin­blick auf das Gebot der Rechts­si­cher­heit.

Einer abschlie­ßen­den Ent­schei­dung über die Rechts­fol­gen des Beschluss­man­gels bedarf es jedoch nicht. Da alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men muss­ten und dem in Bezug genom­me­nen Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zufol­ge ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Nein gestimmt haben, wäre der Beschluss auf der Grund­la­ge der bis­he­ri­gen BGH-Recht­spre­chung von vorn­her­ein unwirk­sam gewe­sen. Woll­te man an der Rechts­fi­gur der schwe­ben­den Unwirk­sam­keit nicht fest­hal­ten, könn­te der Beschluss nur ent­we­der nich­tig oder aber anfecht­bar sein; im einen wie im ande­ren Fall ist der unter Wah­rung der Fris­ten des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erho­be­nen Beschluss­män­gel­kla­ge zu Recht statt­ge­ge­ben wor­den. Ins­be­son­de­re ist es unschäd­lich, dass das Amts­ge­richt den Haupt­an­trag, wonach der Beschluss für ungül­tig erklärt wer­den soll­te, abge­wie­sen und inso­weit bestä­tigt durch das Beru­fungs­ge­richt auf den Hilfs­an­trag hin die Nich­tig­keit fest­ge­stellt hat. Denn Anfech­tungs- und Nich­tig­keits­kla­ge haben nach stän­di­ger Recht­spre­chung den­sel­ben Streit­ge­gen­stand 34. Da dem Hilfs­an­trag (mit dem­sel­ben Streit­ge­gen­stand) statt­ge­ge­ben wor­den ist, erweist sich die Abwei­sung des Haupt­an­trags als wir­kungs­los, und mit dem Ein­tritt der Rechts­kraft steht fest, dass der Beschluss kei­ne Rechts­wir­kun­gen ent­fal­tet.

Der Beschluss kann auch nicht inso­weit ent­spre­chend § 139 BGB auf­recht­erhal­ten wer­den, als er die Ein­füh­rung einer Anzei­ge­pflicht für die Über­las­sung einer Woh­nung an Drit­te regelt.

Aller­dings ist die­ser Teil des Beschlus­ses in der Sache nicht zu bean­stan­den. Ob und ggf. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel es erlaubt, Ver­mie­tun­gen unter Geneh­mi­gungs­vor­be­halt zu stel­len, bedarf kei­ner Ent­schei­dung, da ledig­lich eine Anzei­ge­pflicht ein­ge­führt wor­den ist. Ob hier­für gemäß § 15 Abs. 2 WEG eine ein­fa­che Mehr­heit aus­rei­chend wäre, kann offen­blei­ben; denn jeden­falls auf der Grund­la­ge einer all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel kann gegen die Stim­men der Min­der­heit beschlos­sen wer­den, dass die Über­las­sung einer Woh­nung an Drit­te der Ver­wal­tung anzu­zei­gen ist. Weil die Ein­füh­rung einer Anzei­ge­pflicht nicht in "mehr­heits­fes­te" Rech­te ein­greift, son­dern vor­nehm­lich die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums betrifft, beschränkt sich die mate­ri­el­le Über­prü­fung auf das Will­kür­ver­bot. Inso­weit erge­ben sich schon des­halb kei­ne Beden­ken, weil die Anzei­ge­pflicht einen sinn­vol­len und gebräuch­li­chen Weg dar­stellt, der Ver­wal­tung Infor­ma­tio­nen dar­über zu ver­schaf­fen, wer die Ein­hei­ten bewohnt und des­halb Ansprech­part­ner vor Ort ist. Da die­ses Anlie­gen berech­tigt ist, ist es auch nicht zu bean­stan­den, wenn Über­las­sun­gen an Drit­te ins­ge­samt also ohne Rück­sicht auf die Dau­er der Über­las­sung erfasst wer­den.

Die Vor­aus­set­zun­gen des § 139 BGB lie­gen jedoch nicht vor. Denn die teil­wei­se Auf­recht­erhal­tung von woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Beschlüs­sen ent­spre­chend § 139 BGB kommt regel­mä­ßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tat­säch­li­chen oder hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­len zwei­fels­frei davon aus­zu­ge­hen ist, dass der Beschluss auch als Teil­re­ge­lung beschlos­sen wor­den wäre 35. Das ist hier nicht der Fall. Denn die Anzei­ge­pflicht stand im Zusam­men­hang mit dem zugleich beschlos­se­nen Ver­bot kurz­zei­ti­ger Ver­mie­tun­gen und soll­te offen­kun­dig (auch) dazu die­nen, des­sen Ein­hal­tung zu über­wa­chen. Dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Rege­lung unab­hän­gig von den wei­te­ren Ände­run­gen beschlos­sen hät­ten, steht des­halb nicht jeden­falls nicht zwei­fels­frei fest, zumal die Anzei­ge­pflicht einen höhe­ren Arbeits­auf­wand für die Ver­wal­tung ver­ur­sa­chen kann, wenn kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tun­gen wei­ter­hin erlaubt sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/​18

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 13 ff.[]
  2. AG Papen­burg, Urteil vom 26.10.2017 – 20 C 216/​17[]
  3. LG Aurich, Urteil vom 06.04.2018 – 4 S 201/​17[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NJW 2010, 3093 Rn. 14 ff.[][]
  5. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 166; Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 12 mwN[]
  6. vgl. zum Gan­zen: BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 f. mwN[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 15 mwN[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NJW 2010, 3093 Rn. 22 a.E.[]
  9. vgl. LG Ber­lin, ZMR 2015, 327, 328 f.; zustim­mend Abra­men­ko in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 10 Rn. 36; Kümmel/​Niedenführ in Niedenführ/​Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn.19; vgl. auch Bärmann/​Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 13 Rn. 44[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 27.06.1985 – VII ZB 21/​84, BGHZ 95, 137, 139 ff.; für Kos­ten­re­ge­lun­gen nun­mehr anders BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/​10, NJW 2011, 2202 Rn. 8[]
  11. so Küm­mel, ZMR 2010, 381, 382; Brie­se­meis­ter, NZM 2011, 146, 149[]
  12. vgl. Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 13 Rn. 25; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 14 Rn. 4b; Blan­ken­stein, ZWE 2016, 197, 205; vgl. auch juris­PK-BGB/La­fon­tai­ne, 8. Aufl., § 13 WEG, Rn. 12[]
  13. Blan­ken­stein, ZWE 2016, 197, 205[]
  14. Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 13 Rn. 25; § 23 Rn. 183; ders., MietRB 2015, 60, 62[]
  15. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/​10, NJW 2011, 2202 Rn. 8; anders vor der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts BGH, Beschluss vom 27.06.1985 – VII ZB 21/​84, BGHZ 95, 137, 139 ff.[]
  16. so bereits BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 14[]
  17. Lie­der, notar 2016, 283, 291[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 14[]
  19. vgl. zu die­sem Aspekt Lie­der, notar 2016, 283, 295[]
  20. vgl. Lie­der, notar 2016, 283, 295[]
  21. so im Ergeb­nis auch BayO­bLG, NJW-RR 1990, 978, 979[]
  22. vgl. Beck­OK WEG/​Müller [1.02.2019], § 13 Rn. 77 mit Nach­wei­sen zum Streit­stand[]
  23. aA Bärmann/​Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 13 Rn. 44[]
  24. so aber all­ge­mein Hügel/​Elzer, WEG, § 10 Rn. 151; Elzer, ZfIR 2016, 722, 723; in die­se Rich­tung auch BeckOGK/​Falk­ner [1.12.2018], § 10 WEG Rn. 174, anders aller­dings Rn. 174.4[]
  25. so zutref­fend Lie­der, notar 2016, 283, 294; vgl. auch Ott, ZWE 2001, 466, 467 f.; Armbrüster/​Böttger, ZfIR 2015, 70[]
  26. wes­halb eine sol­che Klau­sel auch nicht ange­ra­ten wird, vgl. etwa Beck­OGK WEG/​Falkner [1.12.2018], § 10 Rn. 169.2[]
  27. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NJW 2010, 3093 Rn. 23[]
  28. so zutref­fend Beck­OK WEG/​Müller [1.02.2019], § 10 Rn. 243[]
  29. ein­ge­hend BT-Drs. 16/​887, S. 10 f.[]
  30. vgl. Beck­OK WEG/​Müller [1.02.2019], § 10 Rn. 243[]
  31. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/​03, BGHZ 157, 322, 335; Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 15, 20[]
  32. vgl. Beck­OGK WEG/​Falkner [1.12.2018], § 10 Rn. 173; Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 23 Rn. 183; ders., MietRB 2015, 60, 62; Abra­men­ko, MietRB 2011, 96, 99 f.; sie­he auch OLG Frank­furt, ZWE 2011, 363, 364 sowie Staudinger/​Häublein, BGB [2017], § 23 Rn. 274[]
  33. vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2018 – V ZR 221/​17, WuM 2018, 803 Rn. 16[]
  34. vgl. BGH, Beschluss vom 20.05.2011 – V ZR 175/​10, NZM 2011, 716 Rn. 9; Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 7/​12, ZMR 2013, 210 Rn. 8[]
  35. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 21[]