Die an den WEG-Verwalter gezahlte Mietkaution – und der Zwangsverwalter

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern1.

Die an den WEG-Verwalter gezahlte Mietkaution – und der Zwangsverwalter

Ddas Recht des Zwangsverwalters, Rückzahlung der Mietkaution von der WEG-Verwalterin zu verlangen, findet seine Grundlage in § 152 Abs. 1, 2 ZVG.

Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietkaution zu verlangen. Wurde das beschlagnahmte Objekt vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Davon ist die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses erfasst2. Die Kaution sichert die Mietansprüche, auf die sich die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG erstreckt. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes (§ 152 Abs. 1 ZVG) erfordert daher, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks durch die Beschlagnahme entzogen wird (§ 148 Abs. 2 ZVG), in die Lage versetzt wird, erforderlichenfalls auf die Kaution zuzugreifen, um gegen den Wohnungsmieter gerichtete Ansprüche abzudecken. Der Zugriff auf die Kaution muss dem Zwangsverwalter zudem auch deshalb ermöglicht werden, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist3, selbst wenn der Schuldner dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat4.

Ist die Mietkaution – wie hier – vom Mieter vereinbarungsgemäß nicht dem Vermieter, sondern dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage entrichtet worden, ist der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs.1, 2 ZVG berechtigt, die Überlassung der Kaution direkt von diesem zu fordern.

Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag ein5. Daraus folgt jedoch entgegen der Ansicht der Revision nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Kaution von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu verlangen. Vielmehr obliegt dem Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe, das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten6 und ordnungsgemäß zu verwalten7. Hieraus folgt als Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks (§ 148 Abs. 2 ZVG) die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet- oder Pachtforderungen Klage – auch gegen Dritte – zu erheben8.

Vor diesem Hintergrund macht es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt hat. Um der Verpflichtung des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten9, ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann. Beachtliche Eigeninteressen des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage sind dabei nicht berührt, weil dieser bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter nur als dessen Zahlstelle fungiert. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner selbst, für den er tätig geworden ist.

Einer Auffassung, die die Rückforderung der Kaution in der gegebenen Fallgestaltung dem Schuldner vorbehalten möchte, ist entgegenzuhalten, dass dieser regelmäßig kein Interesse haben wird, die Rückzahlung der Kaution von dem Wohnungseigentumsverwalter zu verlangen10, zumal der Schuldner verpflichtet ist, sie seinerseits an den Zwangsverwalter weiterzureichen.

Soweit vertreten wird, der Mieter sei zwar berechtigt, die Herausgabe der Kaution vom Vermieter zu verlangen, nicht aber vom Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Denn der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt11.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 300/14

  1. Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596[]
  2. BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 unter – II 2[]
  3. BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/05, NZM 2006, 71 unter – II 2 b cc[]
  4. BGH, Urteile vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03 aaO, unter – II 2 b, 3; vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03 aaO, unter – II 3; vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673 Rn. 8[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 unter – II 3 a[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 22.01.2014 – VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 16[]
  7. BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/05, aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 24.09.2009 – IX ZR 149/08, NJW-RR 2010, 17 Rn. 14 mwN[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03, aaO unter – II 4 b[]
  10. vgl. Schmidtberger, Rpfleger 2005, 464[]
  11. BGH, Urteile vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03, aaO unter – II 3 b; vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/08, aaO; vom 23.09.2009 – VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11[]

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