Die an den WEG-Ver­wal­ter gezahl­te Miet­kau­ti­on – und der Zwangs­ver­wal­ter

Hat der Mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung die Miet­kau­ti­on nicht an den Ver­mie­ter, son­dern an den Ver­wal­ter des Woh­nungs­ei­gen­tums ent­rich­tet, ist der Zwangs­ver­wal­ter der Woh­nung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Auf­ga­be obliegt, das Objekt in sei­nem wirt­schaft­li­chen Bestand zu erhal­ten und ord­nungs­ge­mäß zu ver­wal­ten, berech­tigt, die Über­las­sung der Miet­kau­ti­on direkt von dem Ver­wal­ter des Woh­nungs­ei­gen­tums zu for­dern 1.

Die an den WEG-Ver­wal­ter gezahl­te Miet­kau­ti­on – und der Zwangs­ver­wal­ter

Ddas Recht des Zwangs­ver­wal­ters, Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on von der WEG-Ver­wal­te­rin zu ver­lan­gen, fin­det sei­ne Grund­la­ge in § 152 Abs. 1, 2 ZVG.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat, ist der Zwangs­ver­wal­ter befugt, von dem Schuld­ner (Ver­mie­ter und Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) die Über­las­sung einer vor der Beschlag­nah­me von einem Woh­nungs­mie­ter geleis­te­ten Miet­kau­ti­on zu ver­lan­gen. Wur­de das beschlag­nahm­te Objekt vor der Beschlag­nah­me einem Mie­ter oder Päch­ter über­las­sen, so ist der Miet- oder Pacht­ver­trag auch gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter wirk­sam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Davon ist die Kau­ti­ons­ab­re­de als Bestand­teil des Miet­ver­hält­nis­ses erfasst 2. Die Kau­ti­on sichert die Miet­an­sprü­che, auf die sich die Beschlag­nah­me nach § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG erstreckt. Eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung des Grund­be­sit­zes (§ 152 Abs. 1 ZVG) erfor­dert daher, dass der Zwangs­ver­wal­ter anstel­le des Schuld­ners, dem die Ver­wal­tung und Benut­zung des Grund­stücks durch die Beschlag­nah­me ent­zo­gen wird (§ 148 Abs. 2 ZVG), in die Lage ver­setzt wird, erfor­der­li­chen­falls auf die Kau­ti­on zuzu­grei­fen, um gegen den Woh­nungs­mie­ter gerich­te­te Ansprü­che abzu­de­cken. Der Zugriff auf die Kau­ti­on muss dem Zwangs­ver­wal­ter zudem auch des­halb ermög­licht wer­den, weil er dem Mie­ter gegen­über zur Her­aus­ga­be der Kau­ti­on nach Weg­fall des Siche­rungs­zwecks ver­pflich­tet ist 3, selbst wenn der Schuld­ner dem Zwangs­ver­wal­ter die Kau­ti­on nicht aus­ge­hän­digt hat 4.

Ist die Miet­kau­ti­on – wie hier – vom Mie­ter ver­ein­ba­rungs­ge­mäß nicht dem Ver­mie­ter, son­dern dem Ver­wal­ter der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge ent­rich­tet wor­den, ist der Zwangs­ver­wal­ter gemäß § 152 Abs.1, 2 ZVG berech­tigt, die Über­las­sung der Kau­ti­on direkt von die­sem zu for­dern.

Zwar tritt der Zwangs­ver­wal­ter nicht in einen von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit dem Ver­wal­ter der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge geschlos­se­nen Ver­trag ein 5. Dar­aus folgt jedoch ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on nicht, dass nur der Schuld­ner berech­tigt sei, die Aus­zah­lung der Kau­ti­on von dem Ver­wal­ter des Woh­nungs­ei­gen­tums zu ver­lan­gen. Viel­mehr obliegt dem Zwangs­ver­wal­ter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Auf­ga­be, das ver­wal­te­te Grund­stück in sei­nem wirt­schaft­li­chen Bestand zu erhal­ten 6 und ord­nungs­ge­mäß zu ver­wal­ten 7. Hier­aus folgt als Teil des Rechts zur Ver­wal­tung und Benut­zung des Grund­stücks (§ 148 Abs. 2 ZVG) die Befug­nis, eine Schmä­le­rung der nach § 155 ZVG zu ver­tei­len­den Nut­zun­gen abzu­wen­den und wegen ande­rer als Miet- oder Pacht­for­de­run­gen Kla­ge – auch gegen Drit­te – zu erhe­ben 8.

Vor die­sem Hin­ter­grund macht es kei­nen Unter­schied, ob sich die vom Mie­ter ent­rich­te­te Kau­ti­on in den Hän­den des Schuld­ners oder bei einer Haus­ver­wal­tung befin­det, die sie für den Schuld­ner ein­ge­zo­gen, aber noch nicht an die­sen aus­ge­kehrt hat. Um der Ver­pflich­tung des Zwangs­ver­wal­ters Rech­nung zu tra­gen, den Gläu­bi­gern den mög­lichst unge­schmä­ler­ten Erhalt der Haf­tungs­mas­se zu gewähr­leis­ten 9, ist es viel­mehr gebo­ten, dass der Zwangs­ver­wal­ter einer Eigen­tums­woh­nung die Miet­kau­ti­on in die­sen Fäl­len auch von dem Ver­wal­ter der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge her­aus­ver­lan­gen kann. Beacht­li­che Eigen­in­ter­es­sen des Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge sind dabei nicht berührt, weil die­ser bei der Ent­ge­gen­nah­me der Kau­ti­on für den Ver­mie­ter nur als des­sen Zahl­stel­le fun­giert. Ihm kommt kein grö­ße­res Schutz­be­dürf­nis zu als dem Schuld­ner selbst, für den er tätig gewor­den ist.

Einer Auf­fas­sung, die die Rück­for­de­rung der Kau­ti­on in der gege­be­nen Fall­ge­stal­tung dem Schuld­ner vor­be­hal­ten möch­te, ist ent­ge­gen­zu­hal­ten, dass die­ser regel­mä­ßig kein Inter­es­se haben wird, die Rück­zah­lung der Kau­ti­on von dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ver­wal­ter zu ver­lan­gen 10, zumal der Schuld­ner ver­pflich­tet ist, sie sei­ner­seits an den Zwangs­ver­wal­ter wei­ter­zu­rei­chen.

Soweit ver­tre­ten wird, der Mie­ter sei zwar berech­tigt, die Her­aus­ga­be der Kau­ti­on vom Ver­mie­ter zu ver­lan­gen, nicht aber vom Ver­wal­ter der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge, recht­fer­tigt dies kei­ne ande­re Beur­tei­lung. Denn der Zwangs­ver­wal­ter wird in allen Fäl­len, in denen Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis berührt sind, wie ein Ver­mie­ter behan­delt 11.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Sep­tem­ber 2015 – VIII ZR 300/​14

  1. Fort­füh­rung und Fort­ent­wick­lung von BGH, Urtei­le vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/​03, NJW 2003, 3342; vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/​03, NZM 2005, 596[]
  2. BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/​03, NJW 2003, 3342 unter – II 2[]
  3. BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/​05, NZM 2006, 71 unter – II 2 b cc[]
  4. BGH, Urtei­le vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/​03 aaO, unter – II 2 b, 3; vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/​03 aaO, unter – II 3; vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/​08, NJW 2009, 1673 Rn. 8[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/​03, NZM 2005, 596 unter – II 3 a[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 22.01.2014 – VIII ZR 391/​12, NJW 2014, 1951 Rn. 16[]
  7. BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/​05, aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 24.09.2009 – IX ZR 149/​08, NJW-RR 2010, 17 Rn. 14 mwN[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/​03, aaO unter – II 4 b[]
  10. vgl. Schmidtber­ger, Rpfle­ger 2005, 464[]
  11. BGH, Urtei­le vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/​03, aaO unter – II 3 b; vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/​08, aaO; vom 23.09.2009 – VIII ZR 336/​08, NJW 2009, 3505 Rn. 11[]