Die nicht aus­ge­üb­te Auf­las­sungs­voll­macht der Notar­an­ge­stell­ten

Ein Notar ver­letzt sei­ne Amts­pflich­ten nicht dadurch, dass er es unter­lässt, auf sei­ne Ange­stell­ten ein­zu­wir­ken, namens der Bau­trä­ge­rin die Auf­las­sung der gekauf­ten Eigen­tums­woh­nung auf die Erwer­ber in Unter­voll­macht zu erklä­ren.

Die nicht aus­ge­üb­te Auf­las­sungs­voll­macht der Notar­an­ge­stell­ten

Dabei kann auf sich beru­hen, ob ein Notar ver­pflich­tet ist, sei­ne Ange­stell­ten zur Aus­übung einer wirk­sam erteil­ten Voll­macht anzu­wei­sen. Die­se Rechts­fra­ge, wegen der das Beru­fungs­ge­richt die Revi­si­on zuge­las­sen und die es nach Ansicht der Erwer­be­rin falsch beant­wor­tet hat, ist nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich, weil bereits ande­re Grün­de im Ergeb­nis das kla­ge­ab­wei­sen­de Beru­fungs­ur­teil tra­gen, was der Bun­des­ge­richts­hof nach §§ 557, 561 ZPO umfas­send zu über­prü­fen hat 1. Es ist nicht Auf­ga­be des Revi­si­ons­ge­richts, über abs­trak­te Rechts­fra­gen zu ent­schei­den, die sich auf das Ergeb­nis des kon­kre­ten Rechts­streits nicht aus­wir­ken 2. Ob eine Rechts­ver­let­zung in Bezug auf eine nicht ent­schei­dungs­er­heb­li­che Fra­ge vor­liegt, kann das Revi­si­ons­ge­richt daher aus Grün­den der Pro­zess­öko­no­mie offen las­sen 3.

Die Notar­an­ge­stell­ten waren im hier ent­schie­de­nen Streit­fall nicht zu einer Auf­las­sungs­er­klä­rung für die Ver­käu­fe­rin bevoll­mäch­tigt, son­dern ledig­lich zur Abga­be der für die Auf­las­sung erfor­der­li­chen Erklä­run­gen der Käu­fer unter­be­voll­mäch­tigt. Des ergab sich vor­lie­gend aus dem Wort­laut des Kauf­verttra­ges, nach dem die von den Käu­fern bevoll­mäch­tig­te Ver­käu­fe­rin ihrer­seits den Ange­stell­ten Voll­macht nur zur Abga­be von Erklä­run­gen erteilt hat, "zu denen sie bevoll­mäch­tigt wor­den ist". Ange­sichts des kla­ren und unzwei­deu­ti­gen Inhalts die­ser Rege­lung liegt dar­in nicht eine Voll­macht der Ver­käu­fe­rin (auch) zur Abga­be ihrer eige­nen Auf­las­sungs­er­klä­rung.

Auch aus dem Ver­ständ­nis und der Inter­es­sen­la­ge der Ver­trags­par­tei­en oder den ande­ren Ver­trags­be­stim­mun­gen ergibt sich vor­lie­gend nicht, dass deren wirk­li­cher Wil­le abwei­chend von dem ein­deu­ti­gen Ver­trags­text dar­auf gerich­tet war, die Notar­an­ge­stell­ten zu bevoll­mäch­ti­gen, auch für die am Sitz des Notars ansäs­si­ge Bau­trä­ge­rin die Auf­las­sung zu erklä­ren. Dass tat­säch­lich ein sol­cher Wil­le der Ver­trags­par­tei­en – ins­be­son­de­re der Ver­käu­fe­rin – bestand, der ledig­lich in der Ver­trags­ur­kun­de nicht oder nur unvoll­kom­men zum Aus­druck gelangt ist, ist weder kon­kret vor­ge­tra­gen noch vom Beru­fungs­ge­richt fest­ge­stellt wor­den. Unbe­hel­flich ist der Hin­weis der Erwer­be­rin dar­auf, dass die den Ange­stell­ten erteil­te Voll­macht eine Befrei­ung von den Beschrän­kun­gen des § 181 BGB ent­hielt. Eine sol­che Bestim­mung wäre nicht über­flüs­sig, wenn die (Unter)Bevoll­mäch­ti­gung der Notar­an­ge­stell­ten nur für Erklä­run­gen der Käu­fer hät­te gel­ten sol­len, weil sich in die­sem Fall die Kon­stel­la­ti­on eines Insich­ge­schäfts gar nicht hät­te erge­ben kön­nen. Letz­te­res trifft nicht zu. Ein Anwen­dungs­fall der zwei­ten Alter­na­ti­ve des § 181 BGB (Ver­tre­tung bei­der Ver­trags­sei­ten) konn­te auch ein­tre­ten, wenn, wie der Bun­des­ge­richts­hof annimmt, die Kauf­ver­trags­ur­kun­de die (Unter)Vertretungsmacht zur Auf­las­sungs­er­klä­rung ledig­lich der Käu­fer begrün­de­te. Die­ser wäre ent­stan­den, wenn die Ver­käu­fe­rin die Notar­an­ge­stell­ten nach­träg­lich geson­dert zu der von ihr abzu­ge­ben­den Auf­las­sungs­er­klä­rung bevoll­mäch­tig­te. Nicht über­zeu­gend ist fer­ner die Ansicht der Revi­si­on, nur die bei­der­sei­ti­ge Bevoll­mäch­ti­gung der Notar­an­ge­stell­ten durch die Käu­fer- und Ver­käu­fer­sei­te erge­be Sinn, da die Auf­las­sung ohne direk­te Betei­li­gung der Ver­trags­par­tei­en habe erreicht wer­den sol­len, um die­sen den unter Umstän­den auf­wän­di­gen noch­ma­li­gen Gang zum Notar zu erspa­ren. Die­se – ohne­dies schon eher spe­ku­la­ti­ve – Erwä­gung ver­mag über den kla­ren Wort­laut der nota­ri­el­len Urkun­de schon des­halb nicht hin­weg zu hel­fen, weil der Notar und die Ver­käu­fe­rin ihre Sit­ze in der­sel­ben klei­nen Stadt hat­ten und es für die Geschäfts­füh­re­rin der H. Bau GmbH ohne erheb­li­chen Auf­wand mög­lich gewe­sen wäre, den beklag­ten Notar erneut auf­zu­su­chen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Febru­ar 2017 – III ZR 428/​16

  1. vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2003 – V ZR 187/​02, NJW 2003, 3205, 3206; Musielak/​Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 9k; Wieczorek/​Schütze/​Prütting, ZPO, 4. Aufl., § 545 Rn. 27; Thomas/​Putzo/​Reichold, ZPO, 37. Aufl.2016, § 545 Rn. 12[]
  2. Stein/​Jonas/​Jacobs, ZPO, 22. Aufl.2013, § 545 Rn. 23[]
  3. Zöller/​Heßler, ZPO, 31. Aufl., § 561 Rn. 4; Stein/​Jonas/​Jacobs, aaO, § 561 Rn. 4; vgl. auch BGH, Urteil vom 29.03.1996 – V ZR 326/​94, BGHZ 132, 245, 249; Münch­Komm-ZPO/Krü­ger, 5. Aufl., § 561 Rn. 1[]