Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung – und die Zwangs­ver­stei­ge­rung der Eigen­tums­woh­nung wegen Haus­geld­rück­stän­den

Eine (Auf­las­sungs)Vor­mer­kung ist im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren wie ein Recht der Rang­klas­se 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zu behan­deln. Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegen­über einer Auf­las­sungs­vor­mer­kung stets vor­ran­gig. Die­se ist nicht im gerings­ten Gebot zu berück­sich­ti­gen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vor­mer­kungs­be­rech­tig­te nach der Beschlag­nah­me das Eigen­tum, ist das Ver­fah­ren fort­zu­set­zen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG ein­zu­stel­len.

Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung – und die Zwangs­ver­stei­ge­rung der Eigen­tums­woh­nung wegen Haus­geld­rück­stän­den

Nach § 83 Nr. 5 ZVG ist der Zuschlag zu ver­sa­gen, wenn das Recht eines Betei­lig­ten der Fort­set­zung des Ver­fah­rens ent­ge­gen­steht. Ist ein sol­ches Recht aus dem Grund­buch ersicht­lich, hat das Voll­stre­ckungs­ge­richt das Ver­fah­ren gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG auf­zu­he­ben oder einst­wei­len ein­zu­stel­len bzw. gemäß § 33 ZVG den Zuschlag zu ver­sa­gen. Die Vor­aus­set­zun­gen des § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG lie­gen aber nicht vor, wenn eine Umschrei­bung des Eigen­tums auf­grund des vor­ge­merk­ten Anspruchs nicht erfolgt ist. Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung als sol­che stellt kein der Zwangs­ver­stei­ge­rung ent­ge­gen­ste­hen­des Recht im Sin­ne von § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG dar 1. Eben­so wenig ist der Zuschlag wegen einer Ver­let­zung der Vor­schrif­ten über die Fest­stel­lung des gerings­ten Gebots im Sin­ne von § 83 Nr. 1 ZVG zu ver­sa­gen. Das Voll­stre­ckungs­ge­richt hat die im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung nicht in das gerings­te Gebot auf­zu­neh­men.

Im Aus­gangs­punkt ist eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung wie ein ein­ge­tra­ge­nes Recht zu behan­deln (§ 9 Nr. 1, § 48 ZVG).

In das gerings­te Gebot ist sie auf­zu­neh­men, wenn sie dem Anspruch des (bestran­gig betrei­ben­den) Gläu­bi­gers vor­geht (§ 44 Abs. 1 ZVG); dies gilt auch dann, wenn sie einen beding­ten Anspruch sichert 2. Fällt die Auf­las­sungs­vor­mer­kung in das gerings­te Gebot, bleibt sie bei dem Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestehen (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Weil der Eigen­tums­er­werb des Erste­hers dem Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten gegen­über unwirk­sam ist (§ 883 Abs. 2 BGB), kann die­ser den gesi­cher­ten Anspruch auf Über­tra­gung des Eigen­tums trotz des erfolg­ten Zuschlags gegen­über dem Erste­her durch­set­zen (§ 888 Abs. 1 BGB) 3.

Dage­gen ist die Vor­mer­kung nicht in das gerings­te Gebot auf­zu­neh­men, wenn sie dem Recht des 4 Gläu­bi­gers im Rang nach­geht. Der Vor­mer­kungs­be­rech­tig­te muss den Eigen­tums­er­werb des Erste­hers gegen sich gel­ten las­sen, weil die Vor­mer­kung man­gels Auf­nah­me in das gerings­te Gebot mit dem Zuschlag erlischt (§ 91 Abs. 1, § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG). An die Stel­le des zuvor durch die Vor­mer­kung gesi­cher­ten Anspruchs tritt der Anspruch auf Wert­er­satz aus dem Ver­stei­ge­rungs­er­lös (§ 92 Abs. 1 ZVG) 5.

Ob eine vor der Beschlag­nah­me ein­ge­tra­ge­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung dem Recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Sin­ne von § 44 Abs. 1 ZVG vor­geht, wenn die­se die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus Ansprü­chen betreibt, die der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG zuzu­ord­nen sind, ist umstrit­ten.

Nach über­wie­gen­der Ansicht gehen die bevor­rech­tig­ten Haus­geld­an­sprü­che der Auf­las­sungs­vor­mer­kung vor. Teils wird dies vor­nehm­lich aus deren ver­meint­lich ding­li­chem Cha­rak­ter her­ge­lei­tet 6. Ande­re sehen Ansprü­che der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG unab­hän­gig von ihrer Rechts­na­tur als vor­ran­gig an; die Auf­las­sungs­vor­mer­kung müs­se wie jedes ande­re aus dem Grund­buch ersicht­li­che Recht in das Rang­klas­sen­sys­tem des § 10 ZVG ein­ge­ord­net wer­den und fal­le in die (nach­ran­gi­ge) Rang­klas­se 4 7.

Nach der Gegen­auf­fas­sung bie­tet eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung Schutz vor einer Zwangs­ver­stei­ge­rung, die aus Rech­ten der Rang­klas­se 2 betrie­ben wird. Zur Begrün­dung wird teil­wei­se dar­auf ver­wie­sen, dass die bevor­rech­tig­ten Haus­geld­an­sprü­che kei­ne ding­li­che Wir­kung hät­ten. Kön­ne das Vor­recht einem Erwer­ber nicht ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den, sei die Beschlag­nah­me als vor­mer­kungs­wid­rig anzu­se­hen; der Vor­mer­kungs­be­rech­tig­te müs­se sie nicht gegen sich gel­ten las­sen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ste­he im Ver­hält­nis zu dem Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten gewöhn­li­chen per­sön­li­chen Gläu­bi­gern gleich 8. Ver­ein­zelt wird auch die Ein­ord­nung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung in die Rang­klas­se 4 bestrit­ten, weil die Vor­mer­kung eben­so wie das Eigen­tum selbst außer­halb des Rang­klas­sen­sys­tems des § 10 Abs. 1 ZVG ste­he; ihre Schutz­wir­kung bestim­me sich aus­schließ­lich nach § 883 Abs. 2 BGB 9.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Fra­ge mit der zuerst genann­ten Auf­fas­sung dahin­ge­hend, dass Ansprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, stets Vor­rang gegen­über einer Auf­las­sungs­vor­mer­kung zukommt; die­se ist auch dann nicht im gerings­ten Gebot zu berück­sich­ti­gen, wenn sie – wie hier – bereits vor dem Ent­ste­hen der bevor­rech­tig­ten Haus­geld­an­sprü­che in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den ist.

Dies ergibt sich aller­dings nicht aus einer ver­meint­lich ding­li­chen Wir­kung des Vor­rechts der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ent­hält § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ledig­lich eine Pri­vi­le­gie­rung schuld­recht­li­cher Ansprü­che im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren und ver­leiht die­sen kei­ne ding­li­che Wir­kung 10. Aus dem schuld­recht­li­chen Cha­rak­ter der bevor­rech­tig­ten Ansprü­che folgt aber nicht, dass eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung Schutz vor der aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betrie­be­nen Zwangs­ver­stei­ge­rung bie­tet 11.

Der Vor­rang der § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unter­fal­len­den Haus­geld­an­sprü­che ergibt sich viel­mehr dar­aus, dass die Auf­las­sungs­vor­mer­kung der Rang­klas­se 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zuzu­ord­nen ist.

Wel­ches Recht dem Anspruch des betrei­ben­den Gläu­bi­gers im Sin­ne von § 44 Abs. 1 ZVG vor­geht und folg­lich im gerings­ten Gebot Berück­sich­ti­gung fin­den muss, rich­tet sich nach §§ 10 bis 12 ZVG 12. Aus die­sem Grund muss auch die Vor­mer­kung zwin­gend in das Rang­klas­sen­sys­tem des § 10 Abs. 1 ZVG – also in eine der in die­ser Norm unter Nr. 1 bis 8 auf­ge­führ­ten Rang­klas­sen – ein­ge­ord­net wer­den 13. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs steht eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren in einem Rang­ver­hält­nis zu den Rech­ten der Rang­klas­se 4 14; nichts ande­res gilt für ihr Ver­hält­nis zu Rech­ten der Rang­klas­sen 1 bis 3. Zwar trifft es zu, dass die Vor­mer­kung wie das vor­ge­merk­te Eigen­tum zu behan­deln ist (§ 48 ZVG) und dass das Eigen­tum als sol­ches nicht rang­fä­hig ist 15. Dar­aus ergibt sich aber nicht, dass eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung außer­halb des Rang­klas­sen­sys­tems des § 10 Abs. 1 ZVG steht; sie sichert zwar den Anspruch auf Ver­schaf­fung des Eigen­tums, ist aber ein Siche­rungs­recht eige­ner Art und kein gegen­über dem Eigen­tum wesens­glei­ches Minus.

Dass Auf­las­sungs­vor­mer­kun­gen in die Rang­klas­se 4 des § 10 Abs. 1 ZVG ein­zu­ord­nen sind, ent­spricht der nahe­zu ein­hel­li­gen Auf­fas­sung 16. So sieht es auch der Bun­des­ge­richts­hof. Weil die in § 10 Abs. 1 ZVG nicht aus­drück­lich gere­gel­te Vor­mer­kung – wie aus­ge­führt – zwin­gend einer der in der Norm ent­hal­te­nen Rang­klas­sen zuge­ord­net wer­den muss, kommt nur die Rang­klas­se 4 in Betracht. Denn sie ist am ehes­ten mit den dar­in auf­ge­führ­ten ding­li­chen Rech­ten ver­gleich­bar, wäh­rend sie mit den in den ande­ren Rang­klas­sen gere­gel­ten Rech­ten kei­ne Ähn­lich­kei­ten auf­weist.

Aus der Ein­ord­nung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung in die Rang­klas­se 4 des § 10 Abs. 1 ZVG ergibt sich ohne wei­te­res, dass sie gegen­über Rech­ten der Rang­klas­se 2 nach­ran­gig ist. Denn die Rech­te der Rang­klas­se 2 gehen ins­ge­samt den Rech­ten aus den nach­fol­gen­den Rang­klas­sen 3 bis 8 vor. Auf die zeit­li­che Ent­ste­hung der Rech­te kommt es inso­weit nicht an; die­se ist von Bedeu­tung, wenn meh­re­re Rech­te inner­halb der Rang­klas­se 4 kon­kur­rie­ren (vgl. § 11 Abs. 1 ZVG, §§ 879 ff. BGB). Auch hängt die bevor­zug­te Stel­lung der Ansprü­che von Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten im Sin­ne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht von deren Rechts­na­tur ab. Sie ergibt sich viel­mehr aus der Ein­ord­nung der Haus­geld­an­sprü­che in dem Rang­klas­sen­sys­tem des § 10 Abs. 1 ZVG. Mit die­sem wäre es unver­ein­bar, wenn die der Rang­klas­se 2 unter­fal­len­den Ansprü­che im Ver­hält­nis zu Auf­las­sungs­vor­mer­kun­gen den nicht bevor­rech­tig­ten Ansprü­chen aus der Rang­klas­se 5 der betrei­ben­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gleich­ge­setzt wür­den 17.

§ 883 Abs. 2 BGB steht die­sem Ergeb­nis nicht ent­ge­gen. Die Auf­stel­lung des gerings­ten Gebots rich­tet sich nicht nach die­ser Norm, son­dern allein nach dem Rang­klas­sen­sys­tem des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes. Die Wir­kun­gen des § 883 Abs. 2 BGB kann die Vor­mer­kung gegen­über dem Erste­her nur dann ent­fal­ten, wenn sie gegen­über dem Recht des betrei­ben­den Gläu­bi­gers (nach § 10 Abs. 1 ZVG) vor­ran­gig ist, infol­ge­des­sen in das gerings­te Gebot fällt und trotz des Zuschlags bestehen bleibt. Nicht das Rang­klas­sen­sys­tem wird durch § 883 Abs. 2 BGB durch­bro­chen, son­dern im Gegen­teil wird die Schutz­wir­kung der Vor­mer­kung durch die Spe­zi­al­re­ge­lun­gen des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes erheb­lich modi­fi­ziert und ein­ge­schränkt 18. Durch die Gel­tend­ma­chung eines (nach dem Rang­klas­sen­sys­tem) vor­ran­gi­gen Anspruchs des betrei­ben­den Gläu­bi­gers im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung wird der vor­ge­merk­te Auf­las­sungs­an­spruch näm­lich in gesetz­lich zuläs­si­ger Wei­se beein­träch­tigt 19.

Gegen den Vor­rang der Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft lässt sich auch nicht ein­wen­den, dass hier­durch ein „Wett­lauf” zwi­schen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und dem Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten ent­ste­he, weil ein Eigen­tums­er­werb des Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten wäh­rend des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens des­sen Fort­set­zung ent­ge­gen­ste­he 20.

Rich­tig ist aller­dings, dass es wider­sprüch­lich wäre, wenn einer­seits die Vor­mer­kung nicht in das gerings­te Gebot fie­le, ande­rer­seits aber ein nach der Beschlag­nah­me erfolg­ter voll­ende­ter Eigen­tums­er­werb des Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu der Ein­stel­lung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens führ­te. Zu einem sol­chen Wer­tungs­wi­der­spruch kommt es aber nicht, weil eine nach der Beschlag­nah­me erfolg­te Umschrei­bung des Eigen­tums auf den Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten kei­nen Ein­fluss auf den Fort­gang des Ver­fah­rens hat, wenn die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus einem gegen­über der Vor­mer­kung (nach dem Rang­klas­sen­sys­tem) vor­ran­gi­gen Recht betrie­ben wird 21.

So liegt es, wenn die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus Ansprü­chen der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betrie­ben wird 22. Der auf dem vor­ge­merk­ten Anspruch beru­hen­de Eigen­tums­er­werb ist auf­grund der Beschlag­nah­me gegen­über der aus einem bes­se­ren Recht betrei­ben­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft rela­tiv unwirk­sam (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V.m. §§ 135, 136 BGB) und hin­dert die Fort­set­zung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens des­halb nicht 23. Soweit sich aus dem BGH, Beschluss vom 25.01.2007 inso­weit etwas ande­res ergibt 24, hält der Bun­des­ge­richts­hof hier­an nicht fest.

Im Ergeb­nis setzt sich danach das Vor­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus Rech­ten der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, gegen­über einer Auf­las­sungs­vor­mer­kung stets durch. Die­se ist nicht in das gerings­te Gebot auf­zu­neh­men und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vor­mer­kungs­be­rech­tig­te nach der Beschlag­nah­me das Eigen­tum, ist das Ver­fah­ren fort­zu­set­zen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG ein­zu­stel­len. Die­ses Ergeb­nis ist eine Fol­ge der gesetz­ge­be­ri­schen Ent­schei­dung, wonach die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG selbst betrei­ben darf (vgl. § 10 Abs. 3, § 52 Abs. 2 Satz 2 ZVG) 25; der Gesetz­ge­ber hat – in den Gren­zen von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – eine umfas­sen­de Pri­vi­le­gie­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren geschaf­fen 26.

Ver­fas­sungs­recht­li­che Beden­ken ste­hen nicht ent­ge­gen. Aller­dings droht Berech­tig­ten, zu deren Guns­ten – wie hier – am 1.07.2007 eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung ein­ge­tra­gen war, ein Rechts­ver­lust infol­ge der an die­sem Tag in Kraft getre­te­nen Neu­fas­sung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Es han­delt sich inso­weit um eine unech­te Rück­wir­kung. Eine sol­che liegt vor, wenn eine Norm – wie hier – auf einen gegen­wär­ti­gen, noch nicht abge­schlos­se­nen Sach­ver­halt und auf Rechts­be­zie­hun­gen für die Zukunft ein­wirkt und damit zugleich die betrof­fe­ne Rechts­po­si­ti­on ent­wer­tet. Sie ist grund­sätz­lich zuläs­sig. Aller­dings kön­nen sich aus dem Grund­satz des Ver­trau­ens­schut­zes und dem Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­prin­zip Gren­zen der Zuläs­sig­keit erge­ben. Das ist dann der Fall, wenn die ange­ord­ne­te unech­te Rück­wir­kung zur Errei­chung des Geset­zes­zwecks nicht geeig­net oder erfor­der­lich ist oder wenn die Bestands­in­ter­es­sen der Betrof­fe­nen die Ver­än­de­rungs­grün­de des Gesetz­ge­bers über­wie­gen 27.

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ver­folgt das legi­ti­me Ziel, die Zwangs­ver­stei­ge­rung von Eigen­tums­woh­nun­gen bei Haus­geld­rück­stän­den zu erleich­tern. Nach der zuvor bestehen­den Rechts­la­ge waren Haus­geld­rück­stän­de im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren nur in der Rang­klas­se 5 des § 10 Abs. 1 ZVG zu berück­sich­ti­gen und damit nach­ran­gig gegen­über den Rech­ten der Rang­klas­se 4. Des­halb ver­lief die Zwangs­ver­stei­ge­rung von Eigen­tums­woh­nun­gen wegen Haus­geld­rück­stän­den meist erfolg­los. Die Rück­stän­de muss­ten von den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern getra­gen wer­den, wodurch not­wen­di­ge Instand­hal­tungs­maß­nah­men unter­blie­ben 28. Die­ses Ziel wür­de ver­fehlt, wenn eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung vor einer aus Rech­ten der Rang­klas­se 2 betrie­be­nen Zwangs­ver­stei­ge­rung schütz­te. Kann näm­lich der Vor­mer­kungs­be­rech­tig­te sei­nen Anspruch auf Eigen­tums­über­tra­gung gegen den Erste­her durch­set­zen, fin­den sich in aller Regel kei­ne Bie­t­in­ter­es­sen­ten mit der Fol­ge, dass eine Zwangs­ver­stei­ge­rung fak­tisch unmög­lich wird 29.

Die Bestands­in­ter­es­sen der Betrof­fe­nen über­wie­gen die genann­ten Ver­än­de­rungs­grün­de des Gesetz­ge­bers nicht.

Der mit der Neu­be­le­gung der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ver­bun­de­ne Ein­griff in die Rech­te der Real­kre­dit­gläu­bi­ger ist die­sen ins­be­son­de­re des­halb zuzu­mu­ten, weil der Gesetz­ge­ber das Vor­recht sowohl in zeit­li­cher Hin­sicht als auch der Höhe nach begrenzt hat 30. Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten droht aller­dings – anders als den ding­lich berech­tig­ten Gläu­bi­gern – mit dem Erlö­schen der Auf­las­sungs­vor­mer­kung durch den Zuschlag ein voll­stän­di­ger Rechts­ver­lust. Gleich­wohl kommt die zeit­li­che und sum­men­mä­ßi­ge Begren­zung des Vor­rechts mit­tel­bar auch den Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten zugu­te, weil die­se ihr Inter­es­se an einem Fort­be­stehen der Auf­las­sungs­vor­mer­kung durch Ablö­sung der vor­ran­gi­gen Ansprü­che wah­ren kön­nen.

Zudem bot selbst eine erst­ran­gi­ge Auf­las­sungs­vor­mer­kung auch vor der Geset­zes­än­de­rung kei­nen voll­stän­di­gen Schutz. Sie war – unbe­strit­ten – stets durch eine Zwangs­ver­stei­ge­rung gefähr­det, die aus Ansprü­chen der vor­an­ge­hen­den Rang­klas­sen betrie­ben wur­de, etwa auf­grund öffent­li­cher Las­ten der Rang­klas­se 3 des § 10 Abs. 1 ZVG 31. Die Inha­ber einer Auf­las­sungs­vor­mer­kung konn­ten nicht dar­auf ver­trau­en, dass die Rege­lung des § 10 Abs. 1 ZVG dau­er­haft unver­än­dert blei­ben und kei­ne wei­te­ren Ansprü­che in eine der vor­an­ge­hen­den Rang­klas­sen auf­ge­nom­men wer­den wür­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 9. Mai 2014 – V ZB 123/​13

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 28.10.1966 – V ZR 11/​64, BGHZ 46, 124, 126 f.; BGH, Urteil vom 11.07.1996 – IX ZR 226/​94, NJW 1996, 3147 f. jeweils mwN
  2. BGH, Urteil vom 28.10.1966 – V ZR 11/​64, BGHZ 46, 124 ff.
  3. vgl. BGH, Urteil vom 28.10.1966 – V ZR 11/​64, BGHZ 46, 124, 127; BGH, Urteil vom 11.07.1996 – IX ZR 226/​94, NJW 1996, 3147, 3148; Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 298 ff.
  4. bestran­gig betrei­ben­den
  5. vgl. Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 304 f.
  6. Alff, ZWE 2010, 105, 112; ders., Rpfle­ger 2013, 15, 18 f.; Schmid­ber­ger, ZfIR 2013, 113 ff.; Schnei­der, ZMR 2009, 165, 169 f.; ZMR 2013, 305 f.; ZWE 2013, 246, 249; Suil­mann, Not­BZ 2010, 365, 368
  7. Mor­vi­li­us in Dierck/​Morvilius/​Vollkommer, Hand­buch des Zwangs­voll­stre­ckungs­rechts, S. 344 Rn. 296a; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl. § 10 Rn. 16.8; Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439; wohl auch Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn.200; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Anhang – IV Rn. 49; Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 44 Rn. 11; Franck, Mitt­BayNot 2012, 345, 349; Bött­cher, ZfIR 2010, 345, 347
  8. Rey­mann, ZWE 2013, 446, 449; Herr­ler, NJW 2013, 3518; Fabis, ZfIR 2010, 354, 357 f.
  9. Kes­se­ler, NJW 2009, 121, 123 f.; zustim­mend Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 883 Rn. 62 Fn. 428; offen gelas­sen von Rey­mann, ZWE 2013, 446, 448
  10. BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/​12, BGHZ 198, 216 Rn. 8 ff.
  11. zutref­fend Mor­vi­li­us in Dierck/​Morvilius/​Vollkommer, Hand­buch des Zwangs­voll­stre­ckungs­rechts, S. 344 Rn. 296a; Schnei­der, ZWE 2014, 61, 70 f.
  12. Stö­ber, ZVG, 20. Aufl. § 44 Rn.04.2; Löhnig/​Siwonia, ZVG, § 44 Rn. 2 f.
  13. zutref­fend Mor­vi­li­us in Dierck/​Morvilius/​Vollkommer, Hand­buch des Zwangs­voll­stre­ckungs­rechts, S. 344 Rn. 296a
  14. BGH, Urteil vom 28.10.1966 – V ZR 11/​64, BGHZ 46, 124, 127; BGH, Urteil vom 11.07.1996 – IX ZR 226/​94, NJW 1996, 3147, 3148
  15. BGH, Beschluss vom 25.01.2007 – V ZB 125/​05, BGHZ 170, 378 Rn. 16; Ass­mann, Die Vor­mer­kung (1998) S. 146, 194
  16. vgl. Jäckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 10 Rn. 15; Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 294; Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl., § 883 Rn. 40; Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 883 Rn. 60; Jau­er­nig, BGB, 15. Aufl., § 883 Rn.20; Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn.200; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Anhang – IV Rn. 49; Mor­vi­li­us in Dierck/​Morvilius/​Vollkommer, Hand­buch des Zwangs­voll­stre­ckungs­rechts, S. 344 Rn. 296a; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl. Rn. 1532; Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439; Bött­cher, ZfIR 2010, 345, 347, jeweils mwN
  17. zutref­fend Schnei­der, ZWE 2014, 61, 70 f.; vgl. auch BGH, Beschluss vom 17.04.2008 – V ZB 13/​08, NJW 2008, 1956 Rn. 17
  18. vgl. Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 293 aE; Rosen­berg, Sachen­recht [1919], § 883 Anm. – IV 3 c); Mei­ser, Gruchot Bd. 57, 769 f.; unzu­tref­fend daher Rey­mann, ZWE 2013, 446, 448; Kes­se­ler, NJW 2009, 121, 123; Herr­ler, NJW 2013, 3518
  19. Mei­ser, Gruchot Bd. 57, 769, 770
  20. vgl. Krauß, Immo­bi­li­en­kauf­ver­trä­ge in der Pra­xis, 6. Aufl., Rn. 1133; ders., Notar 2013, 331, 334
  21. vgl. BGH, Beschluss vom 25.01.2007 – V ZB 125/​05, BGHZ 170, 378 ff.
  22. eben­so im Ergeb­nis LG Heil­bronn, ZWE 2013, 230 f.; Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn.200; aA Krauß, Notar 2013, 331, 334; Rey­mann, ZWE 2013, 446, 448, jeweils mwN
  23. vgl. Stö­ber, BGH­Re­port 2007, 580 f.
  24. V ZB 125/​05, BGHZ 170, 378 Rn. 12 ff.
  25. BT-Drs. 16/​887, S. 44; BGH, Beschluss vom 17.04.2008 – V ZB 13/​08, NJW 2008, 1956 Rn. 17
  26. vgl. BGH, Urteil vom 13.09.2009 – V ZR 209/​12, BGHZ 198, 216 Rn. 13, 16
  27. st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfGE 132, 302 Rn. 43 mwN
  28. sie­he ins­ge­samt BT-Drs. 16/​887, S. 1, 43 f.
  29. vgl. BGH, Urteil vom 11.07.1996 – IX ZR 226/​94, NJW 1996, 3147 f.; Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 302; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 28 Rn.05.1 unter b); Mor­vi­li­us in Dierck/​Morvilius/​Vollkommer, Hand­buch des Zwangs­voll­stre­ckungs­rechts S. 344 Rn. 296a
  30. vgl. BT-Drs. 16/​887, S. 43 f.
  31. vgl. Alff, Rpfle­ger 2013, 15, 19; Kes­se­ler, NJW 2009, 121 f.; Stö­ber, NJW 2000, 3600 ff. zu der Ver­stei­ge­rung aus § 10 Abs. 1 Nr. 1a iVm § 174a ZVG