Die bau­li­che Nut­zung eines Erb­bau­rechts – Bau­pla­nungs­recht und Erb­bau­zins

Die im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bau­recht­lich zuläs­si­ge Aus­nut­zung des Erb­bau­grund­stücks ist für das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung eines Erb­bau­rechts­ver­tra­ges regel­mä­ßig ein wesent­li­cher Umstand; als sol­cher kann sie Geschäfts­grund­la­ge im Sin­ne von § 313 BGB sein.

Die bau­li­che Nut­zung eines Erb­bau­rechts – Bau­pla­nungs­recht und Erb­bau­zins

Bestimmt sich die ver­trag­lich zuläs­si­ge bau­li­che Nut­zung des Erb­bau­rechts­grund­stücks nach dem öffent­lich­recht­li­chen Bau­pla­nungs­recht (sog. dyna­mi­sche Ver­wei­sung), führt eine Erhö­hung der zuläs­si­gen Nut­zung grund­sätz­lich nicht zu einer Stö­rung des Äqui­va­lenz­ver­hält­nis­ses und damit nicht zu einem Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge. Anders kann es aus­nahms­wei­se lie­gen, wenn sich das Maß der bau­li­chen Nut­zung in einem von den Par­tei­en nicht erwar­te­ten Umfang erhöht.

Eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung (§ 157 BGB) setzt eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke im Ver­trag vor­aus. Die­se ist dadurch gekenn­zeich­net, dass die Par­tei­en mit der getrof­fe­nen Rege­lung ein bestimm­tes Ziel errei­chen woll­ten, das aber wegen der Lücken­haf­tig­keit des Ver­ein­bar­ten nicht gelun­gen ist 1. Eine sol­che Rege­lungs­lü­cke besteht im vor­lie­gen­den Fall nicht:

Dem Ver­trag kann nicht ent­nom­men wer­den, dass die Ver­trags­par­tei­en eine Bemes­sung des Erb­bau­zin­ses nach dem Umfang der tat­säch­li­chen bau­li­chen und wirt­schaft­li­chen Aus­nut­zung des Erb­bau­grund­stücks gewollt hät­ten. Aus den Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en über die Höhe des Erb­bau­zin­ses (§ 7 Abs. 1), über des­sen Anpas­sung (§ 7 Abs. 4) und über die Begren­zung der Zah­lungs­pflicht der Erb­bau­be­rech­tig­ten nach den Miet­ein­nah­men zum Beginn der Ver­trags­zeit (§ 7 Abs. 2) lässt sich kein bestimm­tes Rege­lungs­kon­zept für den Erb­bau­zins her­lei­ten. Es ist ins­be­son­de­re nicht zu erken­nen, dass der ver­ein­bar­te Erb­bau­zins (was für einen Erb­bau­rechts­ver­trag unty­pisch wäre) sich nach den Miet­ein­künf­ten des Erb­bau­be­rech­tig­ten bemes­sen oder von der bau­recht­lich zuläs­si­gen oder von der von dem Erb­bau­be­rech­tig­ten aus­ge­üb­ten bau­li­chen Nut­zung abhän­gen soll­te.

Der Ver­ein­ba­rung, dass der jähr­li­che Erb­bau­zins 33.000 DM betra­ge, lässt sich nicht ent­neh­men, nach wel­cher Bezugs­grö­ße die Ver­trags­par­tei­en die Höhe des Erb­bau­zin­ses bestimmt haben. Die für die Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses im Ver­trag gewähl­te Bezugs­grö­ße (das Grund­ge­halt eines Land­ge­richts­prä­si­den­ten) spricht gegen die von den Klä­gern gel­tend gemach­te Rege­lungs­vor­stel­lung. Sie ori­en­tiert sich weder an den von dem Erb­bau­be­rech­tig­ten tat­säch­lich gezo­ge­nen Miet­ein­nah­men noch an der Ent­wick­lung des Werts der bau­li­chen Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks. Eine Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses nach Löh­nen und Gehäl­tern führt zu der Ent­wick­lung des Lebens­stan­dards ange­pass­ten Ein­künf­ten des Erb­bau­rechts­aus­ge­bers. Eine sol­che Anpas­sungs­klau­sel dient gera­de nicht der Bewah­rung der Äqui­va­lenz zwi­schen dem Erb­bau­zins und dem Wert der bau­li­chen Nut­zung des Grund­stücks 2.

Die Bestim­mung über die anfäng­li­che Begren­zung des Erb­bau­zin­ses (§ 7 Abs. 2) ist vor­lie­gend als eine auf die bei Abschluss des Ver­trags bestehen­de Son­der­si­tua­ti­on beschränk­te Ver­ein­ba­rung anzu­se­hen, die nicht den Schluss auf eine gene­rel­le Bemes­sung des Erb­bau­zin­ses nach den aus dem Grund­stück von dem Erb­bau­be­rech­tig­ten erziel­ten Nut­zun­gen zulässt.

Das­sel­be gilt schließ­lich für die Rege­lung im Erb­bau­rechts­ver­tra, nach der der Erb­bau­be­rech­tig­te aus­nahms­wei­se eine Min­de­rung des Erb­bau­zin­ses bis auf die Hälf­te des ver­ein­bar­ten Betrags ver­lan­gen kann, wenn das Bau­werk zer­stört wird und dem Erb­bau­be­rech­tig­ten ein Wie­der­auf­bau auf Grund beson­de­rer Ver­hält­nis­se (wie in der Zeit zwi­schen dem Kriegs­en­de 1945 und der Wäh­rungs­re­form 1948) nicht mög­lich oder unzu­mut­bar sein soll­te. Auch inso­fern han­delt es sich um eine Aus­nah­me­re­ge­lung, wel­che die für die all­ge­mei­ne Bemes­sung des Erb­bau­zin­ses nach den Vor­stel­lun­gen der Par­tei­en maß­ge­ben­den Fak­to­ren nicht erken­nen lässt.

Aller­dings bejah­te der Bun­des­ge­richts­hof einen Anspruch wegen Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge (§ 313 Abs. 1 BGB):

Ein sol­cher Anspruch ist nicht schon des­halb aus­ge­schlos­sen, weil dem Erb­bau­rechts­ver­trag ein Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis zwi­schen der Nutz­bar­keit des Erb­bau­grund­stücks und der Höhe des Erb­bau­zin­ses nicht zu ent­neh­men ist. Das ist gera­de Vor­aus­set­zung für einen Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB. Geschäfts­grund­la­ge eines Ver­trags kann nicht sein, was die Par­tei­en ver­ein­bart haben, son­dern ledig­lich das, was sie ihrer Ver­ein­ba­rung zugrun­de gelegt haben 3. Die Grund­sät­ze über den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge kön­nen nur ein­schlä­gig sein, wenn die Par­tei­en zur Abhän­gig­keit des Erb­bau­zin­ses von der bau­li­chen Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks nichts ver­ein­bart haben.

Die im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bau­recht­lich zuläs­si­ge Aus­nut­zung des Erb­bau­grund­stücks ist für das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung eines Erb­bau­rechts­ver­tra­ges regel­mä­ßig ein wesent­li­cher Umstand und kann als sol­cher Geschäfts­grund­la­ge im Sin­ne von § 313 BGB sein.

Bei den gegen­sei­ti­gen, ent­gelt­li­chen Ver­trä­gen gehört der Gedan­ke der Gleich­wer­tig­keit von Leis­tung und Gegen­leis­tung zur Geschäfts­grund­la­ge, auch wenn dies bei den Ver­trags­ver­hand­lun­gen nicht beson­ders ange­spro­chen oder bedacht wor­den ist 4. Die Ver­trags­par­tei, die eine Anpas­sung des Ver­trags wegen einer durch unvor­her­ge­se­he­ne Umstän­de ein­ge­tre­te­nen schwer­wie­gen­den Äqui­va­lenz­stö­rung ver­langt, muss des­halb – anders als die Revi­si­ons­er­wi­de­rung meint – nicht vor­tra­gen oder bewei­sen, dass der Gedan­ke der Gleich­wer­tig­keit von Leis­tung und Gegen­leis­tung zu den auch für die ande­re Par­tei erkenn­ba­ren Vor­stel­lun­gen gehör­te, auf denen sich ihr Ver­trags­wil­le auf­bau­te. Davon kann grund­sätz­lich aus­ge­gan­gen wer­den. Anhalts­punk­te dafür, dass es sich hier aus­nahms­wei­se anders ver­hal­ten haben könn­te (die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin also der Beklag­ten das Erb­bau­recht teil­wei­se unent­gelt­lich oder aber zu einem güns­ti­gen, unter dem übli­chen Ent­gelt lie­gen­den Erb­bau­zins bestel­len woll­te), sind weder fest­ge­stellt noch ersicht­lich.

Die bau­recht­lich zuläs­si­ge Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks ist ein für das Ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung wesent­li­cher Umstand. Der Erb­bau­zins ist das von dem Erb­bau­be­rech­tig­ten zu zah­len­de Ent­gelt für die Bestel­lung des Erb­bau­rechts 5, des­sen wesent­li­cher Inhalt die Befug­nis zur Nut­zung des frem­den Grund­stücks als Bau­grund ist 6.

Die Äqui­va­lenz der in einem Erb­bau­rechts­ver­trag ver­ein­bar­ten gegen­sei­ti­gen Leis­tun­gen ist dann gege­ben, wenn der Erb­bau­zins dem Wert des Erb­bau­rechts ent­spricht. Der Erb­bau­zins ist dem Recht zur bau­li­chen Nut­zung wirt­schaft­lich gleich­wer­tig, wenn sich sei­ne Höhe an dem Wert der dem Erb­bau­be­rech­tig­ten gewähr­ten Nut­zungs­mög­lich­keit aus­rich­tet 7. Wird der Erb­bau­zins Ände­run­gen der bau­li­chen Nutz­bar­keit des Grund­stücks nicht ange­passt, tritt eine Ver­schie­bung der Wer­te zwi­schen dem Erb­bau­grund­stück und dem Erb­bau­recht ein 8.

Die für das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung maß­geb­li­chen Umstän­de hät­ten sich hier nach Ver­trags­schluss im Jahr 1964 schwer­wie­gend ver­än­dert, wenn der – man­gels ande­rer Fest­stel­lun­gen hier­zu im Revi­si­ons­ver­fah­ren zugrun­de zu legen­de – Vor­trag der Klä­ger zutrifft, dass sich auf Grund des Vor­ha­ben bezo­ge­nen Bebau­ungs­plans aus dem Jah­re 2008 die bau­pla­nungs­recht­lich zuläs­si­ge (und von der Beklag­ten mit dem Neu­bau auch in Anspruch genom­me­ne) bau­li­che Aus­nut­zung um den Fak­tor 2, 5 erhöht hat.

Ein Anpas­sungs­an­spruch der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ist nicht des­we­gen aus­ge­schlos­sen, weil der Erb­bau­rechts­ver­trag kei­ne Anpas­sungs­re­ge­lung für den Fall einer Stö­rung der Gleich­wer­tig­keit von Leis­tung und Gegen­leis­tung als Fol­ge von Ände­run­gen der gemeind­li­chen Bau­leit­pla­nung ent­hält. Für die Berück­sich­ti­gung einer Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge wäre aller­dings kein Raum, wenn sich damit ein Risi­ko ver­wirk­licht hät­te, das nach der ver­trag­li­chen Rege­lung in den Risi­ko­be­reich einer Par­tei (hier der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin) fie­le 9. In einem sol­chen Fall muss sich die Par­tei, die die­ses Risi­ko nach den ver­trag­li­chen Rege­lun­gen über­nom­men hat, an dem Ver­trag fest­hal­ten las­sen.

Eine Risi­ko­über­nah­me liegt nicht schon dar­in, dass der Ver­trag nur eine Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses nach dem Grund­ge­halt eines Land­ge­richts­prä­si­den­ten vor­sieht. Die­se Bestim­mung ist nicht in dem Sin­ne abschlie­ßend, dass ande­re Anpas­sun­gen des Erb­bau­zin­ses an ver­än­der­te Umstän­de aus­ge­schlos­sen sind. Die Annah­me, die Ver­ein­ba­rung über die Anpas­sung des Erb­bau­rechts sei abschlie­ßend, ist bereits mit dem Grund­satz unver­ein­bar, dass maß­geb­lich für die Aus­le­gung ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen in ers­ter Linie der gewähl­te Wort­laut und der die­sem zu ent­neh­men­de objek­tiv erklär­te Par­tei­wil­le ist 10. Nach dem Wort­laut der Rege­lung über die Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses (§ 7 Abs. 4 des Ver­trags) haben die Par­tei­en der Bemes­sung des Erb­bau­zin­ses die (dama­li­ge) Kauf­kraft der Mark zugrun­de gelegt und daher das Nach­fol­gen­de ver­ein­bart. Zweck der Rege­lung über die Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses in § 7 Abs. 4 war es nach der Prä­am­bel, Vor­sor­ge gegen eine Stö­rung des Gleich­ge­wichts von Leis­tung und Gegen­leis­tung durch den Geld­wert­schwund zu tref­fen. Für eine Aus­le­gung, dass die Par­tei­en Anpas­sun­gen des Erb­bau­zin­ses bei ande­ren, unvor­her­ge­se­he­nen Stö­run­gen des Ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung aus­schlie­ßen woll­ten, gibt die­se Ver­ein­ba­rung jedoch nichts her.

Eine sol­che Risi­ko­über­nah­me durch die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin kann sich jedoch dar­aus erge­ben, dass die Beklag­te nach § 2 des Erb­bau­rechts­ver­trags, auf dem Erb­bau­grund­stück einen Neu­bau nach Maß­ga­be des öffent­li­chen Bau­rechts errich­ten durf­te 11. Bestimmt sich das Maß der nach dem Erb­bau­rechts­ver­trag zuläs­si­gen bau­li­chen Nut­zung nach dem öffent­lich­recht­li­chen Bau­pla­nungs­recht (sog. dyna­mi­sche Ver­wei­sung), berech­ti­gen Erhö­hun­gen des Maßes der bau­recht­lich zuläs­si­gen Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in der Regel grund­sätz­lich nicht dazu, eine Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses nach der Vor­schrift über den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge zu ver­lan­gen. Die Par­tei­en kön­nen näm­lich in der Regel nicht davon aus­ge­hen, dass sich eine von dem gemeind­li­chen Bau­pla­nungs­recht abhän­gi­ge zuläs­si­ge bau­li­che Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks wäh­rend der gesam­ten Lauf­zeit eines Erb­bau­rechts­ver­trags (also über vie­le Jahr­zehn­te) nicht ändern wird. Vor­her­seh­ba­re Umstän­de, die im Ver­trag durch eine ihnen Rech­nung tra­gen­de Anpas­sungs­klau­sel hät­ten berück­sich­tigt wer­den kön­nen, schlie­ßen einen Anpas­sungs­an­spruch nach § 313 Abs. 1 BGB grund­sätz­lich aus, weil in der Regel davon aus­zu­ge­hen ist, dass die Par­tei­en das Risi­ko ihres Ein­tritts über­nom­men haben 12.

Anders ver­hält es sich jedoch, wenn die Par­tei­en bei Abschluss des Erb­bau­rechts­ver­trags nicht von Ände­run­gen des Maßes der zuläs­si­gen bau­li­chen Nut­zung in einem für den Wert des Rechts wesent­li­chem Umfang aus­ge­gan­gen sind. Die­ses Vor­brin­gen ist erheb­lich, weil nicht schon die Vor­her­seh­bar­keit eines Fort­falls der Geschäfts­grund­la­ge, son­dern des­sen bewuss­te Inkauf­nah­me einen Anspruch auf Anpas­sung des Ver­trags aus­schließt 13. Dar­an fehl­te es, wenn das Risi­ko einer völ­li­gen Ver­än­de­rung des zuläs­si­gen Maßes der bau­li­chen Nutz­bar­keit des Erb­bau­grund­stücks zwar bestand, die Ver­wirk­li­chung die­ses Risi­kos von den Par­tei­en aber ange­sichts der damals vor­han­de­nen Bebau­ung des Erb­bau­grund­stücks, der benach­bar­ten Grund­stü­cke und der dama­li­gen bau­pla­ne­ri­schen Fest­set­zun­gen für die Ver­trags­zeit nicht erwar­tet wur­de. War eine Erhö­hung der bau­li­chen Nut­zung, wie sie auf Grund des Bebau­ungs­plans aus dem Jah­re 2008 rea­li­siert wor­den ist, im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses nicht zu erwar­ten, kann auch dem Umstand, dass der Erb­bau­be­rech­tig­te nach dem Ver­trag einen Neu­bau errich­ten darf, eine Über­nah­me des Risi­kos von Stö­run­gen des Gleich­ge­wichts zwi­schen dem Erb­bau­zins und dem Wert des Erb­bau­rechts durch Erwei­te­run­gen der bau­li­chen Nutz­bar­keit nicht ent­nom­men wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Mai 2014 – V ZR 208/​12

  1. BGH, Urteil vom 12.10.2012 – – V ZR 222/​11, NJW-RR 2013, 494 Rn. 9[]
  2. vgl. Lemke/​Czub, Immo­bi­li­en­recht, § 9 Erb­bau­RG Rn. 27[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 27.09.1991 – V ZR 191/​90, NJW-RR 1992, 182; BGH, Urteil vom 30.06.2011 – VII ZR 13/​10, BGHZ 190, 212 Rn. 21[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 14.10.1959 – V ZR 9/​58, NJW 1959, 2203; BGH, Urteil vom 02.11.1961 – II ZR 126/​59, NJW 1962, 250, 251; Urteil vom 06.04.1995 – IX ZR 61/​94, BGHZ 129, 236, 253; Urteil vom 08.05.2002 – XII ZR 8/​00, NJW 2002, 2384, 2385; Urteil vom 27.10.2004 – XII ZR 175/​02, NJW-RR 2005, 236, 237; Bamberger/​Roth/​Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 34; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 62; Palandt/​Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 313 Rn. 25[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2013 – V ZR 201/​11, NJW-RR 2013, 1319 Rn. 27; BGH, Urteil vom 20.10.2005 – IX ZR 145/​04, NJW-RR 2006, 188 Rn. 10; Urteil vom 19.04.2007 – IX ZR 59/​06, NJW 2007, 2325 Rn. 10[]
  6. BGH, Urteil vom 20.12 1985 – V ZR 263/​83, BGHZ 96, 385, 387[]
  7. vgl. Alber­ty, Rpfle­ger 1956, 330; v. Oefele/​Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, 5. Aufl., 6. Kapi­tel Rn.06.65[]
  8. vgl. dazu Nr. 4.3.3.2 Wert­ermitt­lungs­richt­li­ni­en 2006[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.1979 – V ZR 80/​77, BGHZ 74, 370, 373; BGH, Urteil vom 25.02.1993 – VII ZR 24/​92, BGHZ 121, 378, 392 mwN[]
  10. BGH, Urteil vom 10.12 1992 – I ZR 186/​90, BGHZ 121, 14, 16[]
  11. zur sachen­recht­li­chen Zuläs­sig­keit sol­cher Bestim­mun­gen: BGH, Urtei­le vom 12.06.1987 – V ZR 91/​86, BGHZ 101, 143, 145 f.; und vom 22.04.1994 – V ZR 183/​93, BGHZ 126, 12, 13[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 18.10.1968 – V ZR 93/​65, WM 1969, 64, 65; Urteil vom 10.03.1972 – V ZR 87/​70, WM 1972, 656, 657; Urteil vom 09.01.2009 – V ZR 168/​07, NJW 2009, 1348; Urteil vom 21.02.2012 – V ZR 6/​13 21; Bamberger/​Roth/​Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 30; Erman/​Hohloch, BGB, 13. Aufl., § 313 Rn. 24; Münch­Komm-BGB/­Fin­ken­au­er, 6. Aufl., § 313 Rn. 74; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 48[]
  13. BGH, Urteil vom 23.04.1976 – V ZR 167/​74, WM 1976, 1034; Urteil vom 27.03.1981 – V ZR 19/​80, NJW 1981, 1668; Urteil vom 28.09.1990 – V ZR 109/​89, BGHZ 112, 259, 261[]