Die bauliche Nutzung eines Erbbaurechts – Bauplanungsrecht und Erbbauzins

Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand; als solcher kann sie Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB sein.

Die bauliche Nutzung eines Erbbaurechts – Bauplanungsrecht und Erbbauzins

Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlichrechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht.

Eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB) setzt eine planwidrige Regelungslücke im Vertrag voraus. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten, das aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist1. Eine solche Regelungslücke besteht im vorliegenden Fall nicht:

Dem Vertrag kann nicht entnommen werden, dass die Vertragsparteien eine Bemessung des Erbbauzinses nach dem Umfang der tatsächlichen baulichen und wirtschaftlichen Ausnutzung des Erbbaugrundstücks gewollt hätten. Aus den Vereinbarungen der Parteien über die Höhe des Erbbauzinses (§ 7 Abs. 1), über dessen Anpassung (§ 7 Abs. 4) und über die Begrenzung der Zahlungspflicht der Erbbauberechtigten nach den Mieteinnahmen zum Beginn der Vertragszeit (§ 7 Abs. 2) lässt sich kein bestimmtes Regelungskonzept für den Erbbauzins herleiten. Es ist insbesondere nicht zu erkennen, dass der vereinbarte Erbbauzins (was für einen Erbbaurechtsvertrag untypisch wäre) sich nach den Mieteinkünften des Erbbauberechtigten bemessen oder von der baurechtlich zulässigen oder von der von dem Erbbauberechtigten ausgeübten baulichen Nutzung abhängen sollte.

Der Vereinbarung, dass der jährliche Erbbauzins 33.000 DM betrage, lässt sich nicht entnehmen, nach welcher Bezugsgröße die Vertragsparteien die Höhe des Erbbauzinses bestimmt haben. Die für die Anpassung des Erbbauzinses im Vertrag gewählte Bezugsgröße (das Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten) spricht gegen die von den Klägern geltend gemachte Regelungsvorstellung. Sie orientiert sich weder an den von dem Erbbauberechtigten tatsächlich gezogenen Mieteinnahmen noch an der Entwicklung des Werts der baulichen Nutzung des Erbbaugrundstücks. Eine Anpassung des Erbbauzinses nach Löhnen und Gehältern führt zu der Entwicklung des Lebensstandards angepassten Einkünften des Erbbaurechtsausgebers. Eine solche Anpassungsklausel dient gerade nicht der Bewahrung der Äquivalenz zwischen dem Erbbauzins und dem Wert der baulichen Nutzung des Grundstücks2.

Die Bestimmung über die anfängliche Begrenzung des Erbbauzinses (§ 7 Abs. 2) ist vorliegend als eine auf die bei Abschluss des Vertrags bestehende Sondersituation beschränkte Vereinbarung anzusehen, die nicht den Schluss auf eine generelle Bemessung des Erbbauzinses nach den aus dem Grundstück von dem Erbbauberechtigten erzielten Nutzungen zulässt.

Dasselbe gilt schließlich für die Regelung im Erbbaurechtsvertra, nach der der Erbbauberechtigte ausnahmsweise eine Minderung des Erbbauzinses bis auf die Hälfte des vereinbarten Betrags verlangen kann, wenn das Bauwerk zerstört wird und dem Erbbauberechtigten ein Wiederaufbau auf Grund besonderer Verhältnisse (wie in der Zeit zwischen dem Kriegsende 1945 und der Währungsreform 1948) nicht möglich oder unzumutbar sein sollte. Auch insofern handelt es sich um eine Ausnahmeregelung, welche die für die allgemeine Bemessung des Erbbauzinses nach den Vorstellungen der Parteien maßgebenden Faktoren nicht erkennen lässt.

Allerdings bejahte der Bundesgerichtshof einen Anspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB):

Ein solcher Anspruch ist nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil dem Erbbaurechtsvertrag ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen der Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks und der Höhe des Erbbauzinses nicht zu entnehmen ist. Das ist gerade Voraussetzung für einen Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB. Geschäftsgrundlage eines Vertrags kann nicht sein, was die Parteien vereinbart haben, sondern lediglich das, was sie ihrer Vereinbarung zugrunde gelegt haben3. Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage können nur einschlägig sein, wenn die Parteien zur Abhängigkeit des Erbbauzinses von der baulichen Nutzung des Erbbaugrundstücks nichts vereinbart haben.

Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand und kann als solcher Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB sein.

Bei den gegenseitigen, entgeltlichen Verträgen gehört der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur Geschäftsgrundlage, auch wenn dies bei den Vertragsverhandlungen nicht besonders angesprochen oder bedacht worden ist4. Die Vertragspartei, die eine Anpassung des Vertrags wegen einer durch unvorhergesehene Umstände eingetretenen schwerwiegenden Äquivalenzstörung verlangt, muss deshalb – anders als die Revisionserwiderung meint – nicht vortragen oder beweisen, dass der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zu den auch für die andere Partei erkennbaren Vorstellungen gehörte, auf denen sich ihr Vertragswille aufbaute. Davon kann grundsätzlich ausgegangen werden. Anhaltspunkte dafür, dass es sich hier ausnahmsweise anders verhalten haben könnte (die Grundstückseigentümerin also der Beklagten das Erbbaurecht teilweise unentgeltlich oder aber zu einem günstigen, unter dem üblichen Entgelt liegenden Erbbauzins bestellen wollte), sind weder festgestellt noch ersichtlich.

Die baurechtlich zulässige Nutzung des Erbbaugrundstücks ist ein für das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung wesentlicher Umstand. Der Erbbauzins ist das von dem Erbbauberechtigten zu zahlende Entgelt für die Bestellung des Erbbaurechts5, dessen wesentlicher Inhalt die Befugnis zur Nutzung des fremden Grundstücks als Baugrund ist6.

Die Äquivalenz der in einem Erbbaurechtsvertrag vereinbarten gegenseitigen Leistungen ist dann gegeben, wenn der Erbbauzins dem Wert des Erbbaurechts entspricht. Der Erbbauzins ist dem Recht zur baulichen Nutzung wirtschaftlich gleichwertig, wenn sich seine Höhe an dem Wert der dem Erbbauberechtigten gewährten Nutzungsmöglichkeit ausrichtet7. Wird der Erbbauzins Änderungen der baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks nicht angepasst, tritt eine Verschiebung der Werte zwischen dem Erbbaugrundstück und dem Erbbaurecht ein8.

Die für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung maßgeblichen Umstände hätten sich hier nach Vertragsschluss im Jahr 1964 schwerwiegend verändert, wenn der – mangels anderer Feststellungen hierzu im Revisionsverfahren zugrunde zu legende – Vortrag der Kläger zutrifft, dass sich auf Grund des Vorhaben bezogenen Bebauungsplans aus dem Jahre 2008 die bauplanungsrechtlich zulässige (und von der Beklagten mit dem Neubau auch in Anspruch genommene) bauliche Ausnutzung um den Faktor 2, 5 erhöht hat.

Ein Anpassungsanspruch der Grundstückseigentümer ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Erbbaurechtsvertrag keine Anpassungsregelung für den Fall einer Störung der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung als Folge von Änderungen der gemeindlichen Bauleitplanung enthält. Für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wäre allerdings kein Raum, wenn sich damit ein Risiko verwirklicht hätte, das nach der vertraglichen Regelung in den Risikobereich einer Partei (hier der Grundstückseigentümerin) fiele9. In einem solchen Fall muss sich die Partei, die dieses Risiko nach den vertraglichen Regelungen übernommen hat, an dem Vertrag festhalten lassen.

Eine Risikoübernahme liegt nicht schon darin, dass der Vertrag nur eine Anpassung des Erbbauzinses nach dem Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten vorsieht. Diese Bestimmung ist nicht in dem Sinne abschließend, dass andere Anpassungen des Erbbauzinses an veränderte Umstände ausgeschlossen sind. Die Annahme, die Vereinbarung über die Anpassung des Erbbaurechts sei abschließend, ist bereits mit dem Grundsatz unvereinbar, dass maßgeblich für die Auslegung vertraglicher Vereinbarungen in erster Linie der gewählte Wortlaut und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille ist10. Nach dem Wortlaut der Regelung über die Anpassung des Erbbauzinses (§ 7 Abs. 4 des Vertrags) haben die Parteien der Bemessung des Erbbauzinses die (damalige) Kaufkraft der Mark zugrunde gelegt und daher das Nachfolgende vereinbart. Zweck der Regelung über die Anpassung des Erbbauzinses in § 7 Abs. 4 war es nach der Präambel, Vorsorge gegen eine Störung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung durch den Geldwertschwund zu treffen. Für eine Auslegung, dass die Parteien Anpassungen des Erbbauzinses bei anderen, unvorhergesehenen Störungen des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung ausschließen wollten, gibt diese Vereinbarung jedoch nichts her.

Eine solche Risikoübernahme durch die Grundstückseigentümerin kann sich jedoch daraus ergeben, dass die Beklagte nach § 2 des Erbbaurechtsvertrags, auf dem Erbbaugrundstück einen Neubau nach Maßgabe des öffentlichen Baurechts errichten durfte11. Bestimmt sich das Maß der nach dem Erbbaurechtsvertrag zulässigen baulichen Nutzung nach dem öffentlichrechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), berechtigen Erhöhungen des Maßes der baurechtlich zulässigen Nutzung des Erbbaugrundstücks den Grundstückseigentümer in der Regel grundsätzlich nicht dazu, eine Anpassung des Erbbauzinses nach der Vorschrift über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu verlangen. Die Parteien können nämlich in der Regel nicht davon ausgehen, dass sich eine von dem gemeindlichen Bauplanungsrecht abhängige zulässige bauliche Nutzung des Erbbaugrundstücks während der gesamten Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags (also über viele Jahrzehnte) nicht ändern wird. Vorhersehbare Umstände, die im Vertrag durch eine ihnen Rechnung tragende Anpassungsklausel hätten berücksichtigt werden können, schließen einen Anpassungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich aus, weil in der Regel davon auszugehen ist, dass die Parteien das Risiko ihres Eintritts übernommen haben12.

Anders verhält es sich jedoch, wenn die Parteien bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags nicht von Änderungen des Maßes der zulässigen baulichen Nutzung in einem für den Wert des Rechts wesentlichem Umfang ausgegangen sind. Dieses Vorbringen ist erheblich, weil nicht schon die Vorhersehbarkeit eines Fortfalls der Geschäftsgrundlage, sondern dessen bewusste Inkaufnahme einen Anspruch auf Anpassung des Vertrags ausschließt13. Daran fehlte es, wenn das Risiko einer völligen Veränderung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks zwar bestand, die Verwirklichung dieses Risikos von den Parteien aber angesichts der damals vorhandenen Bebauung des Erbbaugrundstücks, der benachbarten Grundstücke und der damaligen bauplanerischen Festsetzungen für die Vertragszeit nicht erwartet wurde. War eine Erhöhung der baulichen Nutzung, wie sie auf Grund des Bebauungsplans aus dem Jahre 2008 realisiert worden ist, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erwarten, kann auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag einen Neubau errichten darf, eine Übernahme des Risikos von Störungen des Gleichgewichts zwischen dem Erbbauzins und dem Wert des Erbbaurechts durch Erweiterungen der baulichen Nutzbarkeit nicht entnommen werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Mai 2014 – V ZR 208/12

  1. BGH, Urteil vom 12.10.2012 – – V ZR 222/11, NJW-RR 2013, 494 Rn. 9[]
  2. vgl. Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 9 ErbbauRG Rn. 27[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 27.09.1991 – V ZR 191/90, NJW-RR 1992, 182; BGH, Urteil vom 30.06.2011 – VII ZR 13/10, BGHZ 190, 212 Rn. 21[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 14.10.1959 – V ZR 9/58, NJW 1959, 2203; BGH, Urteil vom 02.11.1961 – II ZR 126/59, NJW 1962, 250, 251; Urteil vom 06.04.1995 – IX ZR 61/94, BGHZ 129, 236, 253; Urteil vom 08.05.2002 – XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384, 2385; Urteil vom 27.10.2004 – XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, 237; Bamberger/Roth/Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 34; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 62; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 313 Rn. 25[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2013 – V ZR 201/11, NJW-RR 2013, 1319 Rn. 27; BGH, Urteil vom 20.10.2005 – IX ZR 145/04, NJW-RR 2006, 188 Rn. 10; Urteil vom 19.04.2007 – IX ZR 59/06, NJW 2007, 2325 Rn. 10[]
  6. BGH, Urteil vom 20.12 1985 – V ZR 263/83, BGHZ 96, 385, 387[]
  7. vgl. Alberty, Rpfleger 1956, 330; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., 6. Kapitel Rn.06.65[]
  8. vgl. dazu Nr. 4.3.3.2 Wertermittlungsrichtlinien 2006[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.1979 – V ZR 80/77, BGHZ 74, 370, 373; BGH, Urteil vom 25.02.1993 – VII ZR 24/92, BGHZ 121, 378, 392 mwN[]
  10. BGH, Urteil vom 10.12 1992 – I ZR 186/90, BGHZ 121, 14, 16[]
  11. zur sachenrechtlichen Zulässigkeit solcher Bestimmungen: BGH, Urteile vom 12.06.1987 – V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 145 f.; und vom 22.04.1994 – V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 13[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 18.10.1968 – V ZR 93/65, WM 1969, 64, 65; Urteil vom 10.03.1972 – V ZR 87/70, WM 1972, 656, 657; Urteil vom 09.01.2009 – V ZR 168/07, NJW 2009, 1348; Urteil vom 21.02.2012 – V ZR 6/13 21; Bamberger/Roth/Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 30; Erman/Hohloch, BGB, 13. Aufl., § 313 Rn. 24; MünchKomm-BGB/Finkenauer, 6. Aufl., § 313 Rn. 74; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 48[]
  13. BGH, Urteil vom 23.04.1976 – V ZR 167/74, WM 1976, 1034; Urteil vom 27.03.1981 – V ZR 19/80, NJW 1981, 1668; Urteil vom 28.09.1990 – V ZR 109/89, BGHZ 112, 259, 261[]

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