Die Begrün­dung einer Miet­erhö­hung

Ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen kann nicht mit dem Miet­preis­check von Immobilienscout24 begrün­det wer­den.

Die Begrün­dung einer Miet­erhö­hung

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kla­ge einer Ver­mie­te­rin auf Miet­erhö­hung abge­wie­sen. Für eine Woh­nung von 98,43 qm im Mün­che­ner Stadt­teil Ober­gie­sing zahlt der Beklag­te seit Miet­be­ginn (1. Dezem­ber 2012) unver­än­dert 1.189,20,- Euro net­to kalt bzw. 1.824,20 Euro brut­to warm. Die Klä­ge­rin meint, dass ihr Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen vom 12. Juni 2017 der gesetz­li­chen Form genü­ge. Den Miet­spie­gel für die Lan­des­haupt­stadt Mün­chen kön­ne man auf­grund feh­len­der Nach­voll­zieh­bar­keit nicht her­an­zie­hen. Da für Mün­chen auch kei­ne Miet­da­ten­bank exis­tie­re und auf­grund der städ­te­bau­li­chen Ver­feh­lun­gen der Lan­des­haupt­stadt Mün­chen auch kei­ne Ver­gleichs­woh­nun­gen gefun­den wer­den könn­ten, sei die Klä­ge­rin gezwun­gen gewe­sen, für die Begrün­dung ihres Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens auf pri­va­te Daten­ban­ken zurück­zu­grei­fen. Die nun­mehr ver­lang­te Kalt­mie­te sei über­dies auch orts­üb­lich und ange­mes­sen.

Der Beklag­te trägt vor, dass das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen wegen der unzu­läs­si­gen Bezug­nah­me auf den Miet­preis­Check unwirk­sam sei. Dar­auf­hin hat die Ver­mie­te­rin Kla­ge erho­ben.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen kön­ne der aus dem Inter­net­por­tal von Immo­bi­li­en­s­cout 24 gewon­ne­ne vor­ge­leg­te Miet­preis­Check nach den gesetz­li­chen Rege­lun­gen nicht zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens her­an­ge­zo­gen wer­den: So wer­de der Aus­zug des „Miet­preis­Checks“ aus dem Inter­net­por­tal www.immobilienscout24.de dem in meh­rer­lei Hin­sicht nicht gerecht:

a) Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird aus den übli­chen Mie­ten in der jewei­li­gen Gemein­de gebil­det, die in den letz­ten 4 Jah­ren ver­ein­bart wur­den. Vor­lie­gend ist der „Miet­preis­Check“ bereits mit dem Zusatz über­schrie­ben „Auf Basis Deutsch­lands größ­ter Immo­bi­li­en­da­ten­bank“, so dass die in Bezug genom­me­nen Ver­gleichs­mie­ten kei­nes­falls auf die Gemein­de Mün­chen beschränkt sind, son­dern viel­mehr den gesam­ten deut­schen Miet­markt abde­cken dürf­ten. Schon des­halb ist das gewähl­te Begrün­dungs­mit­tel nicht for­mell aus­rei­chend.

b) Bei dem Inter­net­por­tal www.immobilienscout24.de han­delt es sich gerichts­be­kannt um eine Platt­form, auf der Miet- und Kauf­an­ge­bo­te ange­bo­ten wer­den, wobei es sich bei Wohn­an­ge­bo­ten jeweils um Miet­an­ge­bo­te han­delt, die mit einer ein­sei­ti­gen Preis­vor­stel­lung der Ver­mie­ter­par­tei ver­bun­den sind. Das Inter­net­por­tal wer­tet daher ledig­lich ein­sei­ti­ge Preis­vor­stel­lun­gen der Ver­mie­ter­sei­te aus, die natur­ge­mäß zu einem höhe­ren Qua­drat­me­ter­preis gelan­gen. Zudem ist nicht sicher­ge­stellt, dass die Miet­ver­trä­ge auch tat­säch­lich mit den ein­ge­stell­ten Preis­vor­stel­lun­gen abge­schlos­sen wur­den. Auch dies spricht ein­deu­tig gegen die for­mel­le Wirk­sam­keit des gewähl­ten Begrün­dungs­mit­tels.

c) Schließ­lich bie­tet der "Miet­preis­Check“ nur die gegen­wär­ti­gen Ver­mie­ter­vor­stel­lun­gen hin­sicht­lich der Miet­hö­he ab und nicht wie (…das Gesetz…) ein­deu­tig vor­aus­setzt, die tat­säch­lich ver­ein­bar­ten Mie­ten inner­halb der letz­ten 4 Jah­re. Da die Woh­nungs­mie­ten gerichts­be­kannt im Gemein­de­be­reich der Lan­des­haupt­stadt Mün­chen in den letz­ten 4 Jah­ren erheb­lich gestie­gen sind, ist auch des­we­gen das gewähl­te Begrün­dungs­mit­tel von vorn­her­ein unge­eig­net, dem Mie­ter eine auch nur annä­hern­de Hil­fe­stel­lung dafür zu geben, ob die dar­in ver­lang­te neue Net­to­mie­te orts­üb­lich ist. Auch des­we­gen ist das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen for­mell unwirk­sam.“

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 7. März 2018 – 472 C 23258/​17