Die Begründung einer Mieterhöhung

Ein Mieterhöhungsverlangen kann nicht mit dem Mietpreischeck von Immobilienscout24 begründet werden.

Die Begründung einer Mieterhöhung

Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht München in dem hier vorliegenden Fall die Klage einer Vermieterin auf Mieterhöhung abgewiesen. Für eine Wohnung von 98,43 qm im Münchener Stadtteil Obergiesing zahlt der Beklagte seit Mietbeginn (1. Dezember 2012) unverändert 1.189,20,- Euro netto kalt bzw. 1.824,20 Euro brutto warm. Die Klägerin meint, dass ihr Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juni 2017 der gesetzlichen Form genüge. Den Mietspiegel für die Landeshauptstadt München könne man aufgrund fehlender Nachvollziehbarkeit nicht heranziehen. Da für München auch keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Landeshauptstadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden könnten, sei die Klägerin gezwungen gewesen, für die Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die nunmehr verlangte Kaltmiete sei überdies auch ortsüblich und angemessen.

Der Beklagte trägt vor, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen der unzulässigen Bezugnahme auf den MietpreisCheck unwirksam sei. Daraufhin hat die Vermieterin Klage erhoben.

Nach Auffassung des Amtsgerichts München könne der aus dem Internetportal von Immobilienscout 24 gewonnene vorgelegte MietpreisCheck nach den gesetzlichen Regelungen nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden: So werde der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Vorliegend ist der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

b) Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handelt es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handelt, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal wertet daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

c) Schließlich bietet der “MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie (…das Gesetz…) eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten 4 Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich ist. Auch deswegen ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.“

Amtsgericht München, Urteil vom 7. März 2018 – 472 C 23258/17