Wird eine Grunddienstbarkeit bereits bei Bestellung durch eine auf dem belasteten Grundstück vorhandene Anlage beeinträchtigt, begründet dies, vorbehaltlich einer schuldrechtlich vereinbarten Duldungspflicht, einen Beseitigungsanspruch des Berechtigten. Auf einen solchen Beseitigungsanspruch findet § 1028 BGB Anwendung; mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Dienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht.
Im Ausgangspunkt hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks gegen den Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Anspruch aus § 894 BGB auf Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeit, wenn diese wegen der Verjährung des Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs erloschen ist. Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, stehen dem Berechtigten die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu (§ 1027 BGB). Beeinträchtigung in diesem Sinn ist jede Störung oder Behinderung der rechtmäßigen Ausübung der Dienstbarkeit. Der Dienstbarkeitsberechtigte kann die Beseitigung bzw. die Unterlassung einer solchen Beeinträchtigung verlangen (§ 1004 Abs. 1 BGB). Dieser Anspruch unterliegt jedoch nach § 1028 Abs. 1 Satz 1 BGB der Verjährung auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist; mit der Verjährung des Anspruchs erlischt das Recht, soweit der Bestand der Anlage mit ihm in Widerspruch steht. Mit dem Erlöschen der Grunddienstbarkeit wird das Grundbuch unrichtig, weil es eine nicht mehr bestehende Belastung ausweist. Daher kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks von dem Berechtigten nach § 894 BGB insoweit die Bewilligung – in der Form des § 29 GBO der Berichtigung des Grundbuchs durch Löschung der Grunddienstbarkeit verlangen1. Die Eigentümer sind als Wohnungseigentümer für den Löschungsanspruch, wovon das Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht unausgesprochen ausgeht, auch passivlegitimiert2.
Nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB erlischt die Dienstbarkeit nur, „soweit“ der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht. Die Grunddienstbarkeit erlischt nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung durch die Anlage gar nicht mehr möglich ist. Wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträchtigung betroffenen Teils und bleibt im Übrigen bestehen. Dies gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit ein Bauverbot zum Inhalt hat, gegen das durch die Errichtung eines Gebäudes verstoßen wurde3. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks kann dann nach § 894 BGB von dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur die Bewilligung einer teilweisen Löschung der Grunddienstbarkeit in Form einer Inhaltsänderung (räumliche Einschränkung) verlangen4.
Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts5, dass die Grunddienstbarkeit in Form des Bauverbots mit der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung des Mehrfamilienhauses und der Doppelgarage bezogen auf die bebaute Grundstücksfläche insgesamt und damit worüber die Parteien vornehmlich streiten in der Höhe unbegrenzt erloschen ist. Erloschen ist die Grunddienstbarkeit nur insoweit, als das Unterlassen der Bebauung mit Gebäuden entsprechenden Ausmaßes nicht mehr verlangt werden kann.
Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sind das Anfang der 1950er Jahre errichtete Mehrfamilienhaus und die 1959 errichtete Doppelgarage bauliche Anlagen, durch welche die Grunddienstbarkeit in Form des Bauverbots beeinträchtigt wird (§ 1028 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung verjährt, wenn es wie hier um die Verwirklichung des Rechts selbst und nicht nur um eine Störung in der Ausübung geht, in entsprechender Anwendung von § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach dreißig Jahren6. Die Verjährung trat hinsichtlich des Mehrfamilienhauses und der Doppelgarage spätestens Ende 1989 ein.
Richtig ist zwar, dass die Doppelgarage und das Mehrfamilienhaus nicht die gesamte Grundstücksfläche ausschöpfen, so dass die Grunddienstbarkeit hinsichtlich der nicht bebauten Grundstücksfläche bestehen blieb. Auf die bebaute Grundstücksfläche allein kommt es für den Umfang des Erlöschens der Grunddienstbarkeit gemäß § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB aber nicht an. Verjährt der Anspruch auf Beseitigung des Gebäudes, erlischt die Dienstbarkeit, wie der Bundesgerichtshof allerdings erst nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, grundsätzlich nur insoweit, als das Unterlassen der Bebauung mit einem Gebäude entsprechenden Ausmaßes nicht mehr verlangt werden kann7. Schöpft wie hier das errichtete Gebäude den von dem Bauverbot erfassten Bereich des Grundstücks nicht aus, kann ein abgrenzbarer Teil des Bauverbotes verbleiben. Damit ist nicht nur die verbleibende nicht bebaute Grundstücksfläche gemeint, sondern auch der Raum über dem Gebäude. Denn das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auch auf den Raum über der Oberfläche (§ 905 Satz 1 BGB), sodass ein generelles Bauverbot die Ausübung seines Eigentümerrechts auch in der Höhe ausschließt8.
Die Begrenzung des Erlöschens der Grunddienstbarkeit auf das Unterlassen der Bebauung mit einem Gebäude entsprechenden Ausmaßes ist entgegen der Ansicht des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts nicht unpraktikabel.
Das gilt zunächst, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks wie hier – die Grundbuchberichtigung veranlasst. Durch die Geltendmachung des Berichtigungsanspruchs aus § 894 BGB werden Wirklichkeit und Grundbuchinhalt wieder in Übereinstimmung gebracht9. Nach durchgeführter Berichtigung kann ein unbefangener Betrachter den Umfang des Bauverbots anhand des Grundbuchs und der in der Grundakte (§ 24 GBV) befindlichen Eintragungsbewilligung einschätzen und beurteilen, ob ein Neubau in seiner Fläche und Höhe dem Baukörper des früheren Gebäudes entspricht und damit zulässig ist. Wird anstelle des Gebäudes ein Neubau errichtet, muss dieser nicht exakt dem vorigen Bau entsprechen. Für die Reichweite des Erlöschens des Bauverbots kommt es nicht auf die konkrete Beschaffenheit des früheren Gebäudes, sondern auf dessen Baukörper an. Dieser kann und muss, damit sich aus der berichtigten Eintragung der geänderte Inhalt der Grunddienstbarkeit ergibt, in der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) in seinen ungefähren Umrissen beschrieben werden.
Unterbleibt eine solche Grundbuchberichtigung, weil keiner der Eigentümer sie herbeiführt, kann allerdings der Umfang des Erlöschens der Grunddienstbarkeit mit Zeitablauf unklar werden. Er ergibt sich dann nicht aus dem Grundbuch. Das ist jedoch unmittelbare Folge des kraft Gesetzes auf Teile der Grunddienstbarkeit begrenzten Erlöschens des dinglichen Rechts (§ 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB)9. Es liegt im Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks, rechtzeitig für die inhaltliche Änderung der Grunddienstbarkeit durch eine Grundbuchberichtigung zu sorgen; denn er trägt insoweit die Darlegungs- und Beweislast, sodass die Unaufklärbarkeit von Vorgängen aus der Vergangenheit zu seinen Lasten geht.
Die Grunddienstbarkeit in Form des Bauverbots ist nach diesen Maßstäben mit der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung des Mehrfamilienhauses und der Doppelgarage nicht nur hinsichtlich der nicht bebauten Grundstücksfläche bestehen geblieben, sondern auch insoweit, als eine Bebauung jeweils mit einem höheren Gebäude verboten blieb und bleibt. Anhaltspunkte dafür, dass ein in diesem Rahmen fortbestehendes Bauverbot dem herrschenden Grundstück keinen Vorteil i.S.v. § 1019 BGB mehr böte, liegen nicht vor.
Rechtsfehlerhaft ist auch die Annahme des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts, das durch die Grunddienstbarkeit gesicherte Einfriedungsverbot sei wegen der auf dem belasteten Grundstück errichteten Mauer insgesamt erloschen.
Die Grunddienstbarkeit hat neben dem allgemeinen Bauverbot ein Einfriedungsverbot zum Inhalt10. Inhalt des durch die Grunddienstbarkeit gesicherten Einfriedungsverbots ist ein Verbot im Sinne des § 1018 Alt. 2 BGB, das Grundstück einzufrieden, mit Ausnahme der Einfriedung durch natürliche Hecken. Das bedeutet nicht, dass das belastete Grundstück mit natürlichen Hecken eingefriedet werden müsste; eine solche positive Leistungspflicht des Eigentümers könnte auch gemäß § 1018 BGB nicht (Haupt)Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein11. Das Grundstück der Eigentümer darf mit einer Hecke in unbegrenzter Höhe eingefriedet werden, muss es aber nicht; eine andere Einfriedung als durch natürliche Hecke ist hingegen verboten. Ein solches Einfriedungsverbot ist zu behandeln wie ein Bauverbot, nach dem bestimmte Anlagen erlaubt sind und andere nicht.
Die im vorliegenden Fall das belastete Grundstück einfriedende Mauer verstößt gegen das Einfriedungsverbot. Sie ist eine Anlage, durch welche die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird (§ 1027 BGB), mit der Folge, dass dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks im Grundsatz die in § 1004 BGB genannten Rechte zustehen. Etwas anderes folgt nicht daraus, dass die Mauer bereits im Jahr 1900 errichtet wurde, sie also zu schon im Zeitpunkt der Bestellung der Grunddienstbarkeit bestand. Wird eine Grunddienstbarkeit bereits bei Bestellung durch eine auf dem belasteten Grundstück vorhandene Anlage beeinträchtigt, begründet dies, vorbehaltlich einer schuldrechtlich vereinbarten Duldungspflicht, einen Beseitigungsanspruch des Berechtigten (§ 1027, § 1004 Abs. 1 BGB). Ob und inwieweit die Grunddienstbarkeit durch eine Anlage im Sinne des § 1027 BGB beeinträchtigt wird, bestimmt sich nicht nach dem Zeitpunkt von deren Errichtung, sondern nach dem Inhalt der Grunddienstbarkeit, wie er sich aus dem Grundbuch ergibt. Auf den Grundbuchinhalt muss der Rechtsverkehr vertrauen dürfen. Dem widerspricht es, den Abwehranspruch zum Schutz der ungestörten Ausübung der Grunddienstbarkeit auf neu errichtete Anlagen zu beschränken. Andernfalls käme es zu schwierigen Abgrenzungsfragen, weil sich der Zeitpunkt der Errichtung der Anlage regelmäßig nicht aus dem Grundbuch ergibt und im Nachhinein oft auch nicht zuverlässig festgestellt werden kann. Das schließt es allerdings nicht aus, dass der Berechtigte und der Verpflichtete schuldrechtlich vereinbaren, dass eine bei Bestellung vorhandene Anlage (zunächst) nicht entfernt werden muss. Eine solche schuldrechtlich vereinbarte Duldung einer bestehenden Anlage bindet den Einzelrechtsnachfolger jedoch nicht12.
Auf einen solchen Beseitigungsanspruch findet § 1028 BGB Anwendung13. Soweit das teilweise anders gesehen und, sofern dies überhaupt begründet wird, die Ansicht vertreten wird, die Interessenlage bei Bestehen einer störenden Anlage sei nicht notwendig die gleiche wie bei einem nachträglichen Errichten einer solchen Anlage14, überzeugt das nicht. Für die Anwendung des § 1028 BGB kommt es nicht darauf an, wann die Anlage errichtet worden ist, sondern darauf, ob diese die rechtmäßige Ausübung der Dienstbarkeit stört oder behindert und deshalb ein Beseitigungsanspruch nach § 1027, § 1004 Abs. 1 BGB gegeben ist. Das ist im Grundsatz auch bei einer bereits bestehenden Anlage der Fall. Aus dem Wortlaut von § 1028 Abs. 1 Satz 1 BGB („Ist auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, durch welche die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird, errichtet worden …“) ergibt sich nichts Anderes. Als Voraussetzung für die Verjährung des Anspruchs des Berechtigten auf Beseitigung der Störung ist nur formuliert, dass die Anlage auf dem belasteten Grundstück errichtet worden ist und dadurch die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird. Zu dem Zeitpunkt der Errichtung der Anlage verhält sich die Vorschrift nicht. Der mit § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB verfolgte Zweck, dass sich die Wirklichkeit nach einer gewissen Zeit gegen den Inhalt des Grundbuchs durchsetzt15, greift auch für eine bei Eintragung der Grunddienstbarkeit bereits bestehende Anlage ein. Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs des Berechtigten erlischt folglich die Dienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht (§ 1028 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend).
Der Anspruch der Dienstbarkeitsberechtigten auf Beseitigung der Mauer war somit spätestens Ende 1964 verjährt. Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt das Einfriedungsverbot aber nicht insgesamt, sondern nur insoweit, als das Unterlassen der Einfriedung, wenn sie anders als durch natürliche Hecken erfolgt, in einem der Mauer entsprechenden Ausmaß nicht mehr verlangt werden kann. Das Einfriedungsverbot wird durch die Mauer zwar im Ganzen beeinträchtigt. Es verbleibt aber ein abgrenzbarer Teil des Verbots, der von der Mauer nicht beeinträchtigt wird, weil eine das Ausmaß der Mauer überschreitende, nicht in einer natürlichen Hecke bestehende Einfriedung verboten bleibt. In Widerspruch zu dem Einfriedungsverbot steht die Mauer nämlich nur im Umfang ihres derzeitigen Baukörpers, also bezogen auf ihre Breite und ihre Höhe. Insoweit ist das Einfriedungsverbot erloschen. Dagegen bleibt es insoweit bestehen, als eine nicht aus einer natürlichen Hecke bestehende Einfriedung verboten bleibt, die breiter und höher ist als die derzeit auf dem belasteten Grundstück befindliche Mauer. Im Rahmen des Baukörpers der Mauer ist die Dienstbarkeitsberechtigten in der Wahl der Art der Einfriedung frei geworden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. April 2023 – V ZR 258/21
- vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22, NJW-RR 2023, 521 Rn. 7 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22, aaO Rn. 8[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22, NJW-RR 2023, 521 Rn.20 ff.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22, aaO Rn. 33[↩]
- Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 19.11.2021 – 17 U 44/21[↩]
- BGH, Urteil vom 18.07.2014 – V ZR 151/13, NJW 2014, 3780 Rn. 13, 29[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22, NJW-RR 2023, 521 Rn.20[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22, aaO Rn. 26[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22, NJW-RR 2023, 521 Rn. 32[↩][↩]
- zur Kombination von mehreren Verboten bzw. Befugnissen vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1965 – V ZR 77/63, NJW 1965, 2398, 2399; Beschluss vom 06.11.2014 – V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208 Rn. 17; Urteil vom 17.12.2021 – V ZR 44/21, NJW-RR 2022, 594 Rn. 11[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1984 – V ZR 155/83, WM 1984, 820, 821[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 24.04.2015 – V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 7 mwN[↩]
- so auch OLG Schleswig, BeckRS 2021, 9740 Rn. 17; OLG Saarbrücken, MDR 2009, 376; Grüneberg/Herrler, BGB, 82. Aufl., § 1028 Rn. 2; MünchKomm-BGB/Mohr, 9. Aufl., § 1028 Rn. 6[↩]
- vgl. OLG Hamm, Urteil vom 02.05.2016 5 U 102/15 49; BeckOGK/Kazele, BGB [1.02.2023], § 1028 Rn. 14; NK-BGB/Otto, 5. Aufl., § 1028 Rn. 10; RGRK/Rothe BGB, 12. Aufl., § 1028 Rn. 2; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1028 Rn. 3: „neue Anlage“[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2014 – V ZR 151/13, NJW 2014, 3780 Rn.20[↩]
