Die Beschaf­fen­heits­vor­stel­lung des lärm­emp­find­li­chen Mie­ters

Die bei einer Miet­sa­che für eine kon­klu­dent getrof­fe­ne Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung erfor­der­li­che Eini­gung kommt nicht schon dadurch zustan­de, dass dem Ver­mie­ter eine bestimm­te Beschaf­fen­heits­vor­stel­lung des Mie­ters bekannt ist. Erfor­der­lich ist viel­mehr, dass der Ver­mie­ter dar­auf in irgend­ei­ner Form zustim­mend reagiert 1.

Die Beschaf­fen­heits­vor­stel­lung des lärm­emp­find­li­chen Mie­ters

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die ver­ein­bar­te Mie­te kraft Geset­zes gemin­dert, wenn die Miet­sa­che zur Zeit der Über­las­sung an den Mie­ter einen Man­gel auf­weist, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt oder (erheb­lich) min­dert, oder ein sol­cher Man­gel wäh­rend der Miet­zeit ent­steht. Ein der­ar­ti­ger Man­gel ist dann gege­ben, wenn der tat­säch­li­che Zustand der Miet­sa­che vom ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Zustand abweicht. Der ver­trag­lich geschul­de­te Zustand bestimmt sich in ers­ter Linie nach den Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en, die auch durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten (kon­klu­dent) getrof­fen wer­den kön­nen. Gegen­stand einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung kön­nen dabei auch Umstän­de sein, die von außen auf die Miet­sa­che unmit­tel­bar ein­wir­ken (sog. Umwelt­feh­ler), wie etwa Immis­sio­nen, denen die Miet­sa­che aus­ge­setzt ist. Soweit aller­dings Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, wird der zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­te Zustand unter Berück­sich­ti­gung des ver­ein­bar­ten Nut­zungs­zwecks und des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) nach der Ver­kehrs­an­schau­ung bestimmt 2.

Auch eine kon­klu­den­te Ver­ein­ba­rung setzt zwei über­ein­stim­men­de Wil­lens­er­klä­run­gen vor­aus. Für die Annah­me einer sol­chen Wil­lens­über­ein­stim­mung bezüg­lich eines soge­nann­ten Umwelt­feh­lers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mie­ter bei Ver­trags­schluss einen von außen auf die Miet­sa­che ein­wir­ken­den Umstand – hier die von einem "nor­ma­len" Schul­be­trieb aus­ge­hen­den Geräuschim­mis­sio­nen – als für ihn hin­nehm­bar wahr­nimmt und er sich unge­ach­tet die­ser von ihm als (noch) erträg­lich emp­fun­de­nen Vor­be­las­tung dafür ent­schei­det, die Woh­nung anzu­mie­ten. Zur kon­klu­dent geschlos­se­nen Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung wird die­ser Umstand viel­mehr nur, wenn der Ver­mie­ter aus dem Ver­hal­ten des Mie­ters nach dem objek­tiv zu bestim­men­den Emp­fän­ger­ho­ri­zont (§§ 133, 157 BGB) erken­nen muss­te, dass der Mie­ter die Fort­dau­er die­ses bei Ver­trags­schluss bestehen­den Umstands über die unbe­stimm­te Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses hin­weg als maß­geb­li­ches Kri­te­ri­um für den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Woh­nung ansieht, und der Ver­mie­ter dem zustimmt. Eine ein­sei­tig geblie­be­ne Vor­stel­lung des Mie­ters genügt für die Annah­me einer dies­be­züg­li­chen Wil­lens­über­ein­stim­mung selbst dann nicht, wenn sie dem Ver­mie­ter bekannt ist. Erfor­der­lich ist jeden­falls, dass der Ver­mie­ter dar­auf in irgend­ei­ner Form zustim­mend reagiert 3.

Soweit es um Lärm­im­mis­sio­nen geht, die von öffent­li­chen Stra­ßen oder – wie hier – von einem Nach­bar­grund­stück auf die Miet­sa­che ein­wir­ken, ist im Übri­gen der offen­sicht­li­che und bei­den Par­tei­en bekann­te Umstand zu berück­sich­ti­gen, wonach der Ver­mie­ter regel­mä­ßig kei­nen Ein­fluss dar­auf hat, dass die zu Miet­be­ginn bestehen­den Ver­hält­nis­se wäh­rend der gesam­ten Dau­er des Miet­ver­tra­ges unver­än­dert fort­be­stehen. Der Mie­ter kann daher im All­ge­mei­nen nicht erwar­ten, dass der Ver­mie­ter die ver­trag­li­che Haf­tung für den Fort­be­stand der­ar­ti­ger "Umwelt­be­din­gun­gen" über­neh­men will. Die Annah­me einer dahin­ge­hen­den kon­klu­den­ten Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung wird des­halb allen­falls in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len in Betracht kom­men und jeden­falls kon­kre­te Anhalts­punk­te für die Über­nah­me einer so weit gehen­den; und vom Ver­mie­ter nicht beherrsch­ba­ren Haf­tung vor­aus­set­zen.

Der­ar­ti­ge Umstän­de sind vor­lie­gend weder fest­ge­stellt noch sonst ersicht­lich. Ins­be­son­de­re las­sen sich auch der Miet­ver­trags­ur­kun­de kei­ne Umstän­de ent­neh­men, die den siche­ren Schluss auf die ver­bind­li­che Fest­le­gung eines bestimm­ten Immis­si­ons­stan­dards über die Dau­er der Miet­zeit hin­weg zulie­ßen 4.

Soweit danach kon­kre­te Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, beant­wor­tet sich die Fra­ge, was im Ein­zel­nen zu dem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand der in Rede ste­hen­den Woh­nung gehört, den der Ver­mie­ter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wäh­rend der Miet­zeit zu erhal­ten hat, nach den gesam­ten Umstän­den des Miet­ver­hält­nis­ses und den dar­aus in – gege­be­nen­falls ergän­zen­der – Aus­le­gung abzu­lei­ten­den Stan­dards, ins­be­son­de­re nach der Miet­sa­che und deren beab­sich­tig­ter Nut­zung sowie der Ver­kehrs­an­schau­ung unter Beach­tung des in § 242 BGB nor­mier­ten Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/​14

  1. Bestä­ti­gung der BGH-Recht­spre­chung, vgl. BGH, Urtei­le vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, WuM 2009, 659 Rn. 14[]
  2. zum Gan­zen: BGH, Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN[]
  3. BGH, Urtei­le vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, aaO Rn. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, WuM 2009, 659 Rn. 14[]
  4. vgl. dazu BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/​07, NJW 2009, 664 Rn. 26[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.06.2006 – XII ZR 34/​04, NZM 2006, 626 Rn. 13; vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/​04, WuM 2007, 381 Rn. 8; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, aaO Rn. 11; vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, aaO Rn. 8; jeweils mwN[]