Die Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die qua­li­fi­zier­te Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel

Macht die Tei­lungs­er­klä­rung die Gül­tig­keit der Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der Pro­to­kol­lie­rung und der Unter­zeich­nung durch den Ver­wal­ter und zwei von der Ver­samm­lung bestimm­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern abhän­gig (sog. qua­li­fi­zier­te Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel), ist in der Ver­samm­lung aber nur der Ver­wal­ter anwe­send, der zugleich Mehr­heits­ei­gen­tü­mer ist, genügt es, wenn er das Pro­to­koll unter­zeich­net 1.

Die Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die qua­li­fi­zier­te Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mach­te die Tei­lungs­er­klä­rung die Gül­tig­keit von Beschlüs­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der Pro­to­kol­lie­rung und die­se von der Unter­zeich­nung durch den Ver­wal­ter und zwei von der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bestimm­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern abhän­gig. Eine sol­che qua­li­fi­zier­te Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel ist wegen des berech­tig­ten Inter­es­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an einer effek­ti­ven Kon­trol­le und an der siche­ren Fest­stel­lung der gefass­ten Beschlüs­se wirk­sam 2. Sie beruht auf dem Vier-Augen-Prin­zip und bezweckt, dass das Pro­to­koll – zusätz­lich zu der Unter­schrift des Ver­wal­ters – von zwei Per­so­nen unab­hän­gig von­ein­an­der gele­sen und auf sei­ne Voll­stän­dig­keit und inhalt­li­che Rich­tig­keit hin über­prüft wird und so Feh­ler eher auf­fal­len. Die­ser Zweck wür­de ver­fehlt, wenn bei der Unter­zeich­nung des Pro­to­kolls eine Ver­tre­tung von meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern durch eine ein­zi­ge natür­li­che Per­son mög­lich wäre. Das Pro­to­koll muss des­halb von zwei ver­schie­de­nen natür­li­chen Per­so­nen unter­zeich­net wer­den, die ent­we­der selbst Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind oder für sich oder ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer han­deln 3.

Dass es hier schon an der Bestim­mung zwei­er Eigen­tü­mer zur Unter­zeich­nung des Pro­to­kolls und in der Fol­ge auch an der tat­säch­li­chen Unter­schrifts­leis­tung von zwei von der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bestimm­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern fehlt, führt nicht zur Ungül­tig­keit der in der Ver­samm­lung Beschlüs­se. Der vor­lie­gend zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt unter­schei­det sich in einem wesent­li­chen Punkt von dem­je­ni­gen, der dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 30.03.2012 3 zu Grun­de lag. Wäh­rend in dem dama­li­gen Fall neben dem Ver­wal­ter eine aus­rei­chen­de Anzahl von Per­so­nen in der Ver­samm­lung anwe­send waren, die das Pro­to­koll ent­spre­chend den Anfor­de­run­gen der Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel hät­ten unter­zeich­nen kön­nen, hat an der hier maß­geb­li­chen Ver­samm­lung aus­schließ­lich die Mehr­heits­ei­gen­tü­mer und gleich­zei­ti­ge Ver­wal­te­rin teil­ge­nom­men. Dass in einer sol­chen Situa­ti­on ihre allei­ni­ge Unter­schrift den Anfor­de­run­gen der Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel genüg­te, ergibt sich aus einer ergän­zen­den Aus­le­gung der Tei­lungs­er­klä­rung.

An den hier in Rede ste­hen­den Fall wur­de bei Errich­tung der Tei­lungs­er­klä­rung offen­sicht­lich nicht gedacht, so dass es sich um eine plan­wid­ri­ge Unvoll­stän­dig­keit han­delt. Die qua­li­fi­zier­te Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel in der Tei­lungs­er­klä­rung setzt unaus­ge­spro­chen vor­aus, dass in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung neben dem Ver­wal­ter min­des­tens zwei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anwe­send sind. Die­se sol­len durch ihre Unter­schrift die inhalt­li­che Rich­tig­keit des Pro­to­kolls bestä­ti­gen. Eine sol­che Bestä­ti­gung kann aber nur dann erfol­gen, wenn die­se Per­so­nen in der Ver­samm­lung anwe­send sind. Wel­che Rechts­fol­ge ein­tre­ten soll, wenn es an der Anwe­sen­heit von min­des­tens zwei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern fehlt, ist in der Tei­lungs­er­klä­rung nicht gere­gelt. Sie weist inso­weit eine Rege­lungs­lü­cke auf.

Eine Rege­lungs­lü­cke in einer Tei­lungs­er­klä­rung kann nach den Grund­sät­zen der ergän­zen­den (Vertrags)Auslegung geschlos­sen wer­den. Hier­bei ist zu berück­sich­ti­gen, dass – wie stets bei der Aus­le­gung einer Grund­buch­ein­tra­gung – auf den Wort­laut und Sinn abzu­stel­len ist, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt; Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung und der dort in Bezug genom­me­nen Unter­la­gen dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 4. Die Ermitt­lung des im Rah­men der ergän­zen­den Aus­le­gung ent­schei­den­den hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­lens muss des­halb zu einem Ergeb­nis füh­ren, das sich aus Sicht eines unbe­fan­ge­nen Betrach­ters als das nächst­lie­gen­de dar­stellt. Die­ses Erfor­der­nis ist not­wen­dig, aber auch aus­rei­chend, um ent­spre­chend dem Ziel des § 10 Abs. 2 WEG den Erwer­ber des Woh­nungs­ei­gen­tums gegen ihm unbe­kann­te Ver­ein­ba­run­gen oder Ansprü­che zu schüt­zen und dem Bestimmt­heits­er­for­der­nis Rech­nung zu tra­gen 5.

Bei der Ermitt­lung des hypo­the­ti­schen Wil­lens des tei­len­den Eigen­tü­mers ist dar­auf abzu­stel­len, wel­che Rege­lung er bei einer ange­mes­se­nen Abwä­gung der berühr­ten Inter­es­sen nach Treu und Glau­ben red­li­cher­wei­se getrof­fen hät­te, wenn er den von ihm nicht gere­gel­ten Fall bedacht hät­te 6. Die hier­zu erfor­der­li­che Aus­le­gung kann der Bun­des­ge­richts­hof als Revi­si­ons­ge­richt unein­ge­schränkt selbst vor­neh­men 7. Sie führt zu dem Ergeb­nis, dass die allei­ni­ge Unter­schrift eines Ver­wal­ters, der – wie hier – zugleich Mehr­heits­ei­gen­tü­mer ist, dem Pro­to­kol­lie­rungs­er­for­der­nis genügt, wenn nur er in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung anwe­send ist. Die sons­ti­gen Gül­tig­keits­vor­aus­set­zun­gen eines Beschlus­ses, wozu auch die Beschluss­fä­hig­keit der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zählt, blei­ben hier­von unbe­rührt.

Wesent­li­che Anhalts­punk­te für solch einen hypo­the­ti­schen Wil­len des tei­len­den Eigen­tü­mers erge­ben sich aus der Tei­lungs­er­klä­rung selbst. Gemäß den Bestim­mun­gen der vor­lie­gen­den Tei­lungs­er­klä­rung soll eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung beschluss­fä­hig sein, wenn mehr als die Hälf­te der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le in der Ver­samm­lung ver­tre­ten sind. Ver­eint ein Eigen­tü­mer – wie hier die Mehr­heits­ei­gen­tü­me­rin und Ver­wal­te­rin – allein die Mehr­heit der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le auf sich, ist eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung des­halb auch bei der Anwe­sen­heit nur eines ein­zi­gen Eigen­tü­mers beschluss­fä­hig. Wür­de aber auch für die­sen Fall die Unter­schrifts­leis­tung von zwei von der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu bestim­men­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ver­langt, lie­fe dies im Ergeb­nis dar­auf hin­aus, eine wei­te­re, fak­ti­sche Vor­aus­set­zung für die Beschluss­fä­hig­keit der Ver­samm­lung zu schaf­fen. Dies stün­de mit der aus­drück­li­chen und als abschlie­ßend zu ver­ste­hen­den Rege­lung zur Beschluss­fä­hig­keit in § 14 Abs. 4 TE nicht im Ein­klang 8.

Aus dem Zweck der Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel folgt nichts ande­res. Sie soll eine Gewähr dafür schaf­fen, dass das in dem Pro­to­koll Nie­der­ge­leg­te dem tat­säch­li­chen Ablauf der Ver­samm­lung ent­spricht. Bestä­ti­gen meh­re­re Per­so­nen unab­hän­gig von­ein­an­der die Rich­tig­keit des Pro­to­kolls, wird die Rich­tig­keits­ge­währ ent­spre­chend erhöht. Dies ist der Hin­ter­grund des bereits oben erwähn­ten Vier-Augen-Prin­zips. Sind jedoch neben dem Ver­wal­ter nicht zusätz­lich zwei wei­te­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in einer Ver­samm­lung anwe­send, wäre es sinn­wid­rig, neben der Unter­schrift des Ver­wal­ters die Unter­schrift von zwei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu ver­lan­gen. Man­gels Anwe­sen­heit in der Ver­samm­lung und eige­ner Anschau­ung könn­ten sie deren Ablauf nicht bestä­ti­gen. Aus ähn­li­chen Grün­den wird auch im Rah­men des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bei allei­ni­ger Teil­nah­me des – die ande­ren Eigen­tü­mer ver­tre­ten­den – Ver­wal­ters an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung des­sen Unter­schrift als aus­rei­chend ange­se­hen 9.

Dem­ge­gen­über liegt eine Aus­le­gung, die Abwe­sen­heit der Eigen­tü­mer so zu behan­deln wie eine feh­len­de Beschluss­fä­hig­keit, so dass (erst) in einer zwei­ten Ver­samm­lung bei erneu­ter Abwe­sen­heit der Eigen­tü­mer die allei­ni­ge Unter­schrift des Ver­wal­ters genü­gen wür­de, nicht nahe. Zum einen wür­de auch bei die­ser Lösung die Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel zu einer wei­te­ren Vor­aus­set­zung der Beschluss­fä­hig­keit umqua­li­fi­ziert, obwohl hier­für ent­spre­chend den ein­schlä­gi­gen Bestim­mun­gen der Tei­lungs­er­klä­rung bereits die Anwe­sen­heit eines Mehr­heits­ei­gen­tü­mers genügt. Dar­über hin­aus wür­de die auch nach die­ser Auf­fas­sung im Ergeb­nis ohne Unter­schrift von zwei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern mög­li­che Beschluss­fas­sung nur ver­zö­gert und wäre mit dem zusätz­li­chen Auf­wand einer neu­en Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ver­bun­den, ohne dass hier­durch die Rich­tig­keits­ge­währ des Pro­to­kolls, die mit der Rege­lung in der Tei­lungs­ord­nung bezweckt ist, erhöht wür­de.

Da die Unter­schrifts­leis­tung der Ver­wal­te­rin und Mehr­heits­ei­gen­tü­me­rin unter das Pro­to­koll den in der Tei­lungs­er­klä­rung nor­mier­ten Pro­to­kol­lie­rungs­er­for­der­nis­sen genügt, weil wei­te­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht anwe­send waren, stellt sich die Fra­ge nicht, ob unter dem Gesichts­punkt des Rechts­miss­brauchs bei nach­weis­lich kol­lu­si­vem Zusam­men­wir­ken der als Pro­to­koll­un­ter­zeich­ner in Betracht kom­men­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Beru­fung auf die feh­len­de Gegen­zeich­nung im Anfech­tungs­ver­fah­ren aus­ge­schlos­sen wäre.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 25. Sep­tem­ber 2015 – V ZR 203/​14

  1. Abgren­zung und Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/​11, NJW 2012, 2512[]
  2. BGH, Beschluss vom 03.07.1997 – V ZB 2/​97, BGHZ 136, 187, 190 f.; Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/​11, NJW 2012, 2512 Rn. 16[]
  3. BGH, Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/​11, NJW 2012, 2512 Rn. 21[][]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/​13, NJW-RR 2015, 645 Rn. 8 mwn[]
  5. vgl. grund­le­gend BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/​04, BGHZ 160, 354, 362 f.[]
  6. BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/​04, BGHZ 160, 354, 365[]
  7. BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/​04, BGHZ 160, 354, 361[]
  8. vgl. in die­sem Sin­ne auch OLG Hamm, NJW-RR 2008, 1545, 1547 für den Fall, dass nur ein Ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anwe­send ist[]
  9. vgl. OLG Hamm, ZWE 2013, 215, 216; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 24 Rn. 22; Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 24 Rn. 142[]