Die betrügerisch erlangte Grundschuld – und ihre Abtretung

Bei einem auf konkrete Tatsachen gestützten Verdacht, der Zessionar habe bei dem Erwerb einer Grundschuld gewusst, dass der Zedent sich diese durch Betrug verschafft hat oder sie treuwidrig verwendet, trifft den Zessionar eine sekundäre Darlegungslast über die Umstände seines Erwerbs und über den mit diesem verfolgten Zweck1.

Die betrügerisch erlangte Grundschuld – und ihre Abtretung

Der Grundstückseigentümer kann sich gegen den Anspruch aus der abgetretenen Grundschuld nach § 1192 Abs. 2, § 1147 BGB nur dann auf die ihm aus dem Rechtsverhältnis mit der Zedentin zustehenden Einreden berufen, wenn die Zessionar bei dem Erwerb der Grundschuld in Ansehung dieser Einreden bösgläubig war. Das folgt aus der Verweisung in § 1157 Satz 2 BGB auf § 892 Abs. 1 BGB. Danach kann der Grundstückseigentümer die nicht im Grundbuch eingetragenen Einreden aus dem Rechtsverhältnis zum Zedenten dem Zessionar nur entgegensetzen, wenn dieser die Einrede bei dem Erwerb der Grundschuld kannte.

Anders verhielte es sich auch dann nicht, wenn die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs der Zedentin gegen den Grundstückseigentümer bestellt worden sein sollte, es sich also um eine Sicherungsgrundschuld im Sinne der jetzigen Begriffsbestimmung in § 1192 Abs. 1a BGB2 handelte. Die Vorschrift des § 1192 Abs. 1a BGB, nach der ein gutgläubiger Erwerb bei Sicherungsgrundschulden ausgeschlossen ist, findet nämlich hier keine Anwendung, weil die Abtretung der Grundschuld vor dem 19.08.2008 erfolgte (vgl. Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB).

Für die vor diesem Zeitpunkt erfolgten Abtretungen von Sicherungsgrundschulden entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Zessionar in Bezug auf die sich aus dem Sicherungsvertrag ergebenden Einreden nur dann als bösgläubig anzusehen ist, wenn er im Zeitpunkt des Erwerbs nicht nur den Sicherungszweck der Grundschuld gekannt, sondern auch gewusst hat, dass die gesicherte Forderung nicht besteht oder einredebehaftet ist3.

Daran ist für Altfälle auch vor dem Hintergrund der Neuregelung in § 1192 Abs. 1a BGB festzuhalten. Der von der Revision unter Berufung auf eine Entscheidung des OLG Rostock4 und Stimmen in der Literatur5 vertretenen Ansicht, der Zessionar müsse in Ansehung der Einreden gegenüber einer Sicherungsgrundschuld bereits dann als bösgläubig angesehen werden, wenn er – obwohl er von dem Sicherungscharakter der Grundschuld wisse – sich nicht darum kümmere, ob einer Geltendmachung des Anspruchs aus der Grundschuld Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenstünden, kann nicht beigetreten werden.

Die Vorschriften über den gutgläubig einredefreien Erwerb von Grundschulden (§ 1157 Satz 2, § 892 Abs. 1 BGB) sind nicht anders als bisher auszulegen. Die Bestimmung des § 1192 Abs. 1a BGB, nach der der Eigentümer des haftenden Grundstücks seine Einreden aus dem Sicherungsvertrag stets gegenüber dem Zessionar (unabhängig von dessen guten Glauben) entgegensetzen kann, findet – wie bereits ausgeführt – nur auf die nach dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung erfolgten Abtretungen Anwendung. Die für die Annahme einer Bösgläubigkeit des Grundschuldzessionars maßgeblichen Rechtsvorschriften sind demgegenüber unverändert geblieben. Ein Vorschlag, die §§ 1157, 892 BGB um eine Regelung zu ergänzen, nach der der Zessionar dann nicht als gutgläubig anzusehen sein sollte, wenn ihm die Einrede infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war6, wurde im Gesetzgebungsverfahren zum Risikobegrenzungsgesetz7 nicht aufgegriffen. Vor diesem Hintergrund wäre es verfehlt, aus Anlass der Einführung von § 1192 Abs. 1a BGB, die Anforderungen an einen gutgläubig einredefreien Erwerb von Grundschulden nach den unverändert gebliebenen § 1157 Satz 2, § 892 Abs. 1 BGB (rückwirkend) zu verschärfen.

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Eine Möglichkeit, der Zessionar die Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenzuhalten, ergibt sich auch nicht aus den Vorschriften zum Schutz des Verbrauchers.

Die Revision beruft sich insoweit ohne Erfolg auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs8 zum früheren9 Abzahlungsgesetz. Danach konnte ein Käufer, der eine Sache unter Gewährung eines Ratenkredits gekauft hatte, seine Einwendungen auch gegenüber dem Grundschuldzessionar geltend machen, wenn das Grundpfandrecht zur Sicherung von Forderungen aus dem Abzahlungsgeschäft bestellt worden war und der an dem finanzierten Geschäft in enger Weise wirtschaftlich beteiligte Zessionar das wusste10 Im Schrifttum wird vertreten, diese Entscheidung beruhe auf dem verallgemeinerungsfähigen Rechtsgedanken, dass der Zessionar, der an einem durch ein grundpfandrechtlich gesichertes Verbraucherdarlehen finanzierten Geschäft wirtschaftlich eng beteiligt sei, weniger schutzwürdig und deshalb seine Kenntnis von dem Sicherungscharakter der Grundschuld ausreichend sei11.

Auch dem kann nicht beigetreten werden. Dagegen spricht bereits, dass auf die im Jahr 2000 von dem Grundstückseigentümer abgeschlossenen Verträge das Verbraucherkreditgesetz anzuwenden wäre. Nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG fanden die Bestimmungen über den Einwendungsdurchgriff bei den sog. verbundenen Geschäften (§ 9 Abs. 3, 4 VerbrKG) aber gerade keine Anwendung auf die Realkreditverträge12.

Die Zessionar trifft jedoch auf Grund des nach dem Vortrag des Grundstückseigentümers begründeten Verdachts eines vorsätzlich unredlichen Erwerbs der Grundschuld eine sekundäre Darlegungslast über die näheren Umstände des Abtretungsgeschäfts und über den mit diesem verfolgten Zweck.

Grundsätzlich braucht der Zessionar bei der Geltendmachung des Anspruchs aus dem Grundpfandrecht (§ 1147 BGB) allerdings nur den Erwerb des dinglichen Rechts darzulegen und zu beweisen. Der Zessionar wird durch die Verweisung in § 1157 Satz 2 BGB auf die Vorschrift in § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB geschützt, nach der nur die positive Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs einem gutgläubigen Erwerb des gebuchten Rechts von dem eingetragenen Berechtigten entgegensteht. Die Anwendung des § 892 Abs. 1 BGB auf die aus dem Rechtsverhältnis des Eigentümers zum Zedenten begründeten Einreden bedeutet, dass der Zessionar – wenn nichts anderes im Grundbuch verlautbart ist – von dem Bestehen der Grundschuld und des sich aus dieser ergebenden Anspruchs (§ 1192 Abs. 1, § 1147 BGB) ausgehen darf. Der mit diesen Vorschriften einhergehende Verkehrsschutz würde unterlaufen, wenn man dem aus der Grundschuld vorgehenden Zessionar zur Widerlegung des von dem Grundstückseigentümer erhobenen Einwands eines bösgläubigen Erwerbs stets auferlegte, die Umstände und den Zweck des Erwerbs der Grundschuld darzulegen.

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Anders verhält es sich jedoch, wenn vom Gegner konkrete Tatsachen vorgetragen werden, die den Verdacht eines kollusiven Zusammenwirkens zwischen dem Zedenten und dem Zessionar zum Schaden des haftenden Eigentümers oder eines Erwerbs der Grundschuld unter bewusster Hinwegsetzung über die dem Zessionar bekannten Einreden begründen. Durch § 1157 Satz 2 BGB soll zwar der Verkehr im Vertrauen auf das Bestehen der eingetragenen Grundschuld geschützt, nicht aber die Durchsetzung eines bösgläubig erworbenen Rechts gefördert werden. Diese Wirkung hätte die Vorschrift jedoch, wenn der Zessionar auch angesichts gegen ihn sprechender Verdachtsgründe zu den Umständen des Erwerbs der Grundschuld und des damit verfolgten Zwecks schweigen dürfte und es damit allein dem haftenden Grundstückseigentümer überlassen bliebe, anhand ihm nicht bekannter Vorgänge die Bösgläubigkeit des Zessionars nachzuweisen.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass die nicht beweisbelastete Partei ausnahmsweise eine Substantiierungslast treffen kann, wenn der darlegungspflichtige Gegner außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und die maßgebenden Tatsachen nicht kennt, während sie der anderen Partei bekannt sind und ihr nähere Angaben zuzumuten sind13. Das trifft auch auf die von dem Eigentümer auf Grund der Vermutung in § 1157 Satz 2 i.V.m. § 892 Abs. 1 BGB zu beweisende Kenntnis des Zessionars von den Einreden gegen die Grundschuld zu. Der für die Bösgläubigkeit des Zessionars darlegungs- und beweispflichtige Eigentümer ist an dem Geschäft über die Abtretung der Grundschuld nicht beteiligt und kennt daher weder die zwischen dem alten und dem neuen Gläubiger getroffenen Absprachen noch die dem Zessionar von dem Zedenten in Bezug auf mögliche Einreden erteilten Informationen.

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Vor diesem Hintergrund kann der aus dem dinglichen Recht vorgehende Zessionar verpflichtet sein, zu den Umständen des Erwerbs der Grundschuld und den mit diesem verfolgten Zweck vorzutragen. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass der Zessionar ein Wort der Erklärung finden muss, dass mit der Abtretung ein anderer Zweck als derjenige verfolgt wurde, dem Eigentümer die Einreden gegen die Grundschuld nach § 1157 Satz 2 BGB abzuschneiden, wenn auffällige Umstände (wie mehrfache, schnell hintereinander erfolgte Abtretungen der Grundschuld unter Einschaltung eines Zwischenerwerbers) einen solchen Verdacht nahelegen14. Eine solche Obliegenheit des Zessionars besteht jedoch nicht nur bei dem Verdacht eines kollusiven Zusammenwirkens zwischen Zedent und Zessionar. Die sekundäre Darlegungslast trifft den Zessionar vielmehr auch dann, wenn von dem Eigentümer vorgetragene konkrete Tatsachen den Verdacht begründen, dass der Zessionar in Kenntnis eines betrügerischen Erwerbs oder einer treuwidrigen Verwendung der Grundschulden durch die Zedentin die Grundschulden erworben hat. Die Erklärungsobliegenheit des Zessionars entfällt nicht deswegen, weil dieser mit dem Erwerb eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt hat und möglicherweise selbst – etwa bezüglich der Werthaltigkeit der Grundstücke – von dem Zedenten getäuscht worden ist. Die sekundäre Darlegungslast beruht nämlich auf dem konkreten Verdacht der Bösgläubigkeit des Zessionars im Hinblick auf die sich aus dem Rechtsverhältnis des Eigentümers mit dem Zedenten ergebenden Einreden gegen die Grundschuld. Unter diesen Umständen darf der Zessionar seine Verteidigung nicht – wie hier auf das bloße Bestreiten des Vorbringens des Eigentümers und den Hinweis beschränken, dass dieser nach der Bestimmung über den gutgläubig einredefreien Erwerb der Grundschuld in § 1157 Satz 2 BGB die Risiken einer treuwidrigen Verfügung des Zedenten tragen müsse15.

Im hier entschiedenen Fall liegen konkrete Tatsachen vor, die den Verdacht begründen, dass die Zessionar die Grundschuld in Kenntnis des betrügerischen Vorgehens der Zedentin erworben hat oder jedenfalls wusste, dass diese mit der Abtretung ihre treuhänderischen Bindungen verletzte. Die Grundschulden, die die Zessionar im Fall des Grundstückseigentümers und in weiteren Parallelfällen von der Zedentin übertragen erhielt, waren an Grundstücken Dritter, nämlich der Kunden der Zedentin, bestellt worden. Schon dass sich die Zedentin in zahlreichen Fällen abtretbare Grundschulden zu ihren Gunsten bestellen ließ, liegt bei einem nicht als Kreditinstitut nach §§ 1, 32 KWG zugelassenen Unternehmen außerhalb des üblichen Geschäftsverkehrs16. Die Grundschulden wurden dabei gegenüber der Zessionar jeweils zur Sicherung eigener Kredite der Zedentin, nicht für von der Zedentin lediglich vermittelte Kundendarlehen eingesetzt. Damit lag der Verdacht einer unerlaubten Verwendung fremder Sicherheiten zum Zwecke der eigenen Geldbeschaffung der Zedentin nahe.

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Auffällig ist zudem, dass die Grundschulden sehr kurze Zeit nach der Bewilligung, noch vor ihrer Eintragung in das Grundbuch an die Zessionar abgetreten wurden. Das schließt zwar einen gutgläubig einredefreien Erwerb nach § 1157 Satz 2 i.V.m. § 892 BGB nicht aus, weil es dafür allein auf den Buchstand im Zeitpunkt der Vollendung des Erwerbs (hier durch die Eintragungen der Abtretung der Buchgrundschulden in das Grundbuch) ankommt und weil für einen gutgläubigen Erwerb eine Kenntnis des Erwerbers vom Buchstand ebensowenig erforderlich ist wie ein Vertrauen auf den Buchstand oder eine Kausalität zwischen dem Buchstand und dem Erwerb17. Für die Abtretung bewilligter, aber noch nicht eingetragener Grundschulden besteht aber in der Regel kein Anlass, da diese dem Zessionar noch keine Sicherheit für etwaige Zahlungen an den Zedenten verschaffen. Wenn das dennoch immer wieder geschieht, ist der Verdacht begründet, dass es den an dem Abtretungsgeschäft beteiligten Personen vor allem darum ging, möglichst schnell die Voraussetzungen für ein Vorgehen des Zessionars aus den Grundschulden herbeizuführen, ohne auf Einreden der Grundstückseigentümer aus den der Bestellung der Grundschulden zugrunde liegenden Rechtsgeschäften Rücksicht nehmen zu müssen.

Hinsichtlich der auf § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB gestützten Einrede setzt eine Bösgläubigkeit der Zessionar voraus, dass sie das betrügerische Handeln der Zedentin kannte. Kenntnis von den kriminellen Handlungen der Zedentin hätte die Zessionar erlangt, wenn der sie bei dem Erwerb der Grundschulden vertretende director, dessen Kenntnis nach § 166 Abs. 1 BGB maßgeblich ist, entweder von den betrügerischen Machenschaften der Zedentin wusste oder sich der Erlangung dieser Kenntnis bewusst verschlossen hatte. Letzteres wäre der Fall, wenn sich der Verdacht eines kriminellen Erwerbs der Grundschulden durch die Zedentin für ihn aufdrängte, er jedoch die Möglichkeiten, sich Klarheit zu verschaffen, bewusst nicht wahrgenommen hätte, um zu vermeiden, dass aus einem begründeten Verdacht Gewissheit wird18.

Dazu bedarf es einer tatrichterlichen Würdigung der von dem Grundstückseigentümer vorgetragen Indiztatsachen. Dass die Grundschulden durch betrügerisches Handeln der Zedentin erworben wurden, hat der Grundstückseigentümer durch Vorlage des Urteils in dem Strafverfahren gegen den für die Zedentin handelnden W. S. dargelegt, in dem dieser wegen Betruges zu seinem Nachteil und zum Nachteil weiterer Eigentümer verurteilt worden ist die der Zedentin Grundschulden bestellt haben. Indizien dafür, dass das Geschäftsgebaren der Zedentin der Zessionar nicht unbekannt ist, ergeben sich neben den bereits erwähnten Auffälligkeiten bei den Abtretungen auch daraus, dass nach der von dem Grundstückseigentümer vorgelegten Auswertung der Handelsregistereintragungen durch das Landeskriminalamt der director der Zessionar zugleich Geschäftsführer eines Unternehmens war, das als Kommanditistin an dem Unternehmen der mehrfach umfirmierten Zedentin beteiligt war.

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Ebenso verhält es sich bezüglich der Einreden des Grundstückseigentümers aus den schuldrechtlichen Vereinbarungen mit der Zedentin. Kenntnis von der Einrede hat der Zessionar nämlich nicht nur, wenn er die Einrede bei dem Erwerb positiv kennt, sondern auch dann, wenn er bewusst die Augen davor verschließt, dass solche Einreden bestehen19.

Die Klauselgegenklage nach § 768 ZPO ist begründet, wenn die als bewiesen angenommenen materiellrechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Vollstreckungsklausel nicht vorlagen20. Bei der Umschreibung des Titels, der auf einer notariell beurkundeten Unterwerfungserklärung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) zur Sicherung des Anspruchs aus einer Grundschuld beruht, gehört hierzu die Erklärung des neuen Gläubigers, die sich aus der Sicherungsabrede zwischen dem Schuldner und dem Zedenten ergebenden treuhänderischen Bindungen zu übernehmen21. Der Eintritt des Zessionars in den Sicherungsvertrag ist eine Vollstreckungsbedingung22, deren Vorliegen in einem Verfahren nach § 768 ZPO zu klären ist23.

Danach könnte die Zessionarin aus der zur Sicherung der Forderungen der Zedentin abgegebenen Unterwerfungserklärung nur dann die Vollstreckung betreiben, wenn sie in die Sicherungsabrede eingetreten wäre. Hierfür ist vorliegend nichts ersichtlich. Die Abtretung der Grundschuld enthält nicht ohne weiteres zugleich eine stillschweigende Vereinbarung über die Übernahme der Verbindlichkeiten aus der Sicherungsabrede24. Gegen eine solche Vereinbarung spricht zudem, dass die Zessionarin mit den zwischen der Zedentin und den Grundstückseigentümern getroffenen Abreden nichts zu tun haben will.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2014 – V ZR 45/13

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 15.01.1988 – V ZR 183/86, BGHZ 103, 72, 82[]
  2. zu dieser: Olbrich, ZfIR 2013, 405 f.; Nietsch, NJW 2009, 3606[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 21.04.1972 – V ZR 52/70, BGHZ 59, 1, 2; und vom 15.01.1988 – V ZR 183/86, BGHZ 103, 72, 82 und BGH, Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 36[]
  4. Urteil vom 06.04.2004 – 7 U 127/05, Seite 6, unveröffentlicht[]
  5. Fridgen, WM 2008, 1862, 1867 mwN; ähnlich Neef, JR 2006, 353, 356 f.[]
  6. Stürner, Festschrift Medicus [2009], 513, 517; ders., JZ 2010, 774, 778[]
  7. vom 18.08.2009, BGBl. I S. 1666[]
  8. vom 26.03.1976 – V ZR 247/74, BGHZ 66, 165[]
  9. durch Art. 10 Abs. 1 des Gesetzes über Verbraucherkredite vom 17.12 1990 – BGBl. I, S. 2840, 2846 aufgehobenen[]
  10. BGH, Urteil vom 26.03.1976 – V ZR 247/74, aaO, 172 f.[]
  11. Bamberger/Roth/Rohe, BGB, 3. Aufl., § 1192 Rn. 154; Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl., § 45 – III Rn. 67 Fn. 2[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2006 – XI ZR 29/05, BGHZ 167, 223 Rn.20; Urteil vom 24.04.2007 – XI ZR 340/05, NJW 2007, 2404 Rn. 25 für die kreditfinanzierten Fondsbeteiligungen[]
  13. BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, 2397 mwN[]
  14. BGH, Urteil vom 15.01.1988 – V ZR 183/86, BGHZ 103, 72, 82[]
  15. vgl. Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 4. Auflage, Rn. 1081[]
  16. vgl. Clemente, ZfIR 2007, 737, 741 mit Fn. 29[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.1980 – V ZR 27/79, NJW 1980, 2413, 2414[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.1994 – I ZR 326/91, NJW 1994, 2289, 2291[]
  19. ähnlich im Rahmen des § 826 BGB: BGH, Urteil vom 15.01.1988 – V ZR 183/86, BGHZ 103, 72, 82; Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 4. Aufl., Rn. 751; vgl. zur Einschränkung des Gutglaubensschutzes im Fall vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung: OLG Stuttgart, OLGZ 1969, 477, 481; RGZ 117, 180, 189; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 892 Rn. 31[]
  20. BeckOK-ZPO/Preuß, 11. Edition, § 768 Rn. 5: Hk-ZPO/Kindl, 5. Aufl., § 768 Rn. 1; Musielak/Lackmann, aaO, 7; PG/Scheuch, ZPO, 5. Aufl. § 768 Rn. 8[]
  21. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 237/11, NJW 2012, 2354 Rn. 5; BGH, Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 36 ff.[]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2013 – V ZR 148/12, MittBayNot 2014, 268, 270; BGH, Beschluss vom 29.06.2011 – VII ZB 89/10, BGHZ 190, 172 Rn. 17[]
  23. BGH, Beschluss vom 29.06.2011 – VII ZR 89/10, aaO Rn. 18[]
  24. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – – V ZR 237/11, NJW 2012, 2354 Rn. 5 mwN[]
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