Die Dach­sa­nie­rung und der Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben bei der Bestim­mung eines abwei­chen­den Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur ein­ge­schränkt über­prüf­ba­res Gestal­tungs­er­mes­sen; das ist über­schrit­ten, wenn der Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel nicht durch den in der Vor­schrift genann­ten Gebrauchs­maß­stab, son­dern von ande­ren Gesichts­punk­ten bestimmt wird.

Die Dach­sa­nie­rung und der Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anfor­de­run­gen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung genü­gen. Dar­an fehlt es, wenn die für den Ein­zel­fall beschlos­se­ne Ände­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels einen Anspruch der betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf Gleich­be­hand­lung in künf­ti­gen Fäl­len aus­löst und so den all­ge­mei­nen Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel unter­läuft. Ein sol­cher Ver­stoß führt zur Anfecht­bar­keit, nicht zur Nich­tig­keit des Beschlus­ses.

In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall regelt der ange­foch­te­ne Beschluss die Ver­tei­lung der Kos­ten für eine ein­zel­ne Maß­nah­me, näm­lich für die Instand­set­zung des Dachs der Vil­la – eines Hau­ses inner­halb einer Mehr­haus­an­la­ge -, und erschöpft sich in dem Voll­zug die­ser Maß­nah­me [1]. Hier­bei han­delt es sich um eine Maß­nah­me zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Beschluss, mit dem die Kos­ten­tra­gung allein den Eigen­tü­mern der Woh­nun­gen auf­er­legt wur­de, die in der betrof­fe­nen ein­zel­nen Vil­la bele­gen sind, ist mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erfor­der­li­chen dop­pelt qua­li­fi­zier­ten Mehr­heit – drei Vier­tel der stimm­be­rech­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und mehr als die Hälf­te aller Mit­ei­gen­tums­an­tei­le – gefasst wor­den.

Zwei­fel­haft ist aber schon, ob die beschlos­se­ne Kos­ten­ver­tei­lung dem Gebrauch und der Mög­lich­keit des Gebrauchs des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG gebo­te­nen Wei­se Rech­nung trägt.

Die­se Anfor­de­rung ver­fehlt ein Beschluss über eine abwei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung nicht schon dann, wenn die­se den Gebrauch oder die Mög­lich­kei­ten des Gebrauchs nicht (mehr oder weni­ger) exakt abbil­det. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben bei der Bestim­mung des abwei­chen­den Kos­ten­ver­tei­lungs­maß­stabs näm­lich, wor­über Einig­keit besteht, ein Gestal­tungs­er­mes­sen [2]. Das ergibt sich aus der For­mu­lie­rung der Vor­schrift. Danach muss der von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern beschlos­se­ne abwei­chen­de Ver­tei­lungs­maß­stab dem Gebrauch oder den Gebrauchs­mög­lich­kei­ten nicht „ent­spre­chen“, son­dern ihnen „nur“ Rech­nung tra­gen. Die­sen Begriff hat der Gesetz­ge­ber bewusst des­halb gewählt, um den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Mög­lich­keit ein­zu­räu­men, neben Gebrauch und Gebrauchs­mög­lich­kei­ten auch ande­re Kri­te­ri­en ein­flie­ßen zu las­sen [3]. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über­schrei­ten ihren Gestal­tungs­spiel­raum, wenn der beschlos­se­ne abwei­chen­de Ver­tei­lungs­maß­stab nicht durch den in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG bestimm­ten Gebrauchs­maß­stab, son­dern durch ande­re Kri­te­ri­en bestimmt wird.

Der Gesetz­ge­ber hat den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern mit § 16 Abs 4 Satz 1 WEG nicht die Mög­lich­keit ver­schafft, den gesetz­li­chen (oder ver­ein­bar­ten) Kos­ten­ver­tei­lungs­maß­stab durch jed­we­den ande­ren Maß­stab zu erset­zen. Nach der Vor­schrift kommt es ent­schei­dend dar­auf an, wel­chen Gebrauch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von den Tei­len, Anla­gen und Ein­rich­tun­gen des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums, die von der Instand­set­zung oder Instand­hal­tung betrof­fen sind, tat­säch­lich machen oder machen kön­nen [4]. Der maß­geb­li­che Gebrauch des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch die betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer muss dazu zwar nicht, wie etwa bei einem Bal­kon, exklu­siv sein [5]. Der beschlos­se­ne Ver­tei­lungs­maß­stab kann viel­mehr auch auf die tat­säch­li­che Gebrauchs­häu­fig­keit und die Gebrauchs­mög­lich­keit sowie die Anzahl der davon pro­fi­tie­ren­den Per­so­nen oder ver­gleich­ba­re Unter­schie­de zwi­schen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern abstel­len [6]. Die Belas­tung eines Teils der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit den Kos­ten einer Instand­set­zungs­maß­nah­me kommt aber, wor­über im Ansatz Einig­keit besteht, nur in Betracht, wenn die belas­te­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von dem Gemein­schafts­ei­gen­tum einen eigen­nüt­zi­gen Gebrauch machen oder machen kön­nen, der den von den Kos­ten frei­ge­stell­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht oder so nicht mög­lich ist [7].

Danach ist die Belas­tung nur eines Teils der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit den Kos­ten der Instand­set­zung des Daches einer Ein­zel­haus­an­la­ge nicht mög­lich. Zwar mögen die Woh­nun­gen der Dach­ge­schoss­be­woh­ner dem instand zu set­zen­den Dach näher sein als die Eigen­tü­mer der übri­gen Woh­nun­gen. Es fehlt aber an einer gestei­ger­ten Gebrauchs­mög­lich­keit und an einem kon­kre­ten Objekt­be­zug [8]. Ob für die Instand­set­zung des Dachs eines Gebäu­des einer Mehr­haus­an­la­ge ohne eine Rege­lung über die Tren­nung von Kos­ten in der Tei­lungs­er­klä­rung etwas ande­res gilt [9], ist zwei­fel­haft, bedarf aber kei­ner Ent­schei­dung.

Der ange­foch­te­ne Beschluss ver­stößt jeden­falls des­halb gegen § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG, weil er den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung nicht ent­spricht.

Ein Beschluss über die abwei­chen­de Ver­tei­lung der Kos­ten einer ein­zel­nen Instand­set­zungs­maß­nah­me ist nicht schon dann von § 16 Abs. 4 WEG gedeckt, wenn er dem dort vor­ge­schrie­be­nen Gebrauchs­maß­stab ent­spricht und die in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimm­te Mehr­heit fin­det. Er muss viel­mehr auch den nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG das Han­deln der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ins­ge­samt bestim­men­den Grund­sät­zen ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spre­chen [10]. Die­sen Grund­sät­zen genügt der ange­foch­te­ne Beschluss nicht. Er läuft näm­lich auf eine ver­deck­te dau­ern­de Ände­rung der Tei­lungs­klä­rung hin­aus, die § 16 Abs. 4 WEG nicht ermög­licht.

Wür­de der ange­foch­te­ne Beschluss bestands­kräf­tig, müss­ten die Eigen­tü­mer von Woh­nun­gen in der Vil­la die Kos­ten der Dach­sa­nie­rung allei­ne tra­gen. Im Übri­gen blie­be es aber nicht nur bei der gesetz­li­chen Kos­ten­ver­tei­lung nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len, son­dern auch bei den in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­he­nen Mehr­hei­ten und Zustän­dig­kei­ten. Die Eigen­tü­mer von Woh­nun­gen in der Vil­la müss­ten sich also grund­sätz­lich an allen ande­ren Instand­set­zungs­maß­nah­men nach Maß­ga­be ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le betei­li­gen, auch wenn es sich um die Instand­set­zung von Tei­len der bei­den Neu­bau­ten han­delt, also z.B. an der Repa­ra­tur des Dachs einer die­ser Neu­bau­ten. Sie könn­ten auch nicht ver­hin­dern, dass die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Instand­set­zungs­maß­nah­men an der Vil­la gegen ihren Wil­len beschließt und ihnen wie­der die Kos­ten auf­er­legt. Sie selbst könn­ten eine abwei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung nach § 16 Abs. 4 WEG nur unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erzwin­gen [11]. Eine sol­che ein­sei­ti­ge Zurück­set­zung der Inter­es­sen einer Grup­pe von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern wäre will­kür­lich und mit den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG) nicht zu ver­ein­ba­ren.

In der Sache ent­sprä­che eine abwei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung, wie sie hier beschlos­sen wor­den ist, den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung des­halb nur, wenn für alle gleich gela­ger­ten Instand­set­zungs­maß­nah­men unter dem Gesichts­punkt der Maß­stabs­kon­ti­nui­tät eine ent­spre­chen­de abwei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung beschlos­sen wür­de [12]. Damit wird aber das in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­he­ne Prin­zip der Gesamt­ver­ant­wor­tung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für das Gemein­schafts­ei­gen­tum an allen Gebäu­den unter­lau­fen und im Wege von Ein­zel­fall­maß­nah­men in sein Gegen­teil ver­kehrt. Das soll­te mit § 16 Abs. 4 WEG gera­de nicht ermög­licht wer­den. Ein sol­ches Vor­ge­hen [13] wider­spricht den Grund­sät­zen ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung [14].

Der Beschluss ist des­halb auf­zu­he­ben. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG, der gegen die Grund­sät­ze ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ver­stößt, ist nicht nich­tig, son­dern anfecht­bar [15].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 164/​09

  1. zu die­sem Gesichts­punkt: Elzer in Riecke/​Schmid, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 98[]
  2. Becker in Bär­mann, WEG, 10., Aufl., § 16 Rdn. 124; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 92; Elzer in Riecke/​Schmid, aaO, § 16 Rdn. 117[]
  3. Begrün­dung des Ent­wurfs der WEG-Novel­le 2007 in BT-Drs. 16/​887 S. 24 r. Sp.[]
  4. Begrün­dung des Ent­wurfs der WEG-Novel­le 2007 in BT-Drs. 16/​887 S. 24[]
  5. Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 64[]
  6. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, ZfIR 2010, 360, 363; Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rdn. 124; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 16 Rdn. 65; Elzer in Riecke/​Schmid, aaO, § 16 Rdn. 115; Timme/​Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 191[]
  7. Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rdn. 124; Elzer in Riecke/​Schmid, aaO, § 16 Rdn. 114; im Ergeb­nis auch Bamberger/​Roth/​Hügel, BGB, 2. Aufl., § 16 WEG Rdn. 20; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 16 WEG Rdn. 31; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 92; Palandt/​Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 16 WEG Rdn. 14[]
  8. so aus­drück­lich: Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen aaO, § 16 Rdn. 64; Timme/​Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 193; ähn­lich Elzer in Riecke/​Schmid, aaO, § 16 Rdn. 116a für Kos­ten der Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ganz all­ge­mein und Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rdn. 122 und 126 für die Decke einer Tief­ga­ra­ge unter der Ein­zel­haus­an­la­ge[]
  9. befür­wor­tend: AG Mün­chen ZWR 2009, 238, 239; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 16 Rdn. 64; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 93; Elzer in Riecke/​Schmid, aaO, § 16 Rdn. 115; Timme/​Boni­fa­cio, aaO, § 16 Rdn. 202; Schmidt, ZMR 2007, 913, 921[]
  10. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 25; Begrün­dung des Ent­wurfs der WEG-Novel­le 2007 in BT-Drs. 16/​887 S. 24 r. Sp.; Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rdn. 123; Elzer in Riecke/​Schmid, aaO, § 16 Rdn. 112; Timme/​Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 213[]
  11. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 27[]
  12. OLG Hamm ZMR 2007, 296, 297; Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rdn. 118; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 16 Rdn. 77; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 93 a.E.; Palandt/​Bassenge, aaO, § 16 WEG Rdn. 14; Elzer in Riecke/​Schmid, aaO § 16 Rdn. 119[]
  13. Begrün­dung der WEG-Novel­le 2007 in BT-Drs. 16/​887 S. 24 l. Sp.[]
  14. ähn­lich Hügel in Hügel/​Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rdn. 61[]
  15. Becker in Bär­mann, aaO, § 16 Rdn. 123, 130; Elzer in Riecke/​Schmid, aaO, § 16 Rdn. 118; Timme/​Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 189; Häub­lein, ZMR 2007, 409, 423[]