Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird.
Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall regelt der angefochtene Beschluss die Verteilung der Kosten für eine einzelne Maßnahme, nämlich für die Instandsetzung des Dachs der Villa – eines Hauses innerhalb einer Mehrhausanlage -, und erschöpft sich in dem Vollzug dieser Maßnahme1. Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Beschluss, mit dem die Kostentragung allein den Eigentümern der Wohnungen auferlegt wurde, die in der betroffenen einzelnen Villa belegen sind, ist mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit – drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile – gefasst worden.
Zweifelhaft ist aber schon, ob die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch und der Möglichkeit des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer in der nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG gebotenen Weise Rechnung trägt.
Diese Anforderung verfehlt ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung nicht schon dann, wenn diese den Gebrauch oder die Möglichkeiten des Gebrauchs nicht (mehr oder weniger) exakt abbildet. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung des abweichenden Kostenverteilungsmaßstabs nämlich, worüber Einigkeit besteht, ein Gestaltungsermessen2. Das ergibt sich aus der Formulierung der Vorschrift. Danach muss der von den Wohnungseigentümern beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab dem Gebrauch oder den Gebrauchsmöglichkeiten nicht „entsprechen“, sondern ihnen „nur“ Rechnung tragen. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber bewusst deshalb gewählt, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, neben Gebrauch und Gebrauchsmöglichkeiten auch andere Kriterien einfließen zu lassen3. Die Wohnungseigentümer überschreiten ihren Gestaltungsspielraum, wenn der beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab nicht durch den in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG bestimmten Gebrauchsmaßstab, sondern durch andere Kriterien bestimmt wird.
Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern mit § 16 Abs 4 Satz 1 WEG nicht die Möglichkeit verschafft, den gesetzlichen (oder vereinbarten) Kostenverteilungsmaßstab durch jedweden anderen Maßstab zu ersetzen. Nach der Vorschrift kommt es entscheidend darauf an, welchen Gebrauch die Wohnungseigentümer von den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die von der Instandsetzung oder Instandhaltung betroffen sind, tatsächlich machen oder machen können4. Der maßgebliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch die betroffenen Wohnungseigentümer muss dazu zwar nicht, wie etwa bei einem Balkon, exklusiv sein5. Der beschlossene Verteilungsmaßstab kann vielmehr auch auf die tatsächliche Gebrauchshäufigkeit und die Gebrauchsmöglichkeit sowie die Anzahl der davon profitierenden Personen oder vergleichbare Unterschiede zwischen den Wohnungseigentümern abstellen6. Die Belastung eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme kommt aber, worüber im Ansatz Einigkeit besteht, nur in Betracht, wenn die belasteten Wohnungseigentümer von dem Gemeinschaftseigentum einen eigennützigen Gebrauch machen oder machen können, der den von den Kosten freigestellten Wohnungseigentümern nicht oder so nicht möglich ist7.
Danach ist die Belastung nur eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten der Instandsetzung des Daches einer Einzelhausanlage nicht möglich. Zwar mögen die Wohnungen der Dachgeschossbewohner dem instand zu setzenden Dach näher sein als die Eigentümer der übrigen Wohnungen. Es fehlt aber an einer gesteigerten Gebrauchsmöglichkeit und an einem konkreten Objektbezug8. Ob für die Instandsetzung des Dachs eines Gebäudes einer Mehrhausanlage ohne eine Regelung über die Trennung von Kosten in der Teilungserklärung etwas anderes gilt9, ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung.
Der angefochtene Beschluss verstößt jedenfalls deshalb gegen § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG, weil er den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entspricht.
Ein Beschluss über die abweichende Verteilung der Kosten einer einzelnen Instandsetzungsmaßnahme ist nicht schon dann von § 16 Abs. 4 WEG gedeckt, wenn er dem dort vorgeschriebenen Gebrauchsmaßstab entspricht und die in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmte Mehrheit findet. Er muss vielmehr auch den nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG das Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt bestimmenden Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen10. Diesen Grundsätzen genügt der angefochtene Beschluss nicht. Er läuft nämlich auf eine verdeckte dauernde Änderung der Teilungsklärung hinaus, die § 16 Abs. 4 WEG nicht ermöglicht.
Würde der angefochtene Beschluss bestandskräftig, müssten die Eigentümer von Wohnungen in der Villa die Kosten der Dachsanierung alleine tragen. Im Übrigen bliebe es aber nicht nur bei der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, sondern auch bei den in der Teilungserklärung vorgesehenen Mehrheiten und Zuständigkeiten. Die Eigentümer von Wohnungen in der Villa müssten sich also grundsätzlich an allen anderen Instandsetzungsmaßnahmen nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile beteiligen, auch wenn es sich um die Instandsetzung von Teilen der beiden Neubauten handelt, also z.B. an der Reparatur des Dachs einer dieser Neubauten. Sie könnten auch nicht verhindern, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer Instandsetzungsmaßnahmen an der Villa gegen ihren Willen beschließt und ihnen wieder die Kosten auferlegt. Sie selbst könnten eine abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erzwingen11. Eine solche einseitige Zurücksetzung der Interessen einer Gruppe von Wohnungseigentümern wäre willkürlich und mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG) nicht zu vereinbaren.
In der Sache entspräche eine abweichende Kostenverteilung, wie sie hier beschlossen worden ist, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung deshalb nur, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde12. Damit wird aber das in der Teilungserklärung vorgesehene Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum an allen Gebäuden unterlaufen und im Wege von Einzelfallmaßnahmen in sein Gegenteil verkehrt. Das sollte mit § 16 Abs. 4 WEG gerade nicht ermöglicht werden. Ein solches Vorgehen13 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung14.
Der Beschluss ist deshalb aufzuheben. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG, der gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, ist nicht nichtig, sondern anfechtbar15.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 164/09
- zu diesem Gesichtspunkt: Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 98[↩]
- Becker in Bärmann, WEG, 10., Aufl., § 16 Rdn. 124; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 92; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 117[↩]
- Begründung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drs. 16/887 S. 24 r. Sp.[↩]
- Begründung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drs. 16/887 S. 24[↩]
- Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 64[↩]
- BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 124; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 65; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 115; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 191[↩]
- Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 124; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 114; im Ergebnis auch Bamberger/ Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 16 WEG Rdn. 20; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 16 WEG Rdn. 31; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 92; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 16 WEG Rdn. 14[↩]
- so ausdrücklich: Jennißen in Jennißen aaO, § 16 Rdn. 64; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 193; ähnlich Elzer in Riecke/ Schmid, aaO, § 16 Rdn. 116a für Kosten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ganz allgemein und Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 122 und 126 für die Decke einer Tiefgarage unter der Einzelhausanlage[↩]
- befürwortend: AG München ZWR 2009, 238, 239; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 64; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 93; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 115; Timme/ Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 202; Schmidt, ZMR 2007, 913, 921[↩]
- BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 25; Begründung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drs. 16/887 S. 24 r. Sp.; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 112; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 213[↩]
- BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 27[↩]
- OLG Hamm ZMR 2007, 296, 297; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 118; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 77; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 93 a.E.; Palandt/Bassenge, aaO, § 16 WEG Rdn. 14; Elzer in Riecke/ Schmid, aaO § 16 Rdn. 119[↩]
- Begründung der WEG-Novelle 2007 in BT-Drs. 16/887 S. 24 l. Sp.[↩]
- ähnlich Hügel in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rdn. 61[↩]
- Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123, 130; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 118; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 423[↩]
