Die Eigen­be­darfs­kün­di­gung kurz nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges

Eine Kün­di­gung von Wohn­raum wegen Eigen­be­darfs für einen Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen ist nicht rechts­miss­bräuch­lich, wenn der Eigen­be­darf zwar nur kur­ze Zeit nach Ab-schluss des Miet­ver­tra­ges ent­stan­den ist, bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges aber noch nicht abseh­bar war.

Die Eigen­be­darfs­kün­di­gung kurz nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nimmt die Ver­mie­te­rin die Mie­ter auf Räu­mung des von ihnen gemie­te­ten Ein­fa­mi­li­en­hau­ses wegen Eigen­be­darfs in Anspruch.

Die Mie­ter sind seit Febru­ar 2008 Mie­ter des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Ver­mie­te­rin in Wol­fen­büt­tel. Im März 2011 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis zum 30. Juli 2011 mit der Begrün­dung, das Haus wer­de für ihren Enkel und des­sen Ehe­frau und Toch­ter benö­tigt.

Bei Abschluss des Miet­ver­trags sei, so die Ver­mie­te­rin, nicht abseh­bar gewe­sen, dass ihr Enkel mit sei­ner Fami­lie in dem Haus wür­de woh­nen wol­len. Er habe zu dem Zeit­punkt in H. gear­bei­tet und es sei geplant gewe­sen, dass er nach S. ver­setzt wer­den wür­de, wes­halb das Haus in Wol­fen­büt­tel für ihn nicht in Fra­ge gekom­men sei. Sei­ne spä­te­re Frau sei im April 2008 schwan­ger gewor­den. Erst nach der Geburt der gemein­sa­men Toch­ter habe ein Umden­ken über die zukünf­ti­ge Lebens­pla­nung statt­ge­fun­den und der Enkel habe sich ent­schie­den, sei­ne Kar­rie­re­plä­ne zurück­zu­stel­len und mit sei­ner Fami­lie in der Umge­bung zu blei­ben.

Die Mie­ter haben der Kün­di­gung wider­spro­chen und Här­te­grün­de unter ande­rem wegen nicht abge­wohn­ter Inves­ti­tio­nen gel­tend gemacht.

Das erst­in­stanz­lich mit der Räu­mungs­kla­ge befass­te Amts­ge­richt Wol­fen­büt­tel hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt Braun­schweig zurück­ge­wie­sen 2. Mit ihrer vom Land­ge­richt Braun­schweig zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­fol­gen die Mie­ter ihr Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­ren wei­ter.

Der Bun­des­ge­richts­hof wies die Revi­si­on der Mie­ter zurück: Die Mie­ter sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räu­mung und Her­aus­ga­be des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses ver­pflich­tet. Die Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Ver­mie­te­rin hat das Miet­ver­hält­nis been­det. Die Ver­mie­te­rin ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Kün­di­gung berech­tigt, weil nach den rechts­feh­ler­frei­en Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts Braun­schweig Eigen­be­darf besteht und des­sen Gel­tend­ma­chung auch nicht rechts­miss­bräuch­lich ist. Die von den Mie­ter vor­ge­brach­ten Här­te­grün­de gebie­ten auch kei­ne Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB.

Eigen­be­darf und Rechts­miss­brauch

Zu Recht hat das Land­ge­richt Braun­schweig die Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Ver­mie­te­rin zum 30. Juli 2011 als wirk­sam ange­se­hen. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Mie­ter steht der Kün­di­gung nicht der Ein­wand des rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens der Ver­mie­te­rin gemäß § 242 BGB ent­ge­gen. Zwar ist die Kün­di­gung hier schon etwa drei Jah­re nach Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses erfolgt – und dies, obgleich den Mie­ter durch den Schwie­ger­sohn der Ver­mie­te­rin vor Miet­ver­trags­ab­schluss ver­si­chert wor­den war, ein Eigen­be­darf für ein Fami­li­en­mit­glied kom­me nicht in Betracht; das ein­zi­ge, was pas­sie­ren kön­ne, sei, dass das Haus ver­kauft wer­den könn­te. Ange­sichts der Gesamt­um­stän­de begeg­net die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung des Land­ge­richts Braun­schweig, dass die Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Ver­mie­te­rin nicht rechts­miss­bräuch­lich ist, jedoch kei­nen revi­si­ons­recht­li­chen Beden­ken.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof im Anschluss an die Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts bereits ent­schie­den hat 3, setzt sich ein Ver­mie­ter zu sei­nem eige­nen Ver­hal­ten dann in Wider­spruch, wenn er eine Woh­nung auf unbe­stimm­te Zeit ver­mie­tet, obwohl er ent­we­der ent­schlos­sen ist oder zumin­dest erwägt, sie als­bald selbst in Gebrauch zu neh­men. Er darf dem Mie­ter, der mit einer län­ge­ren Miet­dau­er rech­net, die mit jedem Umzug ver­bun­de­nen Belas­tun­gen nicht zumu­ten, wenn er ihn über die Absicht oder zumin­dest die Aus­sicht begrenz­ter Miet­dau­er nicht auf­klärt. Denn für den Mie­ter ist ein sich abzeich­nen­der Eigen­be­darf des Ver­mie­ters vor allem für die Ent­schei­dung von Bedeu­tung, ob er eine Woh­nung über­haupt anmie­ten und damit das Risi­ko eines Umzugs nach ver­hält­nis­mä­ßig kur­zer Miet­zeit ein­ge­hen will 4.

Die­se Fall­ge­stal­tung liegt hier indes nicht vor. Nach den rechts­feh­ler­frei­en Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts Braun­schweig war es zum Zeit­punkt des Abschlus­ses des Miet­ver­trags für kei­nen der Betei­lig­ten abseh­bar, dass ein Eigen­be­darf an dem Ein­fa­mi­li­en­haus für den Enkel der Ver­mie­te­rin durch die Geburt sei­ner Toch­ter und die dar­auf­hin geän­der­te Lebens­pla­nung der Fami­lie ent­ste­hen wür­de. Der Eigen­be­darf ist viel­mehr auf­grund einer erst nach der Ver­mie­tung ein­ge­tre­te­nen Ände­rung der per­sön­li­chen Ver­hält­nis­se des Enkels der Ver­mie­te­rin ent­stan­den.

Durch die Erklä­rung des Schwie­ger­sohns der Ver­mie­te­rin anläss­lich der Haus­be­sich­ti­gung, ein Eigen­be­darf kom­me nicht in Betracht, höchs­tens ein Haus­ver­kauf, ist kein der Ver­mie­te­rin zuzu­rech­nen­der beson­de­rer Ver­trau­ens­tat­be­stand geschaf­fen wor­den, der ihre Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs rechts­miss­bräuch­lich erschei­nen lie­ße. Die Äuße­rung, die im Übri­gen eine rei­ne Wis­sens­er­klä­rung dar­stellt und der kein rechts­ge­schäft­li­cher Erklä­rungs­ge­halt zukommt, ent­sprach nach den vom Land­ge­richt Braun­schweig rechts­feh­ler­frei getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen den Tat­sa­chen. Sie bezog sich auf den dama­li­gen Stand, bei dem eine Ände­rung nicht abseh­bar war. Durch sie ist auch kein auf künf­ti­ge Ent­wick­lun­gen bezo­ge­ner Ver­trau­ens­tat­be­stand erweckt wor­den, denn die per­sön­li­chen Ver­hält­nis­se eines Ver­mie­ters und sei­ner Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen kön­nen sich ändern. Will ein Mie­ter für sol­che Fäl­le eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs aus­schlie­ßen, bedarf es einer dahin gehen­den Ver­ein­ba­rung.

Kei­ne Här­te­fall­grün­de

Soweit die Revi­si­on gel­tend macht, das Miet­ver­hält­nis sei jeden­falls gemäß §§ 574 f. BGB ("Sozi­al­klau­sel") einst­wei­len fort­zu­set­zen, kann dem nicht gefolgt wer­den. Zu Recht stellt das Land­ge­richt Braun­schweig dar­auf ab, dass sämt­li­che mie­ter­seits gel­tend gemach­ten Här­te­grün­de letzt­lich nur die mit einem Umzug unver­meid­lich ver­bun­de­nen Unan­nehm­lich­kei­ten dar­stel­len. Dass die Mie­ter davon absa­hen, im Miet­ver­trag einen (bei­der­sei­ti­gen) befris­te­ten Kün­di­gungs­aus­schluss mit der Ver­mie­te­rin zu ver­ein­ba­ren, um ihrer­seits aus beruf­li­chen Grün­den in ört­li­cher Hin­sicht fle­xi­bel zu blei­ben, kann nicht zu Las­ten der Ver­mie­te­rin gewer­tet wer­den. Ins­be­son­de­re beruht die ange­foch­te­ne Ent­schei­dung des Land­ge­richts Braun­schweig nicht dar­auf, dass das Land­ge­richt den Vor­trag, ange­mes­se­ner Ersatz­wohn­raum zu zumut­ba­ren Bedin­gun­gen sei nicht zu beschaf­fen, über­gan­gen hät­te. Abge­se­hen davon, dass das erst­in­stanz­li­che Urteil des Amts­ge­richts Wol­fen­büt­tel, auf des­sen Grün­de das Beru­fungs­ur­teil Bezug nimmt, die­sen Vor­trag aus­drück­lich gewür­digt hat, bedarf nicht jedes Vor­brin­gen der Par­tei­en der Erwäh­nung in den schrift­li­chen Ent­schei­dungs­grün­den.

Eine Här­te im Sin­ne von § 574 BGB ergibt sich auch nicht aus den finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen der Mie­ter, ins­be­son­de­re für die spe­zi­ell den räum­li­chen Gege­ben­hei­ten ange­pass­te Ein­bau­kü­che. Die Mie­ter haben nach eige­nem Vor­brin­gen bewusst davon abge­se­hen, sich die Mög­lich­keit einer län­ger­fris­ti­gen Nut­zung des Miet­ob­jekts durch Ver­ein­ba­rung eines (bei­der­sei­ti­gen) befris­te­ten Kün­di­gungs­aus­schlus­ses zu sichern, weil sie aus beruf­li­chen Grün­den ört­lich fle­xi­bel blei­ben woll­ten. Sie sind daher sehen­den Auges das Risi­ko ein­ge­gan­gen, dass finan­zi­el­le Inves­ti­tio­nen in die Woh­nung sich im Fal­le einer nur kur­zen Miet­dau­er nicht ange­mes­sen amor­ti­sie­ren wer­den. Die Inkauf­nah­me die­ses Risi­kos muss bei der Inter­es­sen­ab­wä­gung nach § 574 Abs. 1 BGB zum Nach­teil der Mie­ter aus­schla­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/​12

  1. AG Wol­fen­büt­tel, Urteil vom 17.11.2011 – 19 C 177/​11[]
  2. LG Braun­schweig, Urteil vom 03.07.2012 – 6 S 547/​11 (190) []
  3. BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357; BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, NJW 2009, 1139; BGH, Beschlüs­se vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, WuM 2010, 575 [Hin­weis­be­schluss]; und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/​09, WuM 2010, 512 [Zurück­wei­sungs­be­schluss] jeweils mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO Rn. 17, 19; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO Rn. 2[]