Die eigen­mäch­ti­ge Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums

Ein Berei­che­rungs­an­spruch für eine eigen­mäch­ti­ge Instand­set­zung oder Instand­hal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums kommt nur in Betracht, wenn die Maß­nah­me ohne­hin hät­te vor­ge­nom­men wer­den müs­sen.

Die eigen­mäch­ti­ge Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums

Wer einen sol­chen Berei­che­rungs­aus­gleich schul­det, bestimmt sich danach, ob die Maß­nah­me im Zeit­punkt ihrer Vor­nah­me erst noch beschlos­sen (dann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) oder ob sie – sei es wegen eines ent­spre­chen­den Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, sei es wegen der Dring­lich­keit – durch­ge­führt wer­den muss­te (dann die Gemein­schaft). Schuld­ner des Ent­schä­di­gungs­an­spruchs nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG ist jeden­falls der Ver­band.

Ein Anspruch auf Ersatz der Sanie­rungs­kos­ten als Auf­wand für eine Not­ge­schäfts­füh­rung schei­det aus. Nach § 21 Abs. 2 WEG ist zwar jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer berech­tigt, ohne Zustim­mung der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Maß­nah­men zu tref­fen, die zur Abwen­dung eines dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum unmit­tel­bar dro­hen­den Scha­dens not­wen­dig sind. Das kor­re­spon­die­ren­de Not­ge­schäfts­füh­rungs­recht des Ver­wal­ters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berech­tigt aber schon die­sen nur in einer Situa­ti­on zu einem Tätig­wer­den ohne vor­he­ri­gen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, in der sofor­ti­ges Han­deln gebo­ten ist, und auch dann nur zu Maß­nah­men, wel­che die Gefah­ren­la­ge besei­ti­gen, nicht jedoch zur Vor­nah­me oder Beauf­tra­gung von Arbei­ten, die einer dau­er­haf­ten Besei­ti­gung der Scha­dens­ur­sa­che die­nen1. Das Not­ge­schäfts­füh­rungs­recht des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers geht nicht wei­ter; die­ser darf im Gegen­teil selbst nur tätig wer­den, wenn er durch Ein­schal­tung des Ver­wal­ters die Behe­bung der Not­la­ge nicht errei­chen kann2.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall bei der Sanie­rung der Kel­ler­soh­le nicht vor. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben sich mit der Behand­lung der Kel­ler­soh­le befasst. Die Ver­wal­te­rin war dem­entspre­chend tätig gewor­den. Die Sach­la­ge hat­te sich nicht ver­än­dert. Es droh­te kein unmit­tel­ba­rer Scha­den für das Gemein­schafts­ei­gen­tum. Die von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin beauf­trag­ten Maß­nah­men dien­ten dazu, die Kel­ler­soh­le dau­er­haft zu sanie­ren. Sie waren von ihrem Not­ge­schäfts­füh­rungs­recht nicht gedeckt.

Auch ein Anspruch aus Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag gemäß § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB schei­det aus. Zwar schließt das Not­ge­schäfts­füh­rungs­recht einen sol­chen Anspruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers nicht aus3. Der Anspruch besteht aber nur, wenn die Vor­nah­me der Maß­nah­me dem tat­säch­li­chen oder mut­maß­li­chen Wil­len der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­spricht. Dar­an fehlt es jeden­falls dann, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – wie hier – beschlos­sen haben, die vor­ge­nom­me­ne Maß­nah­me vor­erst zurück­zu­stel­len und abzu­war­ten, ob sie ganz ent­behr­lich ist.

Sodann ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof auch einen Anspruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung.

Einig­keit besteht im Wesent­li­chen dar­über, dass ein Berei­che­rungs­an­spruch des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers als Fol­ge von Maß­nah­men zur Instand­set­zung oder Instand­hal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht von vorn­her­ein aus­ge­schlos­sen ist, wenn die Vor­aus­set­zun­gen der Not­ge­schäfts­füh­rung nach § 21 Abs. 2 WEG oder der berech­tig­ten Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag nicht vor­lie­gen4. Er soll aller­dings nur in Betracht kom­men, wenn die Maß­nah­me hät­te aus­ge­führt wer­den müs­sen5.

Gegen wen sich ein sol­cher Anspruch rich­tet, wird unter­schied­lich beur­teilt. Nach einer Ansicht rich­tet sich der Anspruch gegen den Ver­band6. Nach einer ande­ren, von dem Beru­fungs­ge­richt geteil­ten Ansicht sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst Schuld­ner des Anspruchs7. Bei der ver­wand­ten Fra­ge, wer einem Ver­käu­fer Berei­che­rungs­aus­gleich schul­det, der zur Nach­er­fül­lung eines Kauf­ver­trags über eine Eigen­tums­woh­nung Män­gel am Gemein­schafts­ei­gen­tum besei­tigt, hält der Bun­des­ge­richts­hof einen (antei­li­gen) Berei­che­rungs­an­spruch gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für mög­lich8.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det bei­de Fra­gen wie folgt: Ein Berei­che­rungs­an­spruch für eine eigen­mäch­ti­ge Instand­set­zung oder Instand­hal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums kommt nur in Betracht, wenn die Maß­nah­me ohne­hin hät­te vor­ge­nom­men wer­den müs­sen. Wer einen sol­chen Berei­che­rungs­aus­gleich schul­det, bestimmt sich danach, ob die Maß­nah­me im Zeit­punkt ihrer Vor­nah­me erst noch beschlos­sen9 oder ob sie – sei es wegen eines ent­spre­chen­den Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, sei es wegen der Dring­lich­keit – durch­ge­führt wer­den muss­te10.

Nach den all­ge­mei­nen Vor­schrif­ten könn­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der eigen­mäch­tig Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­maß­nah­men vor­nimmt, die nicht gebo­ten sind, nach § 684 BGB Berei­che­rungs­aus­gleich ver­lan­gen, wenn ihm sei­ne feh­len­de Berech­ti­gung nicht bekannt ist. Andern­falls schie­de ein Berei­che­rungs­aus­gleich nach § 687 Abs. 2 Satz 1 BGB im Grund­satz aus11. Bei­de Rege­lun­gen wer­den den Beson­der­hei­ten in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht gerecht. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ver­lan­gen, die den Grund­sät­zen ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht. Die Vor­nah­me kon­kre­ter Maß­nah­men kann er dage­gen nur ver­lan­gen, wenn sich das grund­sätz­lich bestehen­de Ermes­sen bei der Ent­schei­dung über die Instand­set­zung oder Instand­hal­tung12 auf null redu­ziert hat. Die danach maß­geb­li­chen Gesichts­punk­te – der Zustand des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und eine etwai­ge Reduk­ti­on der Ent­schei­dungs­al­ter­na­ti­ven – fin­den in § 684 BGB einer­seits und § 687 Abs. 2 BGB ande­rer­seits kei­nen Nie­der­schlag. Die unein­ge­schränk­te Anwen­dung die­ser Vor­schrif­ten führ­te des­halb zu Ergeb­nis­sen, die mit den Wer­tun­gen des § 21 Abs. 4 WEG nicht in Ein­klang ste­hen. Das schließt § 21 Abs. 4 WEG aus; sie geht als spe­zi­el­le­re Norm vor. Ein Berei­che­rungs­aus­gleich kommt des­halb nur in Betracht, wenn die eigen­mäch­ti­ge Maß­nah­me des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ohne­hin hät­te beschlos­sen oder vor­ge­nom­men wer­den müs­sen.

Wer Schuld­ner eines sol­chen Anspruchs ist, bestimmt sich eben­falls nach den vor­ran­gi­gen Bestim­mun­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes. Danach kommt es ent­schei­dend dar­auf an, ob die Maß­nah­me eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bedurf­te und ob die­ser vor­lag. Schuld­ner sind des­halb die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wenn die Maß­nah­me hät­te beschlos­sen wer­den müs­sen, aber nicht beschlos­sen war, ansons­ten – näm­lich wenn sie beschlos­sen war oder wenn ein Beschluss nach der Tei­lungs­er­klä­rung ent­behr­lich und die Maß­nah­me unver­züg­lich durch­zu­füh­ren war – die Gemein­schaft.

Nach § 21 Abs. 3 bis 5 WEG haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch ent­spre­chen­de Beschluss­fas­sung die Grund­la­gen für die Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu schaf­fen. Die Umset­zung der gefass­ten Beschlüs­se ist Auf­ga­be der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dem folgt auch die Haf­tung: Für Schä­den, die durch eine unter­blie­be­ne oder ver­zö­ger­te Beschluss­fas­sung ent­ste­hen, kön­nen nur die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst (als Gesamt­schuld­ner) ersatz­pflich­tig sein, die schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nah­me gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben13. Für Defi­zi­te bei der Umset­zung der gefass­ten Beschlüs­se haf­tet dage­gen allein der Ver­band14. Ent­spre­chen­des gilt, wenn der Ver­band ohne Beschluss han­deln kann und nach § 21 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 oder § 21 Abs. 4 WEG eine Ver­pflich­tung zum Han­deln besteht. Die­se Unter­schei­dung gilt auch bei Ansprü­chen auf Berei­che­rungs­aus­gleich für gebo­te­ne Instand­set­zungs- oder Instand­hal­tungs­maß­nah­men.

Sol­che Maß­nah­men kön­nen zu einer Ver­bes­se­rung und damit zu einer Wert­stei­ge­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums füh­ren. Berei­chert wer­den hier­durch nur die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Eigen­tü­mer des Gemein­schafts­ei­gen­tums, nicht der Ver­band, der nur im Aus­nah­me­fall Inha­ber von Son­der­ei­gen­tum in der Anla­ge und Mit­ei­gen­tü­mer des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist. Solan­ge der Ver­band zur Vor­nah­me der Maß­nah­me nicht ver­pflich­tet ist, regel­mä­ßig also bis zur Beschluss­fas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, kann er auch nicht unter dem Gesichts­punkt erspar­ter Auf­wen­dun­gen berei­chert sein. Er muss und darf die Maß­nah­men nicht durch­füh­ren und erspart mit ihrer eigen­mäch­ti­gen Durch­füh­rung durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­nen Auf­wand. Dar­an änder­te es nichts, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 21 Abs. 4 WEG ver­pflich­tet wären, die Maß­nah­men wie aus­ge­führt zu beschlie­ßen. Denn die­ser Umstand berech­tigt den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer außer­halb der Not­ge­schäfts­füh­rung nicht, die Maß­nah­men kur­zer­hand selbst durch­zu­füh­ren und unter Umstän­den auch voll­ende­te Tat­sa­chen zu schaf­fen. Viel­mehr muss er zunächst die erfor­der­li­che Erst­be­schluss­fas­sung – not­falls mit der Beschluss­erset­zungs­kla­ge nach § 21 Abs. 8 WEG – her­bei­füh­ren. Liegt – wie hier – ein bestands­kräf­ti­ger ableh­nen­der Erst­be­schluss vor, ist die­ser nach § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4 WEG die Grund­la­ge der Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums, und zwar auch, wenn er inhalt­lich falsch sein soll­te15. In die­sem Fall muss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Ände­rung des bestands­kräf­ti­gen Beschlus­ses her­bei­füh­ren, auf die er auch Anspruch hat, wenn schwer­wie­gen­de Grün­de – etwa eine erheb­li­che Ände­rung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se – das Fest­hal­ten an dem Beschluss als treu­wid­rig erschei­nen las­sen und der bestehen­de Zustand in sei­nem Sin­ne ver­än­dert wer­den muss16.

Ist die Instand­set­zungs- oder Instand­hal­tungs­maß­nah­me hin­ge­gen beschlos­sen, bestim­men sich die Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­schließ­lich nach den mit­zu­be­schlie­ßen­den17 Moda­li­tä­ten der Auf­brin­gung der dafür erfor­der­li­chen Mit­tel und im Übri­gen nach § 16 Abs. 2 WEG. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben nur die­se Mit­tel auf­zu­brin­gen und kei­ne wei­ter­ge­hen­den Pflich­ten. Damit wären zusätz­li­che Berei­che­rungs­an­sprü­che des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers gegen die Mit­ei­gen­tü­mer wegen der Ver­bes­se­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums unver­ein­bar. Ihre Haf­tung ist des­halb aus­ge­schlos­sen. Für den – hier zu unter­stel­len­den – Berei­che­rungs­an­spruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers haf­tet dann allein die Gemein­schaft. Ent­spre­chen­des gilt, wenn der Ver­band auch ohne Beschluss han­deln muss. Dage­gen haf­tet die Gemein­schaft nicht, wenn sie nicht ohne Beschluss han­deln kann und der erfor­der­li­che Beschluss nicht gefasst wor­den ist.

Eine wei­ter­ge­hen­de Haf­tung des Ver­bands für einen Berei­che­rungs­an­spruch des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers lässt sich ent­ge­gen der von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin in der münd­li­chen Ver­hand­lung ver­tre­te­nen Ansicht auch nicht mit Wer­tungs­ge­sichts­punk­ten recht­fer­ti­gen. Rich­tig ist zwar, dass die Ver­fol­gung des Berei­che­rungs­an­spruchs gegen­über den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die zudem nur antei­lig ver­pflich­tet wären18, auf­wen­dig ist und der sanie­ren­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei die­sem Rück­griff das Risi­ko des Aus­falls ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer trägt. Zu berück­sich­ti­gen ist aber auch, dass die Beschluss­fas­sung über die erfor­der­li­chen Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­maß­nah­men nach § 21 Abs. 1 WEG gemein­sa­me Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und dass die Reduk­ti­on ihres Ermes­sens auf null die Aus­nah­me ist. Das Gesetz sieht zur Lösung eines Kon­flikts über den rich­ti­gen Weg den Antrag auf einen Abän­de­rungs­be­schluss und bei einer Ableh­nung die Beschluss­erset­zungs­kla­ge nach § 21 Abs. 8 WEG vor. In Not­fäl­len kommt der Erlass einer einst­wei­li­gen Anord­nung in Betracht19. Erlei­det ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dadurch einen Scha­den, dass die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zwin­gend gebo­te­ne und kei­nen Auf­schub dul­den­de Instand­set­zungs- oder Instand­hal­tungs­maß­nah­men nicht beschlie­ßen, kann er, wie aus­ge­führt, von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern (als Gesamt­schuld­ner) Ersatz ver­lan­gen, die schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nah­me gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben13. Die­se Mög­lich­kei­ten erschei­nen aus­rei­chend.

Danach schei­det der gel­tend gemach­te Berei­che­rungs­an­spruch aus.

Ob die von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin durch­ge­führ­te Maß­nah­me zwin­gend gebo­ten war, hat das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­stellt. Dies ist aber auch nicht aus­ge­schlos­sen. Des­halb ist für das Revi­si­ons­ver­fah­ren zu unter­stel­len, dass die Aus­füh­rung der Maß­nah­me ohne Alter­na­ti­ve war.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist aber nicht Schuld­ne­rin des danach mög­li­chen Berei­che­rungs­an­spruchs. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben sich mit dem Sanie­rungs­be­darf befasst und beschlos­sen, die Soh­le zunächst nicht zu sanie­ren, son­dern abzu­war­ten, ob sich die Feuch­tig­keits­er­schei­nun­gen auch ohne eine sol­che Maß­nah­me zurück­bil­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat eine Ände­rung die­ses Beschlus­ses mit Blick auf die fort­dau­ern­de Feuch­tig­keit der Soh­le nicht her­bei­ge­führt. Die Sanie­rung der Soh­le war des­halb nicht Pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band. Ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Soh­le hät­ten sanie­ren und ihren abwei­chen­den Beschluss jeden­falls jetzt ergän­zen oder ändern muss­ten, ist hier nicht zu prü­fen. Denn eine even­tu­el­le Ver­pflich­tung zur Ände­rung des gefass­ten Beschlus­ses trä­fe eben­falls nur die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst, nicht aber die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band.

Schließ­lich ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof auch eine eine Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG.

Nach die­ser Norm kann aller­dings die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen­über ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zur Erstat­tung von Auf­wen­dun­gen ver­pflich­tet sein. Vor­aus­set­zung hier­für ist, dass die­se Auf­wen­dun­gen zur Erfül­lung einer gemein­schafts­be­zo­ge­nen Pflicht erfor­der­lich waren. Eine sol­che Pflicht ist anzu­neh­men, wenn eine Ver­pflich­tung, die im Außen­ver­hält­nis alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer glei­cher­ma­ßen trifft, nach der Inter­es­sen­la­ge ein gemein­sa­mes Vor­ge­hen erfor­dert20.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen hier nicht vor. Die Vor­nah­me von Instand­set­zungs- oder Instand­hal­tungs­maß­nah­men am Gemein­schafts­ei­gen­tum durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann zwar, wie aus­ge­führt, aus­nahms­wei­se Berei­che­rungs­an­sprü­che gegen die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­lö­sen. Sie begrün­den aber kei­ne Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Außen­ver­hält­nis, son­dern eine Haf­tung im Innen­ver­hält­nis unter­ein­an­der. Zudem hät­te die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dann Kos­ten für eine Maß­nah­me zu tra­gen, die sie nach der Beschluss­la­ge der Gemein­schaft gera­de nicht durch­zu­füh­ren hat.

Anders beur­teil­te der Bun­des­ge­richts­hof dage­gen den Anspruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Erstat­tung der Kos­ten für die Erset­zung der Innen­tü­ren in ihrer Woh­nung, die durch Sanie­rungs­ar­bei­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zer­stört wor­den waren. Inso­weit kommt ein Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG in Betracht.

Nach die­ser Vor­schrift ist dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Scha­den zu erset­zen, der ihm dadurch ent­steht, dass er das Betre­ten und die Benut­zung der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le gestat­ten muss, soweit das zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erfor­der­lich ist. Zu dem zu erset­zen­den Scha­den gehört auch die Ver­schlech­te­rung des Zustands des Son­der­ei­gen­tums21. Nach dem Vor­trag der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin sind die­se Vor­aus­set­zun­gen gege­ben. Danach muss­ten die Türen des­halb aus­ge­wech­selt wer­den, weil die Wän­de ihrer Woh­nung durch die von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­an­lass­ten Sanie­rungs­maß­nah­men brei­ter gewor­den waren und die alten Türen nicht mehr pass­ten. Das Beru­fungs­ge­richt hat Fest­stel­lun­gen hier­zu nicht getrof­fen. Für das Revi­si­ons­ver­fah­ren ist des­halb zu unter­stel­len, dass die­se Behaup­tung zutrifft und der Anspruch grund­sätz­lich mög­lich ist.

Schuld­ner die­ses Anspruchs ist nach heu­te nahe­zu unbe­strit­te­ner Ansicht die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band22. Unter­schie­de bestehen nur in der Her­lei­tung die­ses Ergeb­nis­ses23 und in der Fra­ge, ob neben dem Ver­band auch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst haf­ten24. Die­se Unter­schie­de spie­len im vor­lie­gen­den Fall kei­ne Rol­le, weil nur der Ver­band ver­klagt wor­den ist.

Die­ser Anspruch wäre auch nicht ver­jährt.

Er ver­jährt zwar in der regel­mä­ßi­gen Frist nach §§ 195, 199 BGB. Die Ver­jäh­rung hat mit dem Ablauf des Jah­res 2007 begon­nen, weil die Maß­nah­me spä­tes­tens bis dahin been­det wor­den ist. Die Ver­jäh­rung ist aber ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts durch die ursprüng­li­che Kla­ge recht­zei­tig gehemmt wor­den. Dass die­se nicht auf Zah­lung, son­dern dar­auf gerich­tet war, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu ver­ur­tei­len, einen Beschluss zu fas­sen, wonach der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin 17.605, 99 € nebst Zin­sen zu zah­len sind, ändert dar­an nichts.

Den ver­jäh­rungs­hem­men­den Tat­be­stän­den des § 204 Abs. 1 BGB liegt der Rechts­ge­dan­ke zugrun­de, dass der Gläu­bi­ger durch akti­ves Betrei­ben sei­nes Anspruchs sei­nen Rechts­ver­fol­gungs­wil­len so deut­lich macht, dass der Schuld­ner gewarnt wird und sich auf eine Inan­spruch­nah­me noch nach Ablauf der ursprüng­li­chen Ver­jäh­rungs­frist ein­stel­len muss25. Des­halb führt nicht nur eine unmit­tel­bar auf Erfül­lung des Anspruchs gerich­te­te Leis­tungs­kla­ge zur Hem­mung der Ver­jäh­rung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, son­dern auch eine auf Fest­stel­lung des Anspruchs gerich­te­te Kla­ge, die Stel­lung eines Hilfs­an­trags26 oder auch eine Stu­fen­kla­ge27. Dem­ge­gen­über wird die Ver­jäh­rung des Leis­tungs­an­spruchs nicht gehemmt durch Vor­be­rei­tungs­maß­nah­men wie eine Kla­ge auf Fest­stel­lung des dem Anspruch zugrun­de lie­gen­den Rechts­ver­hält­nis­ses28 oder durch eine iso­lier­te Aus­kunfts­kla­ge29.

Danach genüg­te die ursprüng­lich erho­be­ne Kla­ge zur Hem­mung des Zah­lungs­an­spruchs. Die mit die­ser ange­streb­te Ver­ur­tei­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zur Fas­sung eines Beschlus­ses, die bean­spruch­te Zah­lung zu leis­ten, ziel­te anders als die von dem Beru­fungs­ge­richt als Ver­gleich her­an­ge­zo­ge­ne iso­lier­te Aus­kunfts­kla­ge nicht bloß auf die Vor­be­rei­tung der Zah­lung. Sie dien­te viel­mehr dazu, den Zah­lungs­an­spruch unmit­tel­bar durch­zu­set­zen. Im Innen­ver­hält­nis zwi­schen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und dem Ver­wal­ter ist der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der ent­schei­den­de Akt für die außer­ge­richt­li­che Erfül­lung des Anspruchs eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG. Einen sol­chen Anspruch darf der Ver­wal­ter nicht von sich aus, ohne einen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, erfül­len30. Haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer indes einen sol­chen Beschluss gefasst, ist der Ver­wal­ter gebun­den. Er muss den Beschluss umset­zen und hat kein Recht, die Umset­zung abzu­leh­nen, etwa weil er meint, der Anspruch bestehe nicht31. Es bedarf nach einem Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Nor­mal­fall kei­ner zusätz­li­chen Durch­set­zungs­ak­te des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat mit dem Beschluss viel­mehr sein Ziel erreicht. Weder für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft noch für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer konn­te des­halb zwei­fel­haft sein, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin nach der Ableh­nung ihrer For­de­rung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit der ursprüng­li­chen Kla­ge die Zah­lung errei­chen und nicht nur eine Zah­lungs­kla­ge vor­be­rei­ten woll­te. Damit hat die­se Kla­ge ähn­lich wie eine Fest­stel­lungs­kla­ge die Ver­jäh­rung des Erstat­tungs­an­spruchs gehemmt.

Dar­über hin­aus kommt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch ein Anspruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin auf Ersatz der Auf­wen­dun­gen für den Aus­tausch der Woh­nungs­ein­gangs­tür in Betracht.

Aus § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG lässt sich ein sol­cher Anspruch aller­dings nicht ablei­ten. Die Woh­nungs­ein­gangs­tür gehört näm­lich nicht zum Son­der­ei­gen­tum, son­dern zum Gemein­schafts­ei­gen­tum32.

Inso­fern kom­men aber ein Anspruch auf Auf­wen­dungs­er­satz aus Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag gemäß § 683 Satz 1, § 670 BGB oder ein Berei­che­rungs­an­spruch nach § 684 Satz 1, § 812 BGB in Betracht. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat gel­tend gemacht, die alte Woh­nungs­ein­gangs­tür habe wegen der durch die Sanie­rung dicker gewor­de­nen Wän­de nicht mehr gepasst. Man­gels abwei­chen­der Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts ist für das Revi­si­ons­ver­fah­ren zu unter­stel­len, dass die­ser Vor­trag zutrifft. Dann aber war die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­pflich­tet, nach Durch­füh­rung der beschlos­se­nen Sanie­rung als deren Begleit­maß­nah­me auch die Woh­nungs­ein­gangs­tür aus­zu­tau­schen. Denn eben­so wie die Besei­ti­gung von Schä­den am Son­der­ei­gen­tum umfass­te die­se dann auch die Wie­der­her­stel­lung der Funk­ti­ons­fä­hig­keit des Gemein­schafts­ei­gen­tums. Nach dem Vor­trag der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ent­sprach der Aus­tausch dem mut­maß­li­chen Inter­es­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, so dass ein Anspruch auf Auf­wen­dungs­er­satz gege­ben wäre. Andern­falls käme ein Berei­che­rungs­an­spruch nach § 684 Satz 1 BGB in Betracht, weil der Ver­band den Auf­wand für die­se ihm oblie­gen­de Maß­nah­me erspart hät­te.

Soweit der Anspruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin danach besteht, bestehen, wäre er nicht um den Mit­ei­gen­tums­an­teil der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin zu kür­zen. Der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat sich zwar an den Kos­ten des ihm nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG zu leis­ten­den Ersat­zes zu betei­li­gen, aber nicht durch Kür­zung sei­nes Anspruchs gegen den Ver­band, son­dern durch Umla­ge in der Jah­res­ab­rech­nung33. Die Kos­ten des nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG zu leis­ten­den Ersat­zes sind nach § 16 Abs. 7 WEG Kos­ten der Ver­wal­tung. Das­sel­be gilt für einen Auf­wen­dungs­er­satz- oder Berei­che­rungs­an­spruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin wegen des Aus­tauschs der Woh­nungs­ein­gangs­tür.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2015 – V ZR 246/​14

  1. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/​10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 27
  2. BGH, Urteil vom 10.04.2003 – IX ZR 106/​02, BGHZ 154, 387, 392 f.; OLG Ham­burg, OLGR 2007, 717, 718; OLG Hamm, ZWE 2009, 369, 372; Mer­le in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 10
  3. OLG Ham­burg, OLGR 2007, 717, 718; OLG Frank­furt, ZMR 2009, 382, 383; OLG Schles­wig, ZMR 2010, 710, 711; Mer­le in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn.20; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31 mwN; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 23; Riecke/​Schmid/​Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 91; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 16
  4. OLG Ham­burg, ZMR 2004, 137, 138; 2007, 129, 130; OLG Frank­furt, ZWE 2009, 123, 126; Mer­le in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 23; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31; Hügel/​Elzer, WEG, § 21 Rn. 21; Sau­ren, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 9; Riecke/​Schmid/​Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 91; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 17; Timme/​Elzer, WEG 2. Aufl., § 21 Rn. 88; Bub, ZWE 2009, 245, 253; ähn­lich für Män­gel­be­sei­ti­gungs­maß­nah­men: BGH, Urteil vom 25.07.2015 – V ZR 167/​14, NJW 2015, 2874 Rn. 24
  5. OLG Ham­burg, ZMR 2007, 129, 130 f.; 2010, 388, 389; OLG Frank­furt, ZWE 2009, 123, 126; Mer­le in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 23; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31; Riecke/​Schmid/​Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 93 aE; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 17
  6. OLG Ham­burg, ZMR 2007, 129, 131; OLGR 2008, 639, 640; ZWE 2010, 269 f.; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31; Hügel/​Elzer, WEG, § 21 Rn. 21; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 6. Aufl., § 21 WEG Rn. 6; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 23; Riecke/​Schmid/​Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 91; Sau­ren, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 9; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 17; Bub, ZWE 2009, 245, 253; wohl auch Mer­le in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 23; ähn­lich AG Char­lot­ten­burg, ZWE 2011, 468, 469 [nach­voll­zieh­ba­rer Sach­ver­halt bei juris] für die Bezah­lung von Hei­zöl­lie­fe­run­gen in einer ver­walter­lo­sen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft
  7. OLG Hamm, NZM 2012, 465, 466 f.; OLG Mün­chen, ZWE 2006, 402, 405; AG Offen­bach, ZMR 2013, 393, 394; Suil­mann in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 265
  8. Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/​14, NJW 2015, 2874 Rn. 24
  9. dann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer
  10. dann die Gemein­schaft
  11. vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1963 – VII ZR 270/​61, BGHZ 39, 186, 188 f.
  12. dazu: BGH, Urtei­le vom 08.07.2011 – V ZR 176/​10, NJW 2011, 2958 Rn. 8; und vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 8
  13. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/​14, BGHZ 202, 375 Rn. 21
  14. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. und Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/​14, BGHZ 202, 375 Rn. 25
  15. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 11
  16. vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/​12, NJW 2013, 3089 Rn. 22, inso­weit nicht in BGHZ 197, 274 abge­druckt
  17. dazu BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/​10, NJW 2011, 2958 Rn. 8
  18. vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/​14, NJW 2015, 2874 Rn. 24
  19. vgl. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/​10, NJW 2011, 3025 Rn. 11
  20. BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100/​13, NJW 2014, 1093 Rn. 6
  21. Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn.200 mwN
  22. aM, soweit ersicht­lich, nur Bamberger/​Roth/​Hügel, BGB, 3. Aufl., § 14 WEG Rn. 10
  23. für § 16 Abs. 7 WEG: OLG Schles­wig, NJW-RR 2007, 448, 449; LG Frankfurt/​Main, ZWE 2014, 403, 405; Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 6. Aufl., § 14 WEG Rn. 40; wohl auch Erman/​Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 14 WEG Rn. 5; Sau­ren, WEG, 6. Aufl., § 14 Rn. 15; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 75; Gott­schalg, NZM 2010, 424, 427 f., für § 16 Abs. 6 Satz 3 WEG: LG Ham­burg, ZMR 2009, 714, 715; AG Ham­burg, ZMR 2011, 249, 250; Suil­mann in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 75; Hügel/​Elzer, WEG, § 14 Rn. 54; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 39; Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 210 und für § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG: Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 33 juris; PK-BGB/La­fon­tai­ne, 7. Aufl., § 10 WEG Rn. 84; Küm­mel in Niedenführ/​Vandenhouten/​Kümmel, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 56; Palandt/​Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 14 WEG Rn. 18
  24. so Hügel/​Elzer, aaO, aA Suil­mann in Bär­mann aaO
  25. BGH, Urtei­le vom 05.05.1988 – VII ZR 119/​87, BGHZ 104, 268, 274 und 20.11.1997 – IX ZR 136/​97, BGHZ 137, 193, 198
  26. BGH, Urteil vom 19.01.1994 – XII ZR 190/​92, NJW-RR 1994, 514, 515
  27. BGH, Urtei­le vom 14.05.1975 – IV ZR 19/​74, NJW 1975, 1409, 1410; und vom 24.05.2012 – IX ZR 168/​11, MDR 2012, 847 Rn. 18
  28. BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 279/​11, NJW 2013, 1077 Rn. 57
  29. BAG, NJW 2008, 392 Rn. 15; RGZ 115, 27, 29; Erman/­Schmidt-Räntsch, BGB, 14. Aufl., § 204 Rn. 2
  30. vgl. LG Mün­chen I, ZMR 2014, 145, 146; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 27a
  31. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 11, 19
  32. BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/​12, NJW 2014, 379 Rn. 10
  33. LG Frankfurt/​Main, ZWE 2014, 403, 405; AG Ham­burg, ZMR 2011, 249, 250; Suil­mann in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 77; Hügel/​Elzer, WEG, § 14 Rn. 54; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 33; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 56; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 73; Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 211; aM Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 39