Gibt der Insolvenzverwalter Wohnungseigentum frei, wird die Masse nicht von der Entrichtung der Hausgelder entlastet. Es gilt der Grundsatz fort, wonach Verbindlichkeiten nur mit Zustimmung des Gläubigers „freigegeben“ werden können.
Die nach der Freigabe fällig werden Hausgelder, das sind die Vorschüsse auf den Wirtschaftsplan, die Abrechnungssalden der Jahresabrechnungen und Sonderumlagen, sind als Masseschulden zu berichtigen.
Neuerdings hat Lüke1 den gegenteiligen Standpunkt vertreten. Grundlage der Zahlungsverpflichtung des Hausgeldes sei nicht die Eigentümerstellung, sondern die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft. Das erkläre, weshalb die Freigabe als solche ab diesem Zeitpunkt zu einer Veränderung des haftenden Vermögens führt. Die Freigabe habe keine Auswirkungen auf die Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit der Wohnung zur Masse entstanden und vom Insolvenzverwalter zu berichtigen seien. Damit der Gemeinschaft bei vermietetem Wohnungseigentum nach der Freigabe nicht der Zugriff auf die Mietzinseinnahmen entzogen werde, müsse aus praktischer Notwendigkeit in analoger Anwendung des § 566 BGB das Mietverhältnis auf den Schuldner übergehen. Damit werde im Ergebnis bedeutungslos, ob das Mietverhältnis fremd- oder eigengenutzt werde.
Dem vermag sich das Amtsgericht Mannheim nicht anzuschließen. Wie Lüke2 selbst ausführt, ist Voraussetzung für das Zustandekommen der Mitgliedschaft das Bestehen von Miteigentum. Es macht in der Sache keinen Unterschied, ob der Wohnungseigentümer aus der von der bestehenden Bruchteilsgemeinschaft abgeleiteten Mitgliedschaft zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet ist, oder unmittelbar aus dem Miteigentum. Das Dazwischenschieben einer weiteren dogmatischen Kategorie in Form der Mitgliedschaft überzeugt schon deshalb nicht, weil die Mitgliedschaft in jeden Fall mit der Zugehörigkeit zur Bruchteilsgemeinschaft endet.
Der Vergleich mit der Mieterinsolvenz3 unterstreicht nach Überzeugung des Amtsgerichts in erster Linie die Notwendigkeit zu gesetzgeberischem Handeln, Erkenntnisse für den Streitfall sind aus ihm nicht zu gewinnen. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hat nach der Intention des Gesetzgebers eine besondere Form der Freigabe geschaffen, gestritten werden kann lediglich darüber, ob das Mietverhältnis in seiner Gesamtheit nach der erklärten Freigabe auf den Schuldner übergeht. So soll nach Lüke der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an den Insolvenzverwalter zu leisten sein4, was mit der gesetzgeberischen Konzeption des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, das Mietverhältnis nach der Negativerklärung des Insolvenzverwalters, mit dem Mieter fortzuführen, nicht in Einklang steht5. Die genannte Auffassung würde namentlich bei Schadensersatzansprüchen des Vermieters beim Auszug des Mieters die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch ausschließen.
Schließlich rechtfertigt die Freigabe von vermietetem Eigentum nicht ein Abweichen vom hier eingenommen Standpunkt. Lüke behilft sich hier durch eine analoge Anwendung des § 566 BGB mit der Folge, dass das Mietverhältnis nach der Freigabe auf den Schuldner übergehe6. Das ist schon deshalb nicht frei vom Widerspruch, weil Lüke diese Konsequenz dem § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO versagt, obschon hierfür eine gesetzliche Grundlage gegeben ist, während er sie zu freigegebenem Wohnungseigentum ohne weiteres zieht. Ungeachtet dessen scheitert die analoge Anwendung des § 566 BGB bereits am Fehlen einer Regelungslücke. § 566 BGB übernahm im Gefolge des Mietrechtsreformgesetzes im Wesentlichen unverändert § 571 BGB a.F.7. Die Freigabe von Immobilien und ihre daraus erwachsenden Folgen sind spätestens seit der Entscheidung des Reichsgerichts8 bekannt. Vor diesem Hintergrund kann dem Gesetzgeber eine unbewusste Lücke bei der Neugestaltung des § 566 BGB nicht unterstellt werden, zumal der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ eine Durchbrechung des allgemeinen schuldrechtlichen Prinzips darstellt und demzufolge keiner analogen Anwendung zugänglich ist9.
Die Analogie des § 566 BGB scheitert endlich daran, dass sie die Freigabe einer Rechtsnachfolge gleichstellt, obschon mit ihr eine Änderung der Rechtsinhaberschaft nicht einhergeht10.
Gleichwohl ist das Bedürfnis für die Möglichkeit der Freigabe nicht zu bezweifeln, denn mit ihrer Hilfe kann die Masse von Belastungen befreit werden, wenn sie aus dem Gegenstand keine Vorteile zu ziehen vermag. Auch hätte es der Schuldner nach der Freigabe in der Hand, da er zur Abstimmung in den Wohnungseigentümerversammlungen berechtigt wäre, an der Erhöhung von Masseverbindlichkeiten mitzuwirken11. Auch dies überzeugt nicht restlos.
Bewohnt der Schuldner das Wohnungseigentum, zieht die Masse dadurch einen Vorteil, weil sie Unterhaltsleistungen gemäß § 100 InsO erspart12, weshalb Billigkeitsgründe keine Entlastung der Masse von Hausgeldverpflichtungen verlangen. Ist das Wohnungseigentum vermietet, zieht die Masse aus den Mieten Vorteile, es sei denn man entzieht ihn nach erklärter Freigabe der Masse durch analoge Anwendung des § 566 BGB. Nach Auffassung des Amtsgerichts Mannheim13 beschränkt sich die Beendigung des Insolvenzbeschlags „in Ansehung des Gegenstandes“ des Wohnungseigentums, d.h. der zu leistenden dinglichen Lasten, nicht aber der sonstigen Verbindlichkeiten des Schuldners, was auch Lüke14 als Grundsatz der Freigabe anerkennt.
Die Gefahr, der Schuldner könne durch seine Abstimmungen an der Erhöhung von Masseverbindlichkeiten mitwirken, besteht nicht. Einerseits kann dem der Insolvenzverwalter dadurch entgegenwirken, dass er selbst an den Versammlungen teilnimmt, andererseits ist die Gefahr einer unzumutbaren Belastung durch einen Beschluss wegen der Verpflichtung zu ordnungsgemäßer Verwaltung gering15.
Das praktische Bedürfnis an der Freigabe von Wohnungseigentum rechtfertigt nichts Gegenteiliges. Zwar beschränkt die hier vertretene Auffassung die Beendigung des Insolvenzbeschlags auf den freigegebenen Gegenstand16 und nimmt die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes hiervon aus. Das ist unmittelbar auf das Fehlen einer dem § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entsprechenden Regelung zurückzuführen und im Übrigen kein Einzelfall. Nach der Rechtsprechung der Finanzgerichte17 wird die Masse ungeachtet der erklärten Freigabe erst dann von der KFZ-Steuerpflicht befreit, wenn der Insolvenzverwalter die Haltereigenschaft beendet. Dies kann dann zu Unzuträglichkeiten führen, wenn weder der Insolvenzverwalter noch der Schuldner im Besitz des Fahrzeugs sind18. Das steht aber der Freigabe nicht grundsätzlich entgegen; der Insolvenzverwalter muss lediglich zuvor seinen Herausgabeanspruch durchsetzen. Bis dieser erfüllt ist, haftet der Besitzer aus ungerechtfertigter Bereicherung der Masse19.
Zwar hat die Auffassung von Lüke den Vorteil, dass sie das Bruchteilseigentum und die mitgliedschaftlichen Rechte des Wohnungseigentümers zu einer untrennbaren Einheit zusammenfasst, aber das gelingt nur durch abweichen vom Grundsatz, wonach Verbindlichkeiten ohne Zustimmung des Gläubigers nicht freigegeben werden können14; bei vermietetem Wohnungseigentum bedarf es zusätzlich der analogen Anwendung des § 566 BGB. Beide Rechtsfolgen erfordern eine gesetzliche Grundlage, die nicht besteht.
Demgegenüber fallen nach der Auffassung des Amtsgerichts Mannheim Bruchteilseigentum und die mitgliedschaftliche Stellung des Wohnungseigentümers auseinander. Das ist der Normalfall bei der Zwangsverwaltung und erst recht im eröffneten Insolvenzverfahren20. Ein Guthaben aus der Jahresabrechnung fällt ohne Weiteres in die Masse, ebenso das Gebrauchsrecht. Mit dem Letzteren ist der Insolvenzverwalter in der Lage das Wohnungseigentum gemäß § 13 Abs. 1 WEG zu nutzen und ein mögliches Mietverhältnis besteht gemäß § 108 InsO mit Wirkung gegenüber der Masse fort. Angesichts dieser Vorteile für die Masse ist es gerechtfertigt, dass sie weiterhin für fällig werdende Hausgeldansprüche haftet.
An diesem wirtschaftlichen Bedürfnis hat sich auch nach Inkrafttreten des § 10 Nr. 2 ZVG nichts geändert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch die Bestimmung ein Vorrecht u.a. gegenüber den dinglich am Wohnungseigentum Berechtigten. Dieses kommt jedoch nur zum Tragen, wenn das Wohnungseigentum durch Zuschlag versteigert wird (§ 56 InsO). In diesem Fall spricht alle wirtschaftliche Erfahrung dafür, dass es auch dem Insolvenzverwalter gelingt, das Wohnungseigentum freihändig zu verwerten, womit die Verpflichtung zur Hausgeldentrichtung entfällt. Bis dahin entfaltet die Verpflichtung der Masse die Wirkung, die Verwertungsbemühungen zu intensivieren. Soweit dadurch die Masse überfordert wird, bleibt die Möglichkeit des § 207 InsO. Demgegenüber führt die Auffassung von Lüke dazu, dass die Hausgelder aus dem insolvenzfreien Vermögen des Schuldners zu begleichen sind2. Dieses besteht nur aus unpfändbaren und freigegebenen Gegenständen, die keinen wirtschaftlichen Wert verkörpern21.
Nach alledem hat die erklärte Freigabe keinen Einfluss auf die fortdauernde Verpflichtung der Masse zur Entrichtung der fällig werdenden Hausgelder, ein Anspruch gegen den Insolvenzschuldner besteht nicht.
Amtsgericht Mannheim, Urteil vom 4. Juni 2010 – 4 C 25/10 WEG
- ZWE 2010, 62, 66f.; ders. Festschrift für Wenzel, 2005, S. 235f., 242f.[↩]
- Festschrift, S. 243[↩][↩]
- Festschrift, S. 244 f.[↩]
- Festschrift, S. 245[↩]
- AG Göttingen , ZInsO 2010, 829, 831; BGH ZInsO 2008, 808, 809, Rdnr. 22[↩]
- Festschrift, S. 247/248[↩]
- Schmidt-Futterer/Gather , MietR, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 1[↩]
- RG 79, 27, 30[↩]
- Schmidt-Futter/Gather, § 566 Rdnr. 5 m.w.N.[↩]
- zutr. Lüke , Festschrift, S. 237[↩]
- Festschrift, S. 242[↩]
- App in: FK, 5. Aufl., § 100 Rdnr. 7[↩]
- NZI 2004, 800[↩]
- ZWE 2010, 62, 67[↩][↩]
- Lüke , Festschrift, S. 243[↩]
- Braun/Bäuerle, InsO, 4. Aufl., § 35 Rdnr. 12[↩]
- BFH , ZIP 2008, 283; NZI 2008, 59, 60; 120; FG München , ZIP 2006, 1881 f.[↩]
- Braun/Bäuerle, § 55 Rdnr. 29[↩]
- Lüke , Festschrift, S. 247[↩]
- Palandt-Bassenge , BGB, 69. Aufl., § 25 Rdnr. 6[↩]
- Uhlenbruck/Uhlenbruck, InsO, 13. Aufl., § 90 Rdnr. 10 und Uhlenbruck/Vallender, § 294 Rdnr. 17[↩]
