Die Eigen­tums­woh­nung in der Insol­venz

Gibt der Insol­venz­ver­wal­ter Woh­nungs­ei­gen­tum frei, wird die Mas­se nicht von der Ent­rich­tung der Haus­gel­der ent­las­tet. Es gilt der Grund­satz fort, wonach Ver­bind­lich­kei­ten nur mit Zustim­mung des Gläu­bi­gers "frei­ge­ge­ben" wer­den kön­nen.

Die Eigen­tums­woh­nung in der Insol­venz

Die nach der Frei­ga­be fäl­lig wer­den Haus­gel­der, das sind die Vor­schüs­se auf den Wirt­schafts­plan, die Abrech­nungs­sal­den der Jah­res­ab­rech­nun­gen und Son­der­um­la­gen, sind als Mas­se­schul­den zu berich­ti­gen.

Neu­er­dings hat Lüke 1 den gegen­tei­li­gen Stand­punkt ver­tre­ten. Grund­la­ge der Zah­lungs­ver­pflich­tung des Haus­gel­des sei nicht die Eigen­tü­merstel­lung, son­dern die Mit­glied­schaft in der Gemein­schaft. Das erklä­re, wes­halb die Frei­ga­be als sol­che ab die­sem Zeit­punkt zu einer Ver­än­de­rung des haf­ten­den Ver­mö­gens führt. Die Frei­ga­be habe kei­ne Aus­wir­kun­gen auf die Ver­bind­lich­kei­ten, die wäh­rend der Zuge­hö­rig­keit der Woh­nung zur Mas­se ent­stan­den und vom Insol­venz­ver­wal­ter zu berich­ti­gen sei­en. Damit der Gemein­schaft bei ver­mie­te­tem Woh­nungs­ei­gen­tum nach der Frei­ga­be nicht der Zugriff auf die Miet­zins­ein­nah­men ent­zo­gen wer­de, müs­se aus prak­ti­scher Not­wen­dig­keit in ana­lo­ger Anwen­dung des § 566 BGB das Miet­ver­hält­nis auf den Schuld­ner über­ge­hen. Damit wer­de im Ergeb­nis bedeu­tungs­los, ob das Miet­ver­hält­nis fremd- oder eigen­ge­nutzt wer­de.

Dem ver­mag sich das Amts­ge­richt Mann­heim nicht anzu­schlie­ßen. Wie Lüke 2 selbst aus­führt, ist Vor­aus­set­zung für das Zustan­de­kom­men der Mit­glied­schaft das Bestehen von Mit­ei­gen­tum. Es macht in der Sache kei­nen Unter­schied, ob der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus der von der bestehen­den Bruch­teils­ge­mein­schaft abge­lei­te­ten Mit­glied­schaft zur Zah­lung des Haus­gel­des ver­pflich­tet ist, oder unmit­tel­bar aus dem Mit­ei­gen­tum. Das Dazwi­schen­schie­ben einer wei­te­ren dog­ma­ti­schen Kate­go­rie in Form der Mit­glied­schaft über­zeugt schon des­halb nicht, weil die Mit­glied­schaft in jeden Fall mit der Zuge­hö­rig­keit zur Bruch­teils­ge­mein­schaft endet.

Der Ver­gleich mit der Mie­ter­insol­venz 3 unter­streicht nach Über­zeu­gung des Amts­ge­richts in ers­ter Linie die Not­wen­dig­keit zu gesetz­ge­be­ri­schem Han­deln, Erkennt­nis­se für den Streit­fall sind aus ihm nicht zu gewin­nen. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hat nach der Inten­ti­on des Gesetz­ge­bers eine beson­de­re Form der Frei­ga­be geschaf­fen, gestrit­ten wer­den kann ledig­lich dar­über, ob das Miet­ver­hält­nis in sei­ner Gesamt­heit nach der erklär­ten Frei­ga­be auf den Schuld­ner über­geht. So soll nach Lüke der Anspruch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on an den Insol­venz­ver­wal­ter zu leis­ten sein 4, was mit der gesetz­ge­be­ri­schen Kon­zep­ti­on des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, das Miet­ver­hält­nis nach der Nega­tiv­erklä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters, mit dem Mie­ter fort­zu­füh­ren, nicht in Ein­klang steht 5. Die genann­te Auf­fas­sung wür­de nament­lich bei Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen des Ver­mie­ters beim Aus­zug des Mie­ters die Auf­rech­nung mit dem Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch aus­schlie­ßen.

Schließ­lich recht­fer­tigt die Frei­ga­be von ver­mie­te­tem Eigen­tum nicht ein Abwei­chen vom hier ein­ge­nom­men Stand­punkt. Lüke behilft sich hier durch eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 566 BGB mit der Fol­ge, dass das Miet­ver­hält­nis nach der Frei­ga­be auf den Schuld­ner über­ge­he 6. Das ist schon des­halb nicht frei vom Wider­spruch, weil Lüke die­se Kon­se­quenz dem § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ver­sagt, obschon hier­für eine gesetz­li­che Grund­la­ge gege­ben ist, wäh­rend er sie zu frei­ge­ge­be­nem Woh­nungs­ei­gen­tum ohne wei­te­res zieht. Unge­ach­tet des­sen schei­tert die ana­lo­ge Anwen­dung des § 566 BGB bereits am Feh­len einer Rege­lungs­lü­cke. § 566 BGB über­nahm im Gefol­ge des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes im Wesent­li­chen unver­än­dert § 571 BGB a.F. 7. Die Frei­ga­be von Immo­bi­li­en und ihre dar­aus erwach­sen­den Fol­gen sind spä­tes­tens seit der Ent­schei­dung des Reichs­ge­richts 8 bekannt. Vor die­sem Hin­ter­grund kann dem Gesetz­ge­ber eine unbe­wuss­te Lücke bei der Neu­ge­stal­tung des § 566 BGB nicht unter­stellt wer­den, zumal der Grund­satz „Kauf bricht nicht Mie­te“ eine Durch­bre­chung des all­ge­mei­nen schuld­recht­li­chen Prin­zips dar­stellt und dem­zu­fol­ge kei­ner ana­lo­gen Anwen­dung zugäng­lich ist 9.

Die Ana­lo­gie des § 566 BGB schei­tert end­lich dar­an, dass sie die Frei­ga­be einer Rechts­nach­fol­ge gleich­stellt, obschon mit ihr eine Ände­rung der Rechts­in­ha­ber­schaft nicht ein­her­geht 10.

Gleich­wohl ist das Bedürf­nis für die Mög­lich­keit der Frei­ga­be nicht zu bezwei­feln, denn mit ihrer Hil­fe kann die Mas­se von Belas­tun­gen befreit wer­den, wenn sie aus dem Gegen­stand kei­ne Vor­tei­le zu zie­hen ver­mag. Auch hät­te es der Schuld­ner nach der Frei­ga­be in der Hand, da er zur Abstim­mung in den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen berech­tigt wäre, an der Erhö­hung von Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten mit­zu­wir­ken 11. Auch dies über­zeugt nicht rest­los.

Bewohnt der Schuld­ner das Woh­nungs­ei­gen­tum, zieht die Mas­se dadurch einen Vor­teil, weil sie Unter­halts­leis­tun­gen gemäß § 100 InsO erspart 12, wes­halb Bil­lig­keits­grün­de kei­ne Ent­las­tung der Mas­se von Haus­geld­ver­pflich­tun­gen ver­lan­gen. Ist das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­mie­tet, zieht die Mas­se aus den Mie­ten Vor­tei­le, es sei denn man ent­zieht ihn nach erklär­ter Frei­ga­be der Mas­se durch ana­lo­ge Anwen­dung des § 566 BGB. Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mann­heim 13 beschränkt sich die Been­di­gung des Insol­venz­be­schlags „in Anse­hung des Gegen­stan­des“ des Woh­nungs­ei­gen­tums, d.h. der zu leis­ten­den ding­li­chen Las­ten, nicht aber der sons­ti­gen Ver­bind­lich­kei­ten des Schuld­ners, was auch Lüke 14 als Grund­satz der Frei­ga­be aner­kennt.

Die Gefahr, der Schuld­ner kön­ne durch sei­ne Abstim­mun­gen an der Erhö­hung von Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten mit­wir­ken, besteht nicht. Einer­seits kann dem der Insol­venz­ver­wal­ter dadurch ent­ge­gen­wir­ken, dass er selbst an den Ver­samm­lun­gen teil­nimmt, ande­rer­seits ist die Gefahr einer unzu­mut­ba­ren Belas­tung durch einen Beschluss wegen der Ver­pflich­tung zu ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung gering 15.

Das prak­ti­sche Bedürf­nis an der Frei­ga­be von Woh­nungs­ei­gen­tum recht­fer­tigt nichts Gegen­tei­li­ges. Zwar beschränkt die hier ver­tre­te­ne Auf­fas­sung die Been­di­gung des Insol­venz­be­schlags auf den frei­ge­ge­be­nen Gegen­stand 16 und nimmt die Ver­pflich­tung zur Zah­lung des Haus­gel­des hier­von aus. Das ist unmit­tel­bar auf das Feh­len einer dem § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ent­spre­chen­den Rege­lung zurück­zu­füh­ren und im Übri­gen kein Ein­zel­fall. Nach der Recht­spre­chung der Finanz­ge­rich­te 17 wird die Mas­se unge­ach­tet der erklär­ten Frei­ga­be erst dann von der KFZ-Steu­er­pflicht befreit, wenn der Insol­venz­ver­wal­ter die Hal­ter­ei­gen­schaft been­det. Dies kann dann zu Unzu­träg­lich­kei­ten füh­ren, wenn weder der Insol­venz­ver­wal­ter noch der Schuld­ner im Besitz des Fahr­zeugs sind 18. Das steht aber der Frei­ga­be nicht grund­sätz­lich ent­ge­gen; der Insol­venz­ver­wal­ter muss ledig­lich zuvor sei­nen Her­aus­ga­be­an­spruch durch­set­zen. Bis die­ser erfüllt ist, haf­tet der Besit­zer aus unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung der Mas­se 19.

Zwar hat die Auf­fas­sung von Lüke den Vor­teil, dass sie das Bruch­teils­ei­gen­tum und die mit­glied­schaft­li­chen Rech­te des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zu einer untrenn­ba­ren Ein­heit zusam­men­fasst, aber das gelingt nur durch abwei­chen vom Grund­satz, wonach Ver­bind­lich­kei­ten ohne Zustim­mung des Gläu­bi­gers nicht frei­ge­ge­ben wer­den kön­nen 14; bei ver­mie­te­tem Woh­nungs­ei­gen­tum bedarf es zusätz­lich der ana­lo­gen Anwen­dung des § 566 BGB. Bei­de Rechts­fol­gen erfor­dern eine gesetz­li­che Grund­la­ge, die nicht besteht.

Dem­ge­gen­über fal­len nach der Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mann­heim Bruch­teils­ei­gen­tum und die mit­glied­schaft­li­che Stel­lung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers aus­ein­an­der. Das ist der Nor­mal­fall bei der Zwangs­ver­wal­tung und erst recht im eröff­ne­ten Insol­venz­ver­fah­ren 20. Ein Gut­ha­ben aus der Jah­res­ab­rech­nung fällt ohne Wei­te­res in die Mas­se, eben­so das Gebrauchs­recht. Mit dem Letz­te­ren ist der Insol­venz­ver­wal­ter in der Lage das Woh­nungs­ei­gen­tum gemäß § 13 Abs. 1 WEG zu nut­zen und ein mög­li­ches Miet­ver­hält­nis besteht gemäß § 108 InsO mit Wir­kung gegen­über der Mas­se fort. Ange­sichts die­ser Vor­tei­le für die Mas­se ist es gerecht­fer­tigt, dass sie wei­ter­hin für fäl­lig wer­den­de Haus­geld­an­sprü­che haf­tet.

An die­sem wirt­schaft­li­chen Bedürf­nis hat sich auch nach Inkraft­tre­ten des § 10 Nr. 2 ZVG nichts geän­dert. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat durch die Bestim­mung ein Vor­recht u.a. gegen­über den ding­lich am Woh­nungs­ei­gen­tum Berech­tig­ten. Die­ses kommt jedoch nur zum Tra­gen, wenn das Woh­nungs­ei­gen­tum durch Zuschlag ver­stei­gert wird (§ 56 InsO). In die­sem Fall spricht alle wirt­schaft­li­che Erfah­rung dafür, dass es auch dem Insol­venz­ver­wal­ter gelingt, das Woh­nungs­ei­gen­tum frei­hän­dig zu ver­wer­ten, womit die Ver­pflich­tung zur Haus­geldent­rich­tung ent­fällt. Bis dahin ent­fal­tet die Ver­pflich­tung der Mas­se die Wir­kung, die Ver­wer­tungs­be­mü­hun­gen zu inten­si­vie­ren. Soweit dadurch die Mas­se über­for­dert wird, bleibt die Mög­lich­keit des § 207 InsO. Dem­ge­gen­über führt die Auf­fas­sung von Lüke dazu, dass die Haus­gel­der aus dem insol­venz­frei­en Ver­mö­gen des Schuld­ners zu beglei­chen sind 2. Die­ses besteht nur aus unpfänd­ba­ren und frei­ge­ge­be­nen Gegen­stän­den, die kei­nen wirt­schaft­li­chen Wert ver­kör­pern 21.

Nach alle­dem hat die erklär­te Frei­ga­be kei­nen Ein­fluss auf die fort­dau­ern­de Ver­pflich­tung der Mas­se zur Ent­rich­tung der fäl­lig wer­den­den Haus­gel­der, ein Anspruch gegen den Insol­venz­schuld­ner besteht nicht.

Amts­ge­richt Mann­heim, Urteil vom 4. Juni 2010 – 4 C 25/​10 WEG

  1. ZWE 2010, 62, 66f.; ders. Fest­schrift für Wen­zel, 2005, S. 235f., 242f.[]
  2. Fest­schrift, S. 243[][]
  3. Fest­schrift, S. 244 f.[]
  4. Fest­schrift, S. 245[]
  5. AG Göt­tin­gen , ZIn­sO 2010, 829, 831; BGH ZIn­sO 2008, 808, 809, Rdnr. 22[]
  6. Fest­schrift, S. 247/​248[]
  7. Schmidt-Fut­te­rer/Ga­ther , MietR, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 1[]
  8. RG 79, 27, 30[]
  9. Schmidt-Fut­ter/Ga­ther, § 566 Rdnr. 5 m.w.N.[]
  10. zutr. Lüke , Fest­schrift, S. 237[]
  11. Fest­schrift, S. 242[]
  12. App in: FK, 5. Aufl., § 100 Rdnr. 7[]
  13. NZI 2004, 800[]
  14. ZWE 2010, 62, 67[][]
  15. Lüke , Fest­schrift, S. 243[]
  16. Braun/​Bäuerle, InsO, 4. Aufl., § 35 Rdnr. 12[]
  17. BFH , ZIP 2008, 283; NZI 2008, 59, 60; 120; FG Mün­chen , ZIP 2006, 1881 f.[]
  18. Braun/​Bäuerle, § 55 Rdnr. 29[]
  19. Lüke , Fest­schrift, S. 247[]
  20. Palandt-Bas­sen­ge , BGB, 69. Aufl., § 25 Rdnr. 6[]
  21. Uhlenbruck/​Uhlenbruck, InsO, 13. Aufl., § 90 Rdnr. 10 und Uhlenbruck/​Vallender, § 294 Rdnr. 17[]