Die far­ben­fro­he Woh­nungs­rück­ga­be

Der Mie­ter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet, wenn er eine in neu­tra­ler Deko­ra­ti­on über­nom­me­ne Woh­nung bei Mie­ten­de in einem aus­ge­fal­le­nen farb­li­chen Zustand zurück­gibt, der von vie­len Miet­in­ter­es­sen­ten nicht akzep­tiert wird.

Die far­ben­fro­he Woh­nungs­rück­ga­be

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall waren die Beklag­ten von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mie­ter einer Dop­pel­haus­hälf­te der Klä­ge­rin. Die Beklag­ten, die das Objekt frisch in wei­ßer Far­be reno­viert über­nom­men hat­ten, stri­chen ein­zel­ne Wän­de in kräf­ti­gen Far­ben (rot, gelb, blau) und gaben es in die­sem Zustand zurück. Die Klä­ge­rin ließ im August 2009 die far­big gestal­te­ten Wän­de zunächst mit Haft­grund und dann alle Wand- und Decken­flä­chen zwei­mal mit Wand­far­be über­strei­chen. Sie wen­de­te hier­für einen Betrag von 3.648,82 € auf. Die Klä­ge­rin hat nach teil­wei­ser Ver­rech­nung mit der von den Beklag­ten geleis­te­ten Kau­ti­on Zah­lung von 1.836,46 € nebst Zin­sen begehrt. Die Beklag­ten haben wider­kla­gend die Rück­zah­lung der zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses geleis­te­ten Kau­ti­on nebst Zin­sen gel­tend gemacht.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Fried­berg hat Kla­ge und Wider­kla­ge abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt Gie­ßen die Beklag­ten unter Abwei­sung im Übri­gen zur Zah­lung von 874,30 € nebst Zin­sen ver­ur­teilt; die Beru­fung der Beklag­ten hat es zurück­ge­wie­sen 2.

Die vom Land­ge­richt Gie­ßen in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten blieb vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg: Der Mie­ter ist, so der Bun­des­ge­richts­hof, gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet ist, wenn er eine in neu­tra­ler Deko­ra­ti­on über­nom­me­ne Woh­nung bei Mie­ten­de in einem aus­ge­fal­le­nen farb­li­chen Zustand zurück­gibt, der von vie­len Miet­in­ter­es­sen­ten nicht akzep­tiert wird und eine Neu­ver­mie­tung der Woh­nung prak­tisch unmög­lich macht. Der Scha­den des Ver­mie­ters besteht dar­in, dass er die für brei­te Mie­ter­krei­se nicht akzep­ta­ble Art der Deko­ra­ti­on besei­ti­gen muss.

Die Beklag­ten sind wegen der Rück­ga­be des – mit neu­tral (hier: weiß) gestri­che­nen Wän­den über­nom­me­nen – Miet­ob­jekts in einem aus­ge­fal­le­nen farb­li­chen Zustand, der eine Neu­ver­mie­tung der Woh­nung prak­tisch unmög­lich mach­te, weil er für vie­le Mie­ter nicht akzep­ta­bel ist, gegen­über der Klä­ge­rin scha­dens­er­satz­pflich­tig. Das ver­trags­wid­ri­ge Ver­hal­ten (§§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB) der Beklag­ten bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses besteht dar­in, dass sie die Pflicht, auf das berech­tig­te Inter­es­se der Klä­ge­rin an einer bal­di­gen Wei­ter­ver­mie­tung der zurück­ge­ge­be­nen Dop­pel­haus­hälf­te in der gebo­te­nen Wei­se Rück­sicht zu neh­men, ver­letzt haben. Zu Recht hat das Beru­fungs­ge­richt daher einen Anspruch der Klä­ge­rin gegen die Beklag­ten auf Ersatz der antei­li­gen Reno­vie­rungs­kos­ten in Höhe von 2.676,66 € bejaht und die Beklag­ten unter Berück­sich­ti­gung des ihnen zuste­hen­den Miet­kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruchs zur Zah­lung von 874,30 € ver­ur­teilt.

Eine unge­wöhn­li­che Farb­wahl bei der Deko­ra­ti­on ein­zel­ner Räu­me führt nach all­ge­mei­ner Mei­nung 3 zu einer vom Ver­mie­ter nicht hin­zu­neh­men­den Ver­schlech­te­rung der zurück­ge­ge­be­nen Mieträu­me, wenn eine Wei­ter­ver­mie­tung der Woh­nung in die­sem Zustand prak­tisch unmög­lich ist. So hat auch der Bun­des­ge­richts­hof bereits aus­ge­spro­chen, dass dem Ver­mie­ter vor dem Hin­ter­grund einer beab­sich­tig­ten Wei­ter­ver­mie­tung ein Inter­es­se dar­an, die Woh­nung am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses mit einer Deko­ra­ti­on zurück­zu­er­hal­ten, die von mög­lichst vie­len Miet­in­ter­es­sen­ten akzep­tiert wird, nicht abzu­spre­chen ist und der Mie­ter nach Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB gehal­ten ist, eine von ihm ange­brach­te unge­wöhn­li­che Deko­ra­ti­on bei Rück­ga­be der Woh­nung wie­der zu besei­ti­gen 4.

Der Mie­ter ist gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet, wenn er eine in neu­tra­ler Deko­ra­ti­on über­nom­me­ne Woh­nung mit einem far­bi­gen Anstrich zurück­gibt.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts und der Revi­si­ons­er­wi­de­rung ergibt sich dies aller­dings nicht aus § 546 Abs. 1 BGB. Die­se Vor­schrift ent­hält kei­ne Rege­lung dar­über, in wel­chem Zustand die Woh­nung zurück­zu­ge­ben ist, da der Zustand der Woh­nung für die Rück­ga­be selbst ohne Bedeu­tung ist. Nach der vom Gesetz getrof­fe­nen Rege­lung kann der Ver­mie­ter wegen Ver­än­de­rung oder Ver­schlech­te­rung der Miet­sa­che zwar Scha­dens­er­satz ver­lan­gen, nicht aber die Rück­nah­me der Miet­sa­che ableh­nen 5.

Im Ansatz­punkt ähn­lich wie das Beru­fungs­ge­richt, sieht Lan­gen­berg 6 die Rück­ga­be eines Miet­ob­jekts in einem Zustand, der beim Ver­mie­ter zusätz­li­che Kos­ten für die deko­ra­ti­ve Her­rich­tung aus­löst, als Ver­trags­ver­let­zung im Sin­ne des § 241 Abs. 2 BGB an. Die­se bestehe nicht dar­in, dass der Mie­ter die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit nach sei­nen sehr sin­gu­lä­ren Vor­stel­lun­gen durch­füh­re, son­dern in der Rück­ga­be in einem Zustand, der es nicht ermög­li­che, allein mit den übli­chen Vor­ar­bei­ten die Deko­ra­ti­on zu erneu­ern. In die­sem Fall ver­su­che der Mie­ter, die zusätz­li­chen Kos­ten, die aus der Selbst­ver­wirk­li­chung durch Farb­wahl und sons­ti­ge Gestal­tung stamm­ten, auf den Ver­trags­part­ner abzu­wäl­zen 7. Dage­gen wird ein­ge­wandt 8, dass das, was wäh­rend der Miet­zeit erlaubt sei, bei Ende des Miet­ver­hält­nis­ses nicht zu einer Ver­trags­ver­let­zung wer­den kön­ne.

Zutref­fend ist inso­weit zwar, dass der Mie­ter Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che dann nicht nach § 538 BGB zu ver­tre­ten hat, wenn sie durch einen ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch her­bei­ge­führt wer­den 9, und dass die farb­li­che Gestal­tung der Mieträu­me wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses dem Mie­ter über­las­sen ist, somit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch einer ange­mie­te­ten Woh­nung gehört 10.

Der Mie­ter ver­letzt jedoch sei­ne Pflicht zur Rück­sicht­nah­me nach § 241 Abs. 2, § 242 BGB, wenn er die in neu­tra­ler Deko­ra­ti­on über­nom­me­ne Woh­nung bei Mie­ten­de in einem Zustand zurück­gibt, der von vie­len Miet­in­ter­es­sen­ten nicht akzep­tiert wird. Der Scha­den­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters beruht in die­sem Fall auf §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB. Der Scha­den des Ver­mie­ters besteht dar­in, dass er die für brei­te Mie­ter­krei­se nicht akzep­ta­ble Art der Deko­ra­ti­on besei­ti­gen muss.

Ver­mie­ter und Mie­ter müs­sen bei der Gebrauchs­über­las­sung bezie­hungs­wei­se Nut­zung der Woh­nung auf die Inter­es­sen des jeweils ande­ren Ver­trags­part­ners Rück­sicht neh­men (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB). So hat der Mie­ter das berech­tig­te Inter­es­se, die Woh­nung wäh­rend der Miet­zeit nach sei­nem per­sön­li­chen Geschmack zu deko­rie­ren, wäh­rend das berech­tig­te Inter­es­se des Ver­mie­ters dahin geht, die Woh­nung bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses in einem Deko­ra­ti­ons­zu­stand zurück­zu­er­hal­ten, der dem Geschmack eines grö­ße­ren Inter­es­sen­ten­krei­ses ent­spricht und somit einer bal­di­gen Wei­ter­ver­mie­tung nicht ent­ge­gen­steht 11.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on 12 folgt aus der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­woh­nung im Fal­le des Rau­chens 13 nichts ande­res. Denn die­se Ent­schei­dung betraf die Fra­ge, wann beim Rau­chen die Gren­zen des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs über­schrit­ten sind; dort hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass Rau­chen nicht mehr als ver­trags­ge­mä­ßer Gebrauch der Miet­sa­che anzu­se­hen ist ("exzes­si­ves Rau­chen"), wenn die damit ver­bun­de­nen nega­ti­ven Aus­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che Schä­den ver­ur­sa­chen, die über die Abnut­zung der Deko­ra­ti­on hin­aus­ge­hen und sich dem­entspre­chend nicht mehr durch blo­ße Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren besei­ti­gen las­sen 14. Dar­um geht es hier indes nicht.

Exzes­si­ves Rau­chen führt zu einer über­mä­ßi­gen Abnut­zung der Mieträu­me, die Besei­ti­gungs­maß­nah­men erfor­dert, die über nor­ma­le Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren hin­aus­ge­hen. Um Abnut­zung der Mieträu­me geht es bei deren farb­li­cher Gestal­tung in unge­wöhn­li­chen Far­ben jedoch nicht. Maß­nah­men zu deren Besei­ti­gung sind des­halb im Rechts­sin­ne auch kei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Das zeigt schon die schlich­te Über­le­gung, dass das berech­tig­te Inter­es­se des Ver­mie­ters, die Woh­nung am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses mit einer Deko­ra­ti­on zurück­zu­er­hal­ten, die von mög­lichst vie­len Miet­in­ter­es­sen­ten akzep­tiert wird, auch dann ohne Ein­schrän­kung zu beja­hen ist, wenn der Mie­ter die Woh­nung vor der Rück­ga­be in unge­wöhn­li­chen Far­ben frisch reno­viert hat.

Die vom Beru­fungs­ge­richt getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen zur Scha­dens­hö­he wer­den von der Revi­si­on nicht bean­stan­det und begeg­nen auch im Übri­gen kei­nen Beden­ken. Zutref­fend berück­sich­tigt das Beru­fungs­ge­richt, dass die Beklag­ten nicht für Abnut­zungs­er­schei­nun­gen, die auf einem ver­trags­ge­mä­ßen Miet­ge­brauch beru­hen, auf­zu­kom­men haben, son­dern nur die dar­über hin­aus­ge­hen­den Mehr­kos­ten unter Berück­sich­ti­gung eines Abzugs "neu für alt" erset­zen müs­sen 15.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Novem­ber 2013 – VIII ZR 416/​12

  1. AG Fried­berg, Urteil vom 10.02.2012 – 2 C 176/​12[]
  2. LG Gie­ßen, Urteil vom 07.11.2012 – 1 S 71/​12[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07, NJW 2008, 2499 Rn. 18 mwN; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 535 Rn. 109a[]
  4. BGH, Urtei­le vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/​09, NJW 2010, 674 Rn. 16; vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/​07, NJW 2009, 62 Rn. 17; vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07, aaO[]
  5. BGH, Urteil vom 10.01.1983 – VIII ZR 304/​81, BGHZ 86, 204, 209 f. zur Vor­gän­ger­re­ge­lung in § 556 BGB; Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2011, § 546 Rn.19[]
  6. Lan­gen­berg, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, Instand­set­zung und Rück­bau, 4. Aufl., 1. Teil, E, V 373[]
  7. Lan­gen­berg, aaO[]
  8. Eisen­schmid, WuM 2010, 459, 466 f.[]
  9. BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/​07, NJW 2008, 1439 Rn. 21[]
  10. BGH, Urtei­le vom 21.09.2011 – VIII ZR 47/​11, WuM 2011, 618 Rn. 8; vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07, aaO Rn. 17[]
  11. BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/​11, NJW 2012, 1280 Rn. 12; BGH, Beschlüs­se vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/​10, WuM 2011, 96 Rn. 3, sowie VIII ZR 218/​10, WuM 2011, 212 Rn. 3[]
  12. eben­so Eisen­schmid, aaO[]
  13. BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/​07, NJW 2008, 1439[]
  14. BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/​07, aaO Rn. 23[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/​09, aaO Rn. 16[]