Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall waren die Beklagten von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf. Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.
Das erstinstanzlich mit dem Rechtsstreit befasste Amtsgericht Friedberg hat Klage und Widerklage abgewiesen1. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Gießen die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen2.
Die vom Landgericht Gießen in seinem Berufungsurteil zugelassene Revision der Beklagten blieb vor dem Bundesgerichtshof ohne Erfolg: Der Mieter ist, so der Bundesgerichtshof, gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.
Die Beklagten sind wegen der Rückgabe des – mit neutral (hier: weiß) gestrichenen Wänden übernommenen – Mietobjekts in einem ausgefallenen farblichen Zustand, der eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich machte, weil er für viele Mieter nicht akzeptabel ist, gegenüber der Klägerin schadensersatzpflichtig. Das vertragswidrige Verhalten (§§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB) der Beklagten bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht darin, dass sie die Pflicht, auf das berechtigte Interesse der Klägerin an einer baldigen Weitervermietung der zurückgegebenen Doppelhaushälfte in der gebotenen Weise Rücksicht zu nehmen, verletzt haben. Zu Recht hat das Berufungsgericht daher einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Ersatz der anteiligen Renovierungskosten in Höhe von 2.676,66 € bejaht und die Beklagten unter Berücksichtigung des ihnen zustehenden Mietkautionsrückzahlungsanspruchs zur Zahlung von 874,30 € verurteilt.
Eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume führt nach allgemeiner Meinung3 zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung der zurückgegebenen Mieträume, wenn eine Weitervermietung der Wohnung in diesem Zustand praktisch unmöglich ist. So hat auch der Bundesgerichtshof bereits ausgesprochen, dass dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, nicht abzusprechen ist und der Mieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehalten ist, eine von ihm angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen4.
Der Mieter ist gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich zurückgibt.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung ergibt sich dies allerdings nicht aus § 546 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist, da der Zustand der Wohnung für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung ist. Nach der vom Gesetz getroffenen Regelung kann der Vermieter wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache zwar Schadensersatz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen5.
Im Ansatzpunkt ähnlich wie das Berufungsgericht, sieht Langenberg6 die Rückgabe eines Mietobjekts in einem Zustand, der beim Vermieter zusätzliche Kosten für die dekorative Herrichtung auslöst, als Vertragsverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB an. Diese bestehe nicht darin, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nach seinen sehr singulären Vorstellungen durchführe, sondern in der Rückgabe in einem Zustand, der es nicht ermögliche, allein mit den üblichen Vorarbeiten die Dekoration zu erneuern. In diesem Fall versuche der Mieter, die zusätzlichen Kosten, die aus der Selbstverwirklichung durch Farbwahl und sonstige Gestaltung stammten, auf den Vertragspartner abzuwälzen7. Dagegen wird eingewandt8, dass das, was während der Mietzeit erlaubt sei, bei Ende des Mietverhältnisses nicht zu einer Vertragsverletzung werden könne.
Zutreffend ist insoweit zwar, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache dann nicht nach § 538 BGB zu vertreten hat, wenn sie durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden9, und dass die farbliche Gestaltung der Mieträume während der Dauer des Mietverhältnisses dem Mieter überlassen ist, somit zum vertragsgemäßen Gebrauch einer angemieteten Wohnung gehört10.
Der Mieter verletzt jedoch seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2, § 242 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Der Schadenersatzanspruch des Vermieters beruht in diesem Fall auf §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.
Vermieter und Mieter müssen bei der Gebrauchsüberlassung beziehungsweise Nutzung der Wohnung auf die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners Rücksicht nehmen (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB). So hat der Mieter das berechtigte Interesse, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren, während das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht11.
Entgegen der Auffassung der Revision12 folgt aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung im Falle des Rauchens13 nichts anderes. Denn diese Entscheidung betraf die Frage, wann beim Rauchen die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten sind; dort hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Rauchen nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen ist („exzessives Rauchen“), wenn die damit verbundenen negativen Auswirkungen auf die Mietsache Schäden verursachen, die über die Abnutzung der Dekoration hinausgehen und sich dementsprechend nicht mehr durch bloße Ausführung von Schönheitsreparaturen beseitigen lassen14. Darum geht es hier indes nicht.
Exzessives Rauchen führt zu einer übermäßigen Abnutzung der Mieträume, die Beseitigungsmaßnahmen erfordert, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen. Um Abnutzung der Mieträume geht es bei deren farblicher Gestaltung in ungewöhnlichen Farben jedoch nicht. Maßnahmen zu deren Beseitigung sind deshalb im Rechtssinne auch keine Schönheitsreparaturen. Das zeigt schon die schlichte Überlegung, dass das berechtigte Interesse des Vermieters, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, auch dann ohne Einschränkung zu bejahen ist, wenn der Mieter die Wohnung vor der Rückgabe in ungewöhnlichen Farben frisch renoviert hat.
Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe werden von der Revision nicht beanstandet und begegnen auch im Übrigen keinen Bedenken. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht, dass die Beklagten nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, sondern nur die darüber hinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt“ ersetzen müssen15.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12
- AG Friedberg, Urteil vom 10.02.2012 – 2 C 176/12[↩]
- LG Gießen, Urteil vom 07.11.2012 – 1 S 71/12[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499 Rn. 18 mwN; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 535 Rn. 109a[↩]
- BGH, Urteile vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 16; vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17; vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, aaO[↩]
- BGH, Urteil vom 10.01.1983 – VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204, 209 f. zur Vorgängerregelung in § 556 BGB; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2011, § 546 Rn.19[↩]
- Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., 1. Teil, E, V 373[↩]
- Langenberg, aaO[↩]
- Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 21[↩]
- BGH, Urteile vom 21.09.2011 – VIII ZR 47/11, WuM 2011, 618 Rn. 8; vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, aaO Rn. 17[↩]
- BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/11, NJW 2012, 1280 Rn. 12; BGH, Beschlüsse vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10, WuM 2011, 96 Rn. 3, sowie VIII ZR 218/10, WuM 2011, 212 Rn. 3[↩]
- ebenso Eisenschmid, aaO[↩]
- BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439[↩]
- BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07, aaO Rn. 23[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09, aaO Rn. 16[↩]
