Feh­len­de Eigen­tü­mer­ein­tra­gung im Auf­ge­bots­ver­fah­ren – der würt­tem­ber­gi­sche "Erd­enge­recht­sa­me"

Im Auf­ge­bots­ver­fah­ren nach § 927 Absatz 1 BGB ist von einer feh­len­den Eigen­tü­mer­ein­tra­gung auch dann aus­zu­ge­hen, wenn zwar ein Eigen­tü­mer ver­merkt ist, die Ein­tra­gung sich im Auf­ge­bots­ver­fah­ren aber als falsch erweist 1.

Feh­len­de Eigen­tü­mer­ein­tra­gung im Auf­ge­bots­ver­fah­ren – der würt­tem­ber­gi­sche "Erd­enge­recht­sa­me"

Gemäß § 927 Absatz 1 BGB kann der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks, wenn das Grund­stück seit 30 Jah­ren im Eigen­be­sitz eines ande­ren ist, im Wege des Auf­ge­bots­ver­fah­rens mit sei­nem Recht aus­ge­schlos­sen wer­den. Ist ein Eigen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen, so ist das Auf­ge­bots­ver­fah­ren nur zuläs­sig, wenn er gestor­ben oder ver­schol­len ist und eine Ein­tra­gung in das Grund­buch, die der Zustim­mung des Eigen­tü­mers bedurf­te, seit 30 Jah­ren nicht erfolgt ist.

Im vor­lie­gend vom Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he ent­schie­de­nen Fall ist das Auf­ge­bots­ver­fah­ren nicht davon abhän­gig, dass die ein­ge­tra­ge­nen Eigen­tü­mer als ver­stor­ben oder ver­schol­len ange­se­hen wer­den kön­nen (§ 927 Absatz 1 Satz 3 BGB). Zwar ist in der Abtei­lung I des Grund­buchs für die betrof­fe­nen Flä­chen eine Ein­tra­gung der "Besit­zer der Wein­ber­ge am S‑Berg" als Eigen­tü­mer vor­han­den; die­se ist jedoch als unrich­tig der Prü­fung der Vor­aus­set­zun­gen des § 927 Absatz 1 Satz 3 BGB nicht zugrun­de zu legen.

Nach dem heu­te gel­ten­den Grund­buch­recht ist eine Ein­tra­gung des Inhalts, dass Eigen­tü­mer eines Grund­stücks die Eigen­tü­mer oder gar "Besit­zer" ande­rer Grund­stü­cke sein sol­len, nicht zuläs­sig. Zwar lässt § 47 Absatz 1 GBO auch eine gemein­schaft­li­che Ein­tra­gung – etwa von Bruch­teils­ei­gen­tü­mern – zu. Das bedeu­tet aber nicht, dass eine Ein­tra­gung in Form einer dyna­mi­schen Ver­wei­sung in der Wei­se zuläs­sig wäre, dass eine Gemein­schaft der jewei­li­gen Eigen­tü­mer ande­rer Grund­stü­cke ein­ge­tra­gen wer­den dürf­te; erst Recht ist es – auf der Grund­la­ge der heu­te ver­wen­de­ten Begrif­fe – nicht zuläs­sig, die jewei­li­gen "Besit­zer" ande­rer Grund­stü­cke als Eigen­tü­mer ein­zu­tra­gen. Anhalts­punk­te dafür, dass eine aus den jewei­li­gen Eigen­tü­mern ande­rer Grund­stü­cke bestehen­de Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts exis­tiert, die nach § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO ein­ge­tra­gen wer­den könn­te, gibt es nicht. Eine dem § 1018 BGB ver­gleich­ba­re Bestim­mung, die es ermög­li­chen wür­de, den jewei­li­gen Eigen­tü­mern benach­bar­ter Grund­stü­cke das gemein­sa­me Eigen­tum zu ver­schaf­fen, exis­tiert nicht. Auf die Fra­ge, ob es nach dem in Würt­tem­berg – zu dem die Gemein­de und spä­te­re Stadt M. seit ihrer Grün­dung gehör­te – vor Inkraft­tre­ten der Grund­buch­ord­nung und des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs zuläs­sig war, als Eigen­tü­mer eines Grund­stücks eine als "Besit­zer der Wein­ber­ge (…)" bezeich­ne­te Per­so­nen­mehr­heit ein­zu­tra­gen und ob eine etwa frü­her zuläs­si­ge Ein­tra­gung nach Inkraft­tre­ten der Grund­buch­ord­nung fort­be­stan­den hät­te, kommt es nicht ent­schei­dend an. Nach Über­zeu­gung des Ober­lan­des­ge­richts Karls­ru­he sind die "Besit­zer der Wein­ber­ge am S‑Berg" im Grund­buch zu Unrecht als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen; nach der tat­säch­li­chen Rechts­la­ge kom­men die­se nur als Inha­ber eines sons­ti­gen ding­li­chen Rechts an dem Grund­stück in Betracht.

Wie die Ermitt­lun­gen erge­ben haben, geht die der­zei­ti­ge Grund­buch­ein­tra­gung auf das frü­he­re würt­tem­ber­gi­sche Güter­buch zurück. Aus die­sem ergibt sich nicht, dass die "S‑Berg-Wein­berg-Besit­zer" auch Eigen­tü­mer der hier in Rede ste­hen­den Grund­stü­cke sein soll­ten. Das Ober­lan­des­ge­richt ver­steht den im Güter­buch ent­hal­te­nen Zusatz "Erd­enge­recht­sa­me" viel­mehr dahin, dass den "S‑Berg-Wein­berg-Besit­zern" nicht das Eigen­tum an den in Rede ste­hen­den Grund­stü­cken ein­ge­räumt wor­den ist, son­dern ledig­lich das ver­ding­lich­te Recht, die­se zur Ent­nah­me von Erd­ma­te­ri­al zu nut­zen. Die Über­tra­gung von dem würt­tem­ber­gi­schen Güter­buch in das reichs­recht­li­che Grund­buch ent­sprach daher nicht der wirk­li­chen Rechts­la­ge.

Die Erwäh­nung der "S‑Berg-Wein­berg-Besit­zer" im Güter­buch im Zusam­men­hang mit den betrof­fe­nen Grund­stü­cken ist als sol­che kein hin­rei­chen­der Beleg dafür, dass die­sen die Stel­lung von Eigen­tü­mern zukom­men soll­te. Die würt­tem­ber­gi­schen Güter­bü­cher waren ursprüng­lich Steu­er­bü­cher der Gemein­den; ihr Zweck bestand damit in ers­ter Linie dar­an, die Steu­er­ver­hält­nis­se zu bestim­men und die Steu­er­um­la­ge zu ver­mit­teln 2. Da die Besteue­rung nicht zwin­gend von einer Eigen­tü­merstel­lung abhän­gig gewe­sen sein muss, belegt die Ein­tra­gung in das Güter­buch nicht zwin­gend ent­spre­chen­de Rechts­ver­hält­nis­se. Der Lite­ra­tur zur würt­tem­ber­gi­schen Pri­vat­rechts­ord­nung des 19. Jahr­hun­derts lässt sich zudem ent­neh­men, dass in die Güter­bü­cher nicht nur der Erwerb von Eigen­tum, son­dern – nach dem Sys­tems des Per­so­nal­fo­li­os – auch ande­re Rech­te ein­ge­tra­gen wor­den sind, wobei der Ein­tra­gung kei­ne rechts­be­grün­den­de Wir­kung zukam ("Eig­en­t­hum an einer Lie­gen­schaft oder ein ande­res ding­li­ches Recht wird durch einen Ein­trag in das Güter­buch nicht erwor­ben") 3.

Die Ein­tra­gun­gen zu den betrof­fe­nen Grund­stü­cken im Güter­buch waren mit den Über­schrif­ten "Ödun­gen" und "Gerecht­sa­me" über­schrie­ben. Die­se Begrif­fe ver­wei­sen nicht auf ein Eigen­tums­recht der in Titel­zei­le des Güter­buchs genann­ten Per­so­nen­grup­pe, son­dern ledig­lich auf ein die­sen zuste­hen­des Nut­zungs­recht.

"Ödung" bezeich­ne­te nach dem frü­her übli­chen Sprach­ge­brauch Grund­stü­cke, die aus sich "selbst wenig oder gar kei­nen Nut­zen geben" konn­ten 4. Die­ser Teil der Über­schrift defi­niert daher nicht die recht­li­chen Ver­hält­nis­se an dem Grund­stück, son­dern ver­weist – wie es in § 6 Absatz 3a Satz 2 Nr. 4 GBV bis heu­te vor­ge­se­hen ist – auf die Wirt­schafts­art des Grund­stücks.

Das Wort "Erd­enge­recht­sa­me" ver­weist dar­auf, dass den "S‑Berg-Wein­berg-Besit­zern" kein Eigen­tum, son­dern ledig­lich ein Nut­zungs­recht zuge­schrie­ben wer­den soll­te.

Der im Güter­buch mit dem Prä­fix "Erden" ver­wen­de­te Begriff der "Gerecht­sa­me" war in der Rechts­pra­xis der deut­schen Län­der vor Inkraft­tre­ten des Bür­ger­li­chen Geset­zes­buchs ein ande­rer Aus­druck für "Real­ge­wer­be­be­rech­ti­gung" 5, all­ge­mei­ner für ein (Vor-) Recht oder eine Berech­ti­gung; sie ist in zahl­rei­chen Aus­prä­gungs­for­men – etwa als Behol­zungs, Müh­len, Münz, Weg- oder Jagd-Gerecht­sa­me – ver­brei­tet gewe­sen 6. Auch in Würt­tem­berg war es mög­lich, Nut­zun­gen am Eigen­tum der poli­ti­schen Gemein­de ding­lich zu fixie­ren 7; der Begriff der Gerecht­sa­me wur­de hier als Ober­be­griff einer bestimm­ten Klas­se von Rech­ten – zu denen auch Dienst­bar­kei­ten gehör­ten – ver­stan­den 8.

Gerecht­sa­me konn­ten auch einer Per­so­nen­mehr­heit ein­ge­räumt wer­den. Nach dem frü­he­ren Rechts­ver­ständ­nis war "dem deut­schen Rech­te und ins­be­son­de­re auch dem Gerichts­ge­brau­che (…) die Exis­tenz sol­cher Ser­vi­tu­ten oder ser­vi­tuts­ähn­li­chen Rech­te bekannt, bei denen als Rechts­sub­jekt nicht ein pra­edi­um domin­ans, son­dern eine Gemein­de, oder eine gewis­se Clas­se von Ein­woh­ner eines Orts, ja selbst ein­zel­ne Fami­li­en" erschie­nen; als Bei­spiel für sol­che auch als "Gerecht­sa­me" bezeich­ne­ten Rech­te wur­den etwa die Laub­sam­mel­ge­recht­sa­men ange­se­hen 9.

Nach dem Schwä­bi­schen Wör­ter­buch von Kel­ler 10 wur­den Erd­enge­recht­sa­me für einen Platz ver­lie­hen, aus dem der "Wein­berg mit neu­er Erde ver­se­hen" wer­den kann 11. Es liegt daher nahe, dass hier einer bestimm­ten Grup­pe von Ein­woh­nern M. s – näm­lich den "S‑Berg-Wein­berg-Besit­zern" – das Recht ein­ge­räumt wor­den ist, die im Streit befind­li­chen Grund­stü­cke zum Abtra­gen von Erde zu ver­wen­den. Dass es zu die­ser Ver­wen­dung auch tat­säch­lich gekom­men ist, liegt nach den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen auch nahe. Aus den Grund­ak­ten X4 M. , die das Ober­lan­des­ge­richt bei­gezo­gen hat, ergibt sich, dass das hier zwar nicht betrof­fe­ne, im Güter­buch aber unter der­sel­ben Über­schrift gebuch­te Flur­stück X4 als Erden­loch ver­wen­det wor­den ist; dar­auf deu­tet die vom Wein­gärt­ner G. gegen­über dem Stadt­schult­hei­ßen­amt M. am 21.11.1919 geführ­te Kla­ge hin, dass die­se Par­zel­le "voll­stän­dig aus­ge­gra­ben und aus­ge­nützt" sei, wes­halb er zur Ver­mei­dung von Abrut­schun­gen um das Ver­bot wei­te­rer Abgra­bun­gen bit­te.

Bei der Anwen­dung des § 927 BGB steht eine nach­weis­bar unrich­ti­ge einer feh­len­den Grund­buch­ein­tra­gung gleich. Das Ober­lan­des­ge­richt Schles­wig 12 hat in die­sem Zusam­men­hang mit zutref­fen­den Erwä­gun­gen, die auf den Zweck und die Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Vor­schrift Bezug neh­men, ent­schie­den, dass das Auf­ge­bots­ver­fah­ren auch dann durch­ge­führt wer­den kann, wenn zwar eine Eigen­tü­mer­ein­tra­gung im Grund­buch vor­han­den ist, der Antrag­stel­ler im Auf­ge­bots­ver­fah­ren aber bewei­sen kann, dass die­se Ein­tra­gung nicht rich­tig ist. Eines wei­te­ren Bewei­ses der Unrich­tig­keit der Grund­buch­ein­tra­gung bedarf es hier nicht, weil die­se sich schon aus dem Güter­buch ergibt, das Grund­la­ge für die heu­ti­ge Grund­buch­ein­tra­gung gewe­sen ist.

Ob die Erd­enge­recht­sa­me als Real­ge­wer­be­be­rech­ti­gung im Sin­ne von Arti­kel 74 EGBGB fort­be­stehen und in wel­cher Wei­se sie ggf. im Grund­buch ein­zu­tra­gen sind, ist im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren nicht zu ent­schei­den.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Beschluss vom 11. August 2014 – 11 Wx 118/​13

  1. Anschluss an OLG Schles­wig SchlHA 1954, 52; LG Bie­le­feld RdL 1960, 185[]
  2. vgl. Wäch­ter, Hand­buch des im König­rei­che Würt­tem­berg gel­ten­den Pri­vat­rechts, Zwei­ter Band, 1842, S. 369[]
  3. Wäch­ter, a. a. O., S. 373[]
  4. vgl. Blät­ter für Rechts­an­wen­dung, Band 8, 1843, S. 282[]
  5. vgl. Beck­OK GBO/​Zeiser, Edi­ti­on 21, Abschnitt "Alte Rech­te", Rn. 126[]
  6. vgl. Deut­sches Rechts­wör­ter­buch, Sp. 284[]
  7. von Lang, Hand­buch des im König­reich Würt­tem­berg gel­ten­den Sachen­rechts, 2. Teil, 1893, § 126, S. 43[]
  8. vgl. Wäch­ter, Erör­te­run­gen aus dem Römi­schen, Deut­schen und Würt­tem­ber­gi­schen Pri­vat­rech­te, 1. Heft, 1845, S. 126[]
  9. vgl. Ent­schei­dung des Ober­ge­richts Wol­fen­büt­tel vom 15.03.1862, Braun­schwei­gi­sche Zeit­schrift für Rechts­pfle­ge, 9. Jahr­gang, S. 90; sie­he zur gemein­sa­men Berech­ti­gung einer Grup­pe von Ein­woh­nern auch Mit­ter­mai­er, Grund­sät­ze des gemei­nen deut­schen Pri­vat­rechts, Band 1, 1847, § 166, S. 468[]
  10. Kel­ler, Schwä­bi­sches Wör­ter­buch, Nachtr. VI, S. 1833[]
  11. vgl. auch Bron­ner, Der Wein­bau im König­reich Würt­tem­berg, 1837, S. 161[]
  12. SchlHA 1954, 52; zustim­mend LG Bie­le­feld RdL 1960, 185; Mün­che­ner Kom­men­tar/​Kanzleiter, BGB, 6. Auf­la­ge, § 927, Rn. 4[]