Die fest ange­brach­te Mar­ki­se

Fehlt es nach der Gemein­schafts­ord­nung an einem Gemein­schafts­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, ist eine ange­brach­te Mar­ki­se zu besei­ti­gen.

Die fest ange­brach­te Mar­ki­se

So hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall eines Ver­päch­ters ent­schie­den, an des­sen ver­pach­te­ter Gast­stät­te eine Mar­ki­se ange­bracht wor­den war. Die kla­gen­de Rechts­an­wäl­tin und der beklag­te Ver­päch­ter sind Mit­glie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG). Die Klä­ge­rin ist Eigen­tü­me­rin im ers­ten Stock gele­ge­ner Räu­me, die in der Tei­lungs­er­klä­rung als "Gewerb­li­che Ein­heit“ bezeich­net wer­den und ihr als Kanz­lei­sitz die­nen. Sie nutzt eines der Zim­mer zu Wohn­zwe­cken. Der Beklag­te ist Eigen­tü­mer der direkt dar­un­ter im Erd­ge­schoss gele­ge­nen Teil­ei­gen­tums­ein­heit, die als "Gewerb­li­che Ein­heit (Tagesca­fé und Laden)“ bezeich­net ist. Die Gemein­schafts­ord­nung ent­hält fol­gen­de Gebrauchs­re­ge­lung: "Die jewei­li­gen Inha­ber der Teil­ei­gen­tums­rech­te (gewerb­li­che Ein­hei­ten) sind berech­tigt, die­se auch zu ande­ren Zwe­cken, auch zu Wohn­zwe­cken, ohne jede Ein­schrän­kung der Nut­zungs­art zu nut­zen. Dies gilt, soweit nicht behörd­li­che Bestim­mun­gen ent­ge­gen­ste­hen.“ Eine wei­te­re Rege­lung besagt: "Zur Anbrin­gung von Außen­mar­ki­sen bedarf es des Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit ein­fa­cher Mehr­heit.“

Der Beklag­te hat sei­ne Ein­heit an einen Gast­wirt ver­pach­tet, der auch die Außen­ter­ras­se nutzt. Über ihr ist seit 2016 eine etwa 4 – 5 m aus­ra­gen­de motor­be­trie­be­ne hel­le Mar­ki­se ange­bracht. Die Mar­ki­se befin­det sich direkt unter­halb der Fens­ter der Klä­ge­rin. Es liegt kein die Anbrin­gung der Mar­ki­se geneh­mi­gen­der Eigen­tü­mer­be­schluss vor.
Die Klä­ge­rin macht gel­tend durch Moto­ren­ge­räu­sche und Vibra­tio­nen beim Ein- und Aus­fah­ren sowie durch die Blend­wir­kung der aus­ge­fah­re­nen Mar­ki­se erheb­lich gestört zu wer­den. Die Mar­ki­se ver­än­de­re das äuße­re Erschei­nungs­bild der Fas­sa­de. Obwohl in den Räu­men des Klä­gers nur ein Tagesca­fé betrie­ben wer­den dür­fe, wer­de das Restau­rant als ita­lie­ni­sches Spei­se­re­stau­rant in den Som­mer­mo­na­ten mit ent­spre­chen­der Lärm­be­läs­ti­gung oft­mals weit über 22 Uhr hin­aus betrie­ben. Sie bean­tragt neben der Ent­fer­nung der Mar­ki­se die Ein­stel­lung des Restau­rant­be­trie­bes bis jeweils spä­tes­tens 22 Uhr.

Der Beklag­te ver­langt umge­kehrt der Klä­ge­rin zu ver­bie­ten, ihre Räu­me zu Wohn­zwe­cken zu nut­zen. Eine Geneh­mi­gung der Nut­zungs­än­de­rung der Gewer­be­ein­heit der Klä­ge­rin zu Wohn­zwe­cken sei nicht ein­ge­holt wor­den. Wür­de die Klä­ge­rin ihre Räu­me nur als gewerb­li­che Ein­heit nut­zen, so wür­de sie der Gast­stät­ten­be­trieb abends und nachts nicht stö­ren. Ihm sei­en Betriebs­zei­ten bis 24 Uhr für den Gast­raum und 22 Uhr für den Wirt­schafts­gar­ten behörd­lich geneh­migt wor­den.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, dass die streit­ge­gen­ständ­li­che Mar­ki­se zum einen eine gegen­ständ­li­che Umge­stal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist, indem sie das äuße­re Erschei­nungs­bild der im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Son­der­nut­zungs­flä­che ver­än­dert. Dies zei­gen bereits die vom Gericht in Augen­schein genom­me­nen Licht­bil­der. Zum ande­ren bedeu­tet die fes­te Ver­an­ke­rung der Mar­ki­se in der Außen­wand des Anwe­sens und des Stütz­ge­rüs­tes der Mar­ki­se im Boden der Son­der­nut­zungs­flä­che einen Ein­griff in die Sub­stanz des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums. Unstrei­tig feh­le es aber am des­we­gen erfor­der­li­chen Gemein­schafts­be­schluss der WEG.

Dar­über hin­aus hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, dass ein Restau­rant zwar kein Tagesca­fé sei und gewerb­li­che Nut­zung von Räu­men auch grund­sätz­lich nicht mit Wohn­zwe­cken ver­ein­bar sei. Die Gemein­schafts­ord­nung erlau­be aber aus­drück­lich eine jeweils ande­re Nut­zung, ins­be­son­de­re auch zu Wohn­zwe­cken, ohne jede Ein­schrän­kung der Nut­zungs­art. Die all­ge­mein gel­ten­de gesetz­li­che Ver­pflich­tung von dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum nur in sol­cher Wei­se Gebrauch zu machen, dass dadurch kei­nem der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus ein Nach­teil erwächst, sei hier eben­falls nicht ver­letzt.

Aus die­sen Grün­den ver­ur­teil­te das Amts­ge­richt Mün­chen den beklag­ten Ver­päch­ter, dafür Sor­ge zu tra­gen, dass die an der Fas­sa­de der von ihm in Mün­chen-Berg am Laim ver­pach­te­ten Gast­stät­te ange­brach­te Mar­ki­se ent­fernt wird und wies im Übri­gen die gegen­sei­ti­gen Kla­gen ab.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 18. April 2018 – 481 C 16896/​17 WEG