Die Flücht­lings­un­ter­kunft im Wohnungseigentum/​Teileigentum

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te aktu­ell über einen zwi­schen zwei Teil­ei­gen­tü­me­rin­nen geführ­ten Rechts­streit zu ent­schei­den, der die Zuläs­sig­keit der Nut­zung einer frü­her als Alten­pfle­ge­heim die­nen­den Teil­ei­gen­tums­ein­heit u.a. als Flücht­lings­un­ter­kunft zum Gegen­stand hat­te.

Die Flücht­lings­un­ter­kunft im Wohnungseigentum/​Teileigentum

Anlass hier­zu bot ein Fall aus Starn­berg. Die Teil­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft besteht aus der Klä­ge­rin und der Beklag­ten. Bei der Errich­tung des Gebäu­des zu Beginn des 20. Jahr­hun­derts wur­de es als Kin­der­heim kon­zi­piert und zunächst auch als sol­ches genutzt. In den 1970er Jah­ren erfolg­te die Auf­tei­lung in zwei Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten (vgl. dazu § 1 Abs. 3 WEG). Zu die­ser Zeit befand sich in der deut­lich grö­ße­ren Ein­heit Nr. 1, die inzwi­schen im Eigen­tum der Beklag­ten steht, ein Alten­pfle­ge­heim. In der Ein­heit Nr. 2 der Klä­ge­rin wur­de fort­lau­fend eine Arzt­pra­xis betrie­ben; heu­te ist dort eine kar­dio­lo­gi­sche Pra­xis ansäs­sig. Die Tei­lungs­er­klä­rung ent­hält fol­gen­de Rege­lung: Herr (…) teilt hier­mit das Eigen­tum (…) in der Wei­se in Mit­ei­gen­tums­an­tei­le auf, dass mit jedem Mit­ei­gen­tums­an­teil das Son­der­ei­gen­tum an bestimm­ten, nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Räu­men, ver­bun­den wird." Im Ein­zel­nen wur­den gebil­det:

  1. Mit­ei­gen­tums­an­teil von 869/​1000 ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an sämt­li­chen (…) Räu­men des Alten­pfle­ge­heims (…), im Auf­tei­lungs­plan mit Nr. 1 bezeich­net,
  2. Mit­ei­gen­tums­an­teil von 131/​1000, ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an sämt­li­chen (…) Räu­men der (…) Pra­xis, im Auf­tei­lungs­plan mit Nr. 2 bezeich­net.

Die Ein­heit Nr. 1 – das frü­he­re Alten­pfle­ge­heim – steht seit dem Jahr 2003 leer. Die Beklag­te hat zunächst ange­kün­digt, dar­in ein Arbei­ter­wohn­heim ein­zu­rich­ten; nun­mehr will sie die Ein­heit als Unter­kunft für Asyl­be­wer­ber oder Flücht­lin­ge nut­zen.

Auf die von der Klä­ge­rin erho­be­ne Unter­las­sungs­kla­ge hat das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Starn­berg der Beklag­ten unter­sagt, in dem Teil­ei­gen­tum Nr. 1 eine Unter­kunft für "Arbei­ter, Asyl­be­wer­ber, Flücht­lin­ge oder sons­ti­ge in den Raum Mün­chen Zuge­zo­ge­ne oder Gestran­de­te zu betrei­ben oder von Drit­ten betrei­ben zu las­sen" 1. Das Land­ge­richt Mün­chen I hat die Beru­fung durch Beschluss zurück­ge­wie­sen 2. Auf die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der die Beklag­te die Abwei­sung der Unter­las­sungs­kla­ge errei­chen will, hat nun der Bun­des­ge­richts­hof den Beschluss des Land­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Kla­ge abge­wie­sen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat einen Unter­las­sungs­an­spruch der Klä­ge­rin gemäß § 15 Abs. 3 WEG ver­neint, weil er die von der Beklag­ten beab­sich­tig­ten Nut­zungs­for­men im Grund­satz als zuläs­sig ansieht:

Die mit Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Grund­ty­pen der Nut­zungs­be­fug­nis (vgl. § 1 WEG) schlie­ßen sich – vor­be­halt­lich ande­rer Ver­ein­ba­run­gen – gegen­sei­tig aus. Dient eine Ein­heit nicht zu Wohn­zwe­cken, darf sie grund­sätz­lich nur zu Zwe­cken genutzt wer­den, die nicht dem Woh­nen zuzu­ord­nen sind. Wird eine Nut­zung dem Woh­nen zuge­ord­net, muss sie im Umkehr­schluss in Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten jeden­falls im Grund­satz als zuläs­sig erach­tet wer­den. Die Aus­le­gung darf näm­lich nicht dazu füh­ren, dass eine von der Rechts­ord­nung grund­sätz­lich gebil­lig­te Nut­zungs­form im Ergeb­nis weder in Woh­nungs- noch in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten erfol­gen darf. Die Bedeu­tung von Zwei­fels­fra­gen, die sich aus der Viel­falt von Lebens- und Nut­zungs­for­men not­wen­di­ger­wei­se erge­ben, wird durch die stän­di­ge Recht­spre­chung abge­mil­dert, wonach sich eine nach dem ver­ein­bar­ten Zweck aus­ge­schlos­se­ne Nut­zung als zuläs­sig erwei­sen kann, wenn sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­wei­se nicht mehr stört als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung. Der maß­geb­li­che Begriff des Woh­nens ist weit zu ver­ste­hen, wobei ent­schei­dend ist, wel­che Nut­zung in der Woh­nung selbst statt­fin­det; so dient nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs eine Eigen­tums­woh­nung bei der Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te als Unter­kunft und damit Wohn­zwe­cken. Dage­gen bestand bis­lang in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und der Lite­ra­tur zwar im Aus­gangs­punkt Einig­keit dar­über, dass eine Nut­zung als Heim oder als heim­ähn­li­che Ein­rich­tung nicht zu Wohn­zwe­cken dient; wel­che Kri­te­ri­en aber im Ein­zel­nen ein Heim aus­ma­chen, war umstrit­ten und bis­lang höchst­rich­ter­lich nicht ent­schie­den.

Mit der aktu­el­len Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof nun
geklärt, dass eine (nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­de) Nut­zung als Heim dadurch gekenn­zeich­net wird, dass die Unter­kunft in einer für eine Viel­zahl von Men­schen bestimm­ten Ein­rich­tung erfolgt, deren Bestand von den jewei­li­gen Bewoh­nern unab­hän­gig ist, und in der eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur an die Stel­le der Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses tritt. Die Gren­zen einer Wohn­nut­zung wer­den über­schrit­ten, wenn die Nut­zung nicht nur durch die schlich­te Unter­kunft, son­dern durch die von der Ein­rich­tung vor­ge­ge­be­ne Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur und – je nach Zweck des Auf­ent­halts – durch Dienst- oder Pfle­ge­leis­tun­gen und/​oder durch Über­wa­chung und Kon­trol­le geprägt wird. Inso­weit bedarf es einer Gesamt­schau ver­schie­de­ner Kri­te­ri­en, die die Art der Ein­rich­tung und die bau­li­che Gestal­tung und Beschaf­fen­heit der Ein­heit ein­be­zieht. So wird im Bereich der Alten­pfle­ge etwa das betreu­te Woh­nen als Wohn­nut­zung anzu­se­hen sein, nicht aber eine Nut­zung durch sta­tio­nä­re Pfle­ge­ein­rich­tun­gen, die in ers­ter Linie Pfle­ge- und Betreu­ungs­cha­rak­ter haben.

Was die Unter­brin­gung von Flücht­lin­gen und Asyl­be­wer­bern angeht, dient die Über­las­sung von Woh­nun­gen von übli­cher Grö­ße und Beschaf­fen­heit an die­sen Per­so­nen­kreis im Grund­satz Wohn­zwe­cken und zwar auch dann, wenn die Bewoh­ner nicht fami­li­är ver­bun­den sind. Eine Über­be­le­gung muss aller­dings von den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht ohne wei­te­res hin­ge­nom­men wer­den. Dage­gen ist die Unter­brin­gung in einer Gemein­schafts­un­ter­kunft im Sin­ne von § 53 AsylG in der Regel als heim­ähn­li­che Unter­brin­gung anzu­se­hen, die grund­sätz­lich nur in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten erfol­gen kann. Denn in der Gesamt­schau mit der erfor­der­li­chen bau­li­chen Grö­ße und Aus­ge­stal­tung der Ein­heit machen das enge Zusam­men­le­ben, die Anzahl und die häu­fi­ge Fluk­tua­ti­on der Bewoh­ner eine heim­ty­pi­sche Orga­ni­sa­ti­ons­struk­tur erfor­der­lich; in typi­sie­ren­der Betrach­tung fehlt es an einer Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses. So müs­sen etwa Zim­mer und Bet­ten zuge­wie­sen, Ver­hal­tens­re­geln im Hin­blick auf Ruhe­zei­ten sowie die Nut­zung gemein­schaft­li­cher Küchen- und Sani­tär­an­la­gen auf­ge­stellt und durch­ge­setzt und etwai­ge Kon­flik­te zwi­schen den Bewoh­nern geschlich­tet wer­den. Ob sol­che Leis­tun­gen tat­säch­lich erbracht wer­den, ist für die Unter­schei­dung zwi­schen Wohn- und Heim­nut­zung uner­heb­lich; ent­schei­dend ist, dass sie objek­tiv erfor­der­lich sind, um ein gedeih­li­ches Zusam­men­le­ben der Bewoh­ner zu gewähr­leis­ten. Ver­gleich­ba­re Kri­te­ri­en gel­ten bei einem Arbei­ter­wohn­heim. Dar­an gemes­sen die­nen die von der Beklag­ten beab­sich­tig­ten Nut­zun­gen nicht zu Wohn­zwe­cken. Nach ihrer aus dem Auf­tei­lungs­plan ersicht­li­chen bau­li­chen Gestal­tung weist die zuvor als Alten­pfle­ge­heim genutz­te Ein­heit Nr. 1 eine heim­ty­pi­sche Beschaf­fen­heit auf und ist für einen auch in einer Wohn­ge­mein­schaft unüb­lich gro­ßen Per­so­nen­kreis aus­ge­legt; auch soll die Unter­brin­gung von Arbei­tern oder Flücht­lin­gen jeweils in Mehr­bett­zim­mern mit gemein­schaft­li­cher Nut­zung von Küche und Sani­tär­an­la­gen erfol­gen.

Die Ent­schei­dung des Land­ge­richts stellt sich auch nicht aus ande­ren Grün­den als rich­tig dar. Daher hat der Bun­des­ge­richts­hof den ange­foch­te­nen Beschluss auf­ge­ho­ben und die Kla­ge abge­wie­sen. Der maß­geb­li­chen Tei­lungs­er­klä­rung lässt sich nicht mit der erfor­der­li­chen Klar­heit ent­neh­men, dass die Ein­hei­ten aus­schließ­lich als Alten­pfle­ge­heim bzw. Pra­xis die­nen dür­fen, also auch für die Zukunft die Fort­set­zung der zur Zeit der Auf­tei­lung aus­ge­üb­ten Nut­zung ver­ein­bart wor­den ist. Infol­ge­des­sen darf die Ein­heit zwar nicht zum Woh­nen, aber zu jedem ande­ren Zweck genutzt wer­den, und damit auch – jeden­falls im Grund­satz – für die von der Beklag­ten beab­sich­tig­ten Nut­zungs­for­men, deren Unter­las­sung die Klä­ge­rin begehrt. Nicht zu prü­fen war in die­sem Ver­fah­ren, ob eine kon­kre­te Aus­ge­stal­tung, etwa im Hin­blick auf die Zahl der unter­zu­brin­gen­den Per­so­nen, unzu­läs­sig sein kann, und ob und inwie­weit die Beklag­te ver­pflich­tet ist, für eine ange­mes­se­ne Orga­ni­sa­ti­on der Gemein­schafts­un­ter­kunft und ins­be­son­de­re die Betreu­ung und Über­wa­chung der Bewoh­ner Sor­ge zu tra­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Okto­ber 2017 – V ZR 193/​16

  1. AG Starn­berg, Urteil vom 18.12.2015 – 3 C 682/​15 WEG[]
  2. LG Mün­chen I, Beschluss vom 15.06.2016 – 36 S 734/​16 WEG[]
  3. LG Wup­per­tal, Urteil vom 21.11.2016 – 50 Js 180/​14 22 KLs 6/​16[]