Die formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung und die Einwendungsfrist

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

Die formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung und die Einwendungsfrist

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen1. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist2. Diesen – an sich geringen – Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung wird im hier vom BGH entschiedenen Fall das Abrechnungsschreiben der klagenden Vermieterin nicht gerecht. Der genannten Abrechnung lässt sich der ihr zugrunde gelegte Verteilerschlüssel nicht hinreichend entnehmen. Sie enthält zwar Angaben zu den auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenden Gesamtkosten und weist neben den geleisteten Vorauszahlungen auch den jeweils auf die Beklagten entfallen-den Kostenanteil aus. Dagegen bezeichnet die Abrechnung den oder die verwendeten Umlageschlüssel nicht näher, sondern verwendet lediglich die nicht aussagekräftige Rubriküberschrift „Abrechnungsart“. Aus dieser Bezeichnung wird nicht deutlich, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde.

Auch aus den in dieser Rubrik zu den jeweiligen Kostenpositionen aufgeführten Daten erschließt sich für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter3 bei der über-wiegenden Anzahl der Betriebskostenpositionen nicht, welche Flächenmaße verwendet worden sind. Die Abrechnung enthält neben den – durch die beigefügte Abrechnung der Brunata Metrona erfassten – Heizkosten insgesamt vierzehn Kostenpositionen. Dabei werden bei zehn Positionen verschiedene in Quadratmetern ausgewiesene Flächen in ein Verhältnis zueinander gesetzt. Um welche Flächen es sich hierbei handelt, erschließt sich jedoch überwiegend nicht. Zwar liegt nahe, dass es sich bei der in neun Fällen als Anteil des Mieters angesetzten Fläche von 120 qm um die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche handelt. Die bei der Position „Regenwasser“ angesetzte Fläche von 139,81 qm entzieht sich allerdings jeder näheren Einordnung. Vollständig im Dunkeln bleibt aber, welche Gesamtflächen zu den 120 qm (bzw. in einem Fall zu den 139,81 qm) in Bezug gesetzt wurden. Es werden sieben verschiedene Flächenmaße zugrunde gelegt, die von 1069 qm bis 2240 qm reichen. Anders als in dem der BGH-Entscheidung vom 23. Juni 20104 zugrunde liegenden Fall lassen sich die Unterschiede in den angesetzten Gesamtflächen nicht dadurch erklären, dass mehrere Gebäude in wechselnder Zusammensetzung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Vorliegend betrifft die Abrechnung ein einzelnes Objekt. Zu den beschriebenen Unklarheiten kommt hinzu, dass bei den Kostenpositionen „Aufzug“ und „Hauswart“ eine weitere, nicht nachvollziehbare Größe Verwendung findet, da hierbei von der angegebenen Fläche (nur) ein bestimmter Vomhundertsatz (70 % bzw. 50 %) Berücksichtigung finden soll. Schon wegen dieser Mängel ist die erteilte Abrechnung hinsichtlich der genannten zehn Kostenpositionen wegen fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam.

Dahin gestellt bleiben kann auch, ob der Verteilerschlüssel bei den weiteren nach Verbrauch („m3“) abgerechneten Kostenpositionen „Wasser“ und „Kanalgebühren“ sowie bei der nach „Einheiten“ umgelegten „Grundsteuer“ nachvollziehbar angegeben ist. Denn selbst wenn diese drei Positionen – ebenso wie die weitere nach „Wohneinheiten“ umgelegte Kostenposition „Haftpflichtversicherung“ – den formellen Anforderungen an eine Abrechnung genügten, bliebe dies im Streitfall ohne Auswirkungen. Erstreckt sich ein formeller Fehler nicht auf alle Abrechnungspositionen, verbleibt einem Vermieter eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung zwar insoweit, als unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen gerechtfertigt ist5. Ausgehend von diesen Grundsätzen ergäbe sich im entschiedenen Fall aber selbst dann keine Nachforderung der Klägerin, wenn man die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung bei den vier zuletzt genannten Einzelpositionen und den Heizkosten bejahte und (nur) die von formellen Mängeln betroffenen, weiteren zehn Kostenpositionen aus der Abrechung herausrechnete. Auf die beklagten Mieter entfiele dann lediglich ein – durch die geleisteten Vorauszahlungen (2.072,52 €) bereits beglichener – Betrag von 1.930,85 €.

Da die geltend gemachte Nachforderung nicht auf die oben genannten fünf Positionen gestützt werden kann und sie, soweit sie auf den übrigen zehn Positionen beruht, im Hinblick auf die der Abrechnung insoweit anhaftenden Mängel nicht fällig geworden ist6, hat die Vermieterin nach § 556 Abs. 1, 3 BGB keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten (671,37 €) für die Abrechnungsperiode 2005/2006. Eine – ohnehin nicht erfolgte – Nachholung der unterlassenen Angaben kommt nicht in Betracht, weil die in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eingeräumte Jahresfrist längst verstrichen und die Klägerin daher mit ihrer Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist7.

Es kann auch nicht angenommen werden, die geltend gemachte Nachforderung sei gleichwohl geschuldet, weil die Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung der Klägerin erst mehr als zwölf Monate nach deren Zugang erhoben hätten. Die Rügefrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gelte auch für die Beanstandung formeller Mängel der Be-triebskostenabrechnung. Der Mieter sei daher mit derartigen Einwendungen nach Ablauf von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen.

Die Frage, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB unabhängig davon mit dem Zugang einer Nebenkostenabrechnung zu laufen beginnt, ob die Abrechnung den an ihre Wirksamkeit zu stellenden formellen Mindestanforderungen genügt, ist umstritten. Einige Stimmen im Schrifttum lassen für den Lauf der Einwendungsfrist und damit auch für das Eingreifen des in § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB geregelten Einwendungsausschlusses bereits den Zugang einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung genügen8. Dabei wird zur Begründung auf die in den Gesetzesmaterialien angesprochene Zielsetzung verwiesen, nach Ablauf einer bestimmten Zeit Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche zu schaffen9 und durch einen Einwendungsausschluss umfangreiche Beweisaufnahmen über länger zurückliegende Abrechnungen zu vermeiden10. Nach anderer Auffassung soll die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen und damit wirksamen Abrechnung in Lauf gesetzt werden11. Zur Begründung wird überwiegend angeführt, ein Einwendungsausschluss führe in diesen Fällen zu widersprüchlichen Ergebnissen, weil dann ein Vermieter trotz mangelnder Fälligkeit der Nebenkostennachforderung den Mieter infolge Fristablaufs auf Zahlung in Anspruch nehmen könne12, der Mieter aber umgekehrt einen – wegen der Unwirksamkeit der formell fehlerhaften Abrechnung bislang nicht erfüllten – Abrechnungsanspruch geltend machen könne13.

Der Bundesgerichtshof hat die vorliegend aufgeworfene Frage bislang offen gelassen14. Er beantwortet sie nun dahin, dass der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf setzt. Dies hat zur Folge, dass in den Fällen, in denen die Abrechnung hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen nicht den formellen Mindestanforderungen genügt, der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB insgesamt nicht greift. Sind dagegen nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden, greift der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht15.

Dass ein Mieter mit Einwendungen gegen unwirksam abgerechnete Betriebskosten nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB ausgeschlossen ist, ergibt sich bereits aus dem Zusammenspiel der einzelnen Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB und der mit ihnen verfolgten gesetzgeberischen Zielsetzung. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Verpflichtung auferlegt, binnen einer Frist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu übermitteln. Um den Vermieter zur Erfüllung dieser Pflicht anzuhalten, hat der Gesetzgeber eine verspätete Abrechnung mit dem Ausschluss von Nebenkostennachforderungen sanktioniert (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Spiegelbildlich zu dieser Pflicht ist im Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens auf den vom Rechtsausschuss des Bundestages aufgegriffenen Vorschlag des Bundesrates eine Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die ihm zugegangene Abrechnung eingeführt worden (§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB). Der Bundesrat hielt die Aufnahme eines solchen Einwendungsausschlusses zur Vermeidung von aufwendigen und letztlich unergiebigen Beweisaufnahmen über lange zurückliegende Nebenkostenabrechnungen und aus Zumutbarkeitserwägungen für geboten16. Es sei dem Mieter zuzumuten, eine Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu prüfen und Beanstandungen zu erheben17. Der Rechtsausschuss des Bundestages befürwortete die Einführung einer Ausschlussfrist für Einwendungen im Interesse der Ausgewogenheit und aus Gründen der Rechtssicherheit18. Hierdurch werde gewährleistet, dass absehbare Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe19.

Maßgebend für die Einführung einer Ausschlussfrist für die Erhebung von Einwendungen war damit nicht allein der Beschleunigungsgedanke, vielmehr sollte ein angemessener Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern gefunden werden. Beiden Seiten sollte jeweils eine Frist von zwölf Monaten zur Erstellung beziehungsweise zur Prüfung einer Abrechnung zur Verfügung stehen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die jeweiligen Rechte und Pflichten bei der Nebenkostenabrechnung zeitlich gestaffelt sind. Ausgangspunkt des Regelungssystems in § 556 Abs. 3 Satz 2 bis 6 BGB ist die Erteilung einer den formellen Anforderungen genügenden Abrechnung. Nach allgemeiner Meinung wird – auch wenn dies im Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht hinreichend zum Ausdruck kommt – die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt20. Mit einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung genügt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht; vielmehr kann der Mieter in diesem Fall eine erneute Abrechnung verlangen21. Solange nur eine formell fehlerhafte Abrechnung vorliegt, fehlt es an einer ausreichenden Beurteilungsgrundlage für eine zuverlässige inhaltliche Überprüfung der in ihr angestellten Berechnungen. Damit ist der Mieter regelmäßig daran gehindert, die Richtigkeit einer solchen Abrechnung innerhalb der zwölfmonati-gen Einwendungsfrist hinreichend zu prüfen22. Würde also die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB bereits mit dem Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung in Gang gesetzt, würde letztlich die Ausgewogenheit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage gestellt: Obwohl der Vermieter seine Abrechnungspflicht noch nicht erfüllt hätte, würden die der Abrechnung anhaftenden Mängel nach Ablauf der Einwendungsfrist „geheilt“. Dies würde zu einer unangemessenen Verlagerung der den Vermieter treffenden Pflichten auf den Mieter führen.

Diese Überlegungen werden nicht durch die weitere Zielsetzung des Gesetzgebers in Frage gestellt, eine möglichst rasche Abwicklung von Abrechnungsprozessen zu gewährleisten. Dem Gesetzgeber war offenkundig nicht daran gelegen, dem Mieter auch dann Einwendungen abzuschneiden, wenn dieser über keine ausreichende Prüfungsgrundlage verfügt. Er wollte lediglich im Interesse der Rechtssicherheit sicherstellen, dass in absehbarer Zeit Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche geschaffen wird. Dieses Ziel wird aber im Falle einer mit formellen Mängeln behafteten und damit unwirksamen Abrechnung schon dadurch erreicht, dass die darin ausgewiesene Nachforderung des Vermieters nicht fällig wird und nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auch nicht mehr nachträglich fällig gestellt werden kann23.

Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 27/10

  1. st. Rspr.; BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; und vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN[↩]
  2. BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, aaO; und vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, aaO[↩]
  3. vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN[↩]
  4. VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 14[↩]
  5. vgl. BGH, Urteile vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11; und vom 10.08.2010 – VIII ZR 45/10, aaO Rn. 14[↩]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 19.12.1990 – VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194; und Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, aaO Rn. 8[↩]
  7. vgl. etwa BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, aaO Rn. 7, 8 mwN[↩]
  8. vgl. etwa MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 91; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556 Rn. 128, 129; Streyl, WuM 2005, 505, 506[↩]
  9. MünchKommBGB/Schmid, aaO; Streyl, aaO S. 505[↩]
  10. vgl. Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 128; Streyl, aaO[↩]
  11. vgl. etwa Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 499; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rn. 156; Lützenkirchen, NZM 2002, 512; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 460; ders., ZMR 2001, 937, 939; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 71; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 29; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 556 Rn. 13; vgl. auch LG Berlin, Urteile vom 15.02.2008 – 63 S 263/07; und vom 21.07.2009, GE 2009, 1127[↩]
  12. vgl. Lützenkirchen, aaO S. 512 f.[↩]
  13. vgl. etwa Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO; LG Berlin, GE 2009, 1127[↩]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135[↩]
  15. so auch LG Berlin, aaO Rn. 7, 8[↩]
  16. BT-Drs. 14/4553, S. 87[↩]
  17. BT-Drs. 14/4553, aaO[↩]
  18. BT-Drs. 14/5663, S. 79[↩]
  19. BT-Drs. 14/5663, aaO[↩]
  20. vgl. etwa BGH, Urteile vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, mwN; und vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, aaO[↩]
  21. vgl. etwa BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 13 i.V.m. Rn. 8 mwN[↩]
  22. ebenso Soergel/Heintzmann, aaO[↩]
  23. vgl. etwa BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, aaO Rn. 12 mwN[↩]

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