Die form­un­wirk­sa­me Miet­ver­trag – und die hier­durch trotz­dem gewahr­te Schrift­form

Ent­spricht der Ver­trags­schluss nicht den Anfor­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­te Miet­ver­trags­ur­kun­de vor­han­den, die inhalt­lich voll­stän­dig die Bedin­gun­gen eines spä­ter münd­lich oder kon­klu­dent abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags ent­hält, ist die Schrift­form nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt1.

Die form­un­wirk­sa­me Miet­ver­trag – und die hier­durch trotz­dem gewahr­te Schrift­form

Ein Ver­trag unter Abwe­sen­den, für den die gesetz­li­che Schrift­form vor­ge­schrie­ben ist, kommt grund­sätz­lich nur dann rechts­wirk­sam zustan­de, wenn sowohl der Antrag als auch die Annah­me (§§ 145 ff. BGB) in der Form des § 126 BGB erklärt wer­den und in die­ser Form dem ande­ren Ver­trags­part­ner zuge­gan­gen sind.

So waren in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die mate­ri­ell­recht­li­chen Anfor­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB für das Zustan­de­kom­men eines Ver­trags, der einer gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Schrift­form genü­gen muss, nicht erfüllt. Denn der Ver­mie­ter hat das ihm vom Beklag­ten durch die Über­sen­dung des unter­zeich­ne­ten Ver­trags­ent­wurfs über­sand­te Ange­bot auf Abschluss eines Miet­ver­trags nicht ange­nom­men, son­dern um eine Preis­an­pas­sungs­klau­sel ergänzt an die­sen zurück­ge­sandt. Damit hat er gemäß § 150 Abs. 2 BGB ein neu­es Ange­bot abge­ge­ben. Die­ses hat der Beklag­te wie­der­um nicht ange­nom­men, weil er den Nach­trag, der die Preis­an­pas­sungs­klau­sel ent­hielt, nicht unter­zeich­net hat. Auch eine sol­che Annah­me unter Ein­schrän­kun­gen gilt nach § 150 Abs. 2 BGB als Ableh­nung des Ange­bots ver­bun­den mit einem neu­en Antrag. Ein Ver­trags­schluss, der den sich aus § 126 Abs. 2 BGB erge­ben­den Anfor­de­run­gen an die Schrift­form genügt, liegt daher nicht vor. Der Miet­ver­trag ist viel­mehr nur münd­lich oder kon­klu­dent durch den Voll­zug des Miet­ver­hält­nis­ses zustan­de gekom­men.

Aller­dings ist trotz der feh­len­den Ein­hal­tung der mate­ri­ell­recht­li­chen Anfor­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB im vor­lie­gen­den Fall das Schrift­form­erfor­der­nis des § 550 Satz 1 BGB für Miet­ver­trä­ge mit einer Lauf­zeit von mehr als einem Jahr erfüllt.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits für den ähn­lich gela­ger­ten Fall der ver­spä­te­ten Annah­me eines Ange­bots auf Abschluss eines Miet­ver­trags für die Ein­hal­tung der Schrift­form des § 550 Satz 1 BGB ent­schie­den, dass die Ein­hal­tung der blo­ßen Schrift­lich­keit der Erklä­run­gen (äuße­re Form) zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB aus­reicht2. Ein Miet­ver­trag genügt danach auch dann der Schrift­form des § 550 BGB, wenn er inhalts­gleich mit den in der äuße­ren Form des § 126 BGB nie­der­ge­leg­ten Ver­trags­be­din­gun­gen nur münd­lich oder kon­klu­dent abge­schlos­sen wor­den ist. Die Aus­le­gung von § 550 BGB führt unter Berück­sich­ti­gung sei­nes Schutz­zwecks und sei­ner Rechts­fol­ge zu dem Ergeb­nis, dass § 550 BGB über die Ein­hal­tung der äuße­ren Form hin­aus nicht vor­aus­setzt, dass der Ver­trag durch die schrift­lich abge­ge­be­nen Erklä­run­gen zustan­de gekom­men ist3. § 550 BGB dient in ers­ter Linie dem Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis des Erwer­bers, dem durch die Schrift­form die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wer­den soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten zuver­läs­sig zu unter­rich­ten. Die­sen Schutz­zweck erfüllt eine nur der äuße­ren Form genü­gen­de Miet­ver­trags­ur­kun­de, in der die von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Bedin­gun­gen des spä­ter kon­klu­dent abge­schlos­se­nen Ver­tra­ges ent­hal­ten sind. Eine sol­che Urkun­de infor­miert den Erwer­ber über die Bedin­gun­gen des Miet­ver­tra­ges, in die er, wenn der Miet­ver­trag mit die­sem Inhalt zustan­de gekom­men ist und noch besteht, ein­tritt. Auch die zusätz­lich mit der Schrift­form des § 550 BGB ver­folg­ten Zwe­cke, die Beweis­bar­keit lang­fris­ti­ger Abre­den sicher­zu­stel­len und die Ver­trags­par­tei­en vor der unbe­dach­ten Ein­ge­hung lang­fris­ti­ger Bin­dun­gen zu war­nen4, wer­den durch die blo­ße Ein­hal­tung der äuße­ren Form gewahrt5.

Die­se Erwä­gun­gen gel­ten auch im vor­lie­gen­den Fall. Die von bei­den Miet­ver­trags­par­tei­en unter­zeich­ne­te Ver­trags­ur­kun­de ent­spricht in vol­lem Umfang den Bedin­gun­gen des von den Par­tei­en spä­ter münd­lich oder jeden­falls kon­klu­dent durch Involl­zug­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags. Ein Erwer­ber des Grund­stücks könn­te aus der Ver­trags­ur­kun­de alle für ihn not­wen­di­gen Infor­ma­tio­nen über das Miet­ver­hält­nis ent­neh­men. Die für die Ein­hal­tung des Schrift­form­erfor­der­nis­ses genü­gen­de "äuße­re Form" des Miet­ver­trags ist daher gewahrt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/​13

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 []
  2. BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 Rn. 23 ff. []
  3. BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 Rn. 24 []
  4. vgl. BGH, Urteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 mwN Rn. 17 []
  5. BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 Rn. 27 []
  6. vgl. BGH, Urteil BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178…

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