Die früh­zei­ti­ge Modernisierungsankündigung

Eine Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeit­li­cher Hin­sicht dann zuläs­sig, wenn die Pla­nun­gen so weit fort­ge­schrit­ten sind, dass die inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB ein­ge­hal­ten wer­den kön­nen. Eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen einer Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange­kün­dig­ten vor­aus­sicht­li­chen Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me im Sin­ne einer Höchst­frist oder eines fort­ge­schrit­te­nen Pla­nungs­stan­des bedarf es dage­gen nicht.

Die früh­zei­ti­ge Modernisierungsankündigung

Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ord­nungs­ge­mä­ße Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung kei­ne wei­ter­ge­hen­den Anfor­de­run­gen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vor­lie­gen eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen einer Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem Aus­füh­rungs­be­ginn eben­falls nicht vor­aus. Viel­mehr ist eine Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung ord­nungs­ge­mäß im Sin­ne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Vor­aus­set­zun­gen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mie­ter bis zum 31.12.2018 eine in die­sem Sin­ne ord­nungs­ge­mä­ße Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung zuge­gan­gen, führt dies zur Anwen­dung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu die­sem Zeit­punkt gel­ten­den Fassung.

Es ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richs­hofs nicht rechts­miss­bräuch­lich, wenn ein Ver­mie­ter einer gro­ßen Wohn­an­la­ge sei­nen Mie­tern bei umfang­rei­chen Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men eine den Anfor­de­run­gen des § 555c BGB genü­gen­de Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung noch vor dem 31.12.2018 und somit mehr als elf Mona­te vor dem geplan­ten Aus­füh­rungs­be­ginn zusen­det, damit für die nach der Moder­ni­sie­rung beab­sich­tig­te Miet­erhö­hung nach der Über­gangs­re­ge­lung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vor­teil­haf­te, bis zu die­sem Zeit­punkt gel­ten­de Fas­sung der §§ 555c und § 559 BGB Anwen­dung findet.

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof auf die Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge eines Mie­ter­ver­eins gegen die Eigen­tü­me­rin eines Wohn­blocks mit ins­ge­samt 23 Gebäu­den in München:

Der Aus­gangs­sach­ver­halt

Mit Schrei­ben vom 27.12.2018 kün­dig­te der Ver­wal­ter der Immo­bi­lie namens und im Auf­trag der Ver­mie­te­rin allen Mie­tern Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men an, die im Zeit­raum von Dezem­ber 2019 bis Juni 2023 durch­ge­führt wer­den soll­ten. Als durch­zu­füh­ren­de Arbei­ten wer­den in dem Schrei­ben die Anbrin­gung einer Wär­me­däm­mung an den Außen­wän­den, der Aus­tausch sämt­li­cher Fens­ter (mit Aus­nah­me der Dach­flä­chen­fens­ter), die Anbrin­gung von Roll­lä­den an sämt­li­chen Woh­nungs­fens­tern (mit Aus­nah­me der Dach­flä­chen­fens­ter) sowie im Erd­ge­schoss der Aus­tausch der stra­ßen­sei­ti­gen Roll­lä­den, der Anbau von Bal­ko­nen zum Innen­hof hin sowie der Aus­tausch der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren nebst Zar­gen genannt. Die Bau­maß­nah­men wür­den die Ein­spa­rung von Ener­gie sowie eine Stei­ge­rung des Wohn­wer­tes bezwecken.

Zum Durch­füh­rungs­zeit­raum heißt es in dem Schrei­ben, dass die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me an den ins­ge­samt 23 Gebäu­den erst in etwa einem Jahr aus­ge­führt wer­de, da sie einen erheb­li­chen pla­ne­ri­schen Vor­lauf habe. Sie wer­de begin­nend ab Dezem­ber 2019 in sechs Bau­ab­schnit­ten durch­ge­führt, wobei ab Dezem­ber 2019 bis Febru­ar 2021 zunächst Fun­da­men­te für Bal­ko­ne erstellt wür­den. In dem Schrei­ben wer­den die wei­te­ren Bau­ab­schnit­te benannt unter Anga­be des jewei­li­gen zeit­li­chen Beginns und Endes.

Inhalt­lich nennt das Schrei­ben getrennt für die ver­schie­de­nen Maß­nah­men die aus­zu­füh­ren­den Arbei­ten, die Höhe der Ener­gie­ein­spa­rung oder der Stei­ge­rung des Wohn­wer­tes, den Anteil der dar­in ein­ge­schlos­se­nen Instand­set­zungs­maß­nah­men und die jeweils erfor­der­li­chen Arbei­ten in der Woh­nung und deren Zeit­dau­er. Das Schrei­ben ent­hält für die ein­zel­nen geplan­ten Maß­nah­men eine Anga­be und Erläu­te­rung der vor­aus­sicht­li­chen Kos­ten, die auf die jewei­li­ge Woh­nung ent­fal­len, und eine Anga­be des den Mie­ter betref­fen­den Gesamt­um­la­ge­be­trags sowie der vor­aus­sicht­li­chen Miet­erhö­hung. Hier­zu wird erklärt, dass sich der ange­ge­be­ne, auf die jewei­li­ge Woh­nung ent­fal­len­de Gesamt­um­la­ge­be­trag auf Grund der zu erwar­ten­den Preis­stei­ge­run­gen vor­aus­sicht­lich erhö­hen, die Ver­mie­te­rin im Rah­men der Miet­erhö­hung jedoch höchs­tens den im Ankün­di­gungs­schrei­ben genann­ten Betrag umle­gen werde.

In dem Anschrei­ben wird sodann auf das Son­der­kün­di­gungs­recht nach § 555e BGB hin­ge­wie­sen, wobei die dort genann­te Kün­di­gungs­frist zu Guns­ten der Mie­ter ver­län­gert wer­de auf bis zu drei Mona­te vor dem Ter­min, zu dem die Bau­ar­bei­ten an dem Gebäu­de, in dem sich die jewei­li­ge Woh­nung befin­de, begin­nen wür­den. Abschlie­ßend weist das Schrei­ben auf Form und Frist des Här­te­ein­wands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vor­brin­gen von Här­te­grün­den betref­fend die Dul­dung und die Miet­erhö­hung bis zum 30.06.2019 ver­län­gert werde.

Der Mie­ter­ver­ein for­der­te die Ver­mie­te­rin im Janu­ar 2019 auf, gegen­über einer Rei­he sei­ner Mit­glie­der zu erklä­ren, dass die ange­kün­dig­ten Miet­erhö­hun­gen nicht wie beab­sich­tigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31.12.2018 gül­ti­gen Fas­sung, son­dern nach der ab dem 1.01.2019 gül­ti­gen Fas­sung vor­ge­nom­men wür­den. Dem kam die Ver­mie­te­rin nicht nach, wes­halb der Mie­ter­ver­ein die vor­lie­gen­de Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge erho­ben hat.

Die Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts München

Mit sei­ner Kla­ge hat der Mie­ter­ver­ein zuletzt die Fest­stel­lung bean­tragt, dass die mit Schrei­ben vom 27.12.2018 erfolg­ten Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gun­gen nicht Grund­la­ge einer Miet­erhö­hung sein könn­ten. Hilfs­wei­se hat er ver­schie­de­ne Fest­stel­lungs­an­trä­ge erho­ben, die mit unter­schied­li­chen For­mu­lie­run­gen die Unwirk­sam­keit der Ankün­di­gung und die Anwen­dung des seit 1.01.2019 gel­ten­den Rechts für die beab­sich­tig­te Miet­erhö­hung betref­fen. Im Ein­zel­nen hat der Mie­ter­ver­ein mit sei­nen (gestaf­fel­ten) Hilfs­an­trä­gen die Fest­stel­lung erstrebt, dass auf­grund der Ankün­di­gung vom 27.12.2018 (1) eine Miet­erhö­hung nach § 559 BGB nicht erfol­gen kön­ne, (2) dass die genann­te Ankün­di­gung rechts­wid­rig, (3) unbe­grün­det, (4) rechts­miss­bräuch­lich, (5) treu­wid­rig sei, dass sie (6) nicht den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c BGB ent­spre­che, dass sie (7) kei­ne Gestal­tungs­wir­kung auf die Rechts­ver­hält­nis­se der Mie­ter ent­fal­te, dass (8) eine dar­auf gestütz­te Miet­erhö­hung nach § 559 BGB nur nach des­sen neu­er, ab 1.01.2019 gül­ti­gen Fas­sung erfol­gen kön­ne bzw. (9) eine sol­che Miet­erhö­hung der Gren­ze von 8 Pro­zent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kap­pungs­gren­ze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Miet­rechts­an­pas­sungs­ge­setz vom 18.12.2018 unterliege.

Das Ober­lan­des­ge­richt hat der Kla­ge inso­weit statt­ge­ge­ben, als es auf den vor­letz­ten Hilfs­an­trag fest­ge­stellt hat, dass die den Mie­tern der Ver­mie­te­rin mit Schrei­ben vom 27.12.2018 ange­kün­dig­te Miet­erhö­hung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Recht erfol­gen kön­ne1.

Die Ent­schei­dung des Bundesgerichtshofs

Die vom Ober­lan­des­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg und führ­te zur Auf­he­bung des erst­in­stanz­li­chen Urteils sowie zur Abwei­sung der Kla­ge. Die nach § 554 ZPO zuläs­si­ge Anschluss­re­vi­si­on des Mie­ter­ver­eins beur­teil­te der Bun­des­ge­richts­hof dage­gen als unbegründet:

Zuläs­sig­keit der Musterfeststellungsklage

Noch zutref­fend hat das Ober­lan­des­ge­richt zwar die Zuläs­sig­keit der Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge bejaht und ist von zuläs­si­gen Fest­stel­lungs­zie­len aus­ge­gan­gen. Ent­ge­gen sei­ner Auf­fas­sung ist die Kla­ge jedoch ins­ge­samt unbe­grün­det. Die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung vom 27.12.2018 ent­spricht den Vor­aus­set­zun­gen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ord­nungs­ge­mäß im Sin­ne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Ver­mie­te­rin hat sich auch nicht rechts­miss­bräuch­lich ver­hal­ten. Auf die nach Durch­füh­rung der ange­kün­dig­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men beab­sich­tig­te Miet­erhö­hung sind dem­entspre­chend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Fas­sung anzuwenden.

Die Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge ist zuläs­sig. Zu Recht hat das Ober­lan­des­ge­richt das Vor­lie­gen der Zuläs­sig­keits­vor­aus­set­zun­gen des § 606 ZPO bejaht.

Ohne Rechts­feh­ler hat das Ober­lan­des­ge­richt den Mie­ter­ver­ein als kla­ge­be­fug­te qua­li­fi­zier­te Ein­rich­tung im Sin­ne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO ange­se­hen. Er hat als Mit­glie­der mehr als 350 natür­li­che Per­so­nen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jah­ren in der Lis­te nach § 4 des Unter­las­sungs­kla­gen­ge­set­zes (UKlaG) ein­ge­tra­gen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt sat­zungs­ge­mäß Ver­brau­cher­inter­es­sen weit­ge­hend durch nicht gewerbs­mä­ßi­ge auf­klä­ren­de oder bera­ten­de Tätig­kei­ten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO).

Für den Bun­des­ge­richts­hof bestehen kei­ne Beden­ken dage­gen, dass das Ober­lan­des­ge­richt – ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Mie­ter­ver­ein die Offen­le­gung sei­ner finan­zi­el­len Mit­tel zu ver­lan­gen – fest­ge­stellt hat, dass der Mie­ter­ver­ein Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­gen nicht zum Zweck der Gewinn­erzie­lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Pro­zent sei­ner finan­zi­el­len Mit­tel durch Zuwen­dun­gen von Unter­neh­men bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Sat­zung des Mie­ter­ver­eins erstrebt der Ver­ein kei­nen Gewinn. Die Mit­glie­der haben nach § 5 der Sat­zung jähr­lich Mit­glieds­bei­trä­ge zu ent­rich­ten sowie zu Beginn der Mit­glied­schaft eine Auf­nah­me­ge­bühr. Hier­für erhal­ten sie ins­be­son­de­re nach § 6 Abs. 1 der Sat­zung das Recht, die Ein­rich­tun­gen des Ver­eins zu nut­zen und sich in ihrer Eigen­schaft als Mie­ter oder Päch­ter kos­ten­los bera­ten und außer­ge­richt­lich ver­tre­ten zu las­sen sowie nach § 6 Abs. 3 die Grup­pen­rechts­schutz­ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men. Auf Grund­la­ge die­ser Rege­lun­gen bestehen kei­ne ernst­haf­ten Zwei­fel dar­an, dass die Vor­aus­set­zun­gen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem ent­ge­gen­ste­hen­de Anhalts­punk­te dafür, dass der Mie­ter­ver­ein abwei­chend von den Bestim­mun­gen sei­ner Sat­zung Gewinn­erzie­lungs­ab­sich­ten ver­folgt oder in rele­van­tem Umfang Zuwen­dun­gen von Unter­neh­men erhält, sind weder dem Vor­brin­gen der Ver­mie­te­rin zu ent­neh­men noch ansons­ten ersichtlich.

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Auch die Vor­aus­set­zun­gen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zuläs­sig­keit der Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge lie­gen vor.

Und schließ­lich wer­den mit der Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge zuläs­si­ge Fest­stel­lungs­zie­le verfolgt:

Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit die­ser die Fest­stel­lung des Vor­lie­gens oder Nicht­vor­lie­gens von tat­säch­li­chen oder recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für das Bestehen oder Nicht­be­stehen von Ansprü­chen oder Rechts­ver­hält­nis­sen zwi­schen Ver­brau­chern und Unter­neh­mern begehrt wer­den. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind sowohl bezüg­lich des Haupt- als auch bezüg­lich des Hilfs­be­geh­rens des Mie­ter­ver­eins erfüllt.

Der Mie­ter­ver­ein hat die Fest­stel­lung begehrt, dass die erfolg­te Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung nicht Grund­la­ge einer Miet­erhö­hung sein kann. Unab­hän­gig von einer etwas miss­ver­ständ­li­chen For­mu­lie­rung liegt ihm das Begeh­ren nach einer Fest­stel­lung zu Grun­de, aus der sich ergibt, dass kei­ne ord­nungs­ge­mä­ße, den Anfor­de­run­gen des § 555c BGB ent­spre­chen­de Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung vorlag.

Hin­ter­grund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ord­nungs­ge­mä­ße Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung ver­schie­de­ne Fol­gen anknüpft, so die Dul­dungs­pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Miet­erhö­hung ab dem drit­ten Monat nach Zugang der Erhö­hungs­er­klä­rung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Gel­tung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Fas­sung bei ord­nungs­ge­mä­ßer Ankün­di­gung bis zu die­sem Zeitpunkt.

Die begehr­te Fest­stel­lung stellt ein zuläs­si­ges Fest­stel­lungs­ziel dar. Die Fra­ge, ob die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung der Ver­mie­te­rin vom 27.12.2018 den gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen ent­sprach, lässt sich abs­trakt und für alle Miet­ver­hält­nis­se ein­heit­lich klä­ren. Sie wirkt sich sowohl auf die Dul­dungs­pflicht als auch – im Hin­blick auf den Beginn und die Höhe – auf den nach Abschluss der Moder­ni­sie­rung ent­ste­hen­den Miet­erhö­hungs­an­spruch aus und betrifft damit die Vor­aus­set­zun­gen des Bestehens von Ansprü­chen im Sin­ne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Indi­vi­du­el­le, nur Ansprü­che ein­zel­ner Mie­ter betref­fen­de Aspek­te sind hier­bei nicht zu prü­fen. Die im Rah­men der Dul­dung sowie der Miet­erhö­hung dar­über hin­aus rele­van­ten indi­vi­du­el­len Fra­gen wie ins­be­son­de­re die kon­kre­te, auf die jewei­li­ge Woh­nung bezo­ge­ne Höhe der Miet­erhö­hung sowie der Här­te­ein­wand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vor­zu­neh­men­de Prü­fung der all­ge­mei­nen Vor­aus­set­zun­gen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung.

Mit dem vom Mie­ter­ver­ein wei­ter ver­folg­ten letzt­ran­gi­gen Hilfs­an­trag soll die Fra­ge geklärt wer­den, ob nach der Über­gangs­vor­schrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durch­füh­rung der Moder­ni­sie­rung vor­ge­se­he­ne Miet­erhö­hung ent­spre­chend der Auf­fas­sung der Ver­mie­te­rin noch das bis zum 31.12.2018 gel­ten­de Recht anzu­wen­den ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergän­zung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn und zur Anpas­sung der Rege­lun­gen über die Moder­ni­sie­rung der Miet­sa­che vom 18.12.2018 (Miet­rechts­an­pas­sungs­ge­setz)2 von 11 Pro­zent auf 8 Pro­zent redu­zier­te Miet­erhö­hungs­gren­ze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu ein­ge­führ­te Kap­pungs­gren­ze des § 559 Abs. 3a BGB gel­ten. Wäh­rend mit dem vom Mie­ter­ver­ein gestell­ten Antrag posi­tiv for­mu­liert die Fest­stel­lung der Anwend­bar­keit seit 1.01.2019 gel­ten­den Rechts im Hin­blick auf die Begren­zung der Miet­erhö­hung und die Kap­pungs­gren­ze begehrt wird, hat das Ober­lan­des­ge­richt unter Neu­fas­sung des vor­letz­ten Hilfs­an­trags des Mie­ter­ver­eins nega­tiv for­mu­liert die Fest­stel­lung getrof­fen, dass das bis 31.12.2018 gel­ten­de Recht nicht anzu­wen­den ist.

Das Fest­stel­lungs­ziel bei­der Hilfs­an­trä­ge ist gegen­über dem Haupt­an­trag inso­weit ein­ge­schränkt, als nicht grund­sätz­lich geklärt wer­den soll, ob die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung den gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen ent­sprach und die mit einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ankün­di­gung ver­bun­de­nen Rechts­fol­gen aus­löst, son­dern nur ein­ge­schränkt die Anwen­dung der Über­gangs­vor­schrift gegen­ständ­lich ist. Dies könn­te dann rele­vant wer­den, wenn die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung zwar den Vor­aus­set­zun­gen des § 555c BGB ent­sprä­che und damit der Haupt­an­trag abzu­wei­sen wäre, indes etwai­ge zusätz­li­che Vor­aus­set­zun­gen der Über­gangs­vor­schrift nicht erfüllt wären oder eine spe­zi­ell auf deren Her­an­zie­hung bezo­ge­ne Rechts­miss­bräuch­lich­keit vorläge.

Auch inso­weit liegt ein zuläs­si­ges Fest­stel­lungs­ziel vor. Die Fra­ge, ob das seit 1.01.2019 gel­ten­de Recht auf die nach der Moder­ni­sie­rung vor­ge­se­he­ne Miet­erhö­hung anzu­wen­den ist, betrifft das Bestehen des Miet­erhö­hungs­an­spruchs der Höhe nach und somit eine Vor­aus­set­zung des Bestehens eines Anspruchs im Sin­ne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Fra­ge stellt sich für alle Mie­ter glei­cher­ma­ßen und kann los­ge­löst von indi­vi­du­el­len Fra­gen all­ge­mein geklärt werden.

Wirk­sam­keit der Modernisierungsankündigung

Die Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge ist weder bezüg­lich des Haupt­an­trags noch bezüg­lich des vor­letz­ten oder des zuletzt ver­folg­ten Hilfs­an­trags begründet.

Die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung vom 27.12.2018 erfüllt die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 555c Abs. 1 BGB und ent­fal­tet damit die ihr zukom­men­den Rechts­wir­kun­gen, wes­halb das Ober­lan­des­ge­richt den Haupt­an­trag zu Recht abge­wie­sen hat. Der Hilfs­an­trag auf Fest­stel­lung der Anwend­bar­keit des seit 1.01.2019 gel­ten­den Rechts ist abzu­wei­sen, da nach der Über­gangs­vor­schrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durch­füh­rung der Moder­ni­sie­rung vor­ge­se­he­ne Miet­erhö­hung §§ 555 c und 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Fas­sung anzu­wen­den sind.

Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Ver­mie­ter dem Mie­ter eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me spä­tes­tens drei Mona­te vor ihrem Beginn in Text­form anzu­kün­di­gen. Die­se Ankün­di­gung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Anga­ben ent­hal­ten über die Art und den vor­aus­sicht­li­chen Umfang der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me in wesent­li­chen Zügen (Nr. 1), den vor­aus­sicht­li­chen Beginn und die vor­aus­sicht­li­che Dau­er der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me (Nr. 2), den Betrag der zu erwar­ten­den Miet­erhö­hung, sofern eine Erhö­hung ver­langt wer­den soll, sowie die vor­aus­sicht­li­chen künf­ti­gen Betriebs­kos­ten (Nr. 3).

Die­sen Anfor­de­run­gen wird die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung gerecht. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Mün­chen ist dar­über hin­aus ein enger zeit­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem Beginn der Bau­maß­nah­men nicht erfor­der­lich. Durch die früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung hat die Ver­mie­te­rin sich auch nicht rechts­miss­bräuch­lich verhalten.

Die Moder­ni­sie­rung ist den Mie­tern am 27.12.2018 und damit mehr als elf Mona­te vor dem ange­ge­be­nen Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (02.12.2019) schrift­lich ange­kün­digt wor­den. Zutref­fend hat das Ober­lan­des­ge­richt inso­weit die Her­stel­lung der Fun­da­men­te für die Bal­ko­ne, die ab die­sem Zeit­punkt durch­ge­führt wer­den soll, ein­heit­lich für alle Mie­ter als Beginn der gesam­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men angesehen.

Noch zutref­fend hat das Ober­lan­des­ge­richt auch fest­ge­stellt, dass die Ankün­di­gung den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt.

Der hier­nach erfor­der­li­che Min­dest­in­halt der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung ist einer­seits an dem Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis des Mie­ters aus­zu­rich­ten. Die­sem soll durch die Ver­mitt­lung zurei­chen­der Kennt­nis eine sach­ge­rech­te Beur­tei­lung der beab­sich­tig­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me ermög­licht wer­den, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich sei­ner Dul­dungs­pflicht, der für ihn zu tref­fen­den Maß­nah­men und der gege­be­nen­falls zu zie­hen­den ver­trag­li­chen Kon­se­quen­zen3. Ande­rer­seits ist auch zu berück­sich­ti­gen, dass die Mit­tei­lungs­pflich­ten nicht dar­auf abzie­len, die Befug­nis des Ver­mie­ters zur Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (§ 555b BGB) ein­zu­schrän­ken, son­dern dass sie dem Mie­ter hier­bei ledig­lich einen ergän­zen­den Schutz gewäh­ren sol­len. Die Ver­wirk­li­chung die­ses Schut­zes darf nicht so weit gehen, dass einem Ver­mie­ter die Durch­füh­rung gesetz­lich zuläs­si­ger Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men durch eine Hand­ha­bung der Mit­tei­lungs­an­for­de­run­gen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mie­ters gebo­te­ne Maß hin­aus­geht und hier­durch den Moder­ni­sie­rungs­an­spruch des Ver­mie­ters unver­tret­bar ver­kürzt4.

Die­sen Anfor­de­run­gen wird die hier vor­ge­nom­me­ne Ankün­di­gung gerecht.

Sie ent­hält aus­rei­chen­de Anga­ben über die Art und den vor­aus­sicht­li­chen Umfang der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me in wesent­li­chen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mie­ter wer­den durch das Schrei­ben vom 27.12.2018 hin­rei­chend in die Lage ver­setzt, in gro­ben Zügen die vor­aus­sicht­li­chen Aus­wir­kun­gen der Umset­zung der bau­li­chen Maß­nah­men auf den Miet­ge­brauch abzu­schät­zen sowie, gege­be­nen­falls mit sach­ver­stän­di­ger Hil­fe, ver­glei­chend zu ermit­teln, ob die geplan­ten Maß­nah­men der ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung zu einer nach­hal­ti­gen Ener­gie­ein­spa­rung füh­ren wer­den5. Es ergibt sich hin­rei­chend detail­liert, wel­che Maß­nah­men durch­ge­führt wer­den sol­len, wel­chen Umfang die­se Maß­nah­men haben, mit wel­chen Beein­träch­ti­gun­gen der ein­zel­ne Mie­ter wäh­rend der Durch­füh­rung der Maß­nah­me zu rech­nen hat, in wel­cher Wei­se das Gebäu­de an sich und die ein­zel­nen Woh­nun­gen ver­än­dert wer­den und wel­ches Ener­gie­spar­po­ten­zi­al durch die geplan­ten Maß­nah­men erreicht wer­den soll.

Die zeit­li­chen Anga­ben der Ankün­di­gung genü­gen den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der vor­aus­sicht­li­che Beginn und die vor­aus­sicht­li­che Dau­er der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me ange­ge­ben wer­den müs­sen. Die Ankün­di­gung ent­hält genaue zeit­li­che Anga­ben zum geplan­ten Beginn und Ende der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (2.12.2019 bis 30.12.2023) sowie zum geplan­ten Beginn und Ende der ein­zel­nen Bau­ab­schnit­te. Es ergibt sich hier­aus kon­kret, wann die ein­zel­nen Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men vor­aus­sicht­lich begin­nen und enden werden.

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Einer wirk­sa­men Ankün­di­gung steht auch nicht ent­ge­gen, dass zum Zeit­punkt der Ankün­di­gung kon­kre­te Aus­schrei­bun­gen noch nicht erfolgt und aus­füh­ren­de Unter­neh­mer noch nicht beauf­tragt waren. Durch die Anga­be des vor­aus­sicht­li­chen Bau­be­ginns und Bau­en­des soll dem Mie­ter ermög­licht wer­den, sich zeit­lich auf die Maß­nah­men ein­zu­stel­len und etwai­ge Vor­be­rei­tungs­hand­lun­gen zu tref­fen. Im Hin­blick dar­auf, dass die Ankün­di­gung schon von Geset­zes wegen min­des­tens drei Mona­te vor Bau­be­ginn zu erfol­gen hat und zu die­sem Zeit­punkt die genaue Anga­be des Bau­be­ginns in der Regel noch nicht mög­lich ist, genügt nach dem Geset­zes­wort­laut die Anga­be des vor­aus­sicht­li­chen Bau­be­ginns und der vor­aus­sicht­li­chen Dauer.

Vor­aus­sicht­lich bedeu­tet hier­bei, dass von dem Ver­mie­ter kei­ne sicher fest­ste­hen­den Anga­ben ver­langt wer­den, son­dern eine Pro­gno­se. Dies impli­ziert – auch für den Mie­ter erkenn­bar, dass nach­träg­li­che Ände­run­gen mög­lich sind.

Indes ist durch die Ver­wen­dung des Wor­tes „vor­aus­sicht­lich“ zugleich klar­ge­stellt, dass eine rei­ne Absichts­er­klä­rung, der kei­ne objekt­be­zo­ge­ne Pla­nung zu Grun­de liegt, eben­so wenig genügt wie rein auf unsub­stan­ti­ier­ten Schät­zun­gen beru­hen­de Anga­ben „ins Blaue“ hin­ein. Viel­mehr ist es erfor­der­lich, dass bereits Pla­nun­gen vor­lie­gen, die dem Ver­mie­ter eine hin­rei­chen­de zeit­li­che Ein­schät­zung der Maß­nah­men ermög­li­chen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeit­punkt der Anga­ben die Pla­nun­gen bereits abge­schlos­sen, Aus­schrei­bun­gen erfolgt, Unter­neh­men mit der Aus­füh­rung beauf­tragt oder Aus­füh­rungs­ter­mi­ne ver­trag­lich ver­ein­bart sind. Durch der­ar­tig stren­ge Anfor­de­run­gen an die Ankün­di­gung wür­de die Durch­füh­rung gesetz­lich zuläs­si­ger Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men ent­ge­gen dem Geset­zes­zweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mie­ters erfor­der­lich ist. Gera­de bei einem gro­ßen, vie­le Woh­nun­gen betref­fen­den, über Jah­re andau­ern­den und meh­re­re Maß­nah­men umfas­sen­den Moder­ni­sie­rungs­vor­ha­ben muss dem Ver­mie­ter die Mög­lich­keit ver­blei­ben, die Arbei­ten suk­zes­si­ve zu ver­ge­ben. Auch besteht kein Anlass, die Nut­zung der Zeit zwi­schen Ankün­di­gung und vor­aus­sicht­li­chem Bau­be­ginn für wei­te­re Pla­nun­gen, Aus­schrei­bun­gen und Auf­trags­ver­trä­ge zu erschwe­ren, indem bereits im Zeit­punkt der Ankün­di­gung ein weit fort­ge­schrit­te­ner Vor­be­rei­tungs­stand gefor­dert wird. Bei einem umfang­rei­chen Moder­ni­sie­rungs­vor­ha­ben ist eine Ein­schät­zung des vor­aus­sicht­li­chen Bau­be­ginns und der vor­aus­sicht­li­chen Bau­zeit bereits im Pla­nungs­sta­di­um auf Grund­la­ge von Erfah­rungs­wer­ten sowohl hin­sicht­lich der Dau­er ein­zel­ner Maß­nah­men als auch hin­sicht­lich der Kapa­zi­tä­ten und dem Vor­lauf bei aus­füh­ren­den Unter­neh­men hin­rei­chend kon­kret mög­lich, um aus­rei­chend fun­dier­te, dem Schutz­zweck der Ankün­di­gung gerecht wer­den­de Anga­ben zu machen.

Hier­bei ist auch zu berück­sich­ti­gen, dass ange­sichts der gesetz­li­chen Min­dest­frist zwi­schen Ankün­di­gung und Bau­be­ginn sowie abhän­gig von Umfang und Gesamt­dau­er der Maß­nah­men ohne­hin und für alle Betei­lig­ten offen­sicht­lich mit zeit­li­chen Ver­schie­bun­gen gerech­net wer­den muss, die auch bei einer spä­te­ren Ankün­di­gung im Zeit­punkt eines fort­ge­schrit­te­ne­ren Pla­nungs­sta­di­ums nicht ver­hin­dert wer­den könn­ten. Dies gilt umso mehr, als bei einer meh­re­re Ein­zel­maß­nah­men umfas­sen­den Gesamt­mo­der­ni­sie­rung zwi­schen dem ers­ten Arbeits­schritt und dem Ende der gesam­ten Maß­nah­men regel­mä­ßig ein lan­ger Zeit­raum liegt, bei dem sich für den Beginn der ein­zel­nen Maß­nah­men im Lau­fe des Bau­fort­schritts häu­fig Abwei­chun­gen erge­ben werden.

Für den Mie­ter ist es trotz die­ser zeit­li­chen Unsi­cher­hei­ten von Vor­teil, wenn ihm – wie hier – in einer Ankün­di­gung alle Maß­nah­men, die im Rah­men eines Gesamt­mo­der­ni­sie­rungs­plans durch­ge­führt wer­den sol­len, bereits mit deren vor­aus­sicht­li­chem Beginn und Dau­er dar­ge­legt wer­den, so dass er unter Berück­sich­ti­gung des Gesamt­um­fangs der geplan­ten Maß­nah­men ent­schei­den kann, ob er die ins­ge­samt über einen län­ge­ren Zeit­raum dau­ern­den Maß­nah­men dul­den oder eine neue Woh­nung suchen möch­te. Zugleich kann er sich bereits früh­zei­tig auf die im Lau­fe der Gesamt­maß­nah­me ein­tre­ten­den Beein­träch­ti­gun­gen ein­stel­len und etwai­ge Vor­be­rei­tungs­maß­nah­men hier­für recht­zei­tig pla­nen. Dass er nur einen vor­aus­sicht­li­chen Zeit­plan erhält und Abwei­chun­gen wahr­schein­li­cher wer­den, je län­ger der Vor­lauf ist, behin­dert den Mie­ter dem­ge­gen­über nicht unzu­mut­bar. Denn die kon­kre­te Aus­füh­rung von Vor­be­rei­tungs­maß­nah­men (z.B. das Umstel­len oder Abde­cken von Möbeln) erfolgt regel­mä­ßig ohne­hin erst kurz­fris­tig vor Beginn der jewei­li­gen Beein­träch­ti­gung. Im Lau­fe des Bau­fort­schritts ist für den ein­zel­nen Mie­ter inso­weit mit aus­rei­chen­dem zeit­li­chen Vor­lauf vor­her­seh­bar, wann kon­kret die ein­zel­nen Beein­träch­ti­gun­gen ein­tre­ten wer­den und sei­ne Woh­nung in beson­de­rem Maße (z.B. durch den Ein­bau der neu­en Fens­ter und der Woh­nungs­ein­gangs­tü­re) betrof­fen sein wird, zumal die Ver­mie­te­rin bereits ange­kün­digt hat, den Mie­tern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bau­ar­bei­ten an dem Bau­ab­schnitt, in dem ihre Woh­nung gele­gen ist, Ein­zel­hei­ten zum Bau­ab­lauf und zum detail­lier­ten Aus­füh­rungs­ter­min der Arbei­ten in ihrer Woh­nung mit­zu­tei­len, so dass für die Durch­füh­rung etwaig erfor­der­li­cher kon­kre­ter Vor­be­rei­tungs­hand­lun­gen genü­gend Zeit verbleibt.

Die Anga­ben zur Höhe der vor­aus­sicht­lich auf Grund der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu erwar­ten­den Miet­erhö­hung genü­gen den Erfor­der­nis­sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankün­di­gung legt für die ein­zel­nen Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men getrennt dar, wel­che Kos­ten hier­für vor­aus­sicht­lich ins­ge­samt ent­ste­hen, wie hoch der Anteil der Instand­hal­tungs­kos­ten hier­an ist und wel­cher Betrag antei­lig auf die betrof­fe­ne Woh­nung ent­fällt. Als Umla­ge wird aus­ge­hend von dem Gesamt­be­trag der auf die Woh­nung ent­fal­len­den Kos­ten ein Betrag von jähr­lich 11 Pro­zent als vor­aus­sicht­li­che Miet­erhö­hung ange­ge­ben, wobei der Betrag kon­kret benannt ist und auf die Redu­zie­rungs­mög­lich­keit nach der gesetz­li­chen Här­te­fall­re­ge­lung hin­ge­wie­sen wird.

Es kommt auch inso­weit nicht dar­auf an, dass der Berech­nung eine Kos­ten­schät­zung zu Grun­de liegt, die noch nicht auf Grund­la­ge kon­kre­ter Auf­trä­ge an Werk­un­ter­neh­mer erstellt wer­den konn­te. Eine Schät­zung der vor­aus­sicht­li­chen Kos­ten eines Bau­vor­ha­bens und damit der auf die ein­zel­ne Woh­nung ent­fal­len­den Umla­ge ist bereits im vor­lie­gen­den Pla­nungs­sta­di­um hin­rei­chend auf Grund­la­ge von Erfah­rungs­wer­ten und Ein­heits­prei­sen mög­lich und wur­de hier dem­entspre­chend von den mit der Pla­nung beauf­trag­ten Archi­tek­ten aus­ge­führt. Ein schüt­zens­wer­tes Bedürf­nis des Mie­ters an einer Berech­nung der erwar­te­ten Miet­erhö­hung auf Grund­la­ge einer wei­ter fort­ge­schrit­te­nen Pla­nung, kon­kre­ter Aus­schrei­bun­gen und Auf­trags­ver­ga­ben besteht nicht. Die Anga­be der erwar­te­ten Miet­erhö­hung soll dem Mie­ter ermög­li­chen, zu prü­fen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Här­te­grün­de im Hin­blick auf die Miet­erhö­hung gel­tend machen möch­te. Dies ist auf Grund­la­ge der hier vor­lie­gen­den Kos­ten­schät­zung ohne Wei­te­res mög­lich. Etwai­ge erheb­li­che Abwei­chun­gen der tat­säch­lich gefor­der­ten von der pro­gnos­ti­zier­ten Miet­erhö­hung benach­tei­li­gen den Mie­ter inso­weit nicht.

Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Gel­tend­ma­chung von Här­te­grün­den im Hin­blick auf die Miet­hö­he die ansons­ten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gege­be­ne Aus­schluss­frist nicht, wenn die tat­säch­li­che Miet­erhö­hung die ange­kün­dig­te um mehr als 10 Pro­zent über­steigt. Für die Fra­ge, ob der Mie­ter die Moder­ni­sie­rung zu dul­den hat, spie­len die Höhe der erwar­te­ten Miet­erhö­hung sowie sich dar­aus erge­ben­de Här­te­grün­de nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohne­hin kei­ne Rol­le6, so dass der Mie­ter inso­weit nicht auf kon­kre­te­re Anga­ben hier­zu ange­wie­sen ist.

Die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung ist auch nicht des­halb zu bean­stan­den, weil sie mehr als elf Mona­te vor dem vor­aus­sicht­li­chen Aus­füh­rungs­be­ginn erfolgte.

Eine Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeit­li­cher Hin­sicht dann zuläs­sig, wenn die Pla­nun­gen so weit fort­ge­schrit­ten sind, dass die inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB ein­ge­hal­ten wer­den kön­nen. Eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem vor­aus­sicht­li­chen Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me im Sin­ne einer Höchst­frist oder eines fort­ge­schrit­te­nen Pla­nungs­stan­des bedarf es dage­gen nicht.

In der Lite­ra­tur wer­den zur Fra­ge, ob – über die geschrie­be­nen Vor­aus­set­zun­gen des § 555c Abs. 1 BGB hin­aus – zwi­schen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem Beginn der Maß­nah­men ein enger zeit­li­cher Zusam­men­hang bestehen muss, unter­schied­li­che Auf­fas­sun­gen ver­tre­ten. Teil­wei­se wird zum Schutz des Mie­ters – unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls – eine Frist von maxi­mal sechs Mona­ten für zuläs­sig gehal­ten7. Nach ande­rer Auf­fas­sung ist – ohne fes­te Höchst­frist – ent­schei­dend, ob eine schüt­zens­wer­te Pla­nungs­si­tua­ti­on ein­ge­tre­ten ist8. Teil­wei­se wird eine ord­nungs­ge­mä­ße Ankün­di­gung abge­lehnt, wenn deren früh­zei­ti­ger Aus­spruch nicht der Schaf­fung von Pla­nungs­si­cher­heit dient, son­dern allein der Nut­zung der Über­gangs­re­ge­lung des Art. 229 § 49 EGBGB9. Nach ande­rer Auf­fas­sung besteht kei­ne Höchst­frist, son­dern es soll allein ent­schei­dend sein, dass die im Tat­be­stand des § 555c Abs. 1 BGB aus­drück­lich genann­ten inhalt­li­chen Vor­aus­set­zun­gen ein­ge­hal­ten wer­den kön­nen10.

Die letzt­ge­nann­te Ansicht trifft zu. Die inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB gren­zen den zeit­li­chen Vor­lauf zwi­schen Ankün­di­gung und Aus­füh­rungs­be­ginn inso­weit ein, als eine wirk­sa­me Ankün­di­gung erst dann mög­lich ist, wenn der Ver­mie­ter die hier­nach gefor­der­ten Infor­ma­tio­nen mit dem erfor­der­li­chen Inhalt und der gebo­te­nen Kon­kre­ti­sie­rung zur Ver­fü­gung stel­len kann. Dar­über hin­aus­ge­hen­de zeit­li­che Ein­schrän­kun­gen erge­ben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeit­li­che Ober­gren­ze zwi­schen Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und Aus­füh­rungs­be­ginn noch bedarf es einer schüt­zens­wer­ten Pla­nungs­si­tua­ti­on des Ver­mie­ters auf Grund eines beson­ders fort­ge­schrit­te­nen Planungsstandes.

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Nach dem Wort­laut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankün­di­gung spä­tes­tens drei Mona­te vor Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu erfol­gen. Der Begriff „spä­tes­tens“ drückt aus, dass es sich um eine Min­dest­frist han­delt, eine frü­he­re Ankün­di­gung indes mög­lich ist. Zeit­li­che Ein­schrän­kun­gen hier­für im Sin­ne einer Höchst­frist erge­ben sich aus dem Wort­laut eben­so wenig wie das Erfor­der­nis eines fort­ge­schrit­te­nen Pla­nungs­stan­des oder einer schüt­zens­wer­ten Planungssituation.

Die Geset­zes­his­to­rie und ‑begrün­dung bestä­ti­gen dies. Die Rege­lung über die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung geht zurück auf das Gesetz zur För­de­rung der Moder­ni­sie­rung von Woh­nun­gen vom 23.08.197611, durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erst­mals die Pflicht zur Ankün­di­gung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu dul­den­den Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men fest­ge­schrie­ben wur­de. Die Ankün­di­gung hat­te hier­nach zwei Mona­te vor der Durch­füh­rung der Maß­nah­me zu erfol­gen. Mit dem Gesetz zur Erhö­hung des Ange­bots an Miet­woh­nun­gen vom 20.12.198212 wur­de die Rege­lung hin­sicht­lich der Ankün­di­gungs­frist inhalts­gleich – unter Auf­he­bung der Beschrän­kung auf geför­der­te Maß­nah­men – in § 541b BGB aF über­nom­men. Durch das Gesetz zur Neu­glie­de­rung, Ver­ein­fa­chung und Reform des Miet­rechts vom 19.06.2001 (Miet­rechts­re­form­ge­setz)13 wur­de die Pflicht zur Dul­dung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men in § 554 Abs. 2 BGB aF gere­gelt. Die Ankün­di­gungs­pflicht wur­de in § 554 Abs. 3 BGB aF auf­ge­nom­men und inso­weit modi­fi­ziert, als sie spä­tes­tens drei Mona­te vor Beginn der Maß­nah­me zu erfül­len war. In der Geset­zes­be­grün­dung heißt es hier­zu, dass durch die Ein­fü­gung des Wor­tes „spä­tes­tens“ klar­ge­stellt wer­den sol­le, dass auch frü­he­re Mit­tei­lun­gen, soweit sie den inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen genü­gen, wirk­sam sein kön­nen. Durch die Frist­ver­län­ge­rung auf drei Mona­te ent­ste­he ein sinn­vol­ler Gleich­lauf zur [unver­än­der­ten] Kün­di­gungs­frist im Fal­le einer Son­der­kün­di­gung14. Im Hin­blick auf die Ankün­di­gungs­frist sowie die Son­der­kün­di­gungs­frist erfolg­ten bis zur heu­te gel­ten­den Fas­sung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhalt­lich kei­ne Ände­run­gen mehr.

Der oben genann­ten Begrün­dung zur Ein­fü­gung des Wor­tes „spä­tes­tens“ bei der Frist für die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung ist zu ent­neh­men, dass der Gesetz­ge­ber mit die­ser Rege­lung gera­de klar­stel­len woll­te, dass eine frü­he­re Ankün­di­gung grund­sätz­lich zuläs­sig ist und die gesetz­li­che Rege­lung ledig­lich eine Min­dest­frist dar­stel­len soll­te. Die­ser gesetz­ge­be­ri­schen Klar­stel­lung bedurf­te es, weil die Vor­gän­ger­norm inso­weit unklar war und ihrem Wort­laut nach so ver­stan­den wer­den konn­te, dass die Frist genau ein­zu­hal­ten war. Der Gesetz­ge­ber des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes hielt dage­gen eine frü­he­re Ankün­di­gung für zuläs­sig, soweit sie den inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn die­se bil­den eine fak­ti­sche zeit­li­che Schran­ke, da ein Ver­mie­ter die hier­nach gefor­der­ten Infor­ma­tio­nen nicht belie­big im Vor­aus mit dem erfor­der­li­chen Inhalt und der gebo­te­nen Kon­kre­ti­sie­rung ertei­len kann. Eine dar­über hin­aus­ge­hen­de zeit­li­che Ein­schrän­kung des Vor­laufs im Sin­ne einer Höchst­frist ist dem Wil­len des Gesetz­ge­bers hin­ge­gen nicht zu ent­neh­men. Die­se ergibt sich ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Mie­ter­ver­eins auch nicht dar­aus, dass in der Begrün­dung davon die Rede ist, dass auch frü­he­re Mit­tei­lun­gen wirk­sam sein „kön­nen“. Dies steht im Zusam­men­hang mit der Ein­schrän­kung „soweit sie den inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen genü­gen“ und besagt nichts dar­über, dass der Gesetz­ge­ber eine Höchst­frist ein­füh­ren woll­te. Auch dafür, dass nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers über die genann­ten inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen hin­aus ein fort­ge­schrit­te­ner Pla­nungs­stand erreicht sein muss, erge­ben sich aus der Geset­zes­his­to­rie und ‑begrün­dung kei­ne Anhaltspunkte.

Letzt­lich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vor­schrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeit­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen einer Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem Aus­füh­rungs­be­ginn im Sin­ne einer Höchst­frist oder einer fort­ge­schrit­te­nen Pla­nungs­si­tua­ti­on nicht bestehen muss. Die Ankün­di­gung soll den Mie­ter vor kurz­fris­ti­gen Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men schüt­zen und ihm die Mög­lich­keit erhal­ten, recht­zei­tig vor Beginn der Maß­nah­men zu reagie­ren und sei­ne dies­be­züg­li­chen Rech­te frist­ge­recht aus­üben zu kön­nen. Dies ergibt sich bereits aus der Geset­zes­be­grün­dung des Geset­zes zur För­de­rung der Moder­ni­sie­rung von Woh­nun­gen15, wonach die Frist dem Schutz der Mie­ter dien­te und ihnen eine Bedenk­zeit von zwei Mona­ten zwi­schen der Mit­tei­lung der beab­sich­tig­ten Ver­bes­se­rungs­maß­nah­me und ihrer Durch­füh­rung ein­räu­men soll­te, damit sie sich über ihre Dul­dungs­pflicht schlüs­sig wer­den und auf die Maß­nah­men ein­stel­len können.

Zugleich wur­de den Mie­tern ein Son­der­kün­di­gungs­recht ein­ge­räumt, um sich den Beein­träch­ti­gun­gen durch die Moder­ni­sie­rung ent­zie­hen zu kön­nen. Die­se Kün­di­gung muss­te bis zum Ende des Monats, der der Mit­tei­lung des Ver­mie­ters folg­te, auf den Ablauf des nächs­ten Monats erklärt wer­den (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die inso­weit inhalt­lich über­ein­stim­men­de Rege­lung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fas­sung des Geset­zes zur Erhö­hung des Ange­bots an Miet­woh­nun­gen vom 20.12.198212 wur­de ent­spre­chend damit begrün­det, dass der Mie­ter hier­durch in den Stand gesetzt wer­den soll­te, sich sach­ge­recht zu ent­schei­den, ob er die geplan­te Maß­nah­me dul­den oder ihr ent­ge­gen­tre­ten soll16.

Die­ser Schutz­zweck erfor­dert es nicht, dass zwi­schen der Ankün­di­gung und dem Bau­be­ginn ein enger zeit­li­cher Zusam­men­hang lie­gen muss – sei es im Sin­ne einer fes­ten Höchst­frist oder eines bestimm­ten fort­ge­schrit­te­nen Planungsstandes.

Es bedarf der zusätz­li­chen Vor­aus­set­zung eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs nicht, um dem Mie­ter eine sach­ge­rech­te Ent­schei­dung über die Aus­übung sei­ner Rech­te – Dul­dung, Gel­tend­ma­chung von Här­te­grün­den, Son­der­kün­di­gung oder ordent­li­che Kün­di­gung – zu ermög­li­chen. Wie die obi­gen Aus­füh­run­gen zum gesetz­lich vor­ge­schrie­be­nen Inhalt einer Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung zei­gen, wird der Mie­ter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erfor­der­li­chen Anga­ben so aus­rei­chend über Art und Umfang der Maß­nah­men, deren vor­aus­sicht­li­chen Beginn und Dau­er sowie die vor­aus­sicht­li­che Miet­erhö­hung infor­miert, dass er über die Aus­übung der genann­ten Rech­te auf fun­dier­ter Grund­la­ge ent­schei­den kann. Ankün­di­gun­gen „ins Blaue hin­ein“ ent­fal­ten ohne­hin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB kei­ne Rechtswirkungen.

Eine früh­zei­ti­ge, den inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB ent­spre­chen­de Ankün­di­gung beein­träch­tigt den Mie­ter nicht unan­ge­mes­sen bei der Ent­schei­dung dar­über, ob er die Maß­nah­men dul­den oder die Woh­nung kün­di­gen möch­te. Im Gegen­teil ist eine vor­zei­ti­ge Ankün­di­gung für ihn dies­be­züg­lich im Regel­fall von Vorteil.

Ins­be­son­de­re wird das Son­der­kün­di­gungs­recht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer früh­zei­ti­gen Ankün­di­gung nicht „sinn­ent­leert“, auch wenn hier­für eine zeit­li­che Beschrän­kung gilt, wonach ein Mie­ter die Woh­nung nur außer­or­dent­lich bis zum Ablauf des über­nächs­ten Monats nach Zugang der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung kün­di­gen kann und er für die Kün­di­gungs­er­klä­rung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankün­di­gung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Son­der­kün­di­gungs­recht bei einer früh­zei­ti­gen Ankün­di­gung nur auf einen Zeit­punkt deut­lich vor Beginn der Bau­maß­nah­me aus­ge­übt wer­den, so dass der Mie­ter, der das Son­der­kün­di­gungs­recht nut­zen möch­te, die Woh­nung zu einem Zeit­punkt ver­las­sen müss­te, zu dem noch kei­ne Beein­träch­ti­gung vor­liegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son­der­kün­di­gungs­rechts, dem nicht dul­dungs­wil­li­gen Mie­ter die Woh­nung bis zum Beginn der Bau­maß­nah­men zu erhal­ten. Viel­mehr soll dem Mie­ter hier­durch nach der Geset­zes­be­grün­dung nur die Mög­lich­keit gege­ben wer­den, sich der durch die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu erwar­ten­den Beein­träch­ti­gung zu ent­zie­hen15, was auch bei einer früh­zei­ti­gen Ankün­di­gung mög­lich ist.

Etwas ande­res ergibt sich nicht dar­aus, dass der Gesetz­ge­ber mit der Ver­län­ge­rung der Min­dest­frist für die Ankün­di­gung von zwei Mona­ten auf drei Mona­te einen „sinn­vol­len Gleich­lauf“ zwi­schen Son­der­kün­di­gungs­recht und Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung errei­chen woll­te17. Die Anpas­sung der Min­dest­frist der Ankün­di­gung an die Fris­ten des Son­der­kün­di­gungs­rechts dien­te nicht dazu, einen Ablauf der Son­der­kün­di­gungs­frist deut­lich vor Beginn der Bau­maß­nah­men zu ver­hin­dern. Viel­mehr soll­te hier­durch gesi­chert wer­den, dass ein Mie­ter – dem Sinn und Zweck des Son­der­kün­di­gungs­rechts ent­spre­chend – in jedem Fall durch des­sen Aus­übung eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses noch vor Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men errei­chen kann und die­se nicht für einen Über­gangs­zeit­raum dul­den muss. Die­se Gefahr hät­te bei Fort­gel­tung der zwei­mo­na­ti­gen Ankün­di­gungs­frist bestan­den, wenn mit den Maß­nah­men unmit­tel­bar nach deren Ablauf begon­nen wor­den wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fas­sung des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes vom 19.06.200113 bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit­tei­lung folg­te, außer­or­dent­lich zum Ablauf des nächs­ten Monats gekün­digt wer­den konn­te, also ins­ge­samt zwi­schen Ankün­di­gung und frü­hes­tem Wirk­sam­wer­den der Kün­di­gung mehr als zwei Mona­te lagen. Bis zum Inkraft­tre­ten des Miet­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes am 1.09.2001 wur­de der Gefahr eines Bau­be­ginns vor Ende der Son­der­kün­di­gungs­frist dadurch begeg­net, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maß­nah­me bis zum Ablauf der Miet­zeit zu unter­las­sen war, wenn der Mie­ter das Son­der­kün­di­gungs­recht aus­ge­übt hat­te. Die­se Rege­lung hat der Gesetz­ge­ber des Miet­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes nicht über­nom­men, son­dern viel­mehr die Fris­ten der Ankün­di­gung und des Son­der­kün­di­gungs­rechts inso­weit ange­passt, dass ein Bau­be­ginn vor Ablauf der Miet­zeit bei Aus­übung des Son­der­kün­di­gungs­rechts von vorn­her­ein nicht mehr mög­lich war.

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Abge­se­hen davon, dass das Son­der­kün­di­gungs­recht mit­hin nicht dem Erhalt des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men dient, steht dem Mie­ter in der Regel ohne­hin ein ordent­li­ches Kün­di­gungs­recht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am drit­ten Werk­tag eines Kalen­der­mo­nats zum Ablauf des über­nächs­ten Monats – also mit ver­gleich­ba­rer Frist wie das Son­der­kün­di­gungs­recht – aus­ge­übt wer­den kann. Für die­sen Regel­fall ist die vor­zei­ti­ge Ankün­di­gung gegen­über der die Min­dest­frist aus­schöp­fen­den Ankün­di­gung von erheb­li­chem Vor­teil. Die­se ermög­licht dem Mie­ter, etwai­ge Reak­tio­nen sei­ner­seits schon mit gro­ßem Vor­lauf zu pla­nen. Ins­be­son­de­re in dem Fall, dass der Mie­ter die geplan­ten Maß­nah­men nicht dul­den möch­te, kann er mit aus­rei­chend Zeit eine neue Woh­nung suchen und sich auch noch je nach Ergeb­nis der Suche für oder gegen eine Kün­di­gung ent­schei­den. Ledig­lich für die Fäl­le, in denen dem Mie­ter kein ordent­li­ches Kün­di­gungs­recht zusteht, kann eine früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung bei einem nicht dul­dungs­wil­li­gen Mie­ter zu einem Ablauf der Kün­di­gungs­frist und damit einem Aus­zug deut­lich vor Bau­be­ginn füh­ren, so bei Zeit­miet­ver­trä­gen nach § 575 BGB sowie bei einem indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten (befris­te­ten) Aus­schluss des Kün­di­gungs­rechts. Die­se Son­der­fäl­le recht­fer­ti­gen es indes nicht, dass gene­rell eine Höchst­frist für die Zeit­span­ne zwi­schen Ankün­di­gung und Moder­ni­sie­rungs­be­ginn ver­langt wird. Denn auch in die­sen Fäl­len erfüllt das Son­der­kün­di­gungs­recht des § 555e Abs. 1 BGB sei­nen Zweck, den Mie­tern zu ermög­li­chen, sich den Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men durch Kün­di­gung zu entziehen.

Durch eine früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung wer­den auch die Mög­lich­kei­ten des Mie­ters, sich auf Här­te­grün­de zu beru­fen, die einer Dul­dung oder einer Miet­erhö­hung ent­ge­gen­ste­hen, nicht gra­vie­rend beein­träch­tigt. Zwar hat der Mie­ter dem Ver­mie­ter die Umstän­de, die eine Här­te im Hin­blick auf die Dul­dung oder die Miet­erhö­hung begrün­den, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung folgt, mit­zu­tei­len. Dies führt bei einer früh­zei­ti­gen Ankün­di­gung dazu, dass der Mie­ter auch etwai­ge Här­te­grün­de früh­zei­tig gel­tend machen muss. Bei bereits zu die­sem Zeit­punkt vor­lie­gen­den Här­te­grün­den ist dies dem Mie­ter indes ohne Wei­te­res inner­halb der gesetz­li­chen Frist zumut­bar. Auch bei einer kurz­fris­ti­ge­ren Ankün­di­gung bleibt ihm hier­für nicht mehr Zeit. Die Über­le­gung, wonach ein Mie­ter bei einem lan­gen Zeit­raum zwi­schen Ankün­di­gung und Aus­füh­rungs­be­ginn geneigt sein kön­ne, davon aus­zu­ge­hen, dass sich bereits ein­ge­tre­te­ne, die Här­te begrün­den­de Umstän­de nach­träg­lich zu sei­nen Guns­ten ändern könn­ten, und er die­se des­halb nicht vor­tra­ge, führt nicht zu einer ande­ren Bewer­tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mie­ter in der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung auf Form und Frist des Här­te­ein­wands hin­ge­wie­sen wur­de. Er ist dem­nach dar­über infor­miert, dass er bereits vor­lie­gen­de Här­te­grün­de frist­ge­recht gel­tend machen muss. War­um er sich hier­von durch die Hoff­nung auf zeit­lich spä­te­ren Weg­fall der Här­te­grün­de abhal­ten las­sen soll­te, ist nicht ersichtlich.

Den Fall, dass Här­te­grün­de erst nach Frist­ab­lauf ein­tre­ten, hat der Gesetz­ge­ber gese­hen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB gere­gelt, dass die­se nach­träg­lich vor­ge­bracht wer­den kön­nen. Das Erfor­der­nis, die Grün­de der Ver­zö­ge­rung zusätz­lich dar­zu­le­gen, beschwert den Mie­ter nicht unzumutbar.

Die bei einer zeit­lich früh­zei­ti­gen Ankün­di­gung bestehen­de grö­ße­re Unge­nau­ig­keit hin­sicht­lich der spä­te­ren Höhe der Miet­erhö­hung beein­träch­ti­gen den Mie­ter eben­falls nicht im Hin­blick auf die aus einer Ankün­di­gung fol­gen­den Rechts­wir­kun­gen. Sofern der Mie­ter die erhöh­te Mie­te nicht zah­len will oder kann, steht ihm – abge­se­hen von dem regel­mä­ßig bestehen­den ordent­li­chen Kün­di­gungs­recht – ohne­hin nach Gel­tend­ma­chung der Miet­erhö­hung das Son­der­kün­di­gungs­recht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kennt­nis der genau­en Höhe der Miet­erhö­hung ent­schei­den kann. Für die Ent­schei­dung über das Son­der­kün­di­gungs­recht des § 555e BGB ist hin­ge­gen nicht die exak­te Höhe der nach Durch­füh­rung der Moder­ni­sie­rung fäl­li­gen erhöh­ten Mie­te ent­schei­dend, son­dern die Fra­ge, ob der Mie­ter die mit der Moder­ni­sie­rung ein­her­ge­hen­den Beein­träch­ti­gun­gen dul­den möchte.

Die Unge­nau­ig­keit hin­sicht­lich der zu erwar­ten­den Höhe der Miet­erhö­hung beein­träch­tigt auch die Mög­lich­keit, Här­te­grün­de im Hin­blick auf die erwar­te­te Miet­erhö­hung gel­tend zu machen, nicht unzu­mut­bar. Denn die Aus­schluss­frist für die Gel­tend­ma­chung von dies­be­züg­li­chen Här­te­grün­den gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tat­säch­li­che Miet­erhö­hung die ange­kün­dig­te um mehr als 10 Pro­zent über­steigt. Auch die­sen Son­der­fall hat der Gesetz­ge­ber somit bedacht und auf ande­re Wei­se – nicht durch Ein­füh­rung eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen Ankün­di­gung und Aus­füh­rung – geregelt.

Letzt­lich sind auch die Inter­es­sen des Ver­mie­ters an Pla­nungs­si­cher­heit durch eine früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung zu berück­sich­ti­gen. Je frü­her der Ver­mie­ter Ein­wän­de der Mie­ter kennt, des­to ein­fa­cher und kos­ten­spa­ren­der las­sen sich die­se in der wei­te­ren Pla­nung berück­sich­ti­gen. Der Gesetz­ge­ber hat dem Rech­nung getra­gen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB kei­ne all­zu hohen inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen an die Ankün­di­gung auf­ge­stellt hat. Nach der gesetz­ge­be­ri­schen Kon­zep­ti­on ist dann, wenn der Ver­mie­ter eine den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB genü­gen­de Ankün­di­gung aus­spre­chen kann, ein Pla­nungs­stand erreicht, der ihn zur Ankün­di­gung berech­tigt und ihm damit die Mög­lich­keit gibt, abseh­bar einen mög­lichst weit­ge­hen­den Umfang an Pla­nungs­si­cher­heit für das Vor­ha­ben zu erhal­ten, indem bereits vor­han­de­ne Här­te­grün­de zeit­nah vor­ge­bracht wer­den müs­sen. Im Hin­blick auf die im Regel­fall feh­len­de oder allen­falls gerin­ge Beein­träch­ti­gung des Mie­ters durch eine früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung sowie die hier­mit für ihn auch ver­bun­de­nen Vor­tei­le einer vor­zei­ti­gen Plan­bar­keit besteht kein Grund, von dem Ver­mie­ter über die geschrie­be­nen gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen hin­aus grund­sätz­lich eine beson­de­re Recht­fer­ti­gung für eine früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung, wie zum Bei­spiel ein kon­kre­tes Bedürf­nis nach Pla­nungs­si­cher­heit, zu for­dern und die­se nur zuzu­las­sen, wenn eine schüt­zens­wer­te Pla­nungs­si­tua­ti­on ein­ge­tre­ten ist.

Die Gefahr der rechts­miss­bräuch­li­chen Nut­zung einer früh­zei­ti­gen Ankün­di­gungs­mög­lich­keit recht­fer­tigt es nicht, gene­rell einen engen Zusam­men­hang zwi­schen Ankün­di­gung und Aus­füh­rung im Sin­ne einer Höchst­frist oder einer fort­ge­schrit­te­nen Pla­nung zu ver­lan­gen. Zwar mag bei Zuläs­sig­keit einer früh­zei­ti­gen Ankün­di­gung die Gefahr, dass die­se dazu genutzt wird, unlieb­sa­me Mie­ter zur Kün­di­gung zu bewe­gen, ohne tat­säch­lich Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men durch­füh­ren zu wol­len, höher sein, als wenn ein fort­ge­schrit­te­ner Pla­nungs­stand vor­aus­ge­setzt wird, da der Ver­mie­ter bei gerin­ge­ren Anfor­de­run­gen an die Ankün­di­gung weni­ger – unnüt­ze – Kos­ten zur Erstel­lung einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ankün­di­gung auf­wen­den muss oder jeden­falls die Über­prü­fung des tat­säch­li­chen Moder­ni­sie­rungs­wil­lens erschwert ist. Indes recht­fer­tigt die Gefahr eines Rechts­miss­brauchs nicht eine grund­sätz­lich für alle Ankün­di­gun­gen gel­ten­de, bei ord­nungs­ge­mä­ßem Ver­hal­ten nicht gebo­te­ne und erfor­der­li­che Ein­schrän­kung. Für den Fall des Rechts­miss­brauchs ste­hen im Ein­zel­fall hin­rei­chen­de Mög­lich­kei­ten zum Schutz des Mie­ters zur Ver­fü­gung. So läuft eine Ankün­di­gung ohne tat­säch­li­chen Moder­ni­sie­rungs­wil­len ins Lee­re, ent­fal­tet kei­ne Rechts­wir­kun­gen und stellt eine Pflicht­ver­let­zung dar, die einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Mie­ters begrün­det, soll­te die­ser im Glau­ben an eine bevor­ste­hen­de Moder­ni­sie­rung kün­di­gen und hier­durch einen Scha­den erlei­den18. Sofern im Ein­zel­fall trotz einer den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB genü­gen­den Ankün­di­gung und bestehen­den Moder­ni­sie­rungs­wil­lens den­noch aus beson­de­ren Grün­den ein Rechts­miss­brauch vor­lie­gen soll­te, kann dem durch die Anwen­dung des § 242 BGB im Ein­zel­fall begeg­net werden.

Die Ankün­di­gung ist auch nicht wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam. Wie aus­ge­führt erfüllt sie alle gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen. Nach den Fest­stel­lun­gen des Ober­lan­des­ge­richts waren die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men tat­säch­lich im ange­kün­dig­ten Umfang geplant und wur­den nach der Ankün­di­gung wei­ter vor­be­rei­tet. Dafür, dass die Ver­mie­te­rin die früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung trotz bestehen­der Moder­ni­sie­rungs­ab­sicht rechts­miss­bräuch­lich genutzt hat, um Mie­ter zu einer früh­zei­ti­gen Kün­di­gung zu bewe­gen, bestehen kei­ne Anhalts­punk­te. Zum einen hat die Ver­mie­te­rin kein Inter­es­se dar­an, dass die Mie­ter vor­zei­tig kün­di­gen, da eine Neu­ver­mie­tung vor Durch­füh­rung der Maß­nah­men wenig sinn­voll und gewinn­brin­gend wäre und ihr ein Leer­stand bis zur Moder­ni­sie­rung nur Nach­tei­le brin­gen wür­de. Zum ande­ren hat sie die Son­der­kün­di­gungs­frist für die Mie­ter ver­län­gert auf bis zu drei Mona­te vor dem Ter­min, an dem die Bau­ar­bei­ten an dem Gebäu­de, in dem sich die Woh­nung des Mie­ters befin­det, begin­nen. Dies zeigt, dass Ziel der Ver­mie­te­rin nicht war, die Mie­ter durch eine früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung zu einer vor­zei­ti­gen Kün­di­gung zu bewe­gen. Den Inter­es­sen der Mie­ter an einer sach­ge­rech­ten Nut­zung des Son­der­kün­di­gungs­rechts ist durch die­se Rege­lung über die gesetz­li­che Pflicht hin­aus Rech­nung getragen.

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Glei­ches gilt im Hin­blick auf die Gel­tend­ma­chung von Här­te­grün­den betref­fend die Aus­füh­rung der Maß­nah­men sowie die Miet­erhö­hung. Auch inso­weit hat die Ver­mie­te­rin zu Guns­ten der Mie­ter die gesetz­li­che Frist deut­lich und ohne Ver­pflich­tung bis zum 30.06.2019 verlängert.

urch die früh­zei­ti­ge Ankün­di­gung wer­den den Mie­tern auch nicht unzu­läs­sig die Risi­ken spä­te­rer Preis­stei­ge­run­gen auf­ge­bür­det. Zum einen muss im Rah­men von grö­ße­ren Bau­vor­ha­ben ohne­hin mit Preis­stei­ge­run­gen gerech­net wer­den, wes­halb die Ankün­di­gung auch nur die vor­aus­sicht­li­chen Kos­ten ange­ben muss. Allen Par­tei­en muss bewusst sein, dass die Kos­ten sich noch ändern kön­nen und der tat­säch­li­che Miet­erhö­hungs­be­trag erst nach Durch­füh­rung der Bau­ar­bei­ten sicher fest­steht. Zum ande­ren hat die Ver­mie­te­rin die­ses Risi­ko hier ohne­hin selbst über­nom­men und in den Ankün­di­gun­gen zuge­si­chert, im Rah­men der Mietan­pas­sung maxi­mal den in der Ankün­di­gung genann­ten Betrag umzulegen.

Letzt­lich ver­bleibt als mög­li­cher Anhalts­punkt für einen Rechts­miss­brauch nur, dass sich die Ver­mie­te­rin durch die Ankün­di­gung am 27.12.2018 die Anwen­dung des bis zum 31.12.2018 gel­ten­den, im Hin­blick auf die Höhe der Miet­erhö­hung für sie deut­lich güns­ti­ge­ren Rechts sichern woll­te. Selbst wenn hier­in rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten gese­hen wer­den soll­te, beträ­fe dies nicht die Ankün­di­gung als sol­che, son­dern nur die Nut­zung der Über­gangs­re­ge­lung. Denn die Ankün­di­gung an sich sowie die mit ihr grund­sätz­lich bezweck­ten Rechts­fol­gen wie die Dul­dungs­pflicht, die Fris­ten zur Gel­tend­ma­chung von Här­te­grün­den und der Zeit­punkt, ab dem eine erhöh­te Mie­te zu zah­len ist, wer­den durch die Fra­ge, ob es der Ver­mie­te­rin ver­wehrt ist, die Höhe der Mie­te nach dem bis 31.12.2018 gel­ten­den Recht zu berech­nen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits dar­in, dass gegen die Ankün­di­gung als sol­che kei­ne Beden­ken bestehen und die Fra­ge des Rechts­miss­brauchs sich hier nur durch das Zusam­men­spiel von Zeit­punkt der Ankün­di­gung und Über­gangs­re­ge­lung stellt, die aber ledig­lich die Berech­nung der Höhe der spä­te­ren Miet­erhö­hung betrifft. Dies gilt auch unter Berück­sich­ti­gung des­sen, dass die Ver­mie­te­rin in der Ankün­di­gung bei der Berech­nung der vor­aus­sicht­li­chen Miet­erhö­hung auf das bis 31.12.2018 gel­ten­de Recht abge­stellt hat. Denn die­se Anga­be dien­te weder dazu, die sich aus der Ankün­di­gung erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten der Mie­ter zu beein­träch­ti­gen, noch beein­träch­tig­te sie die­se tat­säch­lich, selbst wenn es der Ver­mie­te­rin ver­wehrt wäre, die Miet­erhö­hung nach den bis 31.12.2018 gel­ten­den Regeln zu berechnen.

Rechts­feh­ler­haft hat das Ober­lan­des­ge­richt dem Hilfs­an­trag inso­weit statt­ge­ge­ben, als es fest­ge­stellt hat, dass die Miet­erhö­hung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Recht erfol­gen kann. Die Ver­mie­te­rin kann nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men die Mie­te viel­mehr auf Grund­la­ge des bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Rechts erhö­hen. Die Vor­aus­set­zun­gen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hier­für lie­gen vor. Der Ver­mie­te­rin ist die­ses Vor­ge­hen auch nicht wegen Rechts­miss­brauchs verwehrt.

Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis ein­schließ­lich 31.12.2018 ent­stan­de­nes Miet­ver­hält­nis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin gel­ten­den Fas­sung wei­ter anzu­wen­den, wenn dem Mie­ter bei Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men die Mit­tei­lung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein­schließ­lich 31.12.2018 zuge­gan­gen ist. Hat der Ver­mie­ter die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung nicht oder nicht ord­nungs­ge­mäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB ange­kün­digt, gilt Satz 1 mit der Maß­ga­be, dass es an Stel­le des Zugangs der Mit­tei­lung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB).

Die hier­nach für eine Anwend­bar­keit des bis 31.12.2018 gel­ten­den Rechts gege­be­nen Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor. Die den Mie­tern am 27.12.2018 zuge­gan­ge­ne Ankün­di­gung ent­sprach – wie oben unter – II 2 a aus­ge­führt – den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord­nungs­ge­mäß im Sin­ne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB.

Wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen stellt die Über­gangs­vor­schrift nicht auf. Ins­be­son­de­re ergibt sich weder aus dem Wort­laut noch aus der Geset­zes­be­grün­dung oder dem Sinn und Zweck der Vor­schrift das zusätz­li­che Erfor­der­nis eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen der Ankün­di­gung und dem Ausführungsbeginn.

Dem Wort­laut nach ist nur dar­auf abzu­stel­len, dass die Ankün­di­gung ord­nungs­ge­mäß im Sin­ne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeu­tung, dass inso­weit zusätz­li­che Anfor­de­run­gen gel­ten soll­ten, ist dem Wort­laut nicht zu ent­neh­men. Die Geset­zes­be­grün­dung bestä­tigt dies. Hier­in wird aus­ge­führt, dass altes Recht für die Dul­dung und die Miet­erhö­hung gel­ten sol­le, wenn der Zugang der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung noch unter Gel­tung alten Rechts erfol­ge. Wenn der Ver­mie­ter dem Mie­ter kei­ne Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung habe zukom­men las­sen oder die­se nicht den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB ent­spre­che, sei der Ver­mie­ter nicht schutz­wür­dig, so dass es dar­auf ankom­me, ob die Miet­erhö­hungs­er­klä­rung noch nach altem Recht zuge­gan­gen sei19. Hier­aus ergibt sich, dass der Gesetz­ge­ber als Stich­tag für die Anwen­dung neu­en Rechts rein for­mal den Zugang einer den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen­den Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung gewählt hat. Etwai­ge zusätz­li­che Anfor­de­run­gen an die Ankün­di­gung – wie ein enger Zusam­men­hang zu dem Aus­füh­rungs­be­ginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB gefor­der­te Pla­nungs­rei­fe hin­aus­ge­hen­der Pla­nungs­stand – hat der Gesetz­ge­ber nicht gefor­dert. Die Schutz­wür­dig­keit des Ver­mie­ters hat der Gesetz­ge­ber nur in den Fäl­len einer nicht ord­nungs­ge­mä­ßen Ankün­di­gung ver­neint, mit­hin die­se bei einer den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB ent­spre­chen­den Ankün­di­gung für gege­ben erachtet.

Sinn und Zweck der Über­gangs­re­ge­lung spre­chen eben­falls gegen vom Gesetz­ge­ber gewoll­te, gegen­über § 555c Abs. 1 BGB stren­ge­re Anfor­de­run­gen an eine Ankün­di­gung oder an den zeit­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen einer Ankün­di­gung und dem Aus­füh­rungs­be­ginn. Die Rege­lung dient vor­nehm­lich der Rechts­si­cher­heit im Hin­blick auf Sach­ver­hal­te, die vor dem 31.12.2018 begon­nen haben, aber nicht been­det sind. Der Gesetz­ge­ber hat inso­weit den Vor­gang ab Ankün­di­gung bis zur Miet­erhö­hung ein­heit­lich dem Recht unter­stellt, das zum Zeit­punkt der Ankün­di­gung galt. Hier­durch soll­ten sowohl der Ver­mie­ter bei der wei­te­ren Pla­nung des Vor­ha­bens und Erstel­lung der Ankün­di­gung als auch der Mie­ter, dem im Rah­men der Ankün­di­gung die vor­aus­sicht­li­chen Kos­ten mit­ge­teilt wer­den, Rechts­si­cher­heit erhal­ten. Wel­che Anfor­de­run­gen an eine ord­nungs­ge­mä­ße, die Stich­tags­re­ge­lung aus­lö­sen­de Ankün­di­gung zu stel­len sind, hat die Über­gangs­vor­schrift nicht eigens gere­gelt, son­dern aus dem mate­ri­el­len Recht abge­lei­tet. Die­ser bezweck­te Gleich­lauf zwi­schen mate­ri­el­lem Recht und Über­gangs­re­ge­lung spricht gegen zusätz­li­che, nur im Rah­men der Über­gangs­re­ge­lung gel­ten­de inhalt­li­che Anfor­de­run­gen an die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung oder den zeit­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen die­ser und dem Ausführungsbeginn.

Es ist einer Stich­tags­re­ge­lung imma­nent, dass sie für die betei­lig­ten Rechts­krei­se Vor- und Nach­tei­le mit sich brin­gen kann und für eine Über­gangs­zeit zu einer unglei­chen Behand­lung von – mit Aus­nah­me des Zeit­mo­ments – glei­chen Sach­ver­hal­ten führt. Dem­entspre­chend ist es mit die­ser Stich­tags­lö­sung zwin­gend ver­bun­den, dass Mie­ter, denen eine Ankün­di­gung noch vor dem Stich­tag zugeht, höher an den Kos­ten der Moder­ni­sie­rung betei­ligt wer­den kön­nen, als Mie­ter, denen die Ankün­di­gung erst danach zugeht. Dies recht­fer­tigt es indes nicht, stren­ge­re Anfor­de­run­gen an die Ankün­di­gung zu stel­len als das vom Gesetz­ge­ber für maß­geb­lich erach­te­te mate­ri­el­le Recht. Denn hier­bei han­delt es sich um übli­che Aus­wir­kun­gen einer Stich­tags­re­ge­lung, die vom Gesetz­ge­ber abge­wo­gen und von den betrof­fe­nen Rechts­krei­sen hin­ge­nom­men wer­den müs­sen. Unzu­mut­bar ist dies für die Mie­ter nicht, denn die Miet­erhö­hung rich­tet sich nach dem bis 31.12.2018 gel­ten­den Recht, dem ihr zuvor begrün­de­tes Miet­ver­hält­nis unter­lag und auf des­sen Gel­tung sie sich ein­stel­len konn­ten. Ein Anspruch dar­auf, von der Neu­re­ge­lung pro­fi­tie­ren zu kön­nen, besteht nicht.

Der Ver­mie­te­rin ist es nicht aus Treu und Glau­ben ver­wehrt, sich auf die Über­gangs­re­ge­lung und die hier­aus erge­ben­de Anwen­dung des bis 31.12.2018 gel­ten­den Rechts zu beru­fen. Ihr ist kein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten vorzuwerfen.

Der Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) bil­det eine allen Rech­ten, Rechts­la­gen und Rechts­nor­men imma­nen­te Inhalts­be­gren­zung und setzt der (auch gesetz­lich zuläs­si­gen) Rechts­aus­übung dort Schran­ken, wo sie zu untrag­ba­ren, mit Recht und Gerech­tig­keit offen­sicht­lich unver­ein­ba­ren Ergeb­nis­sen führt20. Ins­be­son­de­re muss § 242 BGB dann in Betracht gezo­gen wer­den, wenn die Anwen­dung der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten einen im Ein­zel­fall bestehen­den Inter­es­sen­kon­flikt nicht hin­rei­chend zu erfas­sen ver­mag und für einen der Betei­lig­ten ein unzu­mut­bar unbil­li­ges Ergeb­nis zur Fol­ge hät­te21. Die Anwen­dung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetz­li­chen Rege­lung abweicht, auf Aus­nah­me­fäl­le beschränkt blei­ben22.

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Wel­che Anfor­de­run­gen sich aus dem Grund­satz von Treu und Glau­ben im Ein­zel­fall erge­ben, kann regel­mä­ßig nur durch eine umfas­sen­de Bewer­tung der gesam­ten Fall­um­stän­de, die dem Tatrich­ter obliegt, ent­schie­den wer­den. Hier­nach ist unter Wür­di­gung der maß­geb­li­chen Umstän­de des Ein­zel­falls zu ermit­teln, ob und inwie­weit einem Betei­lig­ten die Aus­übung sei­ner Rechts­po­si­ti­on ver­wehrt ist23.

Da die not­wen­di­gen tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen getrof­fen sind und eine wei­te­re Auf­klä­rung nicht zu erwar­ten ist, kann der Bun­des­ge­richts­hof die gebo­te­ne Bewer­tung und Abwä­gung der maß­geb­li­chen Umstän­de selbst vor­neh­men. Auch wenn sich eine Inter­es­sen­ab­wä­gung nach § 242 BGB grund­sätz­lich nach den Umstän­den des Ein­zel­falls rich­tet, kann die­se für die hier ent­schei­den­de Fra­ge, ob sich die Ver­mie­te­rin im Rah­men der künf­ti­gen Miet­erhö­hung auf das bis zum 31.12.2018 gel­ten­de Recht beru­fen kann, im Mus­ter­fest­stel­lungs­ver­fah­ren erfol­gen. Denn inso­weit sind die Inter­es­sen aller Mie­ter gleich­lau­fend und spie­len auf das ein­zel­ne Miet­ver­hält­nis bezo­ge­ne Erwä­gun­gen kei­ne Rolle.

Die Bewer­tung aller Umstän­de führt hier dazu, dass der Ver­mie­te­rin nicht ver­wehrt ist, sich im Rah­men der Miet­erhö­hung, die sie nach Durch­füh­rung der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men ver­lan­gen kann, auf die Anwen­dung des bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Rechts zu beru­fen und die Miet­erhö­hung nach den bis zu die­sem Zeit­punkt gel­ten­den Vor­schrif­ten zu berechnen.

Zwar ist mit dem Ober­lan­des­ge­richt davon aus­zu­ge­hen, dass der Beweg­grund für die Wahl des Zeit­punkts der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gun­gen – kurz vor dem Jah­res­en­de 2018 – in der Nut­zung der Über­gangs­vor­schrift und der Siche­rung der Anwend­bar­keit des bis zum 31.12.2018 gel­ten­den, für die Ver­mie­te­rin deut­lich güns­ti­ge­ren Rechts war. Dies ist indes – auch unter Berück­sich­ti­gung der hier gege­be­nen Umstän­de – nicht treu­wid­rig. Der Gesetz­ge­ber hat mit der von der Ver­mie­te­rin genutz­ten Über­gangs­re­ge­lung eine Abwä­gung der beid­sei­ti­gen Inter­es­sen dahin­ge­hend getrof­fen, dass ent­schei­dend für die Fra­ge des anwend­ba­ren Rechts der Zugang einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ankün­di­gung ist. Ist es dem Ver­mie­ter – wie hier – mög­lich, noch vor dem 31.12.2018 eine den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB ent­spre­chen­de Ankün­di­gung zu erstel­len und den Mie­tern zuzu­lei­ten, kann er sich grund­sätz­lich die vom Gesetz­ge­ber getrof­fe­ne und als bil­lig emp­fun­de­nen Inter­es­sen­ab­wä­gung zu Nut­ze machen.

Rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten ist auch nicht auf Grund des zeit­li­chen Vor­laufs zwi­schen der Ankün­di­gung und dem vor­aus­sicht­li­chen Beginn der Bau­ar­bei­ten gege­ben. Wie aus­ge­führt sieht das Gesetz inso­weit eine zeit­li­che Ober­gren­ze nicht vor und bedarf es auch nicht grund­sätz­lich eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen der Ankün­di­gung und dem Bau­be­ginn, sofern nur – wie hier – die inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB ein­ge­hal­ten wer­den kön­nen. Es ist der Ver­mie­te­rin, deren Pla­nung Ende 2018 bereits soweit fort­ge­schrit­ten war, dass sie eine den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB genü­gen­de Ankün­di­gung erstel­len konn­te, nicht vor­werf­bar, dass sie die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men trotz der noch rela­tiv lan­gen Zeit bis zum Maß­nah­men­be­ginn bereits am 27.12.2018 ankün­dig­te und sich damit die für sie güns­ti­ge­re Rechts­la­ge sicher­te. Denn hier­an bestand ein erheb­li­ches und legi­ti­mes Eigen­in­ter­es­se der Ver­mie­te­rin, für die die Gel­tung des neu­en Rechts erheb­li­che wirt­schaft­li­che Nach­tei­le hät­te. Die Ver­mie­te­rin muss­te ange­sichts die­ses schüt­zens­wer­ten Inter­es­ses die Aus­übung der ihr zuste­hen­den Rechts­po­si­ti­on nicht unter­las­sen, um zu ihren eige­nen Las­ten den Mie­tern eine ihnen zu die­sem Zeit­punkt noch nicht zuste­hen­de güns­ti­ge­re Rechts­po­si­ti­on zu ver­schaf­fen24. Dies gilt zumal vor dem Hin­ter­grund, dass der Plan der Ver­mie­te­rin zur Moder­ni­sie­rung der betrof­fe­nen Häu­ser und Woh­nun­gen nicht kurz­fris­tig im Hin­blick auf die geplan­te Geset­zes­än­de­rung gefasst wur­de, son­dern mit den Pla­nun­gen bereits vor Ver­öf­fent­li­chung des Refe­ren­ten­ent­wurfs des Miet­rechts­an­pas­sungs­ge­set­zes 2018 vom 12.07.2018 begon­nen wor­den war. Aus Sicht der Ver­mie­te­rin war es wirt­schaft­lich ver­nünf­tig, die gesetz­li­che Über­gangs­re­ge­lung zu ihren Guns­ten zu nut­zen. Jeden­falls bei einer ohne­hin geplan­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me ist das Ver­hal­ten der Ver­mie­te­rin nicht unredlich.

Für die Mie­ter hat dies kein unbil­li­ges Ergeb­nis zur Fol­ge. Zwar ist die nach der Moder­ni­sie­rung zuläs­si­ge Miet­erhö­hung nach dem bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Recht deut­lich höher als bei Anwen­dung des seit­her gel­ten­den Rechts, da nach altem Recht die jähr­li­che Mie­te um 11 Pro­zent der für die Woh­nung auf­ge­wen­de­ten Kos­ten erhöht wer­den kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh­rend nach neu­em Recht höchs­tens 8 Pro­zent zuläs­sig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kap­pungs­gren­ze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzu­mut­ba­ren Belas­tung der Mie­ter. Denn das zur Anwen­dung kom­men­de, bis zum 31.12.2018 gel­ten­de Recht hat der Gesetz­ge­ber bis zu die­sem Zeit­punkt unter Berück­sich­ti­gung der Inter­es­sen von Ver­mie­tern und Mie­tern für ange­mes­sen erach­tet. Es benach­tei­ligt die Mie­ter nicht unan­ge­mes­sen, dass sie von der güns­ti­ge­ren neu­en Rege­lung nicht pro­fi­tie­ren kön­nen. Denn hier­auf besteht kein Anspruch. Viel­mehr ist dies grund­sätz­lich hin­zu­neh­men­de Fol­ge der mit der Geset­zes­än­de­rung ver­bun­de­nen Stichtagsregelung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/​19

  1. OLG Mün­chen, Urteil vom 15.10.2019 – MK 1/​19[]
  2. BGBl. I S. 2648[]
  3. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 36 f.; BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/​19, NJWRR 2020, 892 Rn. 23 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/​19, aaO mwN[]
  5. vgl. zu die­sem Erfor­der­nis bei ener­ge­ti­scher Moder­ni­sie­rung: BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/​19, aaO Rn. 24 mwN[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/​19, NJW 2020, 835 Rn. 22[]
  7. vgl. BeckOKMietrecht/​Müller, Stand: 1.11.2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/​Kinne, DWW 1988, 302, 305[]
  8. Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6[]
  9. vgl. Beck­OGK-BGB/­Wendt­land, Stand: 1.01.2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn.06.1[]
  10. Beck­OGK-BGB/­Sche­pers, Stand: 1.10.2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/​V. Emme­rich, BGB, Neubearb.2018, § 555c Rn. 5a; Mahls­tedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/​Siegmund, NZM 2019, 489, 499[]
  11. BGBl. I, S. 2429[]
  12. BGBl. I S.1912[][]
  13. BGBl. I S. 1149[][]
  14. BT-Drs. 14/​4553, S. 49[]
  15. BT-Drs. 7/​4550, S. 22[][]
  16. BT-Drs. 9/​2079 S. 13[]
  17. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 49[]
  18. vgl. hier­zu BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 199/​16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.[]
  19. BT-Drs.19/4672, S. 35[]
  20. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/​14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28; und vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/​18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN[]
  21. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/​14, aaO; und vom 27.04.1977 – IV ZR 143/​76, BGHZ 68, 299, 304[]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 27.04.1977 – IV ZR 143/​76, aaO[]
  23. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/​18, aaO, mwN[]
  24. zur Berück­sich­ti­gung des Eigen­in­ter­es­ses im Rah­men der Rechts­miss­bräuch­lich­keit: BGH, Urtei­le vom 14.07.2008 – II ZR 204/​07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 03.03.2004 – VIII ZR 124/​03, NJW 2004, 1797 unter – II 2 b; und vom 24.02.1994 – IX ZR 120/​93, NJW 1994, 1351 unter – II 2; jeweils mwN[]

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