Die Gast­stät­te im Teil­ei­gen­tum

Die Bezeich­nung der Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten als "Laden" in dem Auf­tei­lungs­plan stellt kei­ne Nut­zungs­be­schrän­kung dar, die dem Betrieb einer Spei­se­gast­stät­te ent­ge­gen­steht.

Die Gast­stät­te im Teil­ei­gen­tum

Ob die Tei­lungs­er­klä­rung Nut­zungs­be­schrän­kun­gen ent­hält, ist durch Aus­le­gung nach objek­ti­ven Gesichts­punk­ten zu ermit­teln. Weil die Tei­lungs­er­klä­rung und der dar­in in Bezug genom­me­ne Auf­tei­lungs­plan Bestand­teil der Grund­buch­ein­tra­gung sind, kann das Revi­si­ons­ge­richt die Aus­le­gung in vol­lem Umfang nach­prü­fen 1.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof im Ein­klang mit der auch zuvor nahe­zu ein­hel­li­gen Ansicht in der Recht­spre­chung bereits ent­schie­den hat, ent­hal­ten Bezeich­nun­gen des pla­nen­den Archi­tek­ten, die in dem Auf­tei­lungs­plan ent­hal­ten sind, grund­sätz­lich kei­ne Beschrän­kung der Nut­zungs­mög­lich­keit. Denn Auf­ga­be des Auf­tei­lungs­plans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Auf­tei­lung des Gebäu­des sowie die Lage und Grö­ße der im Son­der­ei­gen­tum und der im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le ersicht­lich zu machen, und nicht, die Rech­te der Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tü­mer über die Bestim­mung der Gren­zen des jewei­li­gen Eigen­tums hin­aus zu erwei­tern oder zu beschrän­ken 2. Soll der Auf­tei­lungs­plan aus­nahms­wei­se auch die Nut­zung ver­bind­lich regeln, muss dies ein­deu­tig aus der Bezug­nah­me in der Tei­lungs­er­klä­rung oder der Gemein­schafts­ord­nung her­vor­ge­hen 3.

Aus die­sem Grund liegt es neben der Sache, wenn die Nut­zungs­be­schrän­kung auf die recht­li­che Ver­bind­lich­keit des Auf­tei­lungs­plans gestützt wird. Rich­tig ist, dass der Auf­tei­lungs­plan recht­lich ver­bind­lich ist; sei­ner sachen­recht­li­chen Abgren­zungs­funk­ti­on ent­spre­chend regelt er aber grund­sätz­lich nur die räum­li­che Abgren­zung und nicht die Nut­zung der Räum­lich­kei­ten. Auch die an dem BGH-Urteil vom 15. Janu­ar 2010 4 ver­ein­zelt geäu­ßer­te Kri­tik, die das Ver­trau­en der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf die Bezeich­nun­gen im Auf­tei­lungs­plan für schutz­wür­dig hält 5, ver­kennt die­se Zweck­rich­tung des Auf­tei­lungs­plans.

Im hier ent­schie­de­nen Fall ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung ohne wei­te­re Unter­schei­dung zwi­schen den drei Ein­hei­ten nur die all­ge­mei­ne Zweck­be­stim­mung, dass die den Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten zuge­ord­ne­ten Räu­me nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen. Die Gemein­schafts­ord­nung regelt unter der Über­schrift Nut­zung (§ 4) ledig­lich die Nut­zung der Woh­nun­gen und nicht die der Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten. Danach dür­fen die Ein­hei­ten zwar nicht zum Woh­nen, aber zu jedem ande­ren Zweck genutzt wer­den.

Dafür, dass die nur in dem Auf­tei­lungs­plan ent­hal­te­nen Bezeich­nun­gen als "Laden" bzw. "Gast­stät­te" aus­nahms­wei­se nicht nur rei­ne Nut­zungs­vor­schlä­ge, son­dern eine bin­den­de Beschrän­kung der Nut­zungs­mög­lich­keit ent­hal­ten, gibt es kei­ne Anhalts­punk­te. War­um das Beru­fungs­ge­richt meint, es han­de­le sich im Unter­schied zu dem von dem Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­de­nen Sach­ver­halt nicht um die unver­än­der­te Über­nah­me eines Bau­plans, erschließt sich nicht; aus dem Auf­tei­lungs­plan geht her­vor, dass der Plan für den Antrag auf die Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung erstellt wur­de. Gegen eine Nut­zungs­be­schrän­kung spricht auch, dass nur die jeweils vor­de­ren Räu­me der Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten als "Gast­stät­te" (Nr. 1) bzw. als "Laden 2" (Nr. 2) und "Laden 3" (Nr. 3) bezeich­net sind. Dar­über hin­aus sind die den Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten zuge­ord­ne­ten Räu­me in ver­gleich­ba­rer Wei­se mit "Kind", "Schla­fen", "Woh­nen" etc. gekenn­zeich­net. Dass eine die­sen Bezeich­nun­gen ent­spre­chen­de Nut­zung der jewei­li­gen Räu­me nicht zwin­gend vor­ge­schrie­ben ist, liegt auf der Hand. Auch die Bezeich­nun­gen als "Laden" bzw. "Gast­stät­te" heben nur bei­spiel­haft her­vor, dass es sich um gewerb­lich zu nut­zen­de und nicht Wohn­zwe­cken die­nen­de Ein­hei­ten han­delt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Novem­ber 2012 – V ZR 246/​11

  1. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 40/​09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 6 mwN[]
  2. BGH, aaO, Rn. 8 ff.; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 15 Rn. 9 jeweils mwN[]
  3. näher Klein, aaO; Timme/​Dötsch, WEG, § 15 Rn. 15[]
  4. BGH, Urteil vom 15.01.2010, aaO[]
  5. Schmid, NZM 2010, 852 f.; Ommeln, ZMR 2010, 541 f.[]