Die Gaststätte im Teileigentum

Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als “Laden” in dem Aufteilungsplan stellt keine Nutzungsbeschränkung dar, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegensteht.

Die Gaststätte im Teileigentum

Ob die Teilungserklärung Nutzungsbeschränkungen enthält, ist durch Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu ermitteln. Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Revisionsgericht die Auslegung in vollem Umfang nachprüfen1.

Wie der Bundesgerichtshof im Einklang mit der auch zuvor nahezu einhelligen Ansicht in der Rechtsprechung bereits entschieden hat, enthalten Bezeichnungen des planenden Architekten, die in dem Aufteilungsplan enthalten sind, grundsätzlich keine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit. Denn Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken2. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen3.

Aus diesem Grund liegt es neben der Sache, wenn die Nutzungsbeschränkung auf die rechtliche Verbindlichkeit des Aufteilungsplans gestützt wird. Richtig ist, dass der Aufteilungsplan rechtlich verbindlich ist; seiner sachenrechtlichen Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt er aber grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten. Auch die an dem BGH-Urteil vom 15. Januar 20104 vereinzelt geäußerte Kritik, die das Vertrauen der Wohnungseigentümer auf die Bezeichnungen im Aufteilungsplan für schutzwürdig hält5, verkennt diese Zweckrichtung des Aufteilungsplans.

Im hier entschiedenen Fall enthält die Teilungserklärung ohne weitere Unterscheidung zwischen den drei Einheiten nur die allgemeine Zweckbestimmung, dass die den Teileigentumseinheiten zugeordneten Räume nicht zu Wohnzwecken dienen. Die Gemeinschaftsordnung regelt unter der Überschrift Nutzung (§ 4) lediglich die Nutzung der Wohnungen und nicht die der Teileigentumseinheiten. Danach dürfen die Einheiten zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden.

Dafür, dass die nur in dem Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnungen als “Laden” bzw. “Gaststätte” ausnahmsweise nicht nur reine Nutzungsvorschläge, sondern eine bindende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit enthalten, gibt es keine Anhaltspunkte. Warum das Berufungsgericht meint, es handele sich im Unterschied zu dem von dem Bundesgerichtshof bereits entschiedenen Sachverhalt nicht um die unveränderte Übernahme eines Bauplans, erschließt sich nicht; aus dem Aufteilungsplan geht hervor, dass der Plan für den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt wurde. Gegen eine Nutzungsbeschränkung spricht auch, dass nur die jeweils vorderen Räume der Teileigentumseinheiten als “Gaststätte” (Nr. 1) bzw. als “Laden 2” (Nr. 2) und “Laden 3” (Nr. 3) bezeichnet sind. Darüber hinaus sind die den Wohnungseigentumseinheiten zugeordneten Räume in vergleichbarer Weise mit “Kind”, “Schlafen”, “Wohnen” etc. gekennzeichnet. Dass eine diesen Bezeichnungen entsprechende Nutzung der jeweiligen Räume nicht zwingend vorgeschrieben ist, liegt auf der Hand. Auch die Bezeichnungen als “Laden” bzw. “Gaststätte” heben nur beispielhaft hervor, dass es sich um gewerblich zu nutzende und nicht Wohnzwecken dienende Einheiten handelt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. November 2012 – V ZR 246/11

  1. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 6 mwN []
  2. BGH, aaO, Rn. 8 ff.; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 15 Rn. 9 jeweils mwN []
  3. näher Klein, aaO; Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 15 []
  4. BGH, Urteil vom 15.01.2010, aaO []
  5. Schmid, NZM 2010, 852 f.; Ommeln, ZMR 2010, 541 f. []