Die GbR als Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin – und die Wohn­geld­rück­stän­de

Strei­tig­kei­ten über die in § 128 HGB ange­ord­ne­te per­sön­li­che Haf­tung des Gesell­schaf­ters einer Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin für Bei­trags­rück­stän­de sind als Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­che im Sin­ne von § 43 Nr. 2 WEG anzu­se­hen.

Die GbR als Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin – und die Wohn­geld­rück­stän­de

Gemäß § 43 Nr. 2 WEG sind Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen "Strei­tig­kei­ten über die Rech­te und Pflich­ten zwi­schen der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und Woh­nungs­ei­gen­tü­mern". Aller­dings besteht kei­ne Einig­keit dar­über, ob auch die per­sön­li­che Haf­tung des Gesell­schaf­ters gemäß § 128 HGB für Bei­trags­rück­stän­de unter die­se Norm fällt. Teils wird dies bejaht 1, teils aber auch ver­neint 2.

Der Bun­des­ge­richts­hof sieht Strei­tig­kei­ten über die in § 128 HGB ange­ord­ne­te per­sön­li­che Haf­tung des Gesell­schaf­ters einer Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin für Bei­trags­rück­stän­de als Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­che im Sin­ne von § 43 Nr. 2 WEG an.

§ 43 WEG ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs weit aus­zu­le­gen. Die Norm ist gegen­stands- und nicht per­so­nen­be­zo­gen zu ver­ste­hen. Daher erfasst sie auch einen aus­ge­schie­de­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 3, einen Gläu­bi­ger, der einen Zustim­mungs­an­spruch nach § 12 WEG gel­tend macht 4 oder einen gewill­kür­ten Pro­zess­stand­schaf­ter 5.

Dar­an gemes­sen ist auch die per­sön­li­che Haf­tung des Gesell­schaf­ters der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin gemäß § 128 HGB für Bei­trags­rück­stän­de ein­zu­be­zie­hen; dies gilt in glei­cher Wei­se für die Haf­tung des Gesell­schaf­ters einer GbR gemäß § 128 HGB ana­log 6 sowie die Haf­tung aus­ge­schie­de­ner Gesell­schaf­ter (vgl. § 160 HGB, § 736 Abs. 2 BGB). Die Haf­tung des Gesell­schaf­ters tritt kraft Geset­zes als Fol­ge der recht­li­chen Orga­ni­sa­ti­ons­form der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ein. Da sie akzes­so­risch ist, besteht ein enger Bezug zu der Zah­lungs­ver­pflich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin. Infol­ge­des­sen wer­den sich regel­mä­ßig spe­zi­fisch woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­che Fra­gen stel­len, und der Sach­ver­stand der mit Woh­nungs­ei­gen­tums­sa­chen befass­ten Gerich­te ist in glei­cher Wei­se wie bei einer Inan­spruch­nah­me der Gesell­schaft gefor­dert.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. Janu­ar 2016 – V ZR 108/​15

  1. BayO­bLGZ 1988, 368, 369 f. für § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG aF; AG Hohen­schön­hau­sen, ZMR 2007, 153; Suil­mann in Jen­ni­ßen, § 43 Rn. 28; vgl. auch BayO­bLG NJW-RR 1987, 1368 für § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG aF[]
  2. LG Ham­burg ZMR 2002, 870; Roth in Bär­mann, WEG, 13. Aufl., § 43 Rn. 83[]
  3. BGH, Beschluss vom 26.09.2002 – V ZB 24/​02, BGHZ 152, 136, 141 ff.[]
  4. BGH, Urteil vom 21.11.2013 – V ZR 269/​12, NJW-RR 2014, 710 Rn. 6[]
  5. BGH, Beschluss vom 21.06.2012 – V ZB 56/​12, NZM 2012, 732 Rn. 6[]
  6. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 03.05.2007 – IX ZR 218/​05, NJW 2007, 2490 Rn. 23 ff. mwN[]